📌 결론부터: 임대주택을 자진말소했다면 의무기간 절반을 채웠는지, 거주주택을 판 뒤 임대주택을 남에게 넘겼는지가 추징을 갈랐다
- 자진말소: 거주주택 특례를 받은 뒤 임대사업자 등록을 스스로 말소한 경우 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대했어야 했습니다. 아파트 매입임대는 옛 의무기간 8년의 절반인 4년이 기준이었고(2023누41484), 단기임대는 2년이 되기 전 말소하면 추징됐습니다(2024구단10045·조심2025전2160).
- 임대주택 처분: 거주주택을 판 뒤 임대주택을 기간 전에 팔거나 임대사업자 지위를 포괄승계하는 조건으로 넘겨도 추징됐습니다(조심2025서4086·조심2024서4634·조심2023서10737). 같은 세대 배우자에게 증여한 경우만 1세대 기준으로 보아 추징하지 않았습니다(조심2021중2756).
- 멸실: 2020. 8. 18. 전 재개발로 멸실·말소된 임대주택(조심2022부8235), 집합건물법 임의재건축으로 없어진 임대주택(조심2021서1446)은 예외로 인정되지 않았습니다.
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 임대사업자로 등록한 집이 있는데 등록을 자진말소했거나 할 생각이다
☐ 거주주택을 비과세로 판 뒤 임대주택을 팔거나 가족에게 넘기려 한다
☐ 단기임대·아파트 매입임대가 자동말소됐고 그 뒤 거주주택을 팔려 한다
☐ 임대주택이 재개발·재건축으로 철거돼 등록이 말소됐다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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🏠1세대1주택 비과세
👨👩👧세대 요건
부모·처가·형제와 함께 살 때⚖️ 소득세법 제88조 제6호 (생계를 같이하는 가족)
동거봉양 합가 특례⚖️ 시행령 제155조 제4항 (상속주택은 제2항 단서)
혼인 합가 특례⚖️ 시행령 제155조 제5항
🏢주택 판정
다가구주택 — 층수·옥탑·매매단위⚖️ 시행령 제155조 제15항 · 건축법 시행령 별표 1 (주택 층수 3개 이하)
근생·용도변경 — 서류보다 실제 쓰임⚖️ 소득세법 제88조 제7호 (사실상 주거용)
오피스텔 — 주택 수에 들어가나⚖️ 소득세법 제88조 제7호 (사실상 주거용)
상가주택(겸용주택) — 면적과 한울타리⚖️ 시행령 제154조 제3항 (주택 면적이 더 크면 전부 주택)
무허가·폐가·별장⚖️ 소득세법 제88조 제7호 (허가·공부와 상관없이 실제 주거용)
🔁일시적 2주택 특례
📅기본 요건 — 1년·3년·날짜⚖️ 소득세법 시행령 제155조 제1항(일시적 2주택)·제162조(취득·양도 시기)
⏳3년을 넘겼을 때 — 사정이 있었다면⚖️ 소득세법 시행령 제155조 제18항(기한 안에 못 판 사유)
🚚새 집 전입 요건 — 예전 조정대상지역⚖️ 옛 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호(전입 요건, 2022.5.10 이후 양도분부터 삭제)
🏗️분양권·입주권·재건축 대체주택⚖️ 소득세법 시행령 제156조의2(조합원입주권)·제156조의3(분양권)
🧮주택 수가 늘어나는 함정⚖️ 소득세법 시행령 제154조 제5항(보유기간 계산)·제155조(주택 수 특례)
👪누구에게 팔았나·어디 사나⚖️ 소득세법 제88조(1세대)·제89조(비과세), 국세기본법 제14조(실질과세)
💰고가주택·세금 계산⚖️ 소득세법 제95조(장기보유특별공제), 시행령 제160조(고가주택 양도차익)·제167조의3(3주택 중과)
🧮주택 수 특례
🏡상속주택 특례 — 어느 집이 상속주택인가⚖️ 소득세법 시행령 제155조 제2항(상속주택 특례)·제19항(협의분할 전)
선순위: 소유기간 긴 1채만, 나중에 안 바뀜
❌서울고등법원2022누56755재건축 집은 옛 집부터 세 선순위 → 과세
❌서울행정법원2012구단28875부모 집 2채 중 나중 산 집 상속 → 특례 없음
❌서울행정법원2022구합82424선순위 헐려도 후순위 안 올라감 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서10880선순위 먼저 팔고 후순위 남김 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중8091후순위 상속주택 소수지분도 주택 수 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012서2356소유기간 같으면 거주기간 긴 집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997경2349옛 법, 상속 2채 중 먼저 판 1채만 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1992서1558옛 법, 예규 믿고 정리 뒤 원래 집 → 비과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2019서2010소수지분 2채, 비과세 X·중과만 면함
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서2607재건축 집이 선순위, 2022누56755 전심 → 과세
❌서울행정법원2021구단76883재건축 집 옛집부터, 2022누56755 1심 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012서2689후순위 상속주택, 2012구단28875 전심 → 과세
❌서울고등법원2013누22262후순위 상속주택, 2012구단28875 항소심 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서1439선순위 헐려도 후순위 안 됨(2022구합82424 전심)
❌서울행정법원2019구합61403상속주택 여러 채, 특례 1채만 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서6640후순위 상속주택 보유 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서2745후순위 상속주택 소수지분 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020전8566후순위 상속주택 소수지분도 주택 수 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2019서0833선순위 아닌 상속주택 소수지분은 주택 수 포함 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서0065후순위 소수지분 보유 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018중07932017.2.3 뒤 매도 소수지분 3채 → 1채만 제외
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012서1572후순위 상속주택 보유 중 양도 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2017서0501소수지분 상속 2채 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997서1343상속 2채 공동소유 중 1채 매도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996광18242채 상속, 확인서만으론 부족 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996중0198무주택자가 2채 상속, 1채 멸실 후 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1994서4885상속주택을 먼저 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1992서3702먼저 판 상속주택만 특례, 나중 판 집 → 과세
