📌 결론부터: 다가구 계약일 잔금일, 원칙은 잔금일(양도일) 현재
- 다가구 여부는 원칙적으로 양도일(잔금일) 현재 현황으로 봅니다(시행령 제154조 제1항).
- 잔금 전 원상복구로 주거 기능이 실제로 없어졌으면 이긴 사례(2020서0839), 흔적이 남으면 진 사례(2020서8070)가 있습니다.
- 입주권으로 팔면 관리처분계획 인가일이 기준입니다(2025중2936).
다가구 계약일 잔금일 문제는 계약서에 도장을 찍은 뒤에 시작됩니다. 매수인이 꼭대기 층을 사무실로 쓰겠다며 원상복구를 요구하거나, 매도인이 잔금 전에 근생 호실을 정리해 3개 층을 맞추려는 경우죠. 그럼 어느 날의 모습으로 다가구인지를 판단할까요?
결정문 3건(2026년 10월 19일 원문 확인)과 현행 시행령 제154조 제1항을 함께 보면, 기준일은 상황에 따라 세 가지로 갈립니다.
내 경우도 양도세 비과세가 될까?
요건·추징 사례·임대주택·재건축·혼인·동거봉양 합가까지 10가지 사례를 카드로 정리했어요.
1세대1주택 비과세 한눈에 보기→함께 보면 도움이 되는 글입니다.
1세대1주택 비과세 총정리 관련 글 (88개)
- ✔양도세 주택 판정 판례 총정리 (2026): 다가구·오피스텔·상가주택·폐가 결정례 90여 건
- ✔별장 주택수 빠질까? 세컨하우스는 대부분 주택 — 결정례 5건(이긴 1건 포함)
- ✔빈집 양도 비과세 거부당했다면? ‘판 집이 폐가’라는 처분 결정례 2건
- ✔폐가 주택수 제외 인정 기준: 이긴 결정례 4건, 진 결정례 3건 비교
- ✔무허가주택 주택수 들어갈까? 쟁점은 ‘누구 집이냐’ (결정례 5건 + 종부세 1건)
관련 글 83개 더 보기 ▼
- ✔한울타리 주택 상가, 마당을 같이 써도 따로 본 결정례 3건 + 명의신탁 사례
- ✔상가 주택 용도변경 비과세 될까? 팔기 직전 바꿨다가 진 결정례 3건
- ✔상가주택 주택면적 계산, 계단실·지하·불법증축은 어디에 넣나 (결정례 4건)
- ✔공실 오피스텔 주택수 들어갈까? 비워둔·안 팔린·바꾼 오피스텔 결정례 5건
- ✔오피스텔 부가세 환급 주택수 빠질까? 사업자등록·재산세보다 실제 쓰임 (결정례 5건)
- ✔배우자 오피스텔 양도세, 내 집 비과세 날아간 사례와 살아남은 사례 5건
- ✔오피스텔 전입금지 특약 넣으면 주택수 안 들어갈까? 기각 결정례 4건
- ✔오피스텔 주택수 들어갈까? 내 집 비과세를 가른 결정례 기준 6가지
- ✔매매특약 용도변경 양도세, 2025년 개정 전 계약이면 잔금일 기준 (결정례 2건)
- ✔주택 근생 용도변경 양도세, 서류만 바꾸면 주택 수에서 빠질까? 결정례 3건
- ✔근생 주택 인정 받을 수 있을까? 근린생활시설에 살았는데 진 결정례 4건
- ✔다가구 지분 양도·다세대 등기, ‘하나의 매매단위’로 인정된 사례와 안 된 사례
- ✔다가구 다세대 판정되면? 1호만 비과세·중과까지 간 결정례 3건
- ✔다가구 1층 근생 비과세 인정된 결정례 4건: 공실·사무실·펜션·사찰
- ✔다가구 4개층 비과세 안 되는 이유: 근생층·사무실을 집으로 쓴 결정례 7건
- ✔옥탑 철거 후 양도하면 다가구 비과세? 철거해도 진 결정례 3건
- ✔옥탑 창고 비과세, 다가구 옥탑 다툼에서 납세자가 이긴 결정례 4건
- ✔다가구 옥탑 양도세, 옥탑방 하나로 비과세가 깨진 결정례 5건 (2026)
- ✔세대분리 판례 총정리 (2026): 1세대1주택 결정례 60여 건, 이긴 사례·진 사례
- ✔결혼 3주택 양도세, 혼인 합가 비과세가 안 되는 경우 결정례 정리
- ✔동거봉양 상속주택 비과세, 분가했다가 다시 모신 걸 입증해 이긴 사례
- ✔동거봉양 주택수 요건, 부모님 모셨는데 비과세 안 된 4가지 경우
