📌 결론부터: 거주주택 특례는 양도일 현재 구청 임대등록과 세무서 사업자등록, 임대료 5% 상한, 거주주택 2년 거주를 모두 갖춰야 했고 하나라도 빠지면 과세됐다
- 등록: 잔금 4일 전에 등록을 신청했어도 구청 등록 완료가 잔금 뒤면 과세됐고(2022누55660), 세무서 사업자등록이 없거나(2021구단56131) 18호실 중 1호실만 등록이 빠져도(조심2023서10813) 과세됐습니다. 다만 이미 사업자등록한 사람이 추가한 주택은 구청 등록만으로 인정됐습니다(조심2021서7000).
- 가액·임대료: 실제 임대는 2003년이어도 등록한 날 기준시가가 6억 원을 넘으면 장기임대주택이 아니었고(2022누12070, 그 당시 요건), 표준임대차계약상 보증금을 5% 넘게 올린 경우도 과세됐습니다(조심2022서7263).
- 거주·주택 수: 36일 모자란 거주(조심2019서4398), 전근 때문에 못 채운 2년(조심2021인5614), 배우자의 주거용 오피스텔 1채(2022구단74907)도 특례를 막았고, 별도세대와 1/2씩 가진 임대주택은 장기임대주택으로 인정됐습니다(조심2022서0109).
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 임대사업자로 등록한 집이 있고 지금 사는 집을 팔려고 한다
☐ 임대주택 여러 호실 중 일부만 구청에 등록했거나 세무서 사업자등록을 안 했다
☐ 지금 사는 집에 산 지 2년이 될락 말락 하다
☐ 배우자 명의 오피스텔이 있거나 임대주택을 다른 사람과 지분으로 가지고 있다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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🏠1세대1주택 비과세
👨👩👧세대 요건
부모·처가·형제와 함께 살 때⚖️ 소득세법 제88조 제6호 (생계를 같이하는 가족)
동거봉양 합가 특례⚖️ 시행령 제155조 제4항 (상속주택은 제2항 단서)
혼인 합가 특례⚖️ 시행령 제155조 제5항
🏢주택 판정
다가구주택 — 층수·옥탑·매매단위⚖️ 시행령 제155조 제15항 · 건축법 시행령 별표 1 (주택 층수 3개 이하)
근생·용도변경 — 서류보다 실제 쓰임⚖️ 소득세법 제88조 제7호 (사실상 주거용)
오피스텔 — 주택 수에 들어가나⚖️ 소득세법 제88조 제7호 (사실상 주거용)
상가주택(겸용주택) — 면적과 한울타리⚖️ 시행령 제154조 제3항 (주택 면적이 더 크면 전부 주택)
무허가·폐가·별장⚖️ 소득세법 제88조 제7호 (허가·공부와 상관없이 실제 주거용)
🔁일시적 2주택 특례
📅기본 요건 — 1년·3년·날짜⚖️ 소득세법 시행령 제155조 제1항(일시적 2주택)·제162조(취득·양도 시기)
⏳3년을 넘겼을 때 — 사정이 있었다면⚖️ 소득세법 시행령 제155조 제18항(기한 안에 못 판 사유)
🚚새 집 전입 요건 — 예전 조정대상지역⚖️ 옛 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호(전입 요건, 2022.5.10 이후 양도분부터 삭제)
🏗️분양권·입주권·재건축 대체주택⚖️ 소득세법 시행령 제156조의2(조합원입주권)·제156조의3(분양권)
🧮주택 수가 늘어나는 함정⚖️ 소득세법 시행령 제154조 제5항(보유기간 계산)·제155조(주택 수 특례)
👪누구에게 팔았나·어디 사나⚖️ 소득세법 제88조(1세대)·제89조(비과세), 국세기본법 제14조(실질과세)
💰고가주택·세금 계산⚖️ 소득세법 제95조(장기보유특별공제), 시행령 제160조(고가주택 양도차익)·제167조의3(3주택 중과)
🧮주택 수 특례
🏡상속주택 특례 — 어느 집이 상속주택인가⚖️ 소득세법 시행령 제155조 제2항(상속주택 특례)·제19항(협의분할 전)
선순위: 소유기간 긴 1채만, 나중에 안 바뀜
❌서울고등법원2022누56755재건축 집은 옛 집부터 세 선순위 → 과세
❌서울행정법원2012구단28875부모 집 2채 중 나중 산 집 상속 → 특례 없음
❌서울행정법원2022구합82424선순위 헐려도 후순위 안 올라감 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서10880선순위 먼저 팔고 후순위 남김 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중8091후순위 상속주택 소수지분도 주택 수 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012서2356소유기간 같으면 거주기간 긴 집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997경2349옛 법, 상속 2채 중 먼저 판 1채만 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1992서1558옛 법, 예규 믿고 정리 뒤 원래 집 → 비과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2019서2010소수지분 2채, 비과세 X·중과만 면함
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서2607재건축 집이 선순위, 2022누56755 전심 → 과세
❌서울행정법원2021구단76883재건축 집 옛집부터, 2022누56755 1심 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012서2689후순위 상속주택, 2012구단28875 전심 → 과세
❌서울고등법원2013누22262후순위 상속주택, 2012구단28875 항소심 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서1439선순위 헐려도 후순위 안 됨(2022구합82424 전심)
❌서울행정법원2019구합61403상속주택 여러 채, 특례 1채만 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서6640후순위 상속주택 보유 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서2745후순위 상속주택 소수지분 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020전8566후순위 상속주택 소수지분도 주택 수 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2019서0833선순위 아닌 상속주택 소수지분은 주택 수 포함 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서0065후순위 소수지분 보유 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018중07932017.2.3 뒤 매도 소수지분 3채 → 1채만 제외
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012서1572후순위 상속주택 보유 중 양도 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2017서0501소수지분 상속 2채 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997서1343상속 2채 공동소유 중 1채 매도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996광18242채 상속, 확인서만으론 부족 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996중0198무주택자가 2채 상속, 1채 멸실 후 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1994서4885상속주택을 먼저 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1992서3702먼저 판 상속주택만 특례, 나중 판 집 → 과세
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상속받은 집: 상속 당시 가진 집만, 먼저 팔 때만
❌부산고등법원2006누2053상속 뒤 산 아파트 먼저 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026중1834배우자 상속 뒤 산 집 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025전0555상속 뒤 산 집, 보유기간 재기산 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2011부0478상속주택 먼저 팔면 사정 있어도 → 과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2022서6842상속주택 먼저 판 뒤 남은 집 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1995서0150상속 전부터 2주택이면 → 과세
⭕서울행정법원2017구단36321공동상속 지분 빼고 같은 날 판 집 → 비과세
⭕서울고등법원92구13860혼인 전 배우자 상속, 먼저 판 집 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018구3454상속 뒤 산 일반주택, 시골집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2017서1041배우자 상속 뒤 새로 산 집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2013중1033무주택자가 부모 집 둘 상속 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012서3732상속주택 먼저 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2013서0258상속주택 먼저 양도, 세대 분리 실패 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2011광4756상속 뒤 새로 산 집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2011광1136상속 뒤 산 집 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2010구3034배우자 상속 뒤 산 집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996중1932상속 뒤 산 주택이면 특례 없음 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1995경3526상속 뒤 산 집과 2주택 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1995서1300상속 뒤 산 주택 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1992서2083상속 뒤 산 집 두고 상속주택 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1992서0648상속 뒤 새로 산 집 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1991서1672상속 당시 이미 2주택이면 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1990서1585상속 뒤 산 집 먼저 팔고 남은 상속집 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1990서1584다른 집 먼저 팔고 남은 상속주택 → 비과세
△조세심판원조세심판원 결정국심1990서1583상속주택 나중 양도분 → 비과세, 먼저 판 집 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1990서1501상속 전 집 5년 채워 먼저 팔면 → 비과세
△조세심판원조세심판원 결정국심1996구1210상속 전 집 재건축 후 매도 → 옛 면적만 비과세
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미등기·유증: 상속 경위 증명되면 상속주택
⭕서울고등법원2014누63079손녀 유증, 비과세관행 유지 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2010서0891유증 주택, 예규 신뢰 보호 → 비과세
⭕부산고등법원2014누21585등기 안 한 미등기 증여 주택 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2017전0522대대로 산 무허가 집 상속주택 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2004중4045특조법 등기 시골집도 상속주택 → 비과세
❌광주지방법원2014구합1598미등기 상속 시골집도 주택 수 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2011중3823보존등기 고향집 상속 입증 실패 → 과세
❌서울고등법원2018누47402명의신탁 주택은 상속주택 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서10459한정승인·파산 상속주택도 주택 수 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2013중2654손자녀 유증 심판 기각, 2014누63079서 뒤집힘
❌조세심판원조세심판원 결정조심2013중2649같은 가족 유증주택 심판 기각(2011 예규)
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1995전0509미등기 상속주택 내 것 아님 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022중0262보존등기 공동상속 소수지분 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2015부2632미등기 상속주택 증명 실패 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012서1206미분할 상속집은 법정지분 큰 사람 것 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2007부5157최대지분 상속인이면 → 주택 수 포함, 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2004구2217상속주택 입증 실패 → 2주택 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2000광0117상속 아닌 증여로 받은 시골집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998구3009상속주택 있는데 새로 산 집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998경2183무허가 상속주택 증명 실패 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2016서3492동거 부친 매매지분 남은 집 → 과세
❌부산고등법원2006누2053상속 뒤 산 집 먼저 팔면 → 과세
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협의분할: 늦어도 상속개시일, 판 뒤 정리는 안 됨
⭕부산고등법원2014누21585협의분할 단독상속 집, 증여 미등기 → 비과세
❌서울행정법원2008구단4049유언장 분쟁 중이어도 상속개시일 취득 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1997전0232소유권 소송 중 산 집, 상속지분 → 비과세
❌서울행정법원2018구단61829양도 뒤 분할협의로 지분 정리 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018서22586년 늦은 협의분할도 사망일 취득 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012서1206미분할 상속집 법정지분 최대 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023서10059상속주택 지분 배우자 증여 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2017중1231소수지분 배우자 증여 → 주택 수 포함, 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1998중0802증여 등기라도 실질 협의분할 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1997구2102명목상 소수지분, 실소유는 모친 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1992서2879이름만 올린 상속 소지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1995서3059형식상 상속지분 → 실질 소유자 아니면 과세 취소
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998부1938뒤늦은 지분 이전, 협의분할 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998구2730단독 협의분할 후 집 늘면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2007부5157최대지분 상속인이면 → 주택 수 포함, 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2019서1770토지 전부 가진 상속인은 최대지분 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018서3806상속주택 자체 양도엔 소수지분 특례 없음 → 과세
❌광주지방법원2014구합1598미등기 상속주택도 주택 수 → 과세
❌인천지방법원2010구단846증여받은 소수지분은 → 주택 수 포함, 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996서1231소수지분 자체를 팔면 → 과세
❌대전지방법원2022구단100655상속 소수지분 있으면 무주택 아님 → 과세
❌부산고등법원2006누2053상속 뒤 산 집 먼저 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2015부2632미등기 상속주택 증명 실패 → 과세
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상속 입주권: 재개발 상속주택은 같은 집, 입주권 양도는 별도
❌서울고등법원2022누56755재건축 상속집 소유기간 옛집부터 → 중과
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2018서4694재개발된 상속주택 소수지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2004서4223동일세대 상속 재개발 분양권 → 비과세(옛법)
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2002부3538상속 시골집만 두고 입주권 양도 → 비과세
❌서울행정법원2022구단71021상속주택 두고 3년 뒤 입주권 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023중7607소수지분 두고 입주권 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2010서1271상속 때 주택상환사채 권리 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2001서2449입주권 상태로 상속 → 과세(그 당시 법)
