신축 아파트 일시적 2주택, 취득일은 잔금일인가 사용승인일인가? 분양·지역주택조합·직접 지은 집 판례 (서울고법 2022누47294)

📌 결론부터: 새로 지은 집의 취득일은 대개 잔금일과 사용승인일 중 늦은 날이었고, 하루이틀 차이로 결론이 갈렸다

• 직접 지은 집: 자기가 건설한 주택은 사용승인서 교부일이 취득일이었습니다. 하자 보수로 입주가 늦었다거나 세무서 전화 안내를 믿었다는 사정은 받아들여지지 않아 9일 차이로 과세됐습니다(2023구단5315·조심2022부6510).
• 분양 아파트: 잔금을 사용승인 전에 냈다면 사용승인일이 취득일이라는 1심(2021구단69267)과 달리, 서울고법은 집단 중도금대출을 갚아 시공사 연대보증이 풀린 날을 취득일로 보아 비과세했습니다(2022누47294).
• 조합 아파트·입주권: 지역주택조합(조심2024인5986)과 조합 없이 함께 지은 아파트(2013누53297)는 사용승인일, 입주권을 사서 받은 아파트는 분양 잔금 완납일(2013구단768)이 취득일이었고, 대장상 승인일이 내부결재일이면 실제 교부일로 바로잡았습니다(2008구단1866).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 새 아파트를 분양받았는데 잔금을 사용승인 전에 냈다

☐ 땅을 사서 집을 직접 지었고, 지은 뒤 3년 안에 살던 집을 팔았다

☐ 지역주택조합이나 재건축 입주권으로 새 아파트를 받았다

☐ 등기일이나 입주일을 기준으로 3년을 셌다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 울산지방법원 2023구단5315 (2023. 10. 24.) — ❌ 신축은 사용승인일 기준, 9일 넘겨 → 과세

• 부부인 원고들은 종전 아파트를 2분의 1씩 가지고 있었고, 아내가 땅을 사서 2층 단독주택을 지었습니다. 2017. 3. 23. 건축허가, 2018. 6. 21. 사용승인, 2018. 7. 3. 보존등기, 2018. 7. 18. 입주, 2018. 10. 8. 공사 잔금 지급 순서였습니다.
• 원고들은 2021. 6. 30. 종전 아파트를 8억 9천만 원에 넘기고(이전등기 2021. 7. 1.) 일단 양도세를 냈다가 일시적 2주택이라며 환급을 청구했습니다. 하자 보수 공사로 사용승인 뒤에도 살 수 없었으니 입주일이나 보존등기일이 취득일이라는 주장, 세무서에 두 번 전화했더니 등기접수일 기준이라고 했다는 주장이었습니다.
• 법원은 자기가 건설한 건축물은 사용승인서 교부일(2018. 6. 21.)이 취득일이고 그로부터 3년이 지나 종전 주택을 처분했다고 판단했습니다. 하자로 입주가 늦었다는 사정으로 취득시기를 바꾸면 소유자가 취득시기를 임의로 정하게 된다고 봤고, 전화 답변은 공적 견해표명이 아니라고 했습니다. 앞서 조세심판원도 조심2022부6510에서 기각했습니다.
• 판결문: 「원고들의 위와 같은 해석은 자산의 취득시기를 불분명하게 하고 나아가 자산의 소유자에 의해 취득시기를 임의로 정할 수 있도록 하므로 소득세법 및 시행령에 의제 규정을 둔 취지에 정면으로 반하는 것으로 타당하지 않으므로,」

⚖️ 서울행정법원 2021구단69267 (2022. 5. 27.) — ❌ 사용승인일 기준 3년 5일 초과 → 과세

• 원고는 2003. 4. 10. 산 아파트를 2019. 12. 5. 잔금을 받고 팔았습니다. 새 분양 아파트는 잔금을 약정일(2017. 2. 28.)보다 앞당겨 2016. 11. 22. 냈고, 사용승인은 2016. 11. 30., 집단 중도금대출을 갚아 시공사 연대보증이 풀린 날은 2016. 12. 7.이었습니다.
• 세무서는 잔금 낼 때 아파트가 아직 완성되지 않았으니 사용승인일(2016. 11. 30.)이 취득일이고 3년을 넘겼다고 봤습니다. 원고는 연대보증이 풀린 2016. 12. 7.에 비로소 대금이 청산됐다고 주장했습니다.
• 1심 법원은 분양계약상 잔금을 낸 때가 대금 청산일이고, 그때 미완성이었으므로 사용승인일이 취득일이라며 청구를 기각했습니다. 조세심판원 조심2021서1427도 같은 이유로 기각했습니다.
• 판결문: 「분양계약상 잔금을 납부한 때가 아닌 인적담보가 해소된 때를 대금 청산일로 볼 수는 없다고 할 것이다.」