- ✔동거봉양 합가일 기준, 주민등록일이 아니다: 카드내역으로 인정받은 결정례
- ✔30세 미만 세대분리 소득 기준, 증빙 없으면 진다: 결정례로 본 인정 조건 (2026)
- ✔형제자매 동거 1세대일까? 언니·동생과 살아도 별도세대 인정된 3건
- ✔요양병원 부모 집 팔 때 양도세: 906일 입원·간병 동거 결정례 2건
- ✔부모님 생활비 매달 이체하면 세대분리 증거 될까? 17평에서 인정된 사례
- ✔육아 합가 양도세, 친정·딸네와 살며 부양가족공제 받아도 이긴 사례
- ✔시부모 동거 19년 아파트, 세대주 2명이어도 1세대로 본 이유 (조심 2025서4263)
- ✔처가 합가 양도세, 장인·장모 아파트에 살아도 비과세 인정된 3건과 기각 1건
- ✔2층 세대분리, 부모님 집 따로 살면 인정될까? 외부계단 하나로 갈린 결정례
- ✔미혼 자녀 동거 양도세, 30·40대 자녀와 살아도 비과세 된 증빙 4가지
- ✔자녀 명의 집 때문에 부모 양도세 비과세가 깨질 때: 20대 자녀 갭투자 5주택 사례
- ✔양도 전 세대분리, 5일 전 전출은 위장으로 봤다: 결정례 2건과 안전한 기준
- ✔자녀 주민등록 같으면 1세대? 70% 중과된 사례와 구제된 사례 비교
- ✔자녀와 같이 살면 양도세 비과세 안 될까? 딸네 집 8년 동거에도 인정된 결정례
- ✔위장이혼 양도세, 2019년부터 달라졌다: 대법원에서 이긴 사건이 지금은 진다
- ✔거주요건 경과규정, 배우자 집 있으면 무주택 아니다: 조정지역 분양권 대법원 확정
- ✔별거 배우자가 집 사서 3주택? 일시적 2주택 비과세가 8일 차이로 깨진 사례
- ✔배우자 주택 가산세, 몰랐다면 취소될까? 본세는 내고 가산세는 뺀 판결
- ✔가출 배우자 양도세: 9년 행방불명·양쪽 사실혼이어도 같은 세대였다
- ✔이혼소송 중 양도세, 확정 전에 집 팔면 배우자 집까지 합산된 결정례
- ✔별거 중 양도세 비과세 될까? 40년 따로 살아도 1세대로 본 결정례 (2026)
- ✔대전 조정대상지역 2026 해제 현황 | 해운대·인천 포함, 그때 산 집은 2년 거주
- ✔평촌 조정대상지역 2026 | 의왕 포함 재지정, 해제 기간에 산 집은 2년 거주 없이
- ✔수원 영통 조정대상지역 2026 | 장안·팔달 포함, 권선은 비규제·2년 거주 기준
- ✔강동구 조정대상지역 2026 | 송파와 다른 해제 기간, 언제 산 집이 2년 거주?
- ✔세종시 조정대상지역 2026 현황 | 2022년 해제 후에도 2년 거주 남는 집
- ✔1세대1주택 양도세 비과세 총정리 (2026년 최신): 요건·특례·계산·신고까지 한 번에
- ✔1세대1주택 비과세 받았다가 추징당하는 대표 사례 7가지
- ✔비과세인데도 양도세 신고해야 하는 경우: 12억 초과·특례 신고서 제출 대상
- ✔임대등록 자동·자진 말소됐다면: 5년 안에 거주주택 팔아야 비과세
- ✔임대사업자 거주주택 비과세: 장기임대주택 보유자가 사는 집 팔 때 요건
- ✔재건축·재개발 기간에 살 집(대체주택) 샀다면: 팔 때 비과세 받는 3가지 요건
- ✔지방 발령·요양으로 산 수도권 밖 주택 + 원래 집, 사유 해소 후 3년 내 팔면 비과세
- ✔시골집(농어촌주택)·귀농주택 있어도 도시 집 비과세: 상속·이농·귀농 요건
- ✔혼인으로 2주택이 됐다면? 혼인 후 10년 내 먼저 파는 집 비과세
- ✔부모님 모시려고 합가해 2주택이 됐다면: 10년 안에 먼저 파는 집 비과세
- ✔상속주택 협의분할 등기 전에 집 팔면 생기는 일: 법정상속분 간주와 2개월 내 추가 납부
- ✔공동상속주택 지분, 내 주택 수에 들어갈까? 지분 가장 큰 상속인·거주자·최연장자 순