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상속받은 집: 상속 당시 가진 집만, 먼저 팔 때만
❌부산고등법원2006누2053상속 뒤 산 아파트 먼저 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026중1834배우자 상속 뒤 산 집 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025전0555상속 뒤 산 집, 보유기간 재기산 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2011부0478상속주택 먼저 팔면 사정 있어도 → 과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2022서6842상속주택 먼저 판 뒤 남은 집 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1995서0150상속 전부터 2주택이면 → 과세
⭕서울행정법원2017구단36321공동상속 지분 빼고 같은 날 판 집 → 비과세
⭕서울고등법원92구13860혼인 전 배우자 상속, 먼저 판 집 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018구3454상속 뒤 산 일반주택, 시골집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2017서1041배우자 상속 뒤 새로 산 집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2013중1033무주택자가 부모 집 둘 상속 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012서3732상속주택 먼저 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2013서0258상속주택 먼저 양도, 세대 분리 실패 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2011광4756상속 뒤 새로 산 집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2011광1136상속 뒤 산 집 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2010구3034배우자 상속 뒤 산 집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996중1932상속 뒤 산 주택이면 특례 없음 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1995경3526상속 뒤 산 집과 2주택 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1995서1300상속 뒤 산 주택 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1992서2083상속 뒤 산 집 두고 상속주택 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1992서0648상속 뒤 새로 산 집 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1991서1672상속 당시 이미 2주택이면 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1990서1585상속 뒤 산 집 먼저 팔고 남은 상속집 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1990서1584다른 집 먼저 팔고 남은 상속주택 → 비과세
△조세심판원조세심판원 결정국심1990서1583상속주택 나중 양도분 → 비과세, 먼저 판 집 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1990서1501상속 전 집 5년 채워 먼저 팔면 → 비과세
△조세심판원조세심판원 결정국심1996구1210상속 전 집 재건축 후 매도 → 옛 면적만 비과세
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미등기·유증: 상속 경위 증명되면 상속주택
⭕서울고등법원2014누63079손녀 유증, 비과세관행 유지 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2010서0891유증 주택, 예규 신뢰 보호 → 비과세
⭕부산고등법원2014누21585등기 안 한 미등기 증여 주택 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2017전0522대대로 산 무허가 집 상속주택 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2004중4045특조법 등기 시골집도 상속주택 → 비과세
❌광주지방법원2014구합1598미등기 상속 시골집도 주택 수 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2011중3823보존등기 고향집 상속 입증 실패 → 과세
❌서울고등법원2018누47402명의신탁 주택은 상속주택 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서10459한정승인·파산 상속주택도 주택 수 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2013중2654손자녀 유증 심판 기각, 2014누63079서 뒤집힘
❌조세심판원조세심판원 결정조심2013중2649같은 가족 유증주택 심판 기각(2011 예규)
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1995전0509미등기 상속주택 내 것 아님 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022중0262보존등기 공동상속 소수지분 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2015부2632미등기 상속주택 증명 실패 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012서1206미분할 상속집은 법정지분 큰 사람 것 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2007부5157최대지분 상속인이면 → 주택 수 포함, 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2004구2217상속주택 입증 실패 → 2주택 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2000광0117상속 아닌 증여로 받은 시골집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998구3009상속주택 있는데 새로 산 집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998경2183무허가 상속주택 증명 실패 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2016서3492동거 부친 매매지분 남은 집 → 과세