❌조세심판원조세심판원 결정국심2003서3320상속주택 입주권, 다른 집 있으면 → 과세
❌서울행정법원2021구단76883재건축 주택은 옛 집 취득일부터 따져 선순위 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서2607재건축 주택이 소유기간 길면 그게 선순위 → 과세
❌수원고등법원2024누14315소수지분 있어도 입주권 양도 → 과세
❌수원지방법원2023구단11874상속 소수지분 두고 입주권 매도 → 특례 없음
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서1117상속주택 있고 3년 지나 입주권 팔면 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023서10059입주권 상속 신축, 배우자 증여 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1995부3571상속주택 헐고 새로 지으면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997중2754헐고 새로 지은 상속주택 지분 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997부2015건물 없이 땅 지분만 판 상속인 → 과세
△조세심판원조세심판원 결정국심1996구1210상속 전 집 재건축 후 매도 → 옛 면적만 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996중0198무주택자가 2채 상속, 1채 멸실 후 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2016중1340상속주택 옆 별채 따로 사면 → 과세
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🧩공동상속주택 소수지분⚖️ 소득세법 시행령 제155조 제3항(공동상속주택)
소수지분: 빠지지만 2017년 2월 뒤엔 선순위 1채만
⭕서울고등법원96구37581같은 지분이면 거주한 어머니 집 → 비과세(옛법)
❌서울고등법원2019누67533제2·3항 중첩 인정, 낡은 집도 주택 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2017서3603개정 전 양도, 소수지분 3채 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018중0793개정 뒤 양도, 소수지분 3채 → 1채만 제외
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2017서0501소수지분 2채 모두 제외 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020전8566후순위 상속주택 소수지분 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2019서4322소수지분 2채, 중과·장특은 제외 → 환급
△조세심판원조세심판원 결정조심2019서2010후순위 소수지분, 비과세 X·중과 면함
⭕서울행정법원2017구단36321공동상속 지분 빼고 같은 날 판 집 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021전4671거주요건 면제 판단엔 소수지분도 주택 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2019서2002소수지분 2채 → 일반주택 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2016서2720공동상속 2채 모두 소수지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2015중2794동일지분 소수자, 2채라도 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2010서0825상속 2채 모두 소수지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서1200구분등기만 했으면 공동상속 소수지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022중0262보존등기 공동상속 소수지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2011서4852해외이주 뒤 팔아도 배우자 상속 소수지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2020서0806소수지분 상속주택은 중과 주택 수 제외 → 일반세율
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서1023상속 소수지분 매도 → 다주택 중과 안 됨
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2004서4065소수지분 상속주택 빼면 2주택 → 기준시가 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1995구1885공동상속 소수지분은 빼고 판단 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1994중5666소수지분 상속인은 주택 수 제외 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서2745후순위 상속주택 소수지분 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2019서0833선순위 아닌 상속주택 소수지분은 주택 수 포함 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중8091후순위 상속주택 소수지분도 주택 수 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서10880선순위 먼저 팔고 후순위 남김 → 과세
❌서울행정법원2019구합61403상속주택 여러 채, 특례 1채만 → 과세
❌대전지방법원2022구단100655상속 소수지분 있으면 무주택 아님 → 과세
❌인천지방법원2010구단846증여받은 소수지분은 → 주택 수 포함, 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2017서3261모 거주 공동상속 지분 빼고 1채 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996중1382소수지분 규정 시행 전 양도 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2018서4694재개발된 상속주택 소수지분도 → 비과세
❌대법원2023두53799같은 세대 공동상속 소수지분도 → 주택 수 포함, 과세
❌수원고등법원2022누15178같은 세대 부모 공동상속주택 → 과세
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최대지분자: 지분 같으면 거주자, 다음 최연장자
⭕대법원97누13306지분 같으면 거주자 모친 소유 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2017서3261동일지분 모친 거주 → 내 주택 아님, 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2015중2794동일지분·거주자 없음 → 최연장자 소유
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997중0806동일지분, 상속 당시 내가 거주 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2008부0852동일지분, 호주상속인 내 소유 → 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012서1206미분할, 법정지분 최대·최연장자 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2011서4852미등기, 법정지분 최대는 장모 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2007부5157옛 민법 호주상속 가산, 최대지분 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2019서1770토지 전부 가진 상속인은 최대지분 → 과세
⭕서울고등법원96구37581동일지분, 실제 거주한 모친 소유 → 취소
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996중0114공동상속집 먼저 팔면 지분별 판정 → 과세
⭕서울행정법원2017구단36321공동상속 소수지분은 빼고 같은 날 판 집 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2019서4322공동상속 소수지분 2채 → 중과 아님, 장특 적용
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2019서2002소수지분 2채 → 일반주택 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2016서2720공동상속 2채 모두 소수지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서1023상속 소수지분 매도 → 다주택 중과 안 됨
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2004서4065소수지분 상속주택 빼면 2주택 → 기준시가 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1997구2102명목상 소수지분, 실소유는 모친 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1995서3059형식상 상속지분 → 실질 소유자 아니면 과세 취소
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1995구1885공동상속 소수지분은 빼고 판단 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1994중5666소수지분 상속인은 주택 수 제외 → 비과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2010구0444소수지분 상속인 → 주택 수 제외, 일부 경정
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996중1382소수지분 규정 시행 전 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996전1930규정 시행 전 양도라 소수지분도 주택 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1998중0802증여 등기라도 실질 상속분할 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1992서2879이름만 올린 상속 소지분 → 비과세
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
지분 자체 양도: 소수지분 특례 대부분 안 돼
⭕대법원97누13306옛 조문, 공동상속주택 자체 양도도 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998중1418공동상속주택 자체 양도엔 특례 없음 → 과세
❌서울행정법원2010구단25858공동상속주택 자체 양도 → 과세
❌수원지방법원2014구단124공동상속 지분 매도, 공유자 각자 주택 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서1023지분 매도, 거주자 아니면 → 3주택 중과 취소
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2020서0806소수지분 매도 → 중과 주택 수 제외
❌조세심판원조세심판원 결정조심2017중1231상속 지분 배우자 증여 → 주택 수 포함, 과세
❌인천지방법원2010구단846증여받은 지분은 공동상속 아님 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1998중0802증여 등기라도 실질 협의분할 → 비과세
⭕서울고등법원96구37581옛 조문, 공동상속주택 양도도 적용 → 취소
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996중0114공동상속집 먼저 팔면 지분별 판정 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1995서3059형식상 상속지분 → 실질 소유자 아니면 과세 취소
❌조세심판원조세심판원 결정국심1999서1345상속주택 소수지분 매도 → 지분만큼 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2010서2265공동상속주택 자체를 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998구1021소수지분 자체를 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998중0541소수지분 자체 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998중1065소수지분을 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998서0817상속 소수지분 자체를 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996서1231소수지분 자체를 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996경2075소수지분 상속주택 먼저 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997서1339상속 뒤 집 사고 상속지분 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997부1266소수지분 보유 중 집 사고 지분 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998부1938뒤늦은 지분 이전, 협의분할 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997중2754헐고 새로 지은 상속주택 지분 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1992서2879이름만 올린 상속 소지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2019서4322공동상속 소수지분 2채 → 중과 아님, 장특 적용
△조세심판원조세심판원 결정조심2010구0444소수지분 상속인 → 주택 수 제외, 일부 경정
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2004서4065소수지분 상속주택 빼면 2주택 → 기준시가 과세
❌서울행정법원2018구단61829양도 뒤 상속지분 정리 → 과세 그대로
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
👨👩👧상속 당시 같은 세대였다면⚖️ 소득세법 시행령 제155조 제2항 단서(동일세대 상속)
동일세대 상속: 원칙 특례 없음, 봉양 합가 예외
❌대법원2023두53799같은 세대 공동상속, 소수지분 특례도 없음
❌조세심판원조세심판원 결정조심2009서2497합동회의: 같은 세대 상속 → 이미 2주택, 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서34712010 개정 전 같은 세대 상속 → 비과세(옛 법)
❌대법원98두7404상속 뒤 합가해 종전 집 매도 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023중7006같은 세대 상속도 소수지분이면 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026서2454대법원 뒤에도 소수지분 동일세대 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2025서2920분가 뒤 산 집, 봉양 합가 후 상속 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2010서0973주민등록만 같았던 어머니 상속 → 비과세
❌서울행정법원2019구단64849독립세대 입증 실패, 소수지분 제외 안 됨
⭕대전고등법원2004누662동일세대 상속은 안 되나 귀농주택 → 비과세
❌수원고등법원2022누15178같은 세대 부모 공동상속주택 → 과세
❌수원지방법원2021구단7055배우자 사망 공동상속 지분 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2009중3824같은 세대에서 받은 상속주택 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2018중0424동일세대 상속도 소수지분이면 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2021서1585동일세대 상속이라도 소수지분 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018서3806상속주택 자체 양도엔 소수지분 특례 없음 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2011부0262같은 세대 상속이라도 농어촌주택이면 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2010전3342합가 뒤 부모 집 상속해 팔면 → 과세
❌수원지방법원2021구단3466상속 전 합가 증명 못하면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2009서3229동일세대 상속지분 + 나중 산 집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2010구3034배우자 상속 뒤 산 집 → 과세
❌의정부지방법원2010구합1700배우자 생전 산 집 상속 → 특례 없음, 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2006중4498남편에게 상속받은 집 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008부3464동일세대 배우자 상속주택(당시 법) → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008중0962당시 문언상 동일세대 상속도 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2005서4430옛 조문엔 별도세대 요건 없음 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2011광1136상속 뒤 산 집 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2009중4317동일세대 상속 뒤 산 집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023구0085무주택으로 합가 후 부모 상속 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022부5548배우자에게 상속받은 집 → 중과 유지
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
