일시적 2주택 전입요건, 늦게 들어가도 인정된 사례: 세입자·보증금·인테리어 판례 (조심2024인0452)

📌 결론부터: 옛 조정대상지역 전입 요건을 늦게 채웠어도, 투기 목적이 없고 늦은 이유가 분명하면 비과세된 결정이 많았다

• 보증금: 살던 전셋집 보증금의 대항력·우선변제권 때문에 전입을 미루고 보증금을 받은 날 곧바로 들어간 사건은 비과세됐습니다(조심2025중1262·조심2024인0452·조심2025중3215).
• 공사·짧은 중복: 임차인이 나간 뒤 인테리어로 15일·19일 늦은 전입(조심2023서6773·조심2025중2571), 매수인 사정으로 12일만 겹친 간병 사건(조심2025서2316), 실제 이사는 했고 농지 경작용 주소만 남긴 사건(조심2023중0220)이 인정됐습니다.
• 주의: 새 집 세입자와 명도 날짜를 다시 정해 전입한 사건은 1·2심에서 인정됐지만(2024구단60339·2025누4540) 대법원 2026두30078이 파기환송했습니다. 탈락 사례는 9편에 모았습니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역에서 조정대상지역으로 갈아탔다

☐ 2022년 5월 10일 전에 헌 집을 팔았고, 새 집 전입이 1년(세입자 있으면 계약 종료일)보다 늦었다

☐ 살던 전셋집 보증금을 못 받았거나, 새 집 인테리어 공사 때문에 늦었다

☐ 세무서에서 전입 요건 미충족으로 비과세를 부인하는 고지를 받았다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용이며, 전입 요건은 2022.5.10 전 양도분에 적용된 옛 법입니다.

⚖️ 서울고등법원 2025누4540 (2025. 12. 12.) — △ 고법은 명도 약정일 전입 인정, 대법원이 파기환송(2026두30078)

• 원고는 1999. 12. 27. 산 서울 양천구 종전주택을 2020. 9. 3. 14억 5,000만 원에 팔기로 하고 2020. 12. 23. 잔금을 받았습니다. 그보다 앞선 2020. 11. 2. 배우자와 함께 마포구 신규주택(16억 3,000만 원, 기존 임대차 2021. 10. 9.까지 승계)을 취득했고, 두 집 모두 조정대상지역이었습니다.
• 원고는 같은 단지 다른 집에 세 들어 살았고 그 임대차가 2022. 6. 7.에 끝났습니다. 2021. 3. 13. 신규주택 임차인과 계약갱신 청구 없이 2022. 6. 7. 집을 비워 주기로 약정했고, 그날 이사·전입했습니다. 세무서는 1년 안 전입 요건을 못 채웠다며 양도소득세 390,704,700원을 부과했습니다.
• 1심(서울행정법원 2024구단60339)은 임대인 지위를 승계한 원고와 임차인의 약정으로 임대차가 갱신 없이 연장된 2022. 6. 7.이 전입 기한이라며 처분을 취소했고, 서울고등법원도 법문이 갱신만 막았을 뿐 종료일을 다소 연장한 경우는 배제하지 않는다며 항소를 기각했습니다.
• 그러나 대법원 2026두30078은 전입 기한은 취득 시점의 전 소유자와 임차인 사이 계약 종료일이고 취득 뒤 연장·갱신 약정은 포함되지 않는다며 2026. 6. 5. 파기환송했습니다. 이 부분은 9편에서 자세히 봅니다.
• 판결문: 「계약 갱신 없이 기존 임대차계약의 종료일만 계약당사자들 사이의 의사합치에 따라 다소 연장한 경우를 배제하고 있지는 않다.」