❌부산고등법원2006누2053상속 뒤 산 집 먼저 팔면 → 과세
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협의분할: 늦어도 상속개시일, 판 뒤 정리는 안 됨
⭕부산고등법원2014누21585협의분할 단독상속 집, 증여 미등기 → 비과세
❌서울행정법원2008구단4049유언장 분쟁 중이어도 상속개시일 취득 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1997전0232소유권 소송 중 산 집, 상속지분 → 비과세
❌서울행정법원2018구단61829양도 뒤 분할협의로 지분 정리 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018서22586년 늦은 협의분할도 사망일 취득 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012서1206미분할 상속집 법정지분 최대 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023서10059상속주택 지분 배우자 증여 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2017중1231소수지분 배우자 증여 → 주택 수 포함, 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1998중0802증여 등기라도 실질 협의분할 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1997구2102명목상 소수지분, 실소유는 모친 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1992서2879이름만 올린 상속 소지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1995서3059형식상 상속지분 → 실질 소유자 아니면 과세 취소
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998부1938뒤늦은 지분 이전, 협의분할 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998구2730단독 협의분할 후 집 늘면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2007부5157최대지분 상속인이면 → 주택 수 포함, 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2019서1770토지 전부 가진 상속인은 최대지분 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018서3806상속주택 자체 양도엔 소수지분 특례 없음 → 과세
❌광주지방법원2014구합1598미등기 상속주택도 주택 수 → 과세
❌인천지방법원2010구단846증여받은 소수지분은 → 주택 수 포함, 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996서1231소수지분 자체를 팔면 → 과세
❌대전지방법원2022구단100655상속 소수지분 있으면 무주택 아님 → 과세
❌부산고등법원2006누2053상속 뒤 산 집 먼저 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2015부2632미등기 상속주택 증명 실패 → 과세
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상속 입주권: 재개발 상속주택은 같은 집, 입주권 양도는 별도
❌서울고등법원2022누56755재건축 상속집 소유기간 옛집부터 → 중과
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2018서4694재개발된 상속주택 소수지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2004서4223동일세대 상속 재개발 분양권 → 비과세(옛법)
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2002부3538상속 시골집만 두고 입주권 양도 → 비과세
❌서울행정법원2022구단71021상속주택 두고 3년 뒤 입주권 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023중7607소수지분 두고 입주권 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2010서1271상속 때 주택상환사채 권리 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2001서2449입주권 상태로 상속 → 과세(그 당시 법)
❌조세심판원조세심판원 결정국심2003서3320상속주택 입주권, 다른 집 있으면 → 과세
❌서울행정법원2021구단76883재건축 주택은 옛 집 취득일부터 따져 선순위 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서2607재건축 주택이 소유기간 길면 그게 선순위 → 과세
❌수원고등법원2024누14315소수지분 있어도 입주권 양도 → 과세
❌수원지방법원2023구단11874상속 소수지분 두고 입주권 매도 → 특례 없음
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서1117상속주택 있고 3년 지나 입주권 팔면 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023서10059입주권 상속 신축, 배우자 증여 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1995부3571상속주택 헐고 새로 지으면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997중2754헐고 새로 지은 상속주택 지분 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997부2015건물 없이 땅 지분만 판 상속인 → 과세
△조세심판원조세심판원 결정국심1996구1210상속 전 집 재건축 후 매도 → 옛 면적만 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996중0198무주택자가 2채 상속, 1채 멸실 후 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2016중1340상속주택 옆 별채 따로 사면 → 과세
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🧩공동상속주택 소수지분⚖️ 소득세법 시행령 제155조 제3항(공동상속주택)
소수지분: 빠지지만 2017년 2월 뒤엔 선순위 1채만
⭕서울고등법원96구37581같은 지분이면 거주한 어머니 집 → 비과세(옛법)
❌서울고등법원2019누67533제2·3항 중첩 인정, 낡은 집도 주택 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2017서3603개정 전 양도, 소수지분 3채 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018중0793개정 뒤 양도, 소수지분 3채 → 1채만 제외
