📌 결론부터: 상가주택 주택면적 계산, 1㎡ 차이로 전부냐 일부냐
- 주택 연면적이 주택 외보다 크면 전부 주택, 같거나 작으면 주택 부분만(시행령 제154조 제3항).
- 주택 전용 계단실을 주택으로 넣어 면적이 역전된 사례가 있습니다(2023중0843).
- 지하층·무허가 증축은 쓰임과 객관 증빙이 없으면 주택 면적이 되지 않았습니다(2016부2465, 2025부1897).
상가주택 주택면적 계산은 숫자 하나로 결과가 뒤집히는 문제입니다. 주택이 상가보다 1㎡라도 넓으면 건물 전체가 주택이 되고, 같기만 해도 상가 부분은 과세됩니다. 그래서 계단실, 지하 창고, 옥탑, 불법으로 늘린 방을 어느 쪽에 넣느냐를 두고 다툼이 생깁니다.
면적 계산을 다툰 조세심판원 결정문 4건(2026년 10월 19일 원문 확인)을 항목별로 정리했습니다. 상가주택 비과세의 기본 구조는 상가주택(겸용주택) 비과세: 주택 면적이 더 넓어야 전부 주택에 먼저 정리해 두었습니다.
내 경우도 양도세 비과세가 될까?
요건·추징 사례·임대주택·재건축·혼인·동거봉양 합가까지 10가지 사례를 카드로 정리했어요.
1세대1주택 비과세 한눈에 보기→함께 보면 도움이 되는 글입니다.
1세대1주택 비과세 총정리 관련 글 (84개)
- ✔빈집 양도 비과세 거부당했다면? ‘판 집이 폐가’라는 처분 결정례 2건
- ✔폐가 주택수 제외 인정 기준: 이긴 결정례 4건, 진 결정례 3건 비교
- ✔무허가주택 주택수 들어갈까? 쟁점은 ‘누구 집이냐’ (결정례 5건 + 종부세 1건)
- ✔한울타리 주택 상가, 마당을 같이 써도 따로 본 결정례 3건 + 명의신탁 사례
- ✔상가 주택 용도변경 비과세 될까? 팔기 직전 바꿨다가 진 결정례 3건
관련 글 79개 더 보기 ▼
- ✔공실 오피스텔 주택수 들어갈까? 비워둔·안 팔린·바꾼 오피스텔 결정례 5건
- ✔오피스텔 부가세 환급 주택수 빠질까? 사업자등록·재산세보다 실제 쓰임 (결정례 5건)
- ✔배우자 오피스텔 양도세, 내 집 비과세 날아간 사례와 살아남은 사례 5건
- ✔오피스텔 전입금지 특약 넣으면 주택수 안 들어갈까? 기각 결정례 4건
- ✔매매특약 용도변경 양도세, 2025년 개정 전 계약이면 잔금일 기준 (결정례 2건)
- ✔주택 근생 용도변경 양도세, 서류만 바꾸면 주택 수에서 빠질까? 결정례 3건
- ✔근생 주택 인정 받을 수 있을까? 근린생활시설에 살았는데 진 결정례 4건
- ✔다가구 지분 양도·다세대 등기, ‘하나의 매매단위’로 인정된 사례와 안 된 사례
- ✔다가구 계약일 잔금일 중 언제 기준? 잔금 전 원상복구·입주권 결정례 3건
- ✔다가구 1층 근생 비과세 인정된 결정례 4건: 공실·사무실·펜션·사찰
- ✔다가구 4개층 비과세 안 되는 이유: 근생층·사무실을 집으로 쓴 결정례 7건
- ✔옥탑 철거 후 양도하면 다가구 비과세? 철거해도 진 결정례 3건
- ✔옥탑 창고 비과세, 다가구 옥탑 다툼에서 납세자가 이긴 결정례 4건
- ✔다가구 옥탑 양도세, 옥탑방 하나로 비과세가 깨진 결정례 5건 (2026)
- ✔세대분리 판례 총정리 (2026): 1세대1주택 결정례 60여 건, 이긴 사례·진 사례
- ✔결혼 3주택 양도세, 혼인 합가 비과세가 안 되는 경우 결정례 정리
- ✔동거봉양 상속주택 비과세, 분가했다가 다시 모신 걸 입증해 이긴 사례
- ✔동거봉양 주택수 요건, 부모님 모셨는데 비과세 안 된 4가지 경우
- ✔동거봉양 합가일 기준, 주민등록일이 아니다: 카드내역으로 인정받은 결정례
- ✔30세 미만 세대분리 소득 기준, 증빙 없으면 진다: 결정례로 본 인정 조건 (2026)