⚖️ 서울고등법원 2022누47294 (2022. 12. 8.) — ⭕ 대출 갚아 보증 풀린 날이 취득일 → 비과세

• 같은 사건의 항소심입니다. 서울고등법원은 중도금대출이 시공사 연대보증을 조건으로 한 집단대출이었고, 수분양자가 대출금을 모두 갚아야 입주증을 받을 수 있었던 사정(대출확약서·입주안내문)에 주목했습니다.
• 법원은 대출금을 갚지 못하면 분양대금을 냈다는 것만으로 사실상 소유권을 취득했다고 보기 어렵고, 대출 상환일은 납세자가 임의로 조정하기도 어렵다고 봤습니다. 취득세 신고서에 사용승인일을 적은 것은 대리인이 일률적으로 적은 것이라 결론을 바꾸지 못한다고 했습니다.
• 그래서 대체주택 취득일을 2016. 12. 7.로 보고, 그로부터 3년 안인 2019. 12. 5. 양도는 비과세라며 1심을 취소했습니다(원문에 상고 여부는 나오지 않습니다).
• 판결문: 「이 사건 대체주택을 취득한 날부터 3년 이내인 2019. 12. 5. 종전 주택인 이 사건 부동산을 양도한 이상」

⚖️ 조세심판원 조심2024인5986 (2025. 3. 7. · 조세심판원 결정) — ❌ 지역주택조합 아파트는 사용승인일 취득 → 과세

• 청구인의 어머니가 2012년 동작구의 집과 땅을 지역주택조합에 현물출자하고 청구인을 조합원으로 지정했습니다. 조합 아파트는 2021. 2. 18. 사용승인을 받았고, 청구인의 배우자는 2020. 10. 5. 김포의 다른 아파트를 샀습니다.
• 청구인은 2023. 9. 25. 조합 아파트를 팔면서, 이 아파트를 먼저 가진 종전주택으로 봐 달라고 했습니다. 취득일을 출자 전 주택 취득일이나 조합원 권리 취득일(2018. 7. 27.)로, 아니면 땅만이라도 조합의 토지대금 청산일(2016. 12. 21.)로 봐 달라는 주장이었습니다.
• 조세심판원은 지역주택조합 현물출자는 출자할 때 양도한 것이라 조합 아파트 취득시기는 사용승인일이고, 그러면 나중에 산 집을 먼저 판 것이 되어 일시적 2주택이 아니라고 봤습니다. 토지분만 따로 특례를 적용할 규정도 없다며 기각했습니다.
• 판결문: 「소득세법령상 토지분의 양도소득을 별도로 구분하여 일시적 2주택 비과세 특례를 적용한다는 명문의 규정이 없고」

⚖️ 서울고등법원 2013누53297 (2015. 4. 15.) — ❌ 소규모 재건축은 사용승인일이 취득일 → 과세

• 원고는 2001. 11. 14. 산 제1주택을 2008. 5. 15. 팔았습니다. 그 사이 2006. 4. 24. 빌라 지층 한 호를 샀는데, 빌라 두 동의 소유자 20명이 정비사업 조합 설립 없이 건설사와 직접 도급계약을 맺고 아파트를 새로 지어 2007. 5. 4. 사용승인, 2007. 5. 17. 보존등기를 마쳤습니다.
• 원고는 새 아파트 취득일이 보존등기일이나 분담금 최종 납부일(2007. 6. 14.)이므로 그로부터 1년 안에 팔았다고 주장했습니다(그 당시 기한은 1년).
• 법원은 건축허가와 도급계약의 건축주가 소유자들 자신이고 조합은 명목상 단체에 불과하므로 원고가 자기가 건설한 건축물을 원시취득한 것이라 보았고, 취득일은 사용승인서 교부일(2007. 5. 4.)이라 1년이 지났다며 항소를 기각했습니다. 1심(2013구단12204)과 조세심판원(조심2011서3497)도 같은 결론이었습니다.
• 판결문: 「제2주택의 취득일은 사용승인서 교부일인 2007. 5. 4.이라고 보아야 하고, 원고가 그로부터 1년이 경과하여 제1주택을 양도한 이상 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 없다」