- ✔부모님이 집을 여러 채 남겼다면? 비과세 인정되는 선순위 상속주택 고르는 법
- ✔상속주택 + 내 집 1채, 일반주택 팔 때 비과세 받는 법: 상속주택 특례 총정리
- ✔공공기관·기업 지방 이전 직원은 일시적 2주택 처분기한 5년
- ✔일시적 2주택 3년 넘겼다면? 경매·공매·캠코 매각의뢰·현금청산 소송이면 비과세 유지
- ✔일시적 2주택 비과세 요건 총정리: 1년 후 취득·3년 내 처분 규칙과 예외
- ✔상생임대주택 2026년 12월 31일 계약 마감, 거주요건 면제 요건 정리
- ✔해외 거주자(비거주자)의 국내 1주택 비과세: 3년 보유·거주자 전환 요건
- ✔부모와 같이 살다 상속받은 집, 함께 보유·거주한 기간까지 인정받는 법
- ✔재건축·멸실 후 새로 지은 주택, 옛 집 보유·거주기간까지 합산하는 법
- ✔해외이주·해외 근무로 출국하면 1주택 비과세: 출국 후 2년 안에 팔아야
- ✔1년만 살았어도 비과세: 전근·취학·질병 요양 등 부득이한 사유 인정 기준
- ✔2년 안 채워도 비과세 되는 경우 총정리: 수용·해외이주·근무상 형편·건설임대
- ✔조합원입주권 팔 때도 비과세: 1입주권 요건과 1주택+1입주권 3년 규칙
- ✔분양권·조합원입주권 있으면 1주택 비과세 안 될까? 주택 수 포함 기준과 특례
- ✔주택 부수토지 비과세 한도: 도시지역 3배·5배, 그 밖은 10배
- ✔다가구주택 비과세: 통째로 팔면 1주택, 호수별로 팔면 다주택
- ✔상가주택(겸용주택) 비과세: 주택 면적이 더 넓어야 전부 주택, 12억 초과면 주택 부분만
- ✔오피스텔·근생빌라도 주택일까? 사실상 주거용이면 1주택 비과세 판단이 달라진다
- ✔12억 초과 1주택 양도세, 실제 얼마 나올까? 양도가액별 계산 예시와 장특공 80% 조건
- ✔거주기간 2년은 주민등록으로 판단: 전입일~전출일 계산과 가족 일부 미거주
- ✔1주택 보유기간 2년 계산법: 취득일·양도일 기준과 잔금일 함정
- ✔1세대 범위 총정리: 따로 사는 자녀도 한 세대? 30세 미만 독립세대 소득 기준
- ✔내 집 팔 때 양도세 비과세 될까? 3분 자가진단 체크리스트와 준비서류
목차
다가구 계약일 잔금일, 상황별 기준일
| 상황 | 판단 기준일 | 근거 |
|---|---|---|
| 일반적인 매매 | 양도일(잔금일·등기접수일 중 빠른 날) 현재 | 「소득세법」 제98조, 시행령 제154조 제1항 |
| 2025.2.28. 이후 계약 + 계약에 따라 주택을 다른 용도로 변경해 양도 | 매매계약일 현재 | 시행령 제154조 제1항 괄호 |
| 그 전 계약의 매매특약 용도변경 | 잔금일 현황(예규·결정례) | 조심 2025서2696 (11편) |
| 조합원입주권 양도 | 관리처분계획 인가일 현재 | 조심 2025중2936 |
사건 1. 잔금 전 2층 원룸 철거 — 다가구 인정, 그러나
⚖️ 조심 2020서0839 (2020.06.04) — ❌ 기각(원처분 유지)
- 1~3층 근생, 4~6층 다가구(7가구), 2층 사무실을 원룸 8실로 무단 사용
- 계약 2016.8., 시정명령 받아 2017.10.16. 원룸 철거·원상복구, 잔금 2017.11.6.
- 처분청은 계약일 기준 4개 층이라며 1개 층만 비과세, 장기보유공제 27%
심판원은 잔금일 기준으로 2층에 주거 기능이 없으니 다가구라고 봤습니다. 여기까지는 납세자 승리입니다. 그런데 1세대1주택 장기보유특별공제(표2)는 다가구 요건을 갖춘 날(2017.10.16.)부터 계산해야 한다고 했고, 다시 계산하면 오히려 세금이 늘어 불이익변경 금지 원칙에 따라 원처분을 유지했습니다. 막판에 요건을 맞추면 공제율에서 손해를 볼 수 있다는 교훈입니다.