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2017서0501소수지분 2채 모두 제외 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020전8566후순위 상속주택 소수지분 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2019서4322소수지분 2채, 중과·장특은 제외 → 환급
△조세심판원조세심판원 결정조심2019서2010후순위 소수지분, 비과세 X·중과 면함
⭕서울행정법원2017구단36321공동상속 지분 빼고 같은 날 판 집 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021전4671거주요건 면제 판단엔 소수지분도 주택 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2019서2002소수지분 2채 → 일반주택 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2016서2720공동상속 2채 모두 소수지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2015중2794동일지분 소수자, 2채라도 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2010서0825상속 2채 모두 소수지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서1200구분등기만 했으면 공동상속 소수지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022중0262보존등기 공동상속 소수지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2011서4852해외이주 뒤 팔아도 배우자 상속 소수지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2020서0806소수지분 상속주택은 중과 주택 수 제외 → 일반세율
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서1023상속 소수지분 매도 → 다주택 중과 안 됨
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2004서4065소수지분 상속주택 빼면 2주택 → 기준시가 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1995구1885공동상속 소수지분은 빼고 판단 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1994중5666소수지분 상속인은 주택 수 제외 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서2745후순위 상속주택 소수지분 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2019서0833선순위 아닌 상속주택 소수지분은 주택 수 포함 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중8091후순위 상속주택 소수지분도 주택 수 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서10880선순위 먼저 팔고 후순위 남김 → 과세
❌서울행정법원2019구합61403상속주택 여러 채, 특례 1채만 → 과세
❌대전지방법원2022구단100655상속 소수지분 있으면 무주택 아님 → 과세
❌인천지방법원2010구단846증여받은 소수지분은 → 주택 수 포함, 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2017서3261모 거주 공동상속 지분 빼고 1채 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996중1382소수지분 규정 시행 전 양도 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2018서4694재개발된 상속주택 소수지분도 → 비과세
❌대법원2023두53799같은 세대 공동상속 소수지분도 → 주택 수 포함, 과세
❌수원고등법원2022누15178같은 세대 부모 공동상속주택 → 과세
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최대지분자: 지분 같으면 거주자, 다음 최연장자
⭕대법원97누13306지분 같으면 거주자 모친 소유 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2017서3261동일지분 모친 거주 → 내 주택 아님, 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2015중2794동일지분·거주자 없음 → 최연장자 소유
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997중0806동일지분, 상속 당시 내가 거주 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2008부0852동일지분, 호주상속인 내 소유 → 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012서1206미분할, 법정지분 최대·최연장자 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2011서4852미등기, 법정지분 최대는 장모 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2007부5157옛 민법 호주상속 가산, 최대지분 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2019서1770토지 전부 가진 상속인은 최대지분 → 과세
⭕서울고등법원96구37581동일지분, 실제 거주한 모친 소유 → 취소
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996중0114공동상속집 먼저 팔면 지분별 판정 → 과세
⭕서울행정법원2017구단36321공동상속 소수지분은 빼고 같은 날 판 집 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2019서4322공동상속 소수지분 2채 → 중과 아님, 장특 적용
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2019서2002소수지분 2채 → 일반주택 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2016서2720공동상속 2채 모두 소수지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서1023상속 소수지분 매도 → 다주택 중과 안 됨
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2004서4065소수지분 상속주택 빼면 2주택 → 기준시가 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1997구2102명목상 소수지분, 실소유는 모친 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1995서3059형식상 상속지분 → 실질 소유자 아니면 과세 취소
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1995구1885공동상속 소수지분은 빼고 판단 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1994중5666소수지분 상속인은 주택 수 제외 → 비과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2010구0444소수지분 상속인 → 주택 수 제외, 일부 경정