- ✔형제자매 동거 1세대일까? 언니·동생과 살아도 별도세대 인정된 3건
- ✔요양병원 부모 집 팔 때 양도세: 906일 입원·간병 동거 결정례 2건
- ✔부모님 생활비 매달 이체하면 세대분리 증거 될까? 17평에서 인정된 사례
- ✔육아 합가 양도세, 친정·딸네와 살며 부양가족공제 받아도 이긴 사례
- ✔시부모 동거 19년 아파트, 세대주 2명이어도 1세대로 본 이유 (조심 2025서4263)
- ✔처가 합가 양도세, 장인·장모 아파트에 살아도 비과세 인정된 3건과 기각 1건
- ✔2층 세대분리, 부모님 집 따로 살면 인정될까? 외부계단 하나로 갈린 결정례
- ✔미혼 자녀 동거 양도세, 30·40대 자녀와 살아도 비과세 된 증빙 4가지
- ✔자녀 명의 집 때문에 부모 양도세 비과세가 깨질 때: 20대 자녀 갭투자 5주택 사례
- ✔양도 전 세대분리, 5일 전 전출은 위장으로 봤다: 결정례 2건과 안전한 기준
- ✔자녀 주민등록 같으면 1세대? 70% 중과된 사례와 구제된 사례 비교
- ✔자녀와 같이 살면 양도세 비과세 안 될까? 딸네 집 8년 동거에도 인정된 결정례
- ✔위장이혼 양도세, 2019년부터 달라졌다: 대법원에서 이긴 사건이 지금은 진다
- ✔거주요건 경과규정, 배우자 집 있으면 무주택 아니다: 조정지역 분양권 대법원 확정
- ✔별거 배우자가 집 사서 3주택? 일시적 2주택 비과세가 8일 차이로 깨진 사례
- ✔배우자 주택 가산세, 몰랐다면 취소될까? 본세는 내고 가산세는 뺀 판결
- ✔가출 배우자 양도세: 9년 행방불명·양쪽 사실혼이어도 같은 세대였다
- ✔이혼소송 중 양도세, 확정 전에 집 팔면 배우자 집까지 합산된 결정례
- ✔별거 중 양도세 비과세 될까? 40년 따로 살아도 1세대로 본 결정례 (2026)
- ✔대전 조정대상지역 2026 해제 현황 | 해운대·인천 포함, 그때 산 집은 2년 거주
- ✔평촌 조정대상지역 2026 | 의왕 포함 재지정, 해제 기간에 산 집은 2년 거주 없이
- ✔수원 영통 조정대상지역 2026 | 장안·팔달 포함, 권선은 비규제·2년 거주 기준
- ✔강동구 조정대상지역 2026 | 송파와 다른 해제 기간, 언제 산 집이 2년 거주?
- ✔세종시 조정대상지역 2026 현황 | 2022년 해제 후에도 2년 거주 남는 집
- ✔1세대1주택 양도세 비과세 총정리 (2026년 최신): 요건·특례·계산·신고까지 한 번에
- ✔1세대1주택 비과세 받았다가 추징당하는 대표 사례 7가지
- ✔비과세인데도 양도세 신고해야 하는 경우: 12억 초과·특례 신고서 제출 대상
- ✔임대등록 자동·자진 말소됐다면: 5년 안에 거주주택 팔아야 비과세
- ✔임대사업자 거주주택 비과세: 장기임대주택 보유자가 사는 집 팔 때 요건
- ✔재건축·재개발 기간에 살 집(대체주택) 샀다면: 팔 때 비과세 받는 3가지 요건
- ✔지방 발령·요양으로 산 수도권 밖 주택 + 원래 집, 사유 해소 후 3년 내 팔면 비과세
- ✔시골집(농어촌주택)·귀농주택 있어도 도시 집 비과세: 상속·이농·귀농 요건
- ✔혼인으로 2주택이 됐다면? 혼인 후 10년 내 먼저 파는 집 비과세
- ✔부모님 모시려고 합가해 2주택이 됐다면: 10년 안에 먼저 파는 집 비과세
- ✔상속주택 협의분할 등기 전에 집 팔면 생기는 일: 법정상속분 간주와 2개월 내 추가 납부
- ✔공동상속주택 지분, 내 주택 수에 들어갈까? 지분 가장 큰 상속인·거주자·최연장자 순
- ✔부모님이 집을 여러 채 남겼다면? 비과세 인정되는 선순위 상속주택 고르는 법