⚖️ 서울행정법원 2013구단768 (2014. 1. 17.) — ⭕ 입주권 산 집은 잔금 완납일이 취득일 → 비과세

• 원고는 1990년 분양받은 아파트(1993. 3. 23. 등기)에 살면서, 2005. 5. 16. 재건축 아파트 입주권을 사서 2007. 10. 12. 분양 잔금을 완납했고 2007. 12. 14. 이전등기를 했습니다. 그리고 2008. 10. 8. 종전 아파트 잔금을 받았습니다(매수인이 잔금을 늦게 줌).
• 세무서는 입주권을 승계해 받은 주택은 자기가 건설한 건축물과 같으니 사용승인일(2007. 8. 24.)이 취득일이고 1년을 넘겼다고 봤습니다.
• 법원은 입주권을 매수해 취득한 주택은 분양대금을 다 낸 2007. 10. 12.에 사실상 소유권을 취득한 것이고 그 전에는 권리만 가졌던 것이라며, 그로부터 1년 안의 양도라 일시적 2주택 비과세에 해당한다고 판단했습니다(그 당시 기한은 1년).
• 판결문: 「원고는 2007. 10. 12. 이 사 건 대체주택에 대한 소유권을 사실상 취득하였고, 그 이전에는 단지 이 사건 대체주택 을 분양받을 권리 즉 부동산을 취득할 수 있는 권리를 보유하고 있었을 뿐이라고 보아 야 한다.」

⚖️ 서울행정법원 2008구단1866 (2008. 10. 2.) — ⭕ 대장상 승인일은 내부결재일 → 비과세

• 원고의 아내가 가진 연립주택이 재건축되던 중 아내가 2005. 11. 29. 사망해 원고가 조합원 지위를 상속했습니다. 재건축 아파트의 집합건축물대장에는 사용승인일이 2006. 9. 15.로 적혀 있었고, 원고는 따로 살던 아파트를 2006. 9. 18. 5억 4,800만 원에 팔았습니다.
• 세무서는 대장상 날짜를 기준으로 원고가 아파트를 팔 때 이미 재건축 아파트를 가진 2주택이었다고 봤습니다.
• 법원은 구청 사실조회 결과 2006. 9. 15.은 사용검사필증을 교부하겠다는 기안의 내부결재일일 뿐이고, 조합에 필증을 받아 가라고 통지한 것은 2006. 9. 19.이었다며, 양도일 전에 재건축 아파트를 취득했다고 볼 자료가 없다고 판단했습니다. 서울고등법원 2008누30474도 항소를 기각했습니다.
• 판결문: 「위 2006. 9. 15.을 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호에 따른 이 사건 재건축아파트의 취득시기로 보기는 어렵고」

👉 5편 재건축 일시적 2주택 판례 보기 >>

📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다

판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나

🔀 직접 지었거나 함께 지은 집

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 사용승인 뒤에도 하자 보수가 이어져 살 수 없었으니 입주일이나 보존등기일이 취득일이라고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(2023구단5315).
• 세무서 직원이 전화로 등기접수일 기준이라고 안내했다는 주장도 공적 견해표명이 아니라고 봤습니다(2023구단5315·조심2022부6510).
• 조합원으로서 분담금 최종 납부일이 취득일이라는 주장도 받아들여지지 않았습니다(2013누53297).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 자기가 건설한 건축물은 사용승인서 교부일이 취득일이라는 시행령 문언대로 봐야 한다는 주장이 받아들여졌습니다(2023구단5315·조심2024부2631).
• 지역주택조합 현물출자는 출자 때 양도이므로 조합 아파트는 사용승인일에 새로 취득한 집이라는 주장이 받아들여졌습니다(조심2024인5986).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 건축물대장에 적힌 사용승인일을 그대로 취득일로 봐야 한다는 세무서 주장, 실제 필증 교부 전 내부결재일이라 받아들여지지 않았습니다(2008구단1866·2008누30474)

🔀 분양·입주권으로 받은 아파트

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 집단 중도금대출을 갚아 시공사 연대보증이 풀린 날이 취득일이라는 주장이 고법에서 받아들여졌습니다(2022누47294).
• 입주권을 사서 받은 아파트는 분양 잔금을 다 낸 날이 취득일이라는 주장이 받아들여졌습니다(2013구단768).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 잔금을 사용승인 전에 냈다면 분양계약상 잔금 납부일이 대금 청산일이고 취득일은 사용승인일이라는 주장이 1심과 조세심판원에서 받아들여졌습니다(2021구단69267·조심2021서1427).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 입주권을 승계해 받은 주택은 자기가 건설한 건축물과 같으니 사용승인일이 취득일이라는 세무서 주장(2013구단768)

판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것

🧰 잔금 선납 할인 — 분양 잔금을 앞당겨 내면 할인을 받지만, 잔금을 사용승인 전에 다 내면 사용승인일이 취득일이 된다고 본 판결이 있었습니다(2021구단69267). 살던 집 처분기한을 셀 때 사용승인일과 잔금일 중 어느 날을 기준으로 잡을지 매도 일정에 반영해야 합니다.