⚖️ 조세심판원 조심2025중1262 (2025. 10. 17. · 조세심판원 결정) — ⭕ 보증금 대항력 지키려 전입 늦어도 → 비과세

• 청구인은 1988. 5. 31. 취득한 구주택이 재건축돼 2021. 9. 17. 사용승인된 종전주택을 가진 채 2021. 11. 1. 배우자와 함께 경기도 신규주택을 취득했고, 2022. 1. 27. 종전주택을 팔았습니다. 신규주택 전입신고는 1년이 지난 2023. 1. 10.이었습니다.
• 청구인 부부는 2022. 12. 28.까지 전세로 살던 집이 있었는데, 1년 안에 신규주택으로 전입하면 그 보증금의 대항력을 잃게 되는 상황이었습니다. 임대인에게 보증금을 미리 돌려 달라고 했지만 2023. 1. 4.에야 돌려받았습니다.
• 조세심판원은 보증금 회수 노력, 신규주택 임차인이 2022. 9. 29. 나간 뒤 인테리어 공사를 거쳐 전입한 사정을 들어 특별한 사정이 있다고 봤고, 그날 입주자명부에 등록한 점에서 사실상 2022. 9. 29.에 전입했다며 과세를 취소했습니다.
• 판결문: 「청구인이 2022.9.29. 신규주택으로의 입주자명부 등록을 마치고 신규주택에 대한 인테리어 공사를 진행한 사실로 보아 청구인은 사실상 2022.9.29. 신규주택에 전입하였다고 볼 수 있음이 상당하다」

⚖️ 조세심판원 조심2024인0452 (2024. 8. 13. · 조세심판원 결정) — ⭕ 전세금 돌려받는 날 바로 전입 → 비과세

• 청구인은 1997. 1. 22. 분양받은 서울 영등포구 종전주택을 가진 채 2021. 5. 28. 김포 신규주택을 취득했고 2021. 6. 30. 종전주택을 팔았습니다. 신규주택 임차인은 계약 만료(2022. 10. 29.)보다 약 11개월 이른 2021. 12. 3. 나갔지만, 청구인은 2022. 12. 2.에 전입했습니다.
• 청구인은 2022. 11. 26.까지 계약된 전셋집에 살고 있었고, 그 임대인은 새 임차인을 구하지 못해 보증금을 돌려주지 못했다는 확인서를 냈습니다. 청구인은 신규주택을 공실로 두고 인테리어를 한 뒤 보증금을 받은 날 바로 전입했습니다.
• 조세심판원은 계약 기간 중에 임의로 퇴거하면 임차인의 대항력과 우선변제권이 사라지므로, 고액 보증금의 우선변제권을 포기하고 전입하기를 기대하기 어렵고 가장 빠른 날 전입했다며 과세를 취소했습니다.
• 판결문: 「고액의 전세보증금(OOO원)에 대한 우선변제권을 포기하면서 쟁점신규주택으로 전입하는 것은 현실적으로 기대하기 어려운 점」

⚖️ 조세심판원 조심2023서6773 (2023. 9. 13. · 조세심판원 결정) — ⭕ 인테리어로 15일 늦은 전입 → 비과세

• 청구인은 2003. 10. 28. 취득한 종전주택을 가진 채 2020. 6. 25. 신규주택을 취득했고 1년 안인 2020. 10. 8. 종전주택을 팔았습니다. 신규주택의 기존 임대차는 2021. 12. 27.까지였고, 청구인은 2006년 신축 뒤 내부 수리를 한 적이 없는 아파트였다고 했습니다.
• 청구인은 임차인에게 양해를 구해 2021. 11. 27.경 먼저 내보내고 내부 수리를 시작했는데, 공사가 2주가량 늦어져 2022. 1. 10. 끝났고 다음 날인 2022. 1. 11. 입주·전입했습니다. 처분청은 임대차 종료일까지 전입하지 않았다며 과세했습니다.
• 조세심판원은 종료일 약 1개월 전부터 실제 입주를 위한 공사를 시작했고, 공사 완료 후 입주일에 맞춰 전입해 늦어진 기간이 약 15일에 불과하다며 과세를 취소했습니다.
• 판결문: 「그 기간이 약 15일에 불과하여 위 공사내용 및 주거이전 등의 현실을 감안할 때 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하는 것으로 보이는 점」

