양도세 주택 판정 판례 총정리 (2026): 다가구·오피스텔·상가주택·폐가 결정례 90여 건

📌 결론부터: 양도세 주택 판정, 판례는 이렇게 갈렸다

주택은 허가·공부와 관계없이 사실상 주거용이면 주택, 용도가 불분명할 때만 공부상 용도(「소득세법」 제88조 제7호).
다가구는 옥탑·근생층 하나로 4개 층이 되면 공동주택, 오피스텔은 임차인 전입·생활 흔적이 승부였습니다.
폐가는 붕괴 증거가 있어야 빠지고, 별장은 대부분 주택이었습니다.

양도세 주택 판정 문제는 “이 건물이 주택이냐”라는 한 줄 질문에서 시작합니다. 다가구 옥탑방, 근생으로 바꾼 꼭대기 층, 세 놓은 오피스텔, 시골의 무허가집과 폐가, 주말 별장까지. 이 글은 1세대1주택 비과세의 주택 판정을 다룬 조세심판원 결정례 약 90건을 원문으로 읽고 쟁점별로 묶은 색인입니다.

결정례는 모두 2026년 10월 19일 원문을 확인했고, 각 글에는 “지금 법(2026년 10월)으로 보면”을 함께 적었습니다. 결론 표시는 ⭕ 납세자 승(인용), ❌ 납세자 패(기각), △ 일부 인용·재조사입니다. 세대 요건은 ① 세대분리 판례 총정리에 따로 정리돼 있습니다.

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1세대1주택 비과세 총정리 관련 글 (88개)

양도세 주택 판정, 판단 기준 5가지

기준	주택 쪽으로	주택 아닌 쪽으로
실제 쓰임	전입·확정일자, 생활 흔적, 주거 임대 신고	영업·사업자등록, 업무 물증, 장기 공실(용도 불분명)
구조	별도 출입문·화장실·취사시설(시행령 제152조의4)	공용화장실·칸막이, 취사시설 없음, 붕괴
판정 시점	양도일 현재 주거 기능 유지(일시 공실 포함)	양도일 전 실제 철거·멸실(증빙 필요)
공적 기록	주택임대사업자 등록, 주택분 재산세, 본인의 주택 신고	근생 재산세·개별주택가격 제외(보조 증거)
증거의 질	제3자 기록(로드뷰·입주자카드·임차인 진술)	친족 확인서, 처분 뒤 확인서·소급 신고는 약함

다가구주택

한 줄 결론: 주택으로 쓰는 층이 3개를 넘으면 공동주택. 옥탑·근생층의 실제 쓰임이 승부

편	글	다룬 상황	결과
1편	다가구 옥탑방, 층수에 들어가는 기준	옥탑 1/8 초과·옥탑방	❌ 5건
2편	옥탑 창고로 썼다면 이긴 사례	옥탑을 창고로 쓴 경우	⭕ 4건 ❌ 1건
3편	팔기 전 옥탑·싱크대 철거, 통할까	팔기 전 옥탑·싱크대 철거	❌ 3건 ⭕ 1건
4편	근생층을 집으로 써서 4개 층	근생층·사무실을 집으로	❌ 7건
5편	1층 근생 빼고 이긴 사례	근생층 공실·사무실·사찰	⭕ 4건
6편	다세대로 판정되면 생기는 일	다세대 판정 후 세금	❌ 2건 △ 1건
7편	계약일 기준? 잔금일 기준?	계약일·잔금일·입주권 기준일	❌ 3건
8편	지분으로 나눠 팔기·다세대 등기	지분 분할 양도·다세대 등기	△·❌·⭕

근생·용도변경

한 줄 결론: 서류상 용도변경보다 실제 쓰임. 2025.2.28. 이후 매매특약 변경은 계약일 기준

편	글	다룬 상황	결과
9편	근생에 살았다면 주택 인정될까	근생에 살았다는 주장	❌ 4건
10편	주택→근생 용도변경 후 주택 수	주택→근생 변경 후 주택 수	❌ 2건 ⭕ 1건
11편	매매 조건 상가 전환, 2025 개정	매매 조건 상가 전환(2025 개정)	❌ 2건