🧰 직접 지은 집 — 사용승인을 받으면 입주나 등기가 늦어도 그날부터 처분기한이 흘렀습니다(2023구단5315). 살던 집 매도 계약은 사용승인서 교부일을 기준으로 잔금일을 잡도록 안내하세요.

🧰 지역주택조합·입주권 매물 — 지역주택조합 아파트는 사용승인일에 새로 취득한 집으로 봤고(조심2024인5986), 입주권을 사서 받은 아파트는 잔금 완납일로 봤습니다(2013구단768). 어느 쪽이 먼저 산 집인지가 바뀔 수 있으니 매도 순서를 계약 전에 확인하게 하세요.

⚖️ 걸리는 조문: 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기), 시행령 제162조 제1항(대금청산일·사용승인서 교부일), 제155조 제1항(일시적 2주택)

새 집 잔금일과 헌 집 잔금일의 순서, 처분기한 마지막 날, 세대원 명의 주택·오피스텔·분양권은 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.

🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나

양도세 불복은 보통 고지서(결정·경정 통지)를 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 신고·납부한 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.

판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 새 집의 사용승인서 교부일과 잔금 완납일 중 어느 쪽이 늦은지(2021구단69267·2013구단768)
→ 준비할 자료: 사용승인서, 건축물대장, 분양대금 납부 내역과 영수증

⚖️ 법원이 본 사실 — 집단 중도금대출이 시공사 연대보증과 묶여 있었고 대출을 갚아야 입주증을 받았는지(2022누47294)
→ 준비할 자료: 대출확약서, 입주안내문, 대출 상환 내역, 입주증 수령일

⚖️ 법원이 본 사실 — 건축물대장의 사용승인일이 실제 필증 교부일과 같은지(2008구단1866)
→ 준비할 자료: 구청 사실조회 회신, 사용검사필증 수령 통지 공문

⚖️ 법원이 본 사실 — 조합 아파트라면 정비사업 조합인지, 지역주택조합인지, 소유자끼리의 도급인지(조심2024인5986·2013누53297)
→ 준비할 자료: 조합설립인가서, 사업계획승인서, 도급계약서와 건축허가서의 건축주

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈, 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 지금 시행령 제155조 제1항은 종전주택 취득일부터 1년이 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 안에 종전주택을 팔면 1세대1주택으로 봅니다. 신규 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있고 조정대상지역 신규주택을 취득하면 2년입니다(2026. 9. 30. 개정, 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규 취득분부터).
• 2023. 1. 12. 이후 양도분부터 2026. 9. 30. 개정 전까지는 지역과 관계없이 3년이었습니다. 2023구단5315·2022누47294가 다룬 3년 기한은 이 무렵 법과 같은 길이였고, 2013누53297·2013구단768·2008구단1866은 그 당시 1년 기한 사건입니다.
• 기한 길이는 바뀌었지만 새 집을 언제 취득했는지를 따지는 문제는 그대로이므로, 사용승인일과 잔금일 중 어느 날을 기준으로 할지는 위 판결들이 여전히 참고가 됩니다.

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⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 일시적 2주택 판례 연재, 지금 글: 기본 요건 — 1년·3년·날짜

• 1편 · 일시적 2주택 조건, 종전주택 1년 요건
• 2편 · 일시적 2주택 기간 계산, 3년 말일과 초일
• 3편 · 일시적 2주택 취득일·양도일, 잔금일과 등기일
• 4편 · 신축·분양·지역주택조합 아파트, 사용승인일부터 (지금 글)
• 5편 · 헐고 새로 지으면 기한을 다시 세나
• 6편 · 3년 넘김, 인정된 사유와 안 된 사유
• 7편 · 잔금 꼬여 며칠 3주택, 비과세와 중과
• 8편 · 전입요건, 늦어도 인정된 사례
• 9편 · 전입요건 탈락, 갱신·가족 일부·전입신고만
• 10편 · 분양권·조합원입주권이 끼면
• 11편 · 재건축·재개발 대체주택 비과세
• 12편 · 오피스텔·근생·시골집 끼면 깨진다
• 13편 · 3주택에서 1채 판 뒤, 보유기간 재기산
• 14편 · 일시적 3주택, 혼인·상속·임대주택
• 15편 · 같은 세대 가족에게 판 집·가장매매·명의신탁
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