🌾농어촌주택 — 상속·이농·귀농⚖️ 소득세법 시행령 제155조 제7항~제14항(농어촌주택)
농어촌주택: 피상속인·이농인 5년 거주가 핵심
❌서울고등법원2013누22262어머니가 받은 농어촌주택은 내 특례 아님 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2011부0262같은 세대 상속 시골집, 그 당시 제7항 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023구0085무주택 합가 뒤 상속 시골집 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2011전1335상속 시골집 두고 아파트 매도 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2019구2105부모 거주기간 합쳐 5년 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서2207피상속인 5년 미거주·3주택 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1998부2791피상속인 사실상 5년 거주 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2013광2819고령 이농, 이농주택 인정 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2014부5135사후 확인서뿐, 이농주택 아님 → 과세
❌서울행정법원2012구단288751심: 선순위는 어머니 몫 시골집 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2013전4235개정 전 양도라 상속 농어촌주택 제외 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2011광1157상속 농어촌주택은 주택 수 제외 → 비과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2009광1480동일세대 상속 시골집도 주택수 제외 → 장특 45%
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2004중4045특조법 등기 시골집도 상속주택 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2002부3538상속주택만 있으면 입주권 양도 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2010광0676상속 뒤 산 집 + 5년 거주 미입증 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018구3454상속 뒤 산 일반주택, 시골집 → 과세
❌대구지방법원2019구합20411요건 못 갖춘 귀농·상속주택 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026중1834상속 뒤 산 집 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2000광0117상속 아닌 증여로 받은 시골집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2009광3790이농·귀농 불분명한 시골집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997광1562이농·귀농 아닌 농가주택 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2007중3665영농 없는 시골집 → 농어촌주택 아님, 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998광0981대지 691㎡로 660㎡ 넘은 귀농주택 → 과세
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
귀농주택: 먼저 이사, 수도권 밖, 대지 660㎡
⭕대법원2004두10869요건 갖춘 첫 일반주택 양도 → 비과세
❌광주고등법원2018누5764배우자 명의·양도 뒤 귀농 → 과세
❌광주고등법원2008누1589농촌 토박이 농가주택 → 과세
❌서울고등법원2012누364173년 영농·거주 없고 농촌주택 2채 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2017부0139세대전원 이사 뒤 3년 영농 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2019중2032예전에 5년 산 곳으로 재귀농 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2011중0781수도권 안 귀농주택 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998광0981대지 691㎡로 660㎡ 초과 → 과세
⭕대전고등법원2004누662원심: 귀농 후 첫 요건 갖춘 양도 → 비과세
❌광주지방법원2018구합431심: 양도 뒤 귀농 전입 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2017광2191양도 뒤 귀농 전입 → 과세
❌전주지방법원2007구합23851심: 농촌 토박이 농가주택 → 과세
❌서울행정법원2011구단168061심: 3년 영농·거주 없음 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1999광1357귀농주택 + 일반주택 양도 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2003중3033귀농주택 실제 5년 거주 인정 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2018전4550집 옆 잔디밭이 농지면 → 농어촌주택, 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997전1330귀농주택 면적·연고 요건 미달 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1999서1504귀농주택 요건 미충족 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012중3558연고지 아닌 시골집, 귀농주택 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2009구3484도시지역 안 주택은 귀농주택 아님 → 과세
❌광주지방법원2008구합563시 동 지역 귀농주택 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1999중2604수도권 농촌주택은 귀농주택 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998경0345경기도 농가주택은 귀농주택 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2003중2297수도권에 있는 귀농주택 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2009광3790이농·귀농 불분명한 시골집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2007중3665영농 없는 시골집 → 농어촌주택 아님, 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997광1562이농·귀농 아닌 농가주택 → 과세
❌대구지방법원2019구합20411요건 못 갖춘 귀농·상속주택 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018구3454상속 뒤 산 일반주택, 시골집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026중1834상속 뒤 산 집 팔면 → 과세
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🔑장기임대주택 보유자의 거주주택⚖️ 소득세법 시행령 제155조 제20항~제23항(거주주택 특례)
거주주택: 양도일 현재 등록·5%·2년 거주지금 보는 글
자진말소: 의무기간 절반 채워야 특례 유지
❌서울고등법원2023누41484아파트 임대 2년 만에 자진말소 → 추징
❌광주고등법원2020누17305년 못 채움, 자진말소 특례 유추 불가 → 과세
❌수원지방법원2024구단10045단기임대 2년 전 자진말소 → 추징
△조세심판원조세심판원 결정조심2025전21601년 8개월 자진말소 → 과세, 가산세만 취소
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서4086비과세 뒤 임대주택 8년 전 양도 → 추징
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024서4634임대주택 포괄양도·직권말소 → 추징
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서10737포괄승계 양도도 의무임대 위반 → 추징
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2021중2756같은 세대 배우자에게 증여 → 추징 없음
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022부82352020.8.18 전 재개발 말소 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서1446임의재건축 멸실 → 산정특례 없이 추징
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023중89172024구단10045 전심, 2년 전 말소 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023중8908임대주택 의무기간 미충족 → 추징
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025구0064임대 5년 못 채우고 팔면 거주주택 → 과세
❌전주지방법원2019구합2708사업자등록 후 5년 안 되면 → 과세
❌서울행정법원2018구단1483임대 5년 전 입주권 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024인5795임대등록 말소 뒤 겹침특례 불가 → 과세
❌서울고등법원2017누74322양도일에 임대등록 없으면 → 과세
❌서울고등법원2016누82661양도 후 임대등록하면 거주주택 특례 없음 → 과세
❌서울고등법원2022누55660잔금 뒤 등록 완료 → 거주주택 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2014중1689양도 때 임대 시작 안 했으면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서10813임대주택 1호만 등록 빠져도 → 거주주택 과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2023서7289임대주택 하나라도 미등록 → 과세(가산세 일부 빼줌)
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2021서7000추가 임대주택 구청 등록만 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022서6467임대주택 1/2 지분도 → 비과세
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특례 겹침: 임대주택 끼면 3주택, 고가분 중과
❌대법원2025두35564임대·상속지분·신규주택 겹침 → 과세 확정
❌서울고등법원2017누74322양도일 임대등록 없어 3주택 → 과세
❌서울행정법원2022구단71793일시적2주택+거주주택 특례 중복 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022광5341상속+임대+일시적 2주택 겹치기 → 과세
❌수원고등법원2023누10712장기임대주택도 주택 수 포함 → 중과
❌서울고등법원2021누708151주택 의제여도 고가 초과분 → 중과
❌수원고등법원2022누10609특례 겹침 고가주택 초과분 → 중과
⭕서울행정법원2022구합69513임대주택 보유 중 23일 겹침 → 중과 안 됨
⭕서울행정법원2021구합63938내부공사로 2개월 겹침 → 중과 안 됨
❌서울고등법원2024누699532025두35564 원심요지와 같은 문장, 과세
❌서울행정법원2017구합57165임대 등록 없이 판 거주주택 → 과세
❌수원고등법원2021누13670임대주택 많고 미거주 집 매도 → 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024인5795임대등록 말소 뒤 겹침특례 불가 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024인2383임대 2채 외 3채 보유 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서6436임대+상속지분+대체주택 겹침 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서7876임대+일시적 2주택 고가 양도 → 중과
❌수원지방법원2021구단6823임대 6채+대체주택, 고가주택 양도 → 중과
❌수원지방법원2022구단8406임대주택 낀 일시적 2주택 고가분 → 중과
❌서울행정법원2022구단54606새 집 잔금 먼저 치르면 → 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024서4554임대+대체주택 겹쳐도 고가 초과분 → 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서5663임대주택+대체주택 상태 고가주택 → 9억 초과 중과
❌서울행정법원2021구단68387임대+대체주택 고가 양도 → 중과·장특 배제
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021중45992021.2.17 전 고가 거주주택 양도 → 중과
❌수원지방법원2021구단8034장기임대+일시적2주택 고가주택 → 중과
❌수원지방법원2021구단8843임대주택+일시적 2주택 고가주택 → 9억 초과 중과
❌수원지방법원2020구단4790비과세 특례여도 고가 초과분은 → 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서1571임대주택 낀 일시적 2주택 고가분 → 중과
❌서울행정법원2021구단53484임대+신규주택 고가 양도 → 중과
❌서울행정법원2020구단70420장기임대 외 2채면 고가분 → 중과
❌서울행정법원2021구합51362임대주택 낀 대체주택 주장 불인정 → 중과
❌서울행정법원2021구단63252이사 안 한 대체주택 → 고가분 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서9944거주주택 2년 미거주 → 특례 없음, 중과
❌서울행정법원2019구단74358임대 사업자등록 누락 → 과세
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🧭그 밖의 특례와 특례 겹침⚖️ 소득세법 시행령 제155조 제6항·제8항, 특례 중복 적용
그 밖의 특례: 요건 경계와 3개 겹침은 대부분 과세
❌서울고등법원2018누48771땅만 지정문화재, 집은 아님 → 과세
⭕서울고등법원2014누66504근무·취학 계속 중 지방집 교체 → 비과세
❌광주고등법원2012누569이사 전 미리 산 지방집 → 과세
❌서울고등법원2013누20327요양 목적·세대 이전 입증 실패 → 과세
❌대법원98두7404상속 뒤 합가한 경우 상속특례 없음 → 과세
❌서울행정법원2012구단28578상속집 가진 장모와 합가, 5년 넘김 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1997경0971신축 중 상속받아 3주택돼도 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서1885상속+일시적 2주택, 새 집 전입 안 함 → 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서2207합가로 3채, 시골 상속집 → 과세
❌서울행정법원2018구단46042018누48771 1심으로 보임, 부지만 문화재 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2017서44672018구단4604 전심, 땅만 사적 → 과세
❌광주지방법원2011구합4862이사 전 미리 산 지방집 → 과세
❌광주고등법원2014누453질병 요양 주택 특례 불인정 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2015중3266사업 때문에 산 지방주택은 특례 없음 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012광1457시골집 마당 넓고 요양 입증 실패 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996중315298두7404 같은 사실관계, 합가 4년 뒤 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012서0568상속집 가진 장모와 합가 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2010전3342합가 뒤 부모 집 상속해 팔면 → 과세
❌수원지방법원2021구단3466상속 전 합가 증명 못하면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021중1483합가 전 상속받은 지분 → 동거봉양 특례 없음, 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2016서3492동거 부친 매매지분 남은 집 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1994경0317분양 중 상속으로 3주택, 종전주택 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998서0810상속+이사용 새 집으로 3채 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996서1498상속+일시적2주택 겹쳐도 3주택이면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1994서471993.5.27 전 양도, 소수지분도 주택 → 과세
❌서울행정법원2022구단71021입주권 팔면 상속·봉양 특례 못 씀 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서1117상속주택 있고 3년 지나 입주권 팔면 → 과세
❌서울행정법원2020구단71928상속+일시적2주택이어도 고가 초과분은 → 중과
❌서울행정법원2021구합74549상속 5년 지나 고가주택 팔면 초과분 → 중과
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⭕ 납세자 승(취소·인용) · ❌ 납세자 패(기각) · △ 일부 인정·재조사. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
거주주택 비과세는 장기임대주택을 가진 1세대가 자기가 사는 집 1채를 팔 때 장기임대주택을 주택 수에서 빼 주는 특례입니다(소득세법 시행령 제155조 제20항). 다만 장기임대주택은 양도일 현재 세무서 사업자등록과 구청 민간임대주택 등록을 모두 하고 임대 중이어야 하고, 임대료 증가율이 5% 이하여야 하며, 파는 거주주택에는 보유기간 중 2년 이상 살아야 합니다.
