주택 근생 용도변경 양도세, 서류만 바꾸면 주택 수에서 빠질까? 결정례 3건

주택 근생 용도변경 양도세를 찾는 분의 계산은 대체로 같습니다. 집이 두 채라 한 채를 팔 때 비과세가 안 되니, 다른 한 채를 근생으로 용도변경해 주택 수를 줄이겠다는 것이죠. 건축물대장 용도는 몇 주면 바뀌지만, 세법이 보는 건 대장이 아니라 실제 쓰임입니다.

이 글은 용도변경 후의 주택 판정을 다룬 조세심판원 결정문 3건(2026년 10월 19일 확인)을 정리했습니다. 편법을 권하려는 것이 아니라, 이미 용도변경을 했거나 고민 중인 분이 결과를 미리 가늠하도록 돕기 위한 글입니다.

주택 근생 용도변경 양도세, 결과를 가른 것

사건 1. 서류는 근생, 세입자는 그대로

청구인은 임차인이 퇴거를 거부해 어쩔 수 없었으니 시행령 제155조의 다른 특례(기존 임차인·공실 규정)를 유추해 달라고 했습니다. 심판원은 임차인이 실제로 살았고 구조·기능이 바뀌지 않았으므로 주택이며(대법원 2004두14960), 그런 부득이한 사유 규정은 없다고 봤습니다.

사건 2. 다른 집 계약 직후의 용도변경

매매계약 직후에 용도변경을 신청한 경위 자체가 형식적인 변경이라는 판단의 근거가 됐습니다. (이 사건은 결정 요지·처분 개요·결론부를 확인했습니다.)

사건 3. 반대 방향 — 싱크대만 뗀 층은 여전히 주택

심판원은 방·거실·욕실·보일러가 그대로이고 직전까지 주거로 쓰였으니 싱크대 탈거만으로 주거 기능을 잃었다고 볼 수 없다고 했습니다(대법원 2005두4304). 같은 ‘싱크대 철거’라도, 이번에는 주택으로 인정받는 쪽이 납세자에게 유리했던 사건입니다.

용도변경을 했다면 확인할 것

1. 용도변경일 이후 실제로 누가, 무슨 용도로 썼는지 (전입·사업자등록)
2. 주방·화장실·보일러 등 구조를 실제로 바꿨는지, 공사 증빙이 있는지
3. 다른 집 매매계약일과 용도변경일의 선후 관계
4. 근생 임대를 시작한 날짜와 상가 임대차계약서·부가세 신고

매매 조건으로 주택을 상가로 바꿔 파는 경우는 11편, 다가구 호실의 서류상 근생 변경은 4편에서 다뤘습니다.

자주 묻는 질문

Q. 주택을 근생으로 용도변경하면 바로 주택 수에서 빠지나요?

실제 쓰임이 바뀌어야 합니다. 조심 2025서0885는 근생으로 바꾼 뒤에도 임차인이 계속 살자 주택 수에 넣었습니다.

Q. 세입자가 안 나가서 어쩔 수 없었다면요?

부득이한 사유로 인정되지 않았습니다. 그런 예외 규정이 없고 비과세 규정은 엄격하게 해석한다는 이유였습니다(2025서0885).

Q. 싱크대를 떼면 주택이 아닌가요?

조심 2024서5232는 싱크대만 떼고 방·거실·욕실·보일러가 그대로인 층을 여전히 주택으로 봤습니다. 이 사건은 납세자가 주택이라고 주장해 이긴 경우입니다.

※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.