사건 2. 잔금 직전 5층 원상복구 — 그래도 다가구 아님
⚖️ 조심 2020서8070 (2021.03.08) — ❌ 기각
- 송파구: 1층 근생, 2~4층 다가구 19세대, 5층 공부상 근생이지만 대부분 기간 주택
- 계약 2018.12.13. → 5층 세입자 2019.2.18. 퇴거, 2.20~27 싱크대·붙박이장·바닥 철거, 잔금 2.28.
- 구청은 2.20. 재산세를 근생으로 변경. 그러나 가정용 가스계량기·바닥보일러 남음
심판원은 계약일과 잔금일 중 어느 쪽을 기준으로 하는지 명시하지 않았습니다. 대신 대부분의 보유기간 주택으로 썼고, 계약 당시 전입자가 있었으며, 다른 층과 다를 바 없이 집으로 쓸 수 있는 상태였다는 점을 종합해 다가구 요건을 갖추지 못했다고 봤습니다.
사건 3. 입주권 양도 — 관리처분인가일 기준
⚖️ 조심 2025중2936 (2025.10.30) — ❌ 기각
- 구리시 4층 건물, 관리처분계획 인가 2020.6.3., 입주권 상태로 2021.11. 양도
- 4층(공부상 사무소) 401·402호에 2010~2023년 전입 4명, 2021년까지 월세 수령
- 청구인: 양도일엔 공실, 2021.5. 도시가스 폐지 → 공부상 용도
입주권 비과세(「소득세법」 제89조 제1항 제4호)는 관리처분계획 인가일 현재 기존 주택이 1세대1주택이었는지를 봅니다. 인가일에 4층이 주거로 쓰였으니 4개 층이고, 양도일의 공실은 의미가 없었습니다.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 2025년 2월 28일 시행령 개정으로 매매계약 후 계약에 따라 주택을 주택 외 용도로 바꿔 파는 경우는 매매계약일 현재로 1세대1주택을 판단합니다. 부칙상 그 이후 계약분부터입니다.
- 반대로 근생을 주택으로 바꾸는 방향이나 일반 매매는 여전히 양도일 현재가 원칙입니다.
- 주거용으로 쓰기 시작한 날·요건을 갖춘 날이 보유기간과 공제율 계산에 영향을 줍니다(시행령 제154조 제5항, 2020서0839).
계약 전에 정리할 것
- 계약서에 용도변경·원상복구 특약을 넣을지, 넣으면 어느 기준일이 적용되는지 확인
- 원상복구 공사는 날짜가 남는 계약서·세금계산서로, 가스·보일러까지 포함해 정리
- 입주권이라면 관리처분계획 인가일 당시 층별 쓰임을 먼저 확인
- 막판 요건 충족이면 장기보유특별공제 기산일도 함께 계산
주택을 상가로 바꾸는 조건의 매매(2025년 개정 쟁점)는 11편 매매특약 용도변경 양도세, 다가구 기본 요건은 다가구주택 비과세: 통째로 팔면 1주택, 호수별로 팔면 다주택에서 이어 보세요.
자주 묻는 질문
Q. 다가구 여부는 계약일과 잔금일 중 언제 기준인가요?
원칙은 양도일(보통 잔금일) 현재입니다(시행령 제154조 제1항). 다만 2025년 2월 28일 이후 매매계약을 맺고 그 계약에 따라 주택을 다른 용도로 바꿔 파는 경우는 매매계약일 기준입니다.
Q. 잔금 전에 원상복구하면 다가구로 인정되나요?
실제로 주거 기능을 없앴다면 인정된 사례가 있습니다(2020서0839). 하지만 가스계량기·보일러가 남고 대부분 기간 주택으로 썼다면 졌습니다(2020서8070).
Q. 재개발 입주권으로 팔면 언제 기준인가요?
조합원입주권 양도는 관리처분계획 인가일 현재로 판단합니다. 조심 2025중2936은 인가일에 4층이 주거로 쓰였다며 다가구로 보지 않았습니다.
🔗 주택 판정 결정례 연재 — 다가구주택
📚 확인한 자료 (2026년 10월 19일 기준)
- 「소득세법 시행령」 제154조 제1항(양도일 현재, 매매특약 용도변경은 매매계약일) — 2026.10.1 시행본
- 「소득세법 시행령」 제155조 제15항(다가구주택을 하나의 매매단위로 양도) — 2026.10.1 시행본
- 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목(다가구주택: 3개 층·660㎡·19세대)·제119조 제1항 제9호(옥탑 1/8)
- 조심 2020서8070 / 조심 2020서0839 / 조심 2025중2936 / 조심 2025서2696 — 결정문 원문 확인
※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.