이 글은 이 요건을 다툰 판결과 조세심판원 결정을 등록, 가액·임대료, 2년 거주, 주택 수 순서로 모았습니다. 판례는 요건을 법문대로 엄격하게 봐서, 등록 하루 차이나 1호실 누락, 36일 부족도 과세된 사건이 대부분이었습니다. 특례는 장기임대주택을 주택 수에서 빼 줄 뿐이라 파는 거주주택 자체의 1세대1주택 요건도 따로 갖춰야 합니다. 자진말소·자동말소 뒤 거주주택은 13편, 일시적 2주택·상속특례와 겹친 경우는 14편에서 다룹니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
1세대1주택 비과세 총정리 관련 글 (123개)
- ✔상속주택 비과세 특례 총정리: 선순위·공동상속 소수지분·같은 세대·농어촌·장기임대 거주주택까지 판례로 (대법원 2023두53799·97누13306)
- ✔문화재주택 비과세, 땅만 문화재면 안 됐고 수도권 밖 근무·취학 주택은 인정된 판례와 상속·합가 특례 3개 겹침 (서울고법 2014누66504)
- ✔장기임대주택 양도세, 일시적 2주택·상속특례와 겹쳐 쓰려다 3주택이 되고 고가주택 초과분이 중과된 판례 (대법원 2025두35564)
- ✔임대주택 자진말소 거주주택, 의무기간 절반 못 채우면 추징된 판례와 포괄양도·배우자 증여·재건축 멸실 (서울고법 2023누41484)
- ✔귀농주택 비과세, 수도권·대지면적·세대전원 이사에서 갈린 판례와 귀농 후 최초 일반주택 (대법원 2004두10869)
관련 글 118개 더 보기 ▼
- ✔농어촌주택 비과세, 상속받은 시골집과 이농주택이 주택 수에서 빠진 판례와 안 빠진 판례 (조심2011부0262)
- ✔동일세대 상속주택, 같은 세대에서 상속받으면 특례가 안 되는 이유와 예외, 소수지분 엇갈린 판례 (대법원 2023두53799)
- ✔공동상속주택 양도세, 상속지분 자체를 팔거나 증여받은 지분이면? 소수지분 특례가 안 된 판례와 된 판례 (97누13306)
- ✔공동상속주택 주택수, 최대지분자는 누구로 보나? 지분 같으면 거주자, 미분할이면 법정지분, 토지 전부면 최대지분 판례 (97누13306)
- ✔상속주택 주택수, 공동상속 소수지분은 빠질까? 소수지분 2채 3채와 2017년 개정 뒤 판례 (조심2017서3603)
- ✔상속 입주권 양도세, 입주권으로 상속받았거나 상속주택이 재건축됐다면? 재개발 상속주택 판례 (조심2018서4694)
- ✔상속주택 협의분할, 등기가 늦었거나 상속지분을 배우자에게 증여했다면? 양도세 비과세 판례 (조심2023서10059)
- ✔미등기 상속주택, 무허가 시골집과 유증받은 집도 상속주택일까? 등기·증명·예규 신뢰 판례 (2014누63079)
- ✔상속받은 집 양도세, 상속 뒤 산 집과 상속주택을 먼저 판 경우는 특례가 없었다? 판례 정리 (2006누2053)
- ✔선순위 상속주택, 부모님 집이 여러 채면 어느 집이 특례를 받나? 재건축 기간·후순위·소수지분 판례 (2022누56755)
- ✔일시적 2주택 비과세 요건 총정리: 1년·3년·날짜부터 분양권·주택 수·가족 양도까지 판례로 (대법원 2010두2081·2024두54560)
- ✔일시적 2주택 고가주택, 비과세여도 초과분은 과세되고 임대주택 끼면 중과까지? 판례와 조세심판원 결정 (대법원 2026두31244·2021누75186)
- ✔비거주자 일시적 2주택, 해외 이주·해외 근무 중에 판 집도 비과세될까? 판례와 조세심판원 결정 (2020구단58246·조심2026서1022)
- ✔일시적 2주택 가족 양도, 자녀나 배우자에게 넘긴 종전주택도 비과세 되나? 가장매매·명의신탁 판례 (부산고법 2019누20549)
- ✔일시적 3주택, 혼인·상속·임대주택이 겹치면 비과세 되나? 특례 겹치기 판례 (대법원 2007두26544)
- ✔일시적 2주택 보유기간, 3채에서 1채 판 뒤 남은 집은 언제부터 세나? 최종1주택 재기산 판례 (대법원 2024두55426)
- ✔오피스텔 일시적 2주택, 오피스텔·근생·시골집이 주택 수에 들어가 3주택이 된 판례 (수원고법 2022누12339)
- ✔재건축 대체주택 비과세, 사업시행인가 이틀 전에 산 집은? 1년 거주·1+1·건축법 재건축 판례 (서울고법 2009누18372)
- ✔일시적 2주택 분양권, 청약 당첨일인가 계약일인가? 조합원입주권 2개·입주권 전환 판례 (대법원 2024두54560)
- ✔일시적 2주택 전입 탈락 판례, 세입자 갱신·전입신고만·가족 일부 전입은 왜 과세됐나 (대법원 2026두30078)
- ✔일시적 2주택 전입요건, 늦게 들어가도 인정된 사례: 세입자·보증금·인테리어 판례 (조심2024인0452)
- ✔일시적 2주택 양도세, 잔금 꼬여 며칠 3주택이면 비과세는? 중과는? 판례 정리 (대법원 2009두13788)
- ✔일시적 2주택 3년 넘김, 부득이한 사유로 인정된 경우와 안 된 경우? 현금청산 소송·가처분·경기침체 판례 (2014구단17282)
- ✔재건축 일시적 2주택, 헐고 새로 지으면 준공일부터 기한을 다시 세나? 대법원 판례와 예외 (대법원 2007두8973)
- ✔신축 아파트 일시적 2주택, 취득일은 잔금일인가 사용승인일인가? 분양·지역주택조합·직접 지은 집 판례 (서울고법 2022누47294)
- ✔일시적 2주택 취득일, 잔금일인가 등기일인가? 잔금 전 등기·같은 날 잔금 판례 (대법원 97누16404·조심2025중0127)
- ✔일시적 2주택 기간, 처분기한 마지막 날은 언제까지인가? 말일 토요일·초일 불산입 판례 (대법원 2010두2081·조심2012중0305)
- ✔일시적 2주택 조건, 종전주택 산 지 1년 지나 새 집을 사야 하나? 딱 1년 되는 날 취득 판례 (조심2020서1405·대법원 2025두35267)
- ✔다가구주택 옥탑 때문에 비과세 놓친 판례 | 11월 12일 이후 결론이 달라지는 경우 (2020구단60508 등)
- ✔양도세 주택 판정 판례 총정리 (2026): 다가구·오피스텔·상가주택·폐가 결정례 90여 건
- ✔별장 주택수 빠질까? 세컨하우스는 대부분 주택 — 결정례 5건(이긴 1건 포함)
- ✔빈집 양도 비과세 거부당했다면? ‘판 집이 폐가’라는 처분 결정례 2건
- ✔폐가 주택수 제외 인정 기준: 이긴 결정례 4건, 진 결정례 3건 비교
- ✔무허가주택 주택수 들어갈까? 쟁점은 ‘누구 집이냐’ (결정례 5건 + 종부세 1건)
- ✔한울타리 주택 상가, 마당을 같이 써도 따로 본 결정례 3건 + 명의신탁 사례
- ✔상가 주택 용도변경 비과세 될까? 팔기 직전 바꿨다가 진 결정례 3건
- ✔상가주택 주택면적 계산, 계단실·지하·불법증축은 어디에 넣나 (결정례 4건)
- ✔공실 오피스텔 주택수 들어갈까? 비워둔·안 팔린·바꾼 오피스텔 결정례 5건
- ✔오피스텔 부가세 환급 주택수 빠질까? 사업자등록·재산세보다 실제 쓰임 (결정례 5건)
- ✔배우자 오피스텔 양도세, 내 집 비과세 날아간 사례와 살아남은 사례 5건
- ✔오피스텔 전입금지 특약 넣으면 주택수 안 들어갈까? 기각 결정례 4건
- ✔오피스텔 주택수 들어갈까? 내 집 비과세를 가른 결정례 기준 6가지
- ✔매매특약 용도변경 양도세, 2025년 개정 전 계약이면 잔금일 기준 (결정례 2건)
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- ✔근생 주택 인정 받을 수 있을까? 근린생활시설에 살았는데 진 결정례 4건
- ✔다가구 지분 양도·다세대 등기, ‘하나의 매매단위’로 인정된 사례와 안 된 사례
- ✔다가구 계약일 잔금일 중 언제 기준? 잔금 전 원상복구·입주권 결정례 3건
- ✔다가구 다세대 판정되면? 1호만 비과세·중과까지 간 결정례 3건
- ✔다가구 1층 근생 비과세 인정된 결정례 4건: 공실·사무실·펜션·사찰
- ✔다가구 4개층 비과세 안 되는 이유: 근생층·사무실을 집으로 쓴 결정례 7건
- ✔옥탑 철거 후 양도하면 다가구 비과세? 철거해도 진 결정례 3건
- ✔옥탑 창고 비과세, 다가구 옥탑 다툼에서 납세자가 이긴 결정례 4건
- ✔다가구 옥탑 양도세, 옥탑방 하나로 비과세가 깨진 결정례 5건 (2026)
- ✔세대분리 판례 총정리 (2026): 1세대1주택 결정례 60여 건, 이긴 사례·진 사례
- ✔결혼 3주택 양도세, 혼인 합가 비과세가 안 되는 경우 결정례 정리
- ✔동거봉양 상속주택 비과세, 분가했다가 다시 모신 걸 입증해 이긴 사례
- ✔동거봉양 주택수 요건, 부모님 모셨는데 비과세 안 된 4가지 경우
- ✔동거봉양 합가일 기준, 주민등록일이 아니다: 카드내역으로 인정받은 결정례
- ✔30세 미만 세대분리 소득 기준, 증빙 없으면 진다: 결정례로 본 인정 조건 (2026)
- ✔형제자매 동거 1세대일까? 언니·동생과 살아도 별도세대 인정된 3건
- ✔요양병원 부모 집 팔 때 양도세: 906일 입원·간병 동거 결정례 2건
- ✔부모님 생활비 매달 이체하면 세대분리 증거 될까? 17평에서 인정된 사례
- ✔육아 합가 양도세, 친정·딸네와 살며 부양가족공제 받아도 이긴 사례
- ✔시부모 동거 19년 아파트, 세대주 2명이어도 1세대로 본 이유 (조심 2025서4263)
- ✔처가 합가 양도세, 장인·장모 아파트에 살아도 비과세 인정된 3건과 기각 1건
- ✔2층 세대분리, 부모님 집 따로 살면 인정될까? 외부계단 하나로 갈린 결정례
- ✔미혼 자녀 동거 양도세, 30·40대 자녀와 살아도 비과세 된 증빙 4가지
- ✔자녀 명의 집 때문에 부모 양도세 비과세가 깨질 때: 20대 자녀 갭투자 5주택 사례
- ✔양도 전 세대분리, 5일 전 전출은 위장으로 봤다: 결정례 2건과 안전한 기준
- ✔자녀 주민등록 같으면 1세대? 70% 중과된 사례와 구제된 사례 비교
- ✔자녀와 같이 살면 양도세 비과세 안 될까? 딸네 집 8년 동거에도 인정된 결정례
- ✔위장이혼 양도세, 2019년부터 달라졌다: 대법원에서 이긴 사건이 지금은 진다
- ✔거주요건 경과규정, 배우자 집 있으면 무주택 아니다: 조정지역 분양권 대법원 확정
- ✔별거 배우자가 집 사서 3주택? 일시적 2주택 비과세가 8일 차이로 깨진 사례
- ✔배우자 주택 가산세, 몰랐다면 취소될까? 본세는 내고 가산세는 뺀 판결
- ✔가출 배우자 양도세: 9년 행방불명·양쪽 사실혼이어도 같은 세대였다
- ✔이혼소송 중 양도세, 확정 전에 집 팔면 배우자 집까지 합산된 결정례
- ✔별거 중 양도세 비과세 될까? 40년 따로 살아도 1세대로 본 결정례 (2026)
- ✔대전 조정대상지역 2026 해제 현황 | 해운대·인천 포함, 그때 산 집은 2년 거주
- ✔평촌 조정대상지역 2026 | 의왕 포함 재지정, 해제 기간에 산 집은 2년 거주 없이
- ✔수원 영통 조정대상지역 2026 | 장안·팔달 포함, 권선은 비규제·2년 거주 기준
- ✔강동구 조정대상지역 2026 | 송파와 다른 해제 기간, 언제 산 집이 2년 거주?