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996중1382소수지분 규정 시행 전 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996전1930규정 시행 전 양도라 소수지분도 주택 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1998중0802증여 등기라도 실질 상속분할 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1992서2879이름만 올린 상속 소지분 → 비과세
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지분 자체 양도: 소수지분 특례 대부분 안 돼
⭕대법원97누13306옛 조문, 공동상속주택 자체 양도도 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998중1418공동상속주택 자체 양도엔 특례 없음 → 과세
❌서울행정법원2010구단25858공동상속주택 자체 양도 → 과세
❌수원지방법원2014구단124공동상속 지분 매도, 공유자 각자 주택 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서1023지분 매도, 거주자 아니면 → 3주택 중과 취소
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2020서0806소수지분 매도 → 중과 주택 수 제외
❌조세심판원조세심판원 결정조심2017중1231상속 지분 배우자 증여 → 주택 수 포함, 과세
❌인천지방법원2010구단846증여받은 지분은 공동상속 아님 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1998중0802증여 등기라도 실질 협의분할 → 비과세
⭕서울고등법원96구37581옛 조문, 공동상속주택 양도도 적용 → 취소
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996중0114공동상속집 먼저 팔면 지분별 판정 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1995서3059형식상 상속지분 → 실질 소유자 아니면 과세 취소
❌조세심판원조세심판원 결정국심1999서1345상속주택 소수지분 매도 → 지분만큼 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2010서2265공동상속주택 자체를 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998구1021소수지분 자체를 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998중0541소수지분 자체 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998중1065소수지분을 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998서0817상속 소수지분 자체를 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996서1231소수지분 자체를 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996경2075소수지분 상속주택 먼저 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997서1339상속 뒤 집 사고 상속지분 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997부1266소수지분 보유 중 집 사고 지분 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998부1938뒤늦은 지분 이전, 협의분할 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997중2754헐고 새로 지은 상속주택 지분 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1992서2879이름만 올린 상속 소지분 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2019서4322공동상속 소수지분 2채 → 중과 아님, 장특 적용
△조세심판원조세심판원 결정조심2010구0444소수지분 상속인 → 주택 수 제외, 일부 경정
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2004서4065소수지분 상속주택 빼면 2주택 → 기준시가 과세
❌서울행정법원2018구단61829양도 뒤 상속지분 정리 → 과세 그대로
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👨👩👧상속 당시 같은 세대였다면⚖️ 소득세법 시행령 제155조 제2항 단서(동일세대 상속)
동일세대 상속: 원칙 특례 없음, 봉양 합가 예외
❌대법원2023두53799같은 세대 공동상속, 소수지분 특례도 없음
❌조세심판원조세심판원 결정조심2009서2497합동회의: 같은 세대 상속 → 이미 2주택, 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서34712010 개정 전 같은 세대 상속 → 비과세(옛 법)
❌대법원98두7404상속 뒤 합가해 종전 집 매도 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023중7006같은 세대 상속도 소수지분이면 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026서2454대법원 뒤에도 소수지분 동일세대 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2025서2920분가 뒤 산 집, 봉양 합가 후 상속 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2010서0973주민등록만 같았던 어머니 상속 → 비과세
❌서울행정법원2019구단64849독립세대 입증 실패, 소수지분 제외 안 됨
⭕대전고등법원2004누662동일세대 상속은 안 되나 귀농주택 → 비과세
❌수원고등법원2022누15178같은 세대 부모 공동상속주택 → 과세
❌수원지방법원2021구단7055배우자 사망 공동상속 지분 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2009중3824같은 세대에서 받은 상속주택 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2018중0424동일세대 상속도 소수지분이면 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2021서1585동일세대 상속이라도 소수지분 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018서3806상속주택 자체 양도엔 소수지분 특례 없음 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2011부0262같은 세대 상속이라도 농어촌주택이면 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2010전3342합가 뒤 부모 집 상속해 팔면 → 과세
