📌 결론부터: 별장 주택수, 소득세법엔 ‘별장이면 뺀다’는 규정이 없다
- 주거용 구조와 기능이 유지되면 별장이어도 주택입니다. 결정례 5건 중 4건 기각.
- 처분 뒤에 받은 별장 확인서·소급 신고, 주장을 바꾼 경우(임대→별장, 창고→별장)는 모두 졌습니다.
- 유일하게 이긴 2008중2856은 처분 전 별장 신고·취득세 중과 납부, 월 전기요금 2,848원이었습니다.
별장 주택수를 검색하는 분들은 대개 이렇게 생각합니다. 주말에만 가는 집, 스키 시즌에만 쓰는 방, 골프 칠 때 묵는 제주 연립은 ‘살림집’이 아니니 주택 수에서 빠지지 않을까. 그런데 소득세법에는 별장을 1세대1주택 주택 수에서 빼 주는 조항이 없습니다. 비사업용 토지 조항(제104조의3)에서 별장을 다루는 것과 혼동하기 쉽습니다.
별장을 주장한 조세심판원 결정문 5건(2026년 10월 19일 원문 확인)을 보면, 실제 사용 지표가 주장을 뒤집은 경우가 대부분이었습니다.
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내 경우도 양도세 비과세가 될까?
요건·추징 사례·임대주택·재건축·혼인·동거봉양 합가까지 10가지 사례를 카드로 정리했어요.
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- ✔부모님 모시려고 합가해 2주택이 됐다면: 10년 안에 먼저 파는 집 비과세
- ✔상속주택 협의분할 등기 전에 집 팔면 생기는 일: 법정상속분 간주와 2개월 내 추가 납부
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- ✔부모와 같이 살다 상속받은 집, 함께 보유·거주한 기간까지 인정받는 법
- ✔재건축·멸실 후 새로 지은 주택, 옛 집 보유·거주기간까지 합산하는 법
- ✔해외이주·해외 근무로 출국하면 1주택 비과세: 출국 후 2년 안에 팔아야
- ✔1년만 살았어도 비과세: 전근·취학·질병 요양 등 부득이한 사유 인정 기준
- ✔2년 안 채워도 비과세 되는 경우 총정리: 수용·해외이주·근무상 형편·건설임대
- ✔조합원입주권 팔 때도 비과세: 1입주권 요건과 1주택+1입주권 3년 규칙
- ✔분양권·조합원입주권 있으면 1주택 비과세 안 될까? 주택 수 포함 기준과 특례
- ✔주택 부수토지 비과세 한도: 도시지역 3배·5배, 그 밖은 10배
- ✔다가구주택 비과세: 통째로 팔면 1주택, 호수별로 팔면 다주택
- ✔상가주택(겸용주택) 비과세: 주택 면적이 더 넓어야 전부 주택, 12억 초과면 주택 부분만
- ✔오피스텔·근생빌라도 주택일까? 사실상 주거용이면 1주택 비과세 판단이 달라진다
- ✔12억 초과 1주택 양도세, 실제 얼마 나올까? 양도가액별 계산 예시와 장특공 80% 조건
- ✔거주기간 2년은 주민등록으로 판단: 전입일~전출일 계산과 가족 일부 미거주
- ✔1주택 보유기간 2년 계산법: 취득일·양도일 기준과 잔금일 함정
- ✔1세대 범위 총정리: 따로 사는 자녀도 한 세대? 30세 미만 독립세대 소득 기준
- ✔내 집 팔 때 양도세 비과세 될까? 3분 자가진단 체크리스트와 준비서류
목차
별장 주택수, 다섯 사건 한눈에
| 결정례 | 건물 | 결과·결정적 사실 |
|---|---|---|
| 2021인2516 | 평창 스키장 인근 원룸형 아파트 | ❌ 조사 뒤 재산세 별장 소급 변경, 같은 단지 실거주 세대 |
| 2015서3528 | 제주 연립(방 3개, 120여 세대) | ❌ 처분 뒤 별장확인서, 3년간 189일 이상 체류 |
| 2019서2400 | 지하1·지상1층 단독주택 | ❌ 1차 조사 별장 인정 → 감사로 주택 재경정 |
| 2014서0480 | 농촌 주택(방 3개) | ❌ 창고→별장 주장 변경, 자경감면 이력 |
| 2008중2856 | 산자락 농가주택 2동 | ⭕ 처분 전 별장 신고·취득세 중과, 월 전기 2,848원 |
사건 1. 스키장 시즌방 아파트
⚖️ 조심 2021인2516 (2021.09.01) — ❌ 기각
- 배우자가 2004년 경매로 산 평창 스키장 인근 원룸형 아파트, 전입자 없음, 겨울철 집중 사용
- 처음엔 장기임대주택 주장 → 조사 끝난 뒤 재산세를 별장으로 바꿔 소급 납부하고 별장 주장
- 같은 단지에 실제로 사는 세대 있음
심판원은 주거용으로 지어졌고 주거 기능이 유지되니 주택이라고 했습니다. 별장을 주택 수에서 빼는 규정이 없다는 점, 서울고법 2017누86271(대법원 2018두41051 심리불속행)도 같은 입장이라는 점을 들었습니다.