- ✔세종시 조정대상지역 2026 현황 | 2022년 해제 후에도 2년 거주 남는 집
- ✔1세대1주택 양도세 비과세 총정리 (2026년 최신): 요건·특례·계산·신고까지 한 번에
- ✔1세대1주택 비과세 받았다가 추징당하는 대표 사례 7가지
- ✔비과세인데도 양도세 신고해야 하는 경우: 12억 초과·특례 신고서 제출 대상
- ✔임대등록 자동·자진 말소됐다면: 5년 안에 거주주택 팔아야 비과세
- ✔임대사업자 거주주택 비과세: 장기임대주택 보유자가 사는 집 팔 때 요건
- ✔재건축·재개발 기간에 살 집(대체주택) 샀다면: 팔 때 비과세 받는 3가지 요건
- ✔지방 발령·요양으로 산 수도권 밖 주택 + 원래 집, 사유 해소 후 3년 내 팔면 비과세
- ✔시골집(농어촌주택)·귀농주택 있어도 도시 집 비과세: 상속·이농·귀농 요건
- ✔혼인으로 2주택이 됐다면? 혼인 후 10년 내 먼저 파는 집 비과세
- ✔부모님 모시려고 합가해 2주택이 됐다면: 10년 안에 먼저 파는 집 비과세
- ✔상속주택 협의분할 등기 전에 집 팔면 생기는 일: 법정상속분 간주와 2개월 내 추가 납부
- ✔공동상속주택 지분, 내 주택 수에 들어갈까? 지분 가장 큰 상속인·거주자·최연장자 순
- ✔부모님이 집을 여러 채 남겼다면? 비과세 인정되는 선순위 상속주택 고르는 법
- ✔상속주택 + 내 집 1채, 일반주택 팔 때 비과세 받는 법: 상속주택 특례 총정리
- ✔공공기관·기업 지방 이전 직원은 일시적 2주택 처분기한 5년
- ✔일시적 2주택 3년 넘겼다면? 경매·공매·캠코 매각의뢰·현금청산 소송이면 비과세 유지
- ✔일시적 2주택 비과세 요건 총정리: 1년 후 취득·3년 내 처분 규칙과 예외
- ✔상생임대주택 2026년 12월 31일 계약 마감, 거주요건 면제 요건 정리
- ✔해외 거주자(비거주자)의 국내 1주택 비과세: 3년 보유·거주자 전환 요건
- ✔부모와 같이 살다 상속받은 집, 함께 보유·거주한 기간까지 인정받는 법
- ✔재건축·멸실 후 새로 지은 주택, 옛 집 보유·거주기간까지 합산하는 법
- ✔해외이주·해외 근무로 출국하면 1주택 비과세: 출국 후 2년 안에 팔아야
- ✔1년만 살았어도 비과세: 전근·취학·질병 요양 등 부득이한 사유 인정 기준
- ✔2년 안 채워도 비과세 되는 경우 총정리: 수용·해외이주·근무상 형편·건설임대
- ✔조합원입주권 팔 때도 비과세: 1입주권 요건과 1주택+1입주권 3년 규칙
- ✔분양권·조합원입주권 있으면 1주택 비과세 안 될까? 주택 수 포함 기준과 특례
- ✔주택 부수토지 비과세 한도: 도시지역 3배·5배, 그 밖은 10배
- ✔다가구주택 비과세: 통째로 팔면 1주택, 호수별로 팔면 다주택
- ✔상가주택(겸용주택) 비과세: 주택 면적이 더 넓어야 전부 주택, 12억 초과면 주택 부분만
- ✔오피스텔·근생빌라도 주택일까? 사실상 주거용이면 1주택 비과세 판단이 달라진다
- ✔12억 초과 1주택 양도세, 실제 얼마 나올까? 양도가액별 계산 예시와 장특공 80% 조건
- ✔거주기간 2년은 주민등록으로 판단: 전입일~전출일 계산과 가족 일부 미거주
- ✔1주택 보유기간 2년 계산법: 취득일·양도일 기준과 잔금일 함정
- ✔1세대 범위 총정리: 따로 사는 자녀도 한 세대? 30세 미만 독립세대 소득 기준
- ✔내 집 팔 때 양도세 비과세 될까? 3분 자가진단 체크리스트와 준비서류
목차
거주주택 비과세, 장기임대주택 요건별 판례로 한눈에 보기
| 상황 | 다툰 요건 | 판단 | 대표 사건 |
|---|---|---|---|
| 등록 신청 2019. 10. 11., 잔금 10. 15., 등록 완료 10. 22. | 양도일 현재 민간임대주택 등록 | 신청만으로 등록 아님 | ❌ 서울고등법원 2022누55660 |
| 2003년부터 임대, 2012년 등록, 등록일 공시가격 6억 원 초과 | 임대개시일 당시 가액 | 등록하고 임대한 날 기준 | ❌ 수원고등법원 2022누12070 |
| 배우자 오피스텔, 구청 등록만 | 세무서 사업자등록 | 간소화 제도도 사업자등록 신청 필요 | ❌ 서울행정법원 2021구단56131 |
| 기존 사업자가 추가 주택은 구청 등록만 | 추가 주택의 사업자등록 | 정정 사유 아님, 특례 인정 | ⭕ 조세심판원 조심2021서7000 |
| 다세대 18호실 중 1호실 등록 누락 | 실질 요건으로 갈음되나 | 등록 안 된 주택은 장기임대주택 아님 | ❌ 조세심판원 조심2023서10813 |
| 표준임대차계약 보증금 증액 | 임대료 등 5% 상한 | 2019. 2. 12. 뒤 최초 표준계약 기준 초과 | ❌ 조세심판원 조심2022서7263 |
| 주민등록상 1년 330일 거주 | 거주주택 2년 거주 | 36일 부족, 입주일 기준도 미달 | ❌ 조세심판원 조심2019서4398 |
| 전근으로 1년 6개월만 거주 | 부득이한 사유 예외 | 제20항에는 예외 없음 | ❌ 조세심판원 조심2021인5614 |
| 배우자 오피스텔 2채 업무용 주장 | 다른 주택이 있는지 | 1채는 주거용, 특례 불가 | ❌ 서울행정법원 2022구단74907 |
| 별도세대 매제와 1/2씩 가진 임대주택 | 1호 이상 임대인가 | 공동소유자 각자 소유로 봄 | ⭕ 조세심판원 조심2022서0109 |
⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용입니다.
① 양도일 현재 등록, 구청과 세무서 둘 다
⚖️ 서울고등법원 2022누55660 (2023. 3. 16.) — ❌ 잔금 4일 전 등록 신청, 구청 등록 완료는 잔금 뒤 → 과세
- 원고는 2012. 3. 6., 2013. 5. 24., 2016. 3. 3. 인천 중구의 오피스텔 등 3채를 취득해 임대하던 중 2019. 10. 11. 서초구청에 민간임대주택 임대사업자 등록을 신청했고, 2019. 10. 14. 세무서 사업자등록(개업일 2019. 10. 12.)을 마쳤습니다. 거주주택 잔금은 2019. 10. 15.에 받았고, 구청 등록은 2019. 10. 22.에 마쳐졌습니다.
- 원고는 등록 신청만으로 임대사업자 지위가 생기고, 신청 4일 만에 등록증이 나온 다른 사례도 있다며 2019년 귀속 양도소득세 361,093,290원 경정거부처분의 취소를 구했습니다.
- 서울고등법원은 민간임대주택 등록은 구청장이 등록기준을 확인해 등록대장에 올려야 성립하고, 신청서 제출로 성립하는 세무서 사업자등록과는 목적·절차가 다르며, 구청이 처리를 부당하게 늦췄다고 볼 자료도 없다며 1심처럼 거주주택 양도일 현재 등록이 완료되지 않아 특례를 적용할 수 없다고 항소를 기각했습니다. 양도일·등록일이 같은 조심2021서0916도 기각이었습니다.
- 판결문: 「이 사건 임대주택은 거주주택 양도일 현재 임대업등록이 완료되지 않은 사실이 명백하여 소득세법시행령 제155조 제20항의 거주주택 과세특례 규정을 적용할 수 없고」
② 기준시가 6억 원과 임대료 5% 상한
⚖️ 수원고등법원 2022누12070 (2023. 6. 16.) — ❌ 실제 임대는 2003년, 등록일 기준시가 6억 원 초과 → 과세
- 원고는 1988. 6. 15. 1억 5,200만 원에 산 서울 서초동 단독주택에 살다가 2018. 7. 20. 17억 5,000만 원에 팔고, 잠실 아파트가 장기임대주택이라며 1세대1주택으로 신고했습니다. 처분청은 그 아파트의 임대개시일을 2012. 9. 27.로 보고 그날 공시가격이 6억 원을 넘는다며 2020. 8. 1. 과세했습니다.
- 원고는 2003. 8. 27.부터 실제로 임대했고 그때 기준시가가 2억 5,100만 원이라, 임대개시일 당시 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하라는 가액요건을 충족한다고 주장했습니다.
- 조세심판원(조심2020중8626)과 1심(수원지방법원 2021구합65799)에 이어 수원고등법원도, 임대개시일은 사업자등록과 민간임대주택 등록을 하고 임대주택으로 등록해 임대하는 날이고 등록 없이 한 임대는 이 조항의 임대 개시가 아니라며 항소를 기각했습니다(그 당시 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목).
- 판결문: 「사업자등록등과 민간임대주택 등록이 되지 않은 주택의 임대가 이루어졌다고 하여 이 사건 시행령 조항에 따른 임대가 개시된 것으로 보기는 어렵다」
⚖️ 서울행정법원 2021구단56131 (2022. 1. 28.) — ❌ 구청 임대등록만 하고 세무서 사업자등록 없음 → 과세
- 원고는 2018. 12. 20. 아파트를 13억 1,700만 원에 팔았습니다. 배우자는 오피스텔 1채를 임대하면서 2013. 8. 22. 구청에 민간임대주택 임대사업자등록만 하고 소득세법상 사업자등록은 하지 않았습니다.
- 원고는 그 오피스텔이 장기임대주택이라며 1세대1주택 고가주택 특례로 신고했지만, 처분청은 2019. 12. 1. 양도소득세 512,359,720원(가산세 포함)을 경정·고지했습니다. 원고는 분리과세 주택임대소득만 있으면 사업자등록 의무가 없는데 시행령이 이를 요구한 것은 무효이고, 지금은 구청에서 한 번에 신청하는 간소화 제도도 있다고 주장했습니다.
- 서울행정법원은 간소화 서비스는 구청에서 소득세법상 사업자등록 신청까지 한 번에 할 수 있게 등록업무를 간이화한 것일 뿐 임대사업자등록만 하면 되는 제도가 아니라는 등의 이유로 청구를 기각했습니다.
- 판결문: 「관할 세무서의 방문 없이 지방자치단체에서 임대사업자등록 신청과 더불어 소득세법상 사업자등록신청을 한 번에 할 수 있도록 등록업무를 간이화한 것에 불과할 뿐」
⚖️ 조세심판원 조심2021서7000 (2022. 6. 20. · 조세심판원 결정) — ⭕ 이미 사업자등록한 임대사업자가 추가 주택은 구청 등록만 → 비과세
- 부부인 청구인들은 2015. 5. 20. 공동으로 산 거주주택을 2020. 12. 30. 팔았습니다. 임대주택2는 2012. 7. 13. 구청 임대 등록과 2013. 11. 19. 세무서 사업자등록을 했고, 임대주택3은 2018. 9. 27. 구청 임대 등록만 추가했습니다.
- 청구인들은 다주택 중과세율로 신고했다가 거주주택 특례로 환급을 구했고, 처분청은 임대주택3에 소득세법상 사업자등록이 없다며 거부했습니다.