⚖️ 조세심판원 조심2025중2571 (2025. 12. 2. · 조세심판원 결정) — ⭕ 인테리어로 19일 늦은 전입 → 비과세

• 청구인은 2009. 8. 10. 취득한 수원 종전주택을 가진 채 2021. 3. 29. 신규주택 2분의 1 지분을 취득했고 2021. 10. 15. 종전주택을 팔았습니다. 전입 기한은 기존 임대차 종료일인 2023. 3. 29.이었습니다.
• 기존 임차인은 2023. 3. 27. 나갔고, 청구인은 그 전날 관리사무소에 차량을 등록하고 퇴거와 동시에 인테리어 공사를 시작했다고 했습니다. 종전주택 매수인과 맺은 전세의 보증금을 제때 받지 못한 사정도 겹쳐 전입신고는 2023. 5. 15.이었습니다.
• 조세심판원은 1년 안에 종전주택을 팔았고 실제로 전입한 점에서 투기 목적으로 보기 어렵고, 임차인이 나간 다음 날부터 공사를 시작해 실제 입주에 맞춰 전입하지 못한 기간이 약 19일이라며 과세를 취소했습니다.
• 판결문: 「기존임차인이 퇴거한 다음날부터 실제 입주를 하기 위하여 내부 인테리어공사를 시작한 것으로 보이는 점」

⚖️ 조세심판원 조심2025서2316 (2025. 7. 22. · 조세심판원 결정) — ⭕ 12일만 겹치고 간병 사정 → 비과세

• 청구인 부부는 2006. 2. 28. 취득한 서울 종전주택에 12년 이상 살다가 2021. 9. 30. 신규주택을 취득했고, 종전주택 매수인의 자금 사정으로 잔금이 늦어져 2021. 10. 12. 팔았습니다. 12일만 2주택이었습니다.
• 신규주택 임차인은 아버지 간호를 이유로 계약갱신을 요청해 재계약했고, 부부는 2025. 4.에야 전입했습니다. 청구인 측은 시각장애가 있는 고령의 부친 간병 때문에 부친 집 근처 종전주택에 살 수밖에 없었다는 자료도 냈습니다.
• 조세심판원은 원래 신규주택 취득일에 종전주택 잔금을 받으려 했다가 매수인 사정으로 12일 겹친 점, 간병 사정, 15년 이상 보유하며 12년 넘게 산 점에서 투기 목적이 없다며 경정청구 거부를 취소했습니다(고가주택 1세대1주택 과세특례 사건).
• 판결문: 「종전주택 매수인의 자금사정으로 인하여 잔금을 2021.10.12.에 이르러서야 지급받게 되어 부득이하게 12일간 일시적 2주택 상태가 될 수밖에 없었던 사정이 있었던 점」

⚖️ 조세심판원 조심2023중0220 (2023. 8. 22. · 조세심판원 결정) — ⭕ 전입신고 빠져도 실제 이사·부득이 사유 → 비과세

• 청구인의 배우자가 2020. 8. 3. 조정대상지역 신규주택을 취득했고, 청구인은 2021. 6. 30. 종전주택을 팔았습니다. 세대 전원이 1년 안에 실제로 신규주택에 이사했지만, 청구인 본인의 주민등록은 본적지에 남아 있었습니다.
• 청구인은 1999년 부친이 사망한 뒤 장손으로서 부친이 경작하던 농지를 짓기 위해 농업경영체 등록·농협 조합원 자격에 필요한 본적지 주소를 유지했고, 그 무렵 대장암 수술 후 치료 중이었다고 했습니다.
• 조세심판원은 세대 전원이 1년 안에 실제 이사했고 1년 안에 종전주택을 팔았으며, 정기 소득이 없는 청구인의 생계용 농지 경작은 근무상 형편 같은 부득이한 사유로 볼 수 있다며 과세를 취소했습니다.
• 판결문: 「신규주택의 취득일부터 1년 이내에 그 주택으로 청구인 세대 전원이 실제 이사를 하고 신규주택 취득일부터 1년 내에 쟁점주택을 양도하였으므로 청구인은 일시적 1세대2주택자에 해당하고」