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오피스텔

한 줄 결론: 전입·확정일자·생활 흔적이 가장 강한 증거. 특약·재산세·대장은 약함

편	글	다룬 상황	결과
12편	오피스텔 주택 수 판단 기준	주택 수 판단 기준 6가지	❌ 2건 ⭕ 3건
13편	전입금지 특약, 효과 있을까	전입금지 특약	❌ 5건
14편	배우자 명의 오피스텔	배우자 명의 오피스텔	❌ 3건 ⭕ 2건
15편	사업자등록·부가세·재산세의 효과	사업자등록·부가세·재산세	❌ 4건 ⭕ 1건
16편	공실·재고자산·주거 전환 오피스텔	공실·재고자산·주거 전환	❌ 5건 △ 1건

상가주택(겸용주택)

한 줄 결론: 주택 연면적 > 주택 외면 전부 주택(12억 초과는 주택 부분만)

편	글	다룬 상황	결과
17편	상가주택 면적 계산(계단실·지하·증축)	계단실·지하·증축 면적	△ 2건 ❌ 2건
18편	팔기 직전 상가→주택 용도변경	팔기 직전 상가→주택	❌ 3건
19편	한 울타리 상가·별채·명의신탁	한 울타리 상가·명의신탁	❌ 4건

무허가·폐가·별장

한 줄 결론: 허가·등기 무관 주거용이면 주택. 폐가는 붕괴 증거, 별장은 대부분 주택

편	글	다룬 상황	결과
20편	무허가·미등기 집도 주택 수	무허가·미등기 주택	❌ 4건 ⭕ 1건
21편	폐가는 주택 수에서 빠질까	폐가 주택 수 제외	⭕ 4건 ❌ 3건
22편	판 집이 폐가라며 비과세 거부	판 집이 폐가라는 처분	⭕ 1건 ❌ 1건
23편	별장·세컨하우스도 주택 수	별장·세컨하우스	❌ 4건 ⭕ 1건

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

매매계약 후 계약에 따라 주택을 다른 용도로 바꿔 파는 경우는 2025년 2월 28일 이후 계약분부터 매매계약일 기준입니다(시행령 제154조 제1항, 7편·11편).
2024년 2월 신설된 주택 구조 요건(시행령 제152조의4)이 옥탑·근생·오피스텔 다툼에 새 기준으로 쓰이고 있습니다(2편·9편).
양도가액 12억 원 초과 겸용주택은 주택 부분만 주택입니다(시행령 제160조 제1항, 17편).

내 상황 빠르게 찾기

다가구에 옥탑방이 있다 → 1편 · 2편 · 3편
다가구 1·2층 근생을 원룸으로 세 줬다 → 4편 · 5편
계약 후 잔금 전에 층 용도를 바꾼다 → 7편 · 11편
오피스텔을 세 주고 있는데 아파트를 판다 → 12편 · 13편 · 14편
상가주택을 판다 → 17편 · 19편
시골에 무허가집·빈집이 있다 → 20편 · 21편
별장·세컨하우스가 있다 → 23편

1세대1주택 요건 전체는 1세대1주택 양도세 비과세 총정리 (2026), 비과세 받았다가 추징되는 대표 사례는 1세대1주택 비과세 받았다가 추징당하는 대표 사례 7가지에서 볼 수 있습니다.

💬 결정문 원문은 조세심판원에서 청구번호로 검색할 수 있어요

👉 조세심판원 결정례 원문 검색 >>

자주 묻는 질문

Q. 양도세에서 주택인지 아닌지는 무엇으로 정하나요?

허가나 건축물대장 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는지로 정합니다(「소득세법」 제88조 제7호). 용도가 분명하지 않을 때만 공부상 용도를 따릅니다.

Q. 결정례 결과를 내 사건에 그대로 적용할 수 있나요?

그대로 적용되지는 않습니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라, 비슷한 사례를 참고해 내 증빙을 점검하는 용도로 보세요.

Q. 결정문 원문은 어디서 보나요?

조세심판원 누리집이나 국세법령정보시스템에서 청구번호(예: 2024서0555)로 검색하면 볼 수 있습니다.

📚 확인한 자료 (2026년 10월 19일 기준)

「소득세법」 제88조 제7호(주택의 뜻: 사실상 주거용, 용도 불분명하면 공부상 용도) — 2026.1.1 시행본
「소득세법 시행령」 제152조의4(주택의 구조: 출입문·화장실·취사시설) — 2026.10.1 시행본
「소득세법 시행령」 제154조 제1항(양도일 현재, 매매특약 용도변경은 매매계약일) — 2026.10.1 시행본
「소득세법 시행령」 제155조 제15항(다가구주택을 하나의 매매단위로 양도) — 2026.10.1 시행본
조세심판원 결정례 90여 건 (각 편 참고) — 결정문 원문 확인

※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.