- ✔상속주택 + 내 집 1채, 일반주택 팔 때 비과세 받는 법: 상속주택 특례 총정리
- ✔공공기관·기업 지방 이전 직원은 일시적 2주택 처분기한 5년
- ✔일시적 2주택 3년 넘겼다면? 경매·공매·캠코 매각의뢰·현금청산 소송이면 비과세 유지
- ✔일시적 2주택 비과세 요건 총정리: 1년 후 취득·3년 내 처분 규칙과 예외
- ✔상생임대주택 2026년 12월 31일 계약 마감, 거주요건 면제 요건 정리
- ✔해외 거주자(비거주자)의 국내 1주택 비과세: 3년 보유·거주자 전환 요건
- ✔부모와 같이 살다 상속받은 집, 함께 보유·거주한 기간까지 인정받는 법
- ✔재건축·멸실 후 새로 지은 주택, 옛 집 보유·거주기간까지 합산하는 법
- ✔해외이주·해외 근무로 출국하면 1주택 비과세: 출국 후 2년 안에 팔아야
- ✔1년만 살았어도 비과세: 전근·취학·질병 요양 등 부득이한 사유 인정 기준
- ✔2년 안 채워도 비과세 되는 경우 총정리: 수용·해외이주·근무상 형편·건설임대
- ✔조합원입주권 팔 때도 비과세: 1입주권 요건과 1주택+1입주권 3년 규칙
- ✔분양권·조합원입주권 있으면 1주택 비과세 안 될까? 주택 수 포함 기준과 특례
- ✔주택 부수토지 비과세 한도: 도시지역 3배·5배, 그 밖은 10배
- ✔다가구주택 비과세: 통째로 팔면 1주택, 호수별로 팔면 다주택
- ✔상가주택(겸용주택) 비과세: 주택 면적이 더 넓어야 전부 주택, 12억 초과면 주택 부분만
- ✔오피스텔·근생빌라도 주택일까? 사실상 주거용이면 1주택 비과세 판단이 달라진다
- ✔12억 초과 1주택 양도세, 실제 얼마 나올까? 양도가액별 계산 예시와 장특공 80% 조건
- ✔거주기간 2년은 주민등록으로 판단: 전입일~전출일 계산과 가족 일부 미거주
- ✔1주택 보유기간 2년 계산법: 취득일·양도일 기준과 잔금일 함정
- ✔1세대 범위 총정리: 따로 사는 자녀도 한 세대? 30세 미만 독립세대 소득 기준
- ✔내 집 팔 때 양도세 비과세 될까? 3분 자가진단 체크리스트와 준비서류
목차
상가주택 주택면적 계산, 항목별 판단
| 면적 항목 | 결정례 판단 | 결정례 |
|---|---|---|
| 2층 주택으로만 오르는 계단실 | ⭕ 주택 거주자 전용 → 주택 면적 | 2023중0843 |
| 공실 지하층(용도 불분명 주장) | ❌ 포장재 보관·사업자 이력 → 상가 | 2016부2465 |
| 무허가 증축·옥탑방 | ❌ 공사 증빙 없이 멸실 후 도면만 → 불인정 | 2025부1897 |
| 같은 마당 안 주택 부속창고 | ⭕ 주택 면적에 합산 | 2025부1900 |
| 같은 울타리 별채(다른 세대 거주) | ❌ 독립 주택 → 합산 안 함 | 2023중0843 |
사건 1. 상가 129.51㎡ = 주택 129.51㎡, 계단실이 갈랐다
⚖️ 조심 2023중0843 (2023.05.30) — △ 일부인용
- 재개발 수용 겸용주택: 1층 상가 129.51㎡, 2층 주택 129.51㎡(실측), 계단실 20.19㎡, 지하 창고 58.08㎡
- 같은 울타리 무허가 별채 61.98㎡에는 15년간 다른 세대가 임차해 거주
- 청구인: 계단실은 주택 전용, 별채도 본채와 한 주택
심판원은 2층 주택으로 올라가는 계단실은 주택 거주자가 전용하는 것이 경험칙이고, 옥상도 상가가 쓴 흔적이 없다고 봤습니다. 계단실을 더하면 주택 149.7㎡ > 상가 129.51㎡로 건물 전체가 주택이 됩니다. 다만 별채는 방 3개·부엌·화장실을 갖추고 다른 세대가 살았으며 개별주택가격도 따로 공시돼 별개 주택으로 봤습니다.