⚖️ 조세심판원 국심1996서1937 (1996. 11. 25. · 조세심판원 결정) — ⭕ 전세 기간이 안 끝나 6개월 안 이사 못 함 → 부득이(그 당시 법)

• 청구인은 1989. 4. 20. 취득한 강남 종전주택에 3년 이상 살다가 1993. 5. 4. 같은 단지 다른 아파트를 취득했고 1993. 8. 7. 종전주택을 팔았습니다. 그러나 새 아파트에는 1994. 10. 15.에야 이사했습니다.
• 그 당시 소득세법 시행규칙 제6조는 다른 주택을 취득한 뒤 정해진 기간(아파트 6개월) 안에 종전주택을 팔고 이사할 것을 요구했고, 처분청은 6개월 안에 이사하지 못한 부득이한 사유가 없다며 33,904,740원을 고지했습니다.
• 조세심판원은 새 아파트에 전세권자가 먼저 들어와 살고 있어 청구인이 판 종전주택을 다시 임차해 살다가 전세 기간이 끝나자 이사한 사정은 부득이한 사유라며 과세를 취소했습니다(그 당시 법).
• 판결문: 「동주택을 전세내어 거주한 청구외 OOO의 전세기간이 경과하지 아니하였기 때문인 것으로 이는 “부득이”한 사유에 해당된다」

👉 9편 전입요건 탈락 사례 보기 >>

📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다

판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나

🔀 전입이 늦어진 이유를 다툰 경우

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 살던 집 보증금의 대항력을 잃을 수 없어 전입을 미뤘고, 보증금을 받자마자 들어갔다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2025중1262·조심2024인0452).
• 임차인 퇴거 직후 공사를 시작해 공사가 끝난 날 입주·전입했다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2023서6773·조심2025중2571).
• 세대 전원이 실제로 이사했고 본인 주소만 농지 경작 때문에 남겼다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2023중0220).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 전입 요건은 법문대로 엄격히 봐야 하고 기한이 지났으면 과세라는 주장은, 위 사건들에서는 받아들여지지 않았습니다.
• 취득 뒤 맺은 명도·연장 약정은 기한을 늘리지 못한다는 주장이 대법원에서 받아들여졌습니다(2026두30078).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 인테리어 공사는 법령상 부득이한 사유가 아니라는 처분청 주장, 15일·19일 사건에서는 물러났습니다(조심2023서6773·조심2025중2571)

🔀 겹친 기간이 짧거나 잔금이 상대방 사정으로 바뀐 경우

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 매수인 자금 사정으로 잔금이 늦어져 12일만 겹쳤고 부친 간병 때문에 종전주택 근처에 살아야 했다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2025서2316).
• 매도인 요청으로 잔금을 앞당겨 42일 겹친 사정이 변경 전후 계약서로 확인돼, 전입하지 않았어도 비과세됐습니다(조심2023부9792).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 전입 요건은 투기 목적 여부와 관계없는 법률 요건이라는 주장, 이 결정들에서는 장기 보유·거주 사실 앞에서 받아들여지지 않았습니다.

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 전입 요건 삭제 개정을 소급해 달라는 주장(조심2023부9792에서 조세심판원은 삭제 규정이 2022.5.10 이후 양도분부터 적용된다고 봄)

판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것

🧰 세입자 있는 집을 살 때 — 전입 기한은 전 소유자와 임차인의 계약 종료일까지였고, 대법원 2026두30078은 취득 뒤 새로 맺은 명도·연장 약정을 인정하지 않았습니다. 매매계약 때 기존 임대차 종료일을 계약서에 분명히 적어 두는 것이 출발점이었습니다.

🧰 매수인이 전세로 눌러앉을 때 — 헌 집을 팔고 그 집에 전세로 사는 경우, 보증금을 늦게 받아 전입이 밀린 사건이 많았습니다(조심2025중2571). 인정된 사건은 보증금을 받은 날 곧바로 전입한 기록이 있었습니다(조심2024인0452).