❌수원지방법원2021구단3466상속 전 합가 증명 못하면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2009서3229동일세대 상속지분 + 나중 산 집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2010구3034배우자 상속 뒤 산 집 → 과세
❌의정부지방법원2010구합1700배우자 생전 산 집 상속 → 특례 없음, 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2006중4498남편에게 상속받은 집 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008부3464동일세대 배우자 상속주택(당시 법) → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008중0962당시 문언상 동일세대 상속도 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2005서4430옛 조문엔 별도세대 요건 없음 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2011광1136상속 뒤 산 집 양도 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2009중4317동일세대 상속 뒤 산 집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023구0085무주택으로 합가 후 부모 상속 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022부5548배우자에게 상속받은 집 → 중과 유지
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🌾농어촌주택 — 상속·이농·귀농⚖️ 소득세법 시행령 제155조 제7항~제14항(농어촌주택)
농어촌주택: 피상속인·이농인 5년 거주가 핵심
❌서울고등법원2013누22262어머니가 받은 농어촌주택은 내 특례 아님 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2011부0262같은 세대 상속 시골집, 그 당시 제7항 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023구0085무주택 합가 뒤 상속 시골집 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2011전1335상속 시골집 두고 아파트 매도 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2019구2105부모 거주기간 합쳐 5년 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서2207피상속인 5년 미거주·3주택 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1998부2791피상속인 사실상 5년 거주 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2013광2819고령 이농, 이농주택 인정 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2014부5135사후 확인서뿐, 이농주택 아님 → 과세
❌서울행정법원2012구단288751심: 선순위는 어머니 몫 시골집 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2013전4235개정 전 양도라 상속 농어촌주택 제외 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2011광1157상속 농어촌주택은 주택 수 제외 → 비과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2009광1480동일세대 상속 시골집도 주택수 제외 → 장특 45%
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2004중4045특조법 등기 시골집도 상속주택 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2002부3538상속주택만 있으면 입주권 양도 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2010광0676상속 뒤 산 집 + 5년 거주 미입증 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018구3454상속 뒤 산 일반주택, 시골집 → 과세
❌대구지방법원2019구합20411요건 못 갖춘 귀농·상속주택 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026중1834상속 뒤 산 집 팔면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2000광0117상속 아닌 증여로 받은 시골집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2009광3790이농·귀농 불분명한 시골집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997광1562이농·귀농 아닌 농가주택 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2007중3665영농 없는 시골집 → 농어촌주택 아님, 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998광0981대지 691㎡로 660㎡ 넘은 귀농주택 → 과세
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귀농주택: 먼저 이사, 수도권 밖, 대지 660㎡
⭕대법원2004두10869요건 갖춘 첫 일반주택 양도 → 비과세
❌광주고등법원2018누5764배우자 명의·양도 뒤 귀농 → 과세
❌광주고등법원2008누1589농촌 토박이 농가주택 → 과세
❌서울고등법원2012누364173년 영농·거주 없고 농촌주택 2채 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2017부0139세대전원 이사 뒤 3년 영농 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2019중2032예전에 5년 산 곳으로 재귀농 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2011중0781수도권 안 귀농주택 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998광0981대지 691㎡로 660㎡ 초과 → 과세
⭕대전고등법원2004누662원심: 귀농 후 첫 요건 갖춘 양도 → 비과세
❌광주지방법원2018구합431심: 양도 뒤 귀농 전입 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2017광2191양도 뒤 귀농 전입 → 과세
❌전주지방법원2007구합23851심: 농촌 토박이 농가주택 → 과세