- 조세심판원은 이미 임대사업자로 사업자등록한 사람이 임대주택을 추가하는 것은 사업자등록 정정 사유가 아니라는 국세청 해석 등에 비추어, 구청 등록을 추가하고 매년 사업장현황신고를 해 온 청구인들에게 특례를 적용하는 것이 타당하다며 거부처분을 취소했습니다.
- 판결문: 「처분청에서 임대주택3이 거주주택 1세대 1주택 비과세 특례의 장기임대주택 요건을 갖추지 못하였다고 보아 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다」
⚖️ 조세심판원 조심2023서10813 (2025. 4. 1. · 조세심판원 결정) — ❌ 다세대 18호실 중 1호실만 등록 누락 → 과세
- 청구인은 2021. 12. 3. 구로구 거주주택을 팔고 장기임대주택 거주주택 특례 대상이라며 신고하지 않았습니다. 청구인이 가진 안산 다세대주택 18개 호실 중 17개 호실은 민간임대주택으로 등록했지만 1개 호실은 등록이 빠져 있었습니다.
- 청구인은 등록기준을 갖춰 실제 임대사업을 했고 1개 호실을 형식상 빠뜨렸을 뿐이며, 2015년 다른 아파트를 팔 때는 처분청이 같은 다세대주택을 장기임대주택으로 보고 비과세했으니 신의성실 원칙에도 어긋난다고 주장했습니다.
- 조세심판원은 민간임대주택으로 등록을 마치지 않은 이상 등록할 수 있는 실질적 요건을 갖췄다는 사정만으로 등록된 민간임대주택으로 볼 수 없고, 가산세를 감면할 정당한 사유도 없다며 기각했습니다.
- 판결문: 「임대주택에 관하여 민간임대주택으로 등록을 마치지 아니한 이상 등록을 할 수 있는 실질적 요건을 갖추고 있었다는 사정만으로 해당 임대주택을 민간임대주택법에 따라 등록된 민간임대주택으로 볼 수는 없으며」
⚖️ 조세심판원 조심2022서7263 (2023. 1. 4. · 조세심판원 결정) — ❌ 표준임대차계약 보증금 증액 5% 초과 → 과세
- 청구인은 2021. 11. 30. 거주주택을 팔고 세금을 낸 뒤 2022. 3. 15. 거주주택 특례로 환급을 구했지만, 처분청은 다세대주택 501호·502호의 임대료 등 증가율이 5%를 넘었다며 거부했습니다.
- 청구인은 공사대금 일부를 보증금으로 상계해 2013년부터 임대했고 2017년 증액을 합의했으며, 2019. 4. 20. 구청에 낸 표준임대차계약서의 보증금은 실제와 다르게 쓴 것이라 증액은 없었다고 주장했습니다.
- 조세심판원은 5% 상한의 기준이 되는 최초 계약은 그 조항 시행일(2019. 2. 12.) 뒤 처음 맺은 표준임대차계약이고, 2019. 4. 20.과 2020. 2. 1. 표준임대차계약상 보증금이 늘어 5%를 넘었으며, 직접 작성해 낸 계약서를 사실과 다르다고 볼 이유가 없다며 기각했습니다.
- 판결문: 「쟁점임대주택은 임대보증금 증가율이 100분의 5를 초과하지 않도록 한 위 조항에 따른 요건을 불충족한 점」
③ 거주주택 2년 거주
⚖️ 조세심판원 조심2019서4398 (2020. 5. 19. · 조세심판원 결정) — ❌ 주민등록상 거주 1년 330일, 36일 모자람 → 과세
- 청구인들은 2015. 11. 10. 임대주택을 공동 취득해 2018. 3. 21. 준공공임대주택으로 등록했고, 2016. 12. 20. 거주주택을 취득해 2018. 12. 20. 판 뒤 거주주택 특례를 적용해 고가주택 9억 원 초과분만 신고했습니다.
- 처분청은 2년 거주 요건을 못 채웠다며 장기보유특별공제를 부인하고 1세대 3주택 중과세율로 경정했습니다. 청구인들은 취득 때부터 관리비를 냈고 인테리어 공사 기간도 거주로 봐야 하며, 주민등록상 거주기간이 2년의 95%를 넘는다고 주장했습니다.
- 조세심판원은 감면 요건은 엄격하게 해석해야 하는데 주민등록상 전입부터 전출까지 1년 330일로 36일이 모자라고, 입주자명부상 입주일(2017. 1. 19.)부터 세어도 2년이 안 된다며 기각했습니다.
- 판결문: 「청구인의 주민등록등본상 전입일로부터 전출일까지의 기간이 1년 330일로 거주기간이 비과세 요건인 2년 보다 36일 부족한 것으로 확인되는 점」
⚖️ 조세심판원 조심2021인5614 (2022. 2. 9. · 조세심판원 결정) — ❌ 전근으로 2년 못 살아도 예외 없음 → 과세
- 청구인은 2015. 8. 10. 산 주택에 2016. 1. 28. 전입했다가 2017. 7. 24. 전출했고, 2020. 12. 17. 그 주택을 팔았습니다. 장기임대주택을 가지고 있어 거주주택 특례로 환급을 구했지만 거부됐습니다.
- 청구인은 근무지 변경 때문에 2년을 채우지 못했으니 시행령 제154조 제1항 제3호의 부득이한 사유로 거주기간 제한을 받지 않아야 한다고 주장했습니다.
- 조세심판원은 제155조 제20항 제1호는 거주주택 보유기간 중 2년 이상 거주를 요구할 뿐 예외를 두지 않았고, 비과세 요건을 합리적 이유 없이 확장해석할 수 없다며 기각했습니다.
- 판결문: 「청구인은 2016.1.28. 쟁점주택으로 전입하였고, 2017.7.24. 이전한 것으로 나타나 거주주택의 거주기간 2년을 충족하지 못한 것으로 나타나는 점」
④ 다른 주택이 끼었거나 지분만 가진 임대주택
⚖️ 서울행정법원 2022구단74907 (2023. 12. 20.) — ❌ 배우자 오피스텔 1채가 주거용 → 주택 수 포함, 특례 없음
- 원고는 서울 아파트를 팔면서, 본인 명의 주택 2채는 장기임대주택이고 배우자 명의 오피스텔 2채는 업무용이라며 거주주택 특례로 1세대1주택 비과세와 장기보유특별공제를 적용해 신고했습니다.
- 처분청은 세무조사 뒤 오피스텔이 주거용이고 2년 거주도 실제로는 안 했다며 특례를 부인하면서, 중과세율은 배제하고 장기보유특별공제를 적용해 경정했습니다. 원고는 임차인들이 사업 준비용으로만 썼고 임대차계약에 업무용·전입 금지 특약이 있다고 주장했습니다.
- 서울행정법원은 업무용 특약은 중과를 피하려고 형식적으로 넣는 경우가 많아 그것만으로 업무용이라 볼 수 없고, 제1오피스텔 임차인은 인근 대학에 다니며 수년간 숙식한 것으로 보이며 확인서 내용도 바뀌었다며 제1오피스텔을 주택 수에 넣었습니다. 제2오피스텔은 주거용이라는 증명이 부족하다고 봤지만, 제1오피스텔만으로 특례가 안 돼 2년 거주 여부는 판단하지 않고 청구를 기각했습니다.
- 판결문: 「제1오피스텔은 주택으로 인정되어 원고 세대가 이 사건 주택 양도 당시 보유한주택 수에 산입되어야 하나」
⚖️ 조세심판원 조심2022서0109 (2022. 7. 19. · 조세심판원 결정) — ⭕ 별도세대 매제와 1/2씩 가진 임대주택도 장기임대주택 → 비과세
- 청구인은 2020년 자기 명의 거주주택을 팔면서, 별도세대인 매제와 1/2씩 공동소유한 상가주택(임대주택)이 장기임대주택 요건을 갖췄다며 1세대1주택 특례로 신고했습니다.
- 처분청은 장기임대주택은 1호 이상 임대해야 하는데 청구인은 1/2 지분만 가졌고 공동소유자도 같은 세대가 아니라며 비과세를 배제하고 1세대 2주택 중과세율로 과세했습니다. 국세청 예규도 세대별로 1호 이상을 요구해 왔다는 것이 처분청 의견이었습니다.
- 조세심판원은 시행령 제154조의2가 공동소유주택은 주택 수를 셀 때 공동소유자 각자가 소유한 것으로 보도록 정하고 있고, 제155조 제20항은 요건을 갖춘 장기임대주택과 거주주택을 가진 경우 특례를 적용하도록 하고 있다며 과세를 취소했습니다. 뒤에 나온 조심2022서6467도 같은 취지로 비과세했습니다.
- 판결문: 「쟁점임대주택의 지분 1/2과 쟁점주택(거주주택)을 소유한 청구인이 쟁점주택을 양도한 이 건에서 1세대 1주택 특례 대상에 해당하지 않는다고 보아 2020년 귀속 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다」
💬 임대주택을 자진말소·자동말소했거나 임대기간을 채우기 전에 거주주택을 팔았다면, 추징과 5년 특례를 다룬 13편을 이어서 보세요
📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다
✅ 선 안 — 거주주택을 판 날 구청 민간임대주택 등록과 세무서 사업자등록이 모두 되어 있었고, 이미 사업자등록한 사람이 주택을 추가한 경우 구청 등록만으로도 인정됐다(조심2021서7000)
⛔ 선 밖 — 등록 신청만 했거나 양도 뒤에 등록·정정했거나, 구청과 세무서 중 하나라도 없거나, 1호실이라도 등록이 빠지면 장기임대주택이 아니었다(2022누55660·2016누82661·2021구단56131·조심2023서10813)
근거: 조세심판원 조심2021서7000 · 서울고등법원 2022누55660·2016누82661·서울행정법원 2021구단56131·조세심판원 조심2023서10813
✅ 선 안 — 등록하고 임대한 날의 기준시가가 그 당시 한도 이하이고, 그 조항 시행 뒤 최초 표준임대차계약부터 5% 이하로 올렸다면 요건을 갖췄다(2022누12070·조심2022서7263의 법령 해석)
⛔ 선 밖 — 등록 전 실제 임대일을 내세운 가액요건 주장, 표준임대차계약서와 다르다는 주장은 받아들여지지 않았다(2022누12070·2021누21248·조심2022서7263)
근거: 수원고등법원 2022누12070 · 부산고등법원 2021누21248·조세심판원 조심2022서7263
✅ 선 안 — 임대주택을 다른 사람과 지분으로 가졌어도 공동소유자 각자가 소유한 것으로 보아 특례를 인정했다(조심2022서0109·조심2022서6467)
⛔ 선 밖 — 거주주택 2년 거주는 며칠 모자라도, 전근 같은 사정이 있어도 예외가 없었고, 세대원의 주거용 오피스텔 1채가 있어도 특례가 없었다(조심2019서4398·조심2021인5614·2022구단74907)
근거: 조세심판원 조심2022서0109·조심2022서6467 · 조심2019서4398·조심2021인5614·서울행정법원 2022구단74907
판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.
🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나
🔀 등록과 가액 요건
⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다
- 이미 사업자등록한 임대사업자가 추가한 주택은 구청 등록만 해도 된다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2021서7000).
- 등록 신청만으로 임대사업자 지위가 생긴다는 주장, 구청에서 함께 신청할 수 있게 됐으니 사업자등록이 필요 없다는 주장은 받아들여지지 않았습니다(2022누55660·2021구단56131).