⚖️ 걸리는 조문: 옛 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호(조정대상지역 전입 요건, 2022.5.10 이후 양도분부터 삭제), 주택임대차보호법(대항력·우선변제권)

새 집 잔금일과 헌 집 잔금일의 순서, 처분기한 마지막 날, 세대원 명의 주택·오피스텔·분양권은 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.

🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나

양도세 불복은 보통 고지서(결정·경정 통지)를 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 신고·납부한 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.

판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 살던 집 보증금 때문에 전입하면 대항력을 잃는 상황이었는지, 돌려받으려 노력했는지(조심2025중1262·조심2024인0452)
→ 준비할 자료: 살던 집 임대차계약서·확정일자, 보증금 반환 요구 문자·내용증명, 보증금 받은 날의 계좌 내역, 전입일이 나온 주민등록초본

⚖️ 법원이 본 사실 — 임차인이 나간 날과 공사 시작·종료일, 실제 입주일(조심2023서6773·조심2025중2571)
→ 준비할 자료: 인테리어 계약서·공사대금 영수증, 관리사무소 입주자카드·차량 등록, 이사 업체 계약서

⚖️ 법원이 본 사실 — 세대 전원이 실제로 이사했는지, 주소를 남긴 사람의 사정(조심2023중0220)
→ 준비할 자료: 세대원 전원의 주민등록초본, 농업경영체 등록확인서·조합원 증명 등 주소 유지 사유 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 새 집 기존 임대차의 원래 종료일(2025누4540·2026두30078)
→ 준비할 자료: 매매계약서 특약의 승계 임대차 내용, 전 소유자와 임차인의 임대차계약서

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈, 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 전입 요건(2019.12.17 이후 조정대상지역 신규주택 취득분)은 2022.5.10 이후 양도분부터 삭제됐습니다. 이 글의 사건은 모두 그 전에 판 집이고, 삭제 개정은 소급되지 않았습니다.
• 지금 제155조 제1항(2026.10.1 시행)은 종전주택 취득 1년 뒤 신규주택을 취득하고 신규 취득일부터 3년(종전주택이 조정대상지역이고 조정대상지역 신규주택을 취득하면 2년, 2026.8.4 이후 취득·2026.10.1 이후 양도분 등 부칙) 안에 팔도록 정하고 있습니다.
• 1990년대 결정(국심1996서1937)은 그 당시 시행규칙의 6개월·1년 이사 요건에 관한 것이라 지금 법과 직접 비교하기 어렵습니다.

👉 정부24에서 주민등록 등·초본(전입일) 발급 >>

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 일시적 2주택 판례 연재, 지금 글: 새 집 전입 요건 — 예전 조정대상지역

• 1편 · 일시적 2주택 조건, 종전주택 1년 요건
• 2편 · 일시적 2주택 기간 계산, 3년 말일과 초일
• 3편 · 일시적 2주택 취득일·양도일, 잔금일과 등기일
• 4편 · 신축·분양·지역주택조합 아파트, 사용승인일부터
• 5편 · 헐고 새로 지으면 기한을 다시 세나
• 6편 · 3년 넘김, 인정된 사유와 안 된 사유
• 7편 · 잔금 꼬여 며칠 3주택, 비과세와 중과
• 8편 · 전입요건, 늦어도 인정된 사례 (지금 글)
• 9편 · 전입요건 탈락, 갱신·가족 일부·전입신고만
• 10편 · 분양권·조합원입주권이 끼면
• 11편 · 재건축·재개발 대체주택 비과세
• 12편 · 오피스텔·근생·시골집 끼면 깨진다
• 13편 · 3주택에서 1채 판 뒤, 보유기간 재기산
• 14편 · 일시적 3주택, 혼인·상속·임대주택
• 15편 · 같은 세대 가족에게 판 집·가장매매·명의신탁
• 16편 · 해외 이주·비거주자 일시적 2주택
• 17편 · 고가주택 12억 초과분과 장기보유특별공제
• 총정리 · 일시적 2주택 비과세 요건 총정리 (상황별 판례 찾기)
• 지도 · 1세대1주택 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 1세대1주택 비과세 총정리