다가구 4개층 비과세 안 되는 이유: 근생층·사무실을 집으로 쓴 결정례 7건

📌 결론부터: 다가구 4개층 비과세, 근생층 하나가 주택이 되면 끝

공부상 근생·사무실이라도 실제로 집으로 쓰면 주택 층입니다. 3개 층을 넘으면 다가구가 아니라 공동주택입니다.
진 사건의 증거: 전입·확정일자, 주택임대 사업장현황신고, 매매계약서 특약, 가정용 수도.
결과는 대부분 거주한 한 호실만 비과세, 나머지 과세였습니다.

다가구 4개층 비과세 문제는 옥탑보다 더 흔합니다. 1층 상가를 원룸으로 바꿔 세를 놓았거나, 2층 사무실에 가족이 들어가 살았거나, 공부상 독서실을 원룸으로 임대한 경우입니다. 건축물대장에는 3개 층만 주택이니 안심하지만, 세법은 공부가 아니라 실제 쓰임으로 층을 셉니다.

조세심판원 결정문 7건(2026년 10월 19일 원문 확인)이 모두 같은 결론이었습니다. 반대로 근생층을 주택에서 빼 이긴 4건은 5편 다가구 1층 근생 비과세에 따로 모았습니다.

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다가구 4개층 비과세, 주택 층으로 센 증거

증거	결정례	어떻게 쓰였나
전입·확정일자 이력	2023서9312 (7회)	근생 1층에 주거 임차인이 반복 전입
매매계약서 특약	2023서7705	“2층 사무소를 주거용 원룸 4개로 사용”
서류만 근생 변경	2023서3486	구조 그대로, 막판 사업자 임대 허위 정황
주택임대 사업장현황신고	2024중4284	공부상 독서실 14개 호를 주택으로 신고
층별 독립 세대	2018서4110	공부상 1가구인 4·5층을 각각 세 줌
점포·근생 불법 개조	2018서0896·2018중0163	각 층 독립 취사시설, 구분등기 없어도 다세대

사건 1. 다친 아들이 잠깐 머문 1층 상가

⚖️ 조심 2023서9312 (2023.12.19) — ❌ 기각

2015년 신축 4층 건물, 1층 필로티 일부 + 제2종근생
신축 후 2년 주택 임대 → 공부방 → 양도 직전 골절된 아들 임시 거주
처분청: 1층 전입·확정일자 7회, 양수인 주거용 확인, 싱크대·화장실

청구인은 공부방이었고 아들은 잠시 머물렀을 뿐이라고 했지만, 처분청의 세 가지 근거가 모두 인정됐습니다. 1층이 주택 층이 되면서 4개 층, 결과는 401호만 비과세였습니다.

사건 2. 매매계약서에 스스로 쓴 특약

⚖️ 조심 2023서7705 (2023.09.26) — ❌ 기각

지상 6층: 1층 필로티, 2층 공부상 사무소, 3~5층 주택, 6층 창고
매매계약서 특약 “2층 사무소를 주거용 원룸 4개로 사용” + 2014~2017년 전입
청구인: 오래된 기록이고 특약은 과장 표현

집을 더 비싸게 팔려고 적은 특약 한 줄이 결정적 증거가 됐습니다. 세법을 몰랐다는 사정도 가산세 감면 사유가 되지 않았습니다.

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사건 3·4. 서류만 근생, 사업장현황신고는 주택

⚖️ 조심 2023서3486 (2023.09.13) — ❌ 기각

102호를 2017년 주택→근생 용도변경, 도면상 구조 동일, 임차인 2020.9.까지 거주
마지막 2개월 사업자 임대 주장 → 계약서 날짜 모순, 금융증빙 없음, 사용량 급감
수도는 가정용으로 부과

⚖️ 조심 2024중4284 (2024.12.02) — ❌ 기각

관악구 지하1~5층, 2·3층 공부상 독서실(각 182.32㎡), 잔금일에는 철거 앞두고 공실
처분청: 주택임대사업자 사업장현황신고에 2·3층 14개 호를 주택으로 신고, 2013년부터 전입
심판원: 일시 공실이어도 주거 기능 유지되면 주택(대법원 2004두14960)

사건 5~7. 층별로 세를 줬다면 구분등기 없어도 다세대

⚖️ 조심 2018서4110 (2019.02.25) — ❌ 기각

공부상 4·5층 1가구, 실제 4층 2가구·5층 1가구 독립 거주 + 2·3층 주택 사용

⚖️ 조심 2018서0896 (2018.05.14) — ❌ 기각

공부상 점포인 2층을 주택으로 개조 → 2~5층 4개 층, 수용. 거주한 5층 한 구획만 비과세

⚖️ 조심 2018중0163 (2018.04.11) — ❌ 기각

1층 일부·2층 불법 개조, 각 층 독립 취사시설. “건축법 위반자에게 혜택 주면 역차별” 논리 수용

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

다가구 요건(주택 층수 3개 이하·660㎡·19세대)과 실질 판단 원칙은 2026년 10월 현재도 같습니다.
주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 쓴 경우 그 부분의 보유기간은 주거용으로 쓰기 시작한 날부터 계산합니다(시행령 제154조 제5항).
고가주택(양도가액 12억 원 초과)이라면 비과세 부분이 줄어드는 만큼 세액 차이가 커집니다.

다가구 팔기 전 층별 점검표

건축물대장 층별 용도와 실제 쓰임을 층마다 나란히 적는다
근생 호실의 전입·확정일자 이력을 보유기간 전체로 확인한다
주택임대 사업장현황신고·임대차계약서에 근생 호실을 주택으로 적었는지 본다
매매계약서 특약·광고에 ‘원룸’, ‘주거용’ 표현이 들어가지 않았는지 확인한다
용도변경했다면 구조(싱크대·보일러·화장실)가 그대로인지 점검한다

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4개 층이 되면 중과까지 붙은 사건과 오피스텔 층 재조사 사건은 6편 다가구 다세대 판정, 근생층을 빼서 이긴 사례는 5편에 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 공부상 근생인데 왜 주택 층으로 세나요?

주택은 허가·공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물이기 때문입니다(「소득세법」 제88조 제7호). 근생 호실에 전입·확정일자, 주거 임대 기록이 있으면 주택 층으로 셌습니다.

Q. 4개 층이 되면 몇 채로 보나요?

다가구주택이 아니라 공동주택(다세대)으로 보아 호실마다 1주택이 됩니다. 결정례에서는 거주한 한 호실만 비과세하고 나머지는 과세했습니다.

Q. 구분등기를 안 했는데도 다세대로 보나요?

네. 조심 2018중0163은 구분등기가 없어도 주택 층이 4개면 다가구 요건을 못 갖췄다고 봤습니다.

🔗 주택 판정 결정례 연재 — 다가구주택

📚 확인한 자료 (2026년 10월 19일 기준)

「소득세법」 제88조 제7호(주택의 뜻: 사실상 주거용, 용도 불분명하면 공부상 용도) — 2026.1.1 시행본
「소득세법 시행령」 제155조 제15항(다가구주택을 하나의 매매단위로 양도) — 2026.10.1 시행본
「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목(다가구주택: 3개 층·660㎡·19세대)·제119조 제1항 제9호(옥탑 1/8)
조심 2023서9312 / 조심 2023서7705 / 조심 2023서3486 / 조심 2024중4284 / 조심 2018서4110 / 조심 2018서0896 / 조심 2018중0163 — 결정문 원문 확인

※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.