💬 세대·주택 수 판단 전체를 3분 만에 점검해 보려면
사건 2. 제주 골프 숙소, 처분 뒤의 별장확인서
⚖️ 조심 2015서3528 (2016.05.02) — ❌ 기각
- 배우자가 2008년 산 제주 연립(방 3개), 골프 숙소로 사용 주장
- 처분 뒤 지자체에서 ‘별장 확인서’ 발급, 과세 전엔 별장 신고 없음
- 37개월 중 수도·가스 사용 없는 달 11개월뿐, 탑승권 기준 3년간 189일 이상 체류
사건 3·4. 감사로 뒤집힌 별장, 자경감면 받은 시골집
⚖️ 조심 2019서2400 (2019.12.30) — ❌ 기각
- 단독주택(178.94㎡), 수도·도시가스 없음·전입자 없음, 1차 조사 때 별장 인정
- 지방국세청 감사 처분지시로 주택 재경정, 매달 몇만 원대 전기요금, 별장 중과 이력 없음
- 감사 후 안내문으로 사실 확인한 정도는 중복조사 아님(대법원 2014두8360)
⚖️ 조심 2014서0480 (2014.12.23) — ❌ 기각
- 피상속인이 1998년 다시 지은 농촌 주택, 가전·가구 비치
- 농사용 창고 → 별장으로 주장 변경, 2012년 현장확인 때 피상속인 부부 거주
- 인근 농지 8년 자경감면을 받은 것 자체가 그곳 거주의 자인
사건 5. 별장으로 인정된 단 한 건
⚖️ 조심 2008중2856 (2008.12.03) — ⭕ 인용(취소)
- 의사 부부가 2003년 산 산자락 농가주택 2동, 3,400만 원 개조 공사 송금 내역
- 처분 전인 2007.12. 두 동 모두 별장으로 신고하고 취득세 중과분 납부
- 월평균 전기요금 2,848원, 행락철 요금이 그 전보다 2.3~2.7배
이 결정은 2008년 것이고 이후 결정들에서 그대로 원용되지 않았습니다. 지금 별장 주장으로 이기기는 매우 어렵다고 보는 편이 현실적입니다.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 2026년 10월 현재도 「소득세법」에는 별장을 1세대1주택 주택 수에서 빼는 규정이 없습니다. 판단은 사실상 주거용인지(제88조 제7호)입니다.
- 지방세의 별장 중과는 2023년 이후 사치성 재산 중과 대상에서 빠졌으니(지방세법 개정), 예전처럼 ‘중과를 냈으니 별장’이라는 근거를 만들기도 어렵습니다.
- 농어촌주택·고향주택 특례(조세특례제한법 제99조의4)는 별도 요건이 있는 다른 제도입니다.
세컨하우스가 있다면 먼저 따질 것
- 세컨하우스가 주택 수에 들어간다는 전제로 내 집 비과세 계획을 세운다
- 일시적 2주택·농어촌주택 특례 등 다른 특례 요건에 맞는지 확인
- 주거용이 아니라고 주장하려면 구조 변경·사용량 등 객관 자료가 필요
- 처분 뒤 확인서·소급 신고는 오히려 불리했다는 점을 기억
💬 결정문 원문은 조세심판원에서 청구번호로 바로 볼 수 있어요
폐가는 21편, 무허가 시골집은 20편, 전체 색인은 주택 판정 판례 총정리에 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 별장은 1세대1주택 주택 수에서 빠지나요?
소득세법에는 별장을 주택 수에서 빼는 규정이 없습니다. 주거용 구조와 기능이 유지되면 별장이어도 주택으로 본다는 것이 2014년 이후 결정례와 서울고법 2017누86271(대법원 심리불속행)의 입장입니다.
Q. 지자체에서 별장 확인서를 받으면요?
처분 뒤에 받은 확인서는 효과가 없었고 오히려 불리했습니다(2015서3528). 처분 전에 스스로 별장으로 신고하고 취득세 중과분을 낸 사건만 인정됐습니다(2008중2856).
Q. 세무서가 별장으로 인정해 줬는데 나중에 뒤집힐 수 있나요?
그렇습니다. 조심 2019서2400은 1차 조사 때 별장으로 인정했다가 지방국세청 감사로 주택으로 재경정했고, 중복조사도 아니라고 봤습니다.
🔗 주택 판정 결정례 연재 — 무허가·폐가·별장
📚 확인한 자료 (2026년 10월 19일 기준)
- 「소득세법」 제88조 제7호(주택의 뜻: 사실상 주거용, 용도 불분명하면 공부상 용도) — 2026.1.1 시행본
- 「소득세법 시행령」 제152조의4(주택의 구조: 출입문·화장실·취사시설) — 2026.10.1 시행본
- 조심 2021인2516 / 조심 2015서3528 / 조심 2019서2400 / 조심 2014서0480 / 조심 2008중2856 — 결정문 원문 확인
※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.