❌서울행정법원2011구단168061심: 3년 영농·거주 없음 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1999광1357귀농주택 + 일반주택 양도 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2003중3033귀농주택 실제 5년 거주 인정 → 비과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2018전4550집 옆 잔디밭이 농지면 → 농어촌주택, 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997전1330귀농주택 면적·연고 요건 미달 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1999서1504귀농주택 요건 미충족 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012중3558연고지 아닌 시골집, 귀농주택 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2009구3484도시지역 안 주택은 귀농주택 아님 → 과세
❌광주지방법원2008구합563시 동 지역 귀농주택 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1999중2604수도권 농촌주택은 귀농주택 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998경0345경기도 농가주택은 귀농주택 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2003중2297수도권에 있는 귀농주택 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2009광3790이농·귀농 불분명한 시골집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심2007중3665영농 없는 시골집 → 농어촌주택 아님, 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1997광1562이농·귀농 아닌 농가주택 → 과세
❌대구지방법원2019구합20411요건 못 갖춘 귀농·상속주택 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018구3454상속 뒤 산 일반주택, 시골집 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026중1834상속 뒤 산 집 팔면 → 과세
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🔑장기임대주택 보유자의 거주주택⚖️ 소득세법 시행령 제155조 제20항~제23항(거주주택 특례)
거주주택: 양도일 현재 등록·5%·2년 거주
❌서울고등법원2022누55660잔금 뒤 구청 등록 완료 → 과세
❌수원고등법원2022누12070등록일 기준시가 6억 초과 → 과세
❌서울행정법원2021구단56131세무서 사업자등록 없음 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2021서7000추가 임대주택 구청 등록만 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서1081318호실 중 1호실 등록 누락 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서7263보증금 5% 넘게 증액 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2019서4398거주 2년에 36일 모자람 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021인5614전근으로 2년 못 살아도 → 과세
❌서울행정법원2022구단74907주거용 오피스텔 1채 끼어 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022서0109별도세대와 1/2 공유 임대주택 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서0916양도 뒤 임대등록 완료 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020중8626심판: 등록일 기준시가 초과 → 과세
❌수원지방법원2021구합657991심: 등록일 기준시가 6억 초과 → 과세
❌서울고등법원2016누82661양도 후 임대등록하면 거주주택 특례 없음 → 과세
❌서울고등법원2017누74322양도일에 임대등록 없으면 → 과세
❌부산고등법원2021누21248임대개시일 기준시가 초과 → 과세
❌부산지방법원2020구합24067등록 늦어 기준시가 초과 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022서6467임대주택 1/2 지분도 → 비과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2023서7289임대주택 하나라도 미등록 → 과세(가산세 일부 빼줌)
❌조세심판원조세심판원 결정조심2019부2358임대 1호실 미등록·거주 미달 → 과세
❌서울행정법원2020구단78172새로 늘린 호실 미등록 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2019중2351지자체 임대등록 안 했으면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020구7822구청 임대등록 없음 → 과세
❌서울행정법원2020구합1568세무서 등록만 하고 구청 미등록 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020서2279세무서 사업자등록 빠지면 → 과세
❌서울행정법원2020구단8678세무서 사업자등록 없으면 → 거주주택 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2019서3078세무서 사업자등록 없으면 임대주택 포함 → 과세
❌서울행정법원2017구단81550세무서 사업자등록 빠지면 → 과세
❌의정부지방법원2014구단5819세무서 사업자등록 빠지면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서9491거주주택 2년 못 살면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2016서3281거주주택 2년 실거주 못 보이면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020서8368확인서만으로 2년 거주 → 불인정, 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서5839주거용 오피스텔 있으면 거주주택 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2019서1611가족에게 형식상 임대 → 거주주택 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018전3941내가 사는 집을 임대주택으로 등록 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021인2883장모 무상 거주 임대주택 → 거주주택 과세
❌서울행정법원2019구단7822거주 2년 미달 → 장기임대 특례 불가, 과세
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자진말소: 의무기간 절반 채워야 특례 유지지금 보는 글
특례 겹침: 임대주택 끼면 3주택, 고가분 중과
❌대법원2025두35564임대·상속지분·신규주택 겹침 → 과세 확정