사건 2. 비어 있던 지하층, 안분할 수 있을까
⚖️ 조심 2016부2465 (2016.11.07) — ❌ 기각
- 지하1층(101.61㎡)·지상1~3층 겸용주택, 2·3층 주택, 1층·지하 근생으로 신고
- 경정청구: 공실 지하는 용도 불분명 → 주택·비주택 비율로 안분하면 전체가 주택
- 1층 계란 판매업, 주변인 ‘지하에 포장재 보관’ 진술, 지하에 다방·양식점 사업자 이력
사건 3. 무허가 증축 38.89㎡, 건물은 이미 해체
⚖️ 조심 2025부1897 (2025.09.17) — ❌ 기각
- 공부상 1층 근생 109.55㎡, 2층 주택 85.1㎡ → 증축 22.05㎡·옥탑방 11.64㎡·계단 5.2㎡ 더하면 주택 123.99㎡ 주장
- 경정청구 전에 매수인이 건물 해체, 구청은 불법증축·이행강제금 이력 ‘없음’ 회신
- 등기·매매계약서·담보 감정평가서 모두 공부상 면적과 같음
공사 계약서·견적서 없이 사진과 항공사진, 멸실 후 건축사가 그린 도면만으로는 부족하다고 봤습니다. 비과세 요건의 입증책임은 납세자에게 있다는 원칙(대법원 98두16095)이 그대로 적용됐습니다.
사건 4. 같은 마당의 부속창고는 주택 쪽으로
⚖️ 조심 2025부1900 (2025.10.22) — △ 일부인용
- 제주 대지 705㎡에 주택 87.47㎡ + 창고 116.97㎡(이 중 98.52㎡를 근생으로 변경해 식당·카페)
- 같은 필지, 울타리 구분 없음 → 시행령 제154조 제3항 적용
- 주택 87.47㎡ + 주택 부속창고 18.45㎡ = 105.92㎡ > 근생 98.52㎡ → 전부 주택, 진입로만 부수토지 제외
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 시행령 제154조 제3항·제4항의 면적 비교 원칙은 2026년 10월 현재도 같습니다.
- 다만 양도가액 12억 원을 넘는 고가 겸용주택은 주택 면적이 더 커도 주택 외 부분을 주택으로 보지 않습니다(시행령 제160조 제1항 괄호, 2022년 이후 양도분). 이 경우 면적 다툼의 실익이 크게 줄어듭니다.
상가주택 면적 정리표 만들기
- 건축물대장 층별 면적을 주택·주택 외로 나눠 적고, 계단실·지하·옥탑을 따로 표시
- 계단실·옥상을 누가 쓰는지(주택 전용인지 공용인지) 사진으로 남긴다
- 지하·창고의 실제 용도(사업자 이력, 보관 물건)를 확인한다
- 무허가 증축이 있으면 공사 계약서·견적서·이행강제금 기록을 건물 해체 전에 확보
- 양도가액이 12억 원을 넘는지 먼저 확인한다
상가를 주택으로 바꿔 면적을 늘리려던 사례는 18편, 한 울타리 안 상가·별채 문제는 19편에서 이어집니다.
자주 묻는 질문
Q. 상가주택은 주택 면적이 얼마나 커야 전부 주택인가요?
주택 연면적이 주택 외 연면적보다 크면 전부 주택으로 봅니다(시행령 제154조 제3항). 같거나 작으면 주택 부분만 주택입니다. 다만 양도가액 12억 원을 넘는 고가 겸용주택은 주택 외 부분을 주택으로 보지 않습니다(제160조 제1항).
Q. 계단실은 주택 면적인가요?
2층 주택으로만 올라가는 계단실을 주택 전용으로 본 결정례가 있습니다(2023중0843). 상가가 함께 쓰는 공용 계단이라면 판단이 달라질 수 있습니다.
Q. 불법 증축한 방도 주택 면적에 넣을 수 있나요?
넣을 수는 있지만 납세자가 증축 사실과 면적을 객관적으로 입증해야 합니다. 조심 2025부1897은 건물 멸실 후 그린 도면과 사진만으로는 부족하다고 봤습니다.
🔗 주택 판정 결정례 연재 — 상가주택(겸용주택)
📚 확인한 자료 (2026년 10월 19일 기준)
- 「소득세법 시행령」 제154조 제3항·제4항(겸용주택 면적 비교) — 2026.10.1 시행본
- 「소득세법 시행령」 제160조 제1항(고가 겸용주택은 주택 부분만) — 2026.10.1 시행본
- 「소득세법」 제88조 제7호(주택의 뜻: 사실상 주거용, 용도 불분명하면 공부상 용도) — 2026.1.1 시행본
- 조심 2023중0843 / 조심 2016부2465 / 조심 2025부1897 / 조심 2025부1900 — 결정문 원문 확인
※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.