- 실제 임대를 시작한 날 기준시가로 가액요건을 봐야 한다는 주장, 1호실은 형식상 빠뜨렸을 뿐이라는 주장도 받아들여지지 않았습니다(2022누12070·조심2023서10813).
🛡️ 세무서 — 통한 방어
- 양도일 현재 구청 등록과 세무서 사업자등록이 모두 필요하다는 주장이 받아들여졌습니다(2022누55660·2021구단56131).
- 임대개시일은 등록하고 임대한 날이라는 주장이 받아들여졌습니다(2022누12070).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 추가 임대주택에도 별도 사업자등록이 있어야 한다는 세무서 주장(조심2021서7000)
🔀 거주와 주택 수
⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다
- 임대주택 1/2 지분만 가졌어도 장기임대주택이라는 주장이 받아들여졌습니다(조심2022서0109).
- 관리비 납부·인테리어 기간을 거주로 봐 달라는 주장, 전근이 부득이한 사유라는 주장은 받아들여지지 않았습니다(조심2019서4398·조심2021인5614).
- 임차인이 사업 준비용으로만 쓴 업무용 오피스텔이라는 주장은 1채에서만 받아들여졌습니다(2022구단74907).
🛡️ 세무서 — 통한 방어
- 거주주택 2년 거주는 법문대로 엄격하게 봐야 한다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2019서4398·조심2021인5614).
- 업무용 특약이 있어도 임차인이 숙식한 오피스텔은 주택이라는 주장이 받아들여졌습니다(2022구단74907).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 지분만 가지면 1호 이상 임대가 아니라는 세무서 주장(조심2022서0109)
판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.
🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것
🧰 잔금일과 등록 완료일 — 임대주택을 가진 매도인이 거주주택을 팔 때는 잔금일 전에 구청 민간임대주택 등록이 완료됐는지, 세무서 사업자등록이 있는지 렌트홈과 사업자등록증명으로 확인하게 하세요. 신청 뒤 등록 완료가 잔금보다 7일 늦어 과세된 사건이 있습니다(2022누55660).
🧰 전 호실 등록 여부 — 다세대·오피스텔 여러 호실을 임대하는 고객은 등록증에 모든 호실이 올라 있는지 확인하게 하세요. 18호실 중 1호실 누락으로 과세됐습니다(조심2023서10813).
🧰 2년 거주 계산 — 거주주택 2년은 주민등록상 전입일부터 세어 며칠 모자란 경우도 인정되지 않았습니다(조심2019서4398). 매도 일정을 잡을 때 전입일부터 2년이 지났는지 먼저 계산하세요.
⚖️ 걸리는 조문: 소득세법 시행령 제155조 제20항(거주주택 특례)·제167조의3 제1항 제2호(장기임대주택), 민간임대주택에 관한 특별법 제5조(임대사업자 등록), 소득세법 제168조(사업자등록)
상속등기·협의분할 상태, 상속 지분율, 임대사업자 등록·말소 상태, 세대원 명의 주택은 매매 계약 전에 등기부·렌트홈으로 확인할 수 있습니다.
🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나
| 입장 | 누구에게 | 무엇을 | 판례에서는 |
|---|---|---|---|
| 🙋 납세자 | 경정청구 → 조세심판원 → 행정법원 → 고등법원 | 등록 신청만으로 장기임대주택 인정 | 모두 기각(조심2021서0916·2022누55660) |
| 🙋 납세자 | 이의신청 → 조세심판원 → 행정법원 → 고등법원 | 실제 임대일 기준시가로 가액요건 충족 | 모두 기각(조심2020중8626·2021구합65799·2022누12070) |
| 🙋 납세자 | 경정청구 → 이의신청 → 조세심판원 | 추가 임대주택 구청 등록만으로 특례 | 인용(조심2021서7000) |
| 🙋 납세자 | 이의신청 → 조세심판원 | 별도세대와 1/2 공유한 임대주택으로 특례 | 인용(조심2022서0109) |
양도세 불복은 보통 고지서(결정·경정 통지)를 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 신고·납부한 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.
판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 거주주택 양도일(잔금일) 현재 구청 민간임대주택 등록과 세무서 사업자등록이 모두 되어 있었는지(2022누55660·2021구단56131)
→ 준비할 자료: 임대사업자 등록증(등록일·전 호실 목록), 사업자등록증명, 잔금 영수증·매매계약서
⚖️ 법원이 본 사실 — 임대주택 임대료 등 증가율이 5% 이하였는지(조심2022서7263)
→ 준비할 자료: 구청에 신고한 표준임대차계약서 전부, 임대차계약 신고 내역
⚖️ 법원이 본 사실 — 거주주택 보유기간 중 2년 이상 실제 거주했는지(조심2019서4398·조심2021인5614)
→ 준비할 자료: 세대원 주민등록초본(전입·전출일), 입주자명부, 관리비·공과금 납부 내역
⚖️ 법원이 본 사실 — 세대원 명의 오피스텔 등 다른 주택이 없는지(2022구단74907)
→ 준비할 자료: 오피스텔 임대차계약서, 임차인 전입 여부, 전기·수도 사용 내역, 사업자등록 여부
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.
💡 이 판례들의 교훈, 입장별로
🙋 집 가진 납세자
- 등록·사업자등록·5%·2년 거주 중 하나만 빠져도 특례가 없었습니다(2022누55660·조심2023서10813·조심2019서4398).
- 임대주택을 지분으로 가진 경우는 인정됐습니다(조심2022서0109).
🏛️ 세무서가 본 것
- 비과세 요건을 법문대로 엄격하게 해석했습니다(조심2019서4398·조심2021인5614).
- 등록 신청과 등록 완료, 구청 등록과 세무서 사업자등록을 따로 봤습니다(2022누55660·2021구단56131).
🏢 중개사·세무 실무
- 거주주택 잔금일을 임대 등록 완료일 뒤로 잡게 하세요.
- 임대주택 전 호실의 등록 여부와 표준임대차계약 보증금 변동을 확인하세요.
🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면
- 기본 전제: 거주주택 특례는 장기임대주택을 주택 수에서 빼 줄 뿐이고, 파는 거주주택 자체가 1세대1주택 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주, 양도가액 12억 원 초과분은 과세)을 갖춰야 비과세되며(시행령 제154조 제1항), 여기에 더해 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다(제155조 제20항 제1호).
- 지금 제155조 제20항(2026. 10. 1. 시행본)은 장기임대주택이 양도일 현재 소득세법 제168조 사업자등록을 하고 민간임대주택법 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록해 임대 중이며 임대보증금·임대료 증가율이 5%를 넘지 않을 것을 요구합니다. 장기임대주택은 시행령 제167조의3 제1항 제2호의 주택 중 2020. 7. 10. 이전에 임대사업자등록을 신청(추가 등록 변경신고 포함)한 주택 등으로 한정돼 있고, 직전거주주택이 있으면 그 양도일 뒤 기간분만 비과세됩니다.
- 2022누12070이 다룬 임대개시일 당시 기준시가 6억 원(수도권 밖 3억 원) 가액요건은 그 사건 당시 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목 기준입니다. 임대기간을 채우기 전에 판 경우의 추징과 자진말소·자동말소 뒤 5년 안 양도 특례(제21항~제23항)는 13편에서 다룹니다.
거주주택 비과세, 내 상황에서 먼저 확인할 것
- 파는 거주주택에 보유기간 중 주민등록상 2년 이상 실제로 살았는지(며칠 부족도 안 됨)
- 잔금일 현재 구청 민간임대주택 등록이 완료됐고 세무서 사업자등록도 있는지
- 임대주택 모든 호실이 등록돼 있는지, 표준임대차계약상 보증금·임대료를 5% 넘게 올린 적이 없는지
- 세대원 명의로 주거용 오피스텔 등 장기임대주택이 아닌 다른 주택이 없는지
- 파는 집 자체가 2년 보유 등 1세대1주택 요건을 갖췄는지, 양도가액이 12억 원을 넘는지
💬 거주주택을 팔기 전에 임대주택 전 호실이 민간임대주택으로 등록돼 있는지, 등록일이 언제인지 렌트홈에서 먼저 확인할 수 있습니다. 세무서 사업자등록도 함께 확인해 보세요
📂 같은 쟁점 사례 모음, 판결문·결정문 원문으로 확인한 사건
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 한 줄로 |
|---|---|---|---|
| 조세심판원 조심2021서0916 2021. 4. 7. | ❌ | 2019.10.15 거주주택 양도, 2019.10.22 임대주택을 장기일반민간임대주택으로 등록 완료 | 양도 뒤 임대등록 완료 → 과세 |
| 조세심판원 조심2020중8626 2021. 3. 17. | ❌ | 1988.6.15 단독주택 취득 2018.7.20 양도, 임대주택 실제임대 2003.8.27 주장, 2012.9.20 사업자·2012.9.27… | 심판: 등록일 기준시가 초과 → 과세 |
| 수원지방법원 2021구합65799 2022. 5. 12. | ❌ | 1988.6.15 서초동 단독주택 취득·거주, 2018.7.20 17.5억원 양도, 잠실 아파트를 장기임대주택으로 주택 수 제외 주장 | 1심: 등록일 기준시가 6억 초과 → 과세 |
| 서울고등법원 2016누82661 2017. 4. 11. | ❌ | 장기임대주택과 거주주택 보유, 거주주택 양도 후 2015.10.14 임대사업자등록(사업자등록 개업일은 2015.6.17로 정정) | 양도 후 임대등록하면 거주주택 특례 없음 → 과세 |
| 서울고등법원 2017누74322 2018. 2. 2. | ❌ | 부부가 2015.10.27 임대주택 잔금·등기, 거주주택도 보유한 채 2015.11.17 양도주택 양도 | 양도일에 임대등록 없으면 → 과세 |
| 부산고등법원 2021누21248 2021. 9. 3. | ❌ | 원고 2인에게 2018년 귀속 양도세 각 76,865,950원 등 부과, 장기임대주택 임대개시일·기준시가 6억 요건 다툼 | 임대개시일 기준시가 초과 → 과세 |
| 부산지방법원 2020구합24067 2021. 4. 9. | ❌ | 부부가 2013.6.3 취득 아파트 2018.7.31 양도하며 거주주택 특례 신고, 2017.3.31 매수 임대주택 보유 | 등록 늦어 기준시가 초과 → 과세 |
| 조세심판원 조심2022서6467 2023. 1. 10. | ⭕ | 2003.4.7 동생과 1/2씩 취득·임대등록한 임대주택 보유, 배우자와 1/2씩 소유 거주주택 2020.9.11 양도 | 임대주택 1/2 지분도 → 비과세 |
| 조세심판원 조심2023서7289 2023. 11. 16. | △ | 2017.10.16 거주주택 양도, 등록임대주택 외 미등록 임대주택 5호 보유(지방세 감면은 받음) | 임대주택 하나라도 미등록 → 과세(가산세 일부 빼줌) |
| 조세심판원 조심2019부2358 2019. 10. 8. | ❌ | 1991.5.22 거주주택 취득·2018.11.5 양도, 배우자가 2005.11.29 임대등록한 임대주택 중 401호 미등록, 거주 2년 미달 | 임대 1호실 미등록·거주 미달 → 과세 |
| 서울행정법원 2020구단78172 2021. 6. 25. | ❌ | 부부가 2013.12 신축 건물 119호 임대등록, 2014.7.1 12층 사무실 3호를 주택 6호로 용도변경 임대, 2018.12.12 다른… | 새로 늘린 호실 미등록 → 과세 |
| 조세심판원 조심2019중2351 2019. 8. 30. | ❌ | 2001.8.9 취득 주택 2016.1.29 고가주택 비과세 신고, 임대주택(392.54㎡)은 지자체 임대사업자 미등록 | 지자체 임대등록 안 했으면 → 과세 |
| 조세심판원 조심2020구7822 2020. 12. 29. | ❌ | 2013.5.24 취득 주택 2018.3.2 양도, 2014.2.12 취득 임대주택 1/2 지분은 세무서 사업자등록만 하고 5년 이상 임대 | 구청 임대등록 없음 → 과세 |
| 서울행정법원 2020구합1568 2021. 1. 8. | ❌ | 1986.11.27 거주주택 취득(1995 배우자 1/2 증여), 2001 다가구 보존등기·2006.5.25 세무서 사업자등록, 2018.12… | 세무서 등록만 하고 구청 미등록 → 과세 |
| 조세심판원 조심2020서2279 2020. 12. 10. | ❌ | 부부 2016.1.7 공동취득 거주주택 2019.9.30 양도, 남편 임대주택은 2018.9.9 구청 장기일반임대 등록만, 사업자등록 없음 | 세무서 사업자등록 빠지면 → 과세 |
| 서울행정법원 2020구단8678 2021. 1. 13. | ❌ | 원고 2018.9.14 강남 주택 9.4억 양도, 배우자 송파 임대주택은 2017.11.20 민간임대 등록만 하고 소득세법 사업자등록 안 함 | 세무서 사업자등록 없으면 → 거주주택 과세 |
| 조세심판원 조심2019서3078 2019. 11. 19. | ❌ | 2014.5.12 도시형생활주택 2개 민간임대 등록, 소득세법 사업자등록은 양도 후 2019.6.3, 2017.7.3 쟁점주택 양도 | 세무서 사업자등록 없으면 임대주택 포함 → 과세 |
| 서울행정법원 2017구단81550 2018. 7. 4. | ❌ | 94.6.28 취득 아파트 2016.7.25 양도, 배우자가 임대 중인 주택 2채는 세무서 사업자등록 없음 | 세무서 사업자등록 빠지면 → 과세 |
| 의정부지방법원 2014구단5819 2015. 11. 18. | ❌ | 2005.9.9 부부 공동등기 아파트 2012.3.19 양도, 임대주택은 2012.2.28 구청 등록만 하고 세무서 사업자등록 없음 | 세무서 사업자등록 빠지면 → 과세 |
| 조세심판원 조심2023서9491 2023. 12. 14. | ❌ | 2019.9.27 쟁점주택 양도, 대체주택·장기임대주택 보유, 일시적 2주택 기간요건은 충족 | 거주주택 2년 못 살면 → 과세 |
| 조세심판원 조심2016서3281 2016. 12. 1. | ❌ | 2009.4.28 쟁점주택 취득, 배우자 2014.11.21 다른 주택 취득, 2015.7.7 임대등록·7.15 임대주택 취득, 2015.9.… | 거주주택 2년 실거주 못 보이면 → 과세 |
| 조세심판원 조심2020서8368 2021. 3. 24. | ❌ | 2017.2.28 부부 공동취득 주택 2019.3.4 양도, 대체취득 아파트·장기임대주택 1채 등 3주택 | 확인서만으로 2년 거주 → 불인정, 과세 |
| 조세심판원 조심2021서5839 2022. 10. 11. | ❌ | 2006.2.28 취득 아파트 2020.6.29 양도, 본인 장기임대주택 2호, 배우자 오피스텔 2채 업무용 주장, 거주주택 특례 신고 | 주거용 오피스텔 있으면 거주주택 → 과세 |
| 조세심판원 조심2019서1611 2019. 7. 1. | ❌ | 부부 공동 거주주택 2017.10.31 양도, 2012.9.27 임대등록한 시골 주택을 친언니에게 2017.8 임대하고 보증금은 당일 반환 | 가족에게 형식상 임대 → 거주주택 과세 |
| 조세심판원 조심2018전3941 2018. 12. 4. | ❌ | 2003.6.20 취득 분당 주택 2017.8.25 양도, 직전 배우자 소유 제천 주택을 누나에게 임대·임대등록 | 내가 사는 집을 임대주택으로 등록 → 과세 |
| 조세심판원 조심2021인2883 2021. 8. 23. | ❌ | 2018.9.19 주택 양도, 단독주택을 2018.6.10 임대차계약, 2018.7.2 임대등록·사업자등록, 실제는 장모가 무상 사용 | 장모 무상 거주 임대주택 → 거주주택 과세 |
| 서울행정법원 2019구단7822 2020. 1. 22. | ❌ | 2002~2013 취득 빌딩·토지 2015.6.1 38억원 양도, 다른 건물 3채 보유(2채 장기임대 주장), 2005.4.8 전입 후 10일… | 거주 2년 미달 → 장기임대 특례 불가, 과세 |
⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
장기임대주택 거주주택 특례 제도 자체는 임대사업자 거주주택 비과세: 장기임대주택 특례에 정리했습니다. 자진말소·자동말소 뒤 거주주택은 13편 임대주택 자진말소 거주주택, 장기임대주택에 일시적 2주택·상속특례가 겹친 경우는 14편 장기임대주택 특례 겹침에서 볼 수 있습니다. 주택 수 특례 전체는 상속주택 비과세 특례 총정리에서, 사건 전체는 1세대1주택 판례 지도에서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 임대사업자 등록을 신청해 두고 거주주택 잔금을 받으면 되나요?
서울고등법원 2022누55660은 2019. 10. 11. 등록을 신청하고 2019. 10. 15. 거주주택 잔금을 받았는데 구청 등록은 2019. 10. 22.에 마쳐진 사건에서, 민간임대주택 등록은 구청장이 등록기준을 확인해 등록대장에 올려야 성립한다며 양도일 현재 등록이 완료되지 않았다고 보아 과세를 유지했습니다. 양도일·등록일이 같은 조세심판원 조심2021서0916도 기각이었습니다.
Q. 구청에 임대 등록만 하고 세무서 사업자등록은 안 했어요. 특례가 되나요?
서울행정법원 2021구단56131은 배우자가 오피스텔을 구청에만 등록하고 소득세법상 사업자등록은 하지 않은 사건에서, 구청에서 한 번에 신청하는 간소화 서비스도 사업자등록 신청을 함께 해야 하는 제도라며 청구를 기각했습니다. 다만 조세심판원 조심2021서7000은 이미 다른 임대주택으로 사업자등록을 한 부부가 추가한 주택은 구청 등록만으로도 장기임대주택으로 보아 비과세했습니다.
Q. 거주주택에 2년에서 며칠 모자라게 살았는데 봐주나요?
조세심판원 조심2019서4398은 주민등록상 전입부터 전출까지 1년 330일로 36일 모자란 사건에서, 관리비를 냈고 인테리어 기간도 거주로 봐야 한다는 주장을 받아들이지 않고 입주자명부상 입주일부터 세어도 2년이 안 된다며 기각했습니다. 조심2021인5614도 전근 때문에 2년을 못 채운 경우를 예외로 보지 않았습니다.
🔗 주택 수 특례 판례 연재, 지금 글: 장기임대주택 보유자의 거주주택
- 1편 · 선순위 상속주택, 여러 채면 1채만
- 2편 · 상속받은 집 양도세, 상속 뒤 산 집은 특례 없다
- 3편 · 유증·무허가·미등기 상속주택도 상속주택인가
- 4편 · 상속주택 협의분할·지분 증여, 등기가 늦으면
- 5편 · 상속받은 입주권·재건축 상속주택
- 6편 · 상속주택 주택수, 소수지분은 빠진다
- 7편 · 공동상속주택 최대지분자, 누구 집으로 보나
- 8편 · 공동상속주택 지분 자체를 팔거나 증여받은 지분이면
- 9편 · 같은 세대 상속주택, 특례가 안 되는 이유와 예외
- 10편 · 상속 농어촌주택·이농주택 비과세
- 11편 · 귀농주택 비과세, 수도권·연고지·면적
- 12편 · 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세 요건 (지금 글)
- 13편 · 임대주택 자진말소·자동말소 뒤 거주주택
- 14편 · 장기임대주택 끼면 일시적 2주택·상속특례 겹치기
- 15편 · 수도권 밖 근무·질병 주택, 문화유산주택, 특례 3개 겹침
- 총정리 · 상속주택 비과세 특례 총정리 (상황별 판례 찾기)
- 지도 · 1세대1주택 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
- 함께 보기 · 임대사업자 거주주택 비과세: 장기임대주택 특례
📚 확인한 자료 (2026년 11월 11일 기준, 국가법령정보센터 판결문·조세심판원 결정문 원문)
- 「소득세법 시행령」 제155조 제20항~제23항(장기임대주택 보유자의 거주주택 특례·임대기간 미충족 추징·등록말소 특례) — 2026.10.1 시행본
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조(임대사업자 등록의 말소)·제43조(임대의무기간)
- 「소득세법 시행령」 제167조의3(1세대 3주택 이상 중과 주택의 범위) — 2026.10.1 시행본
- 「소득세법 시행령」 제154조(1세대1주택의 범위, 제5항 보유기간 계산) — 2026.10.1 시행본
- 서울고등법원 2022누55660 (2023. 3. 16.) 판결문 원문
- 수원고등법원 2022누12070 (2023. 6. 16.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2021구단56131 (2022. 1. 28.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2021서7000 (2022. 6. 20.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2023서10813 (2025. 4. 1.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2022서7263 (2023. 1. 4.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2019서4398 (2020. 5. 19.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2021인5614 (2022. 2. 9.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 서울행정법원 2022구단74907 (2023. 12. 20.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2022서0109 (2022. 7. 19.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2021서0916 (2021. 4. 7.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2020중8626 (2021. 3. 17.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 수원지방법원 2021구합65799 (2022. 5. 12.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2016누82661 (2017. 4. 11.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2017누74322 (2018. 2. 2.) 판결문 원문
- 부산고등법원 2021누21248 (2021. 9. 3.) 판결문 원문
- 부산지방법원 2020구합24067 (2021. 4. 9.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2022서6467 (2023. 1. 10.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2023서7289 (2023. 11. 16.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2019부2358 (2019. 10. 8.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 서울행정법원 2020구단78172 (2021. 6. 25.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2019중2351 (2019. 8. 30.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2020구7822 (2020. 12. 29.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 서울행정법원 2020구합1568 (2021. 1. 8.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2020서2279 (2020. 12. 10.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 서울행정법원 2020구단8678 (2021. 1. 13.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2019서3078 (2019. 11. 19.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 서울행정법원 2017구단81550 (2018. 7. 4.) 판결문 원문
- 의정부지방법원 2014구단5819 (2015. 11. 18.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2023서9491 (2023. 12. 14.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2016서3281 (2016. 12. 1.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2020서8368 (2021. 3. 24.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2021서5839 (2022. 10. 11.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2019서1611 (2019. 7. 1.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2018전3941 (2018. 12. 4.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2021인2883 (2021. 8. 23.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 서울행정법원 2019구단7822 (2020. 1. 22.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 상속주택·농어촌주택·장기임대 거주주택 등 주택 수 특례 양도세 판결문과 조세심판원 결정문 원문을 직접 읽고 “비슷한 다툼에서 법원과 조세심판원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 11월 11일 기준 법령·판결문·조세심판원 결정문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 세무·법률 자문이 아닙니다. 판결과 결정은 그 사건의 사실관계와 그 당시 법령에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있고, 상속주택·공동상속주택·장기임대주택 특례 규정은 여러 번 바뀌었습니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상담하거나 국세청 126 상담센터를 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.