❌서울고등법원2017누74322양도일 임대등록 없어 3주택 → 과세
❌서울행정법원2022구단71793일시적2주택+거주주택 특례 중복 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022광5341상속+임대+일시적 2주택 겹치기 → 과세
❌수원고등법원2023누10712장기임대주택도 주택 수 포함 → 중과
❌서울고등법원2021누708151주택 의제여도 고가 초과분 → 중과
❌수원고등법원2022누10609특례 겹침 고가주택 초과분 → 중과
⭕서울행정법원2022구합69513임대주택 보유 중 23일 겹침 → 중과 안 됨
⭕서울행정법원2021구합63938내부공사로 2개월 겹침 → 중과 안 됨
❌서울고등법원2024누699532025두35564 원심요지와 같은 문장, 과세
❌서울행정법원2017구합57165임대 등록 없이 판 거주주택 → 과세
❌수원고등법원2021누13670임대주택 많고 미거주 집 매도 → 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024인5795임대등록 말소 뒤 겹침특례 불가 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024인2383임대 2채 외 3채 보유 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서6436임대+상속지분+대체주택 겹침 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서7876임대+일시적 2주택 고가 양도 → 중과
❌수원지방법원2021구단6823임대 6채+대체주택, 고가주택 양도 → 중과
❌수원지방법원2022구단8406임대주택 낀 일시적 2주택 고가분 → 중과
❌서울행정법원2022구단54606새 집 잔금 먼저 치르면 → 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024서4554임대+대체주택 겹쳐도 고가 초과분 → 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서5663임대주택+대체주택 상태 고가주택 → 9억 초과 중과
❌서울행정법원2021구단68387임대+대체주택 고가 양도 → 중과·장특 배제
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021중45992021.2.17 전 고가 거주주택 양도 → 중과
❌수원지방법원2021구단8034장기임대+일시적2주택 고가주택 → 중과
❌수원지방법원2021구단8843임대주택+일시적 2주택 고가주택 → 9억 초과 중과
❌수원지방법원2020구단4790비과세 특례여도 고가 초과분은 → 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서1571임대주택 낀 일시적 2주택 고가분 → 중과
❌서울행정법원2021구단53484임대+신규주택 고가 양도 → 중과
❌서울행정법원2020구단70420장기임대 외 2채면 고가분 → 중과
❌서울행정법원2021구합51362임대주택 낀 대체주택 주장 불인정 → 중과
❌서울행정법원2021구단63252이사 안 한 대체주택 → 고가분 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서9944거주주택 2년 미거주 → 특례 없음, 중과
❌서울행정법원2019구단74358임대 사업자등록 누락 → 과세
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🧭그 밖의 특례와 특례 겹침⚖️ 소득세법 시행령 제155조 제6항·제8항, 특례 중복 적용
그 밖의 특례: 요건 경계와 3개 겹침은 대부분 과세
❌서울고등법원2018누48771땅만 지정문화재, 집은 아님 → 과세
⭕서울고등법원2014누66504근무·취학 계속 중 지방집 교체 → 비과세
❌광주고등법원2012누569이사 전 미리 산 지방집 → 과세
❌서울고등법원2013누20327요양 목적·세대 이전 입증 실패 → 과세
❌대법원98두7404상속 뒤 합가한 경우 상속특례 없음 → 과세
❌서울행정법원2012구단28578상속집 가진 장모와 합가, 5년 넘김 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1997경0971신축 중 상속받아 3주택돼도 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서1885상속+일시적 2주택, 새 집 전입 안 함 → 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서2207합가로 3채, 시골 상속집 → 과세
❌서울행정법원2018구단46042018누48771 1심으로 보임, 부지만 문화재 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2017서44672018구단4604 전심, 땅만 사적 → 과세
❌광주지방법원2011구합4862이사 전 미리 산 지방집 → 과세
❌광주고등법원2014누453질병 요양 주택 특례 불인정 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2015중3266사업 때문에 산 지방주택은 특례 없음 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012광1457시골집 마당 넓고 요양 입증 실패 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996중315298두7404 같은 사실관계, 합가 4년 뒤 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2012서0568상속집 가진 장모와 합가 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2010전3342합가 뒤 부모 집 상속해 팔면 → 과세
❌수원지방법원2021구단3466상속 전 합가 증명 못하면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021중1483합가 전 상속받은 지분 → 동거봉양 특례 없음, 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2016서3492동거 부친 매매지분 남은 집 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정국심1994경0317분양 중 상속으로 3주택, 종전주택 → 비과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1998서0810상속+이사용 새 집으로 3채 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1996서1498상속+일시적2주택 겹쳐도 3주택이면 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정국심1994서471993.5.27 전 양도, 소수지분도 주택 → 과세
❌서울행정법원2022구단71021입주권 팔면 상속·봉양 특례 못 씀 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서1117상속주택 있고 3년 지나 입주권 팔면 → 과세
❌서울행정법원2020구단71928상속+일시적2주택이어도 고가 초과분은 → 중과
❌서울행정법원2021구합74549상속 5년 지나 고가주택 팔면 초과분 → 중과
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⭕ 납세자 승(취소·인용) · ❌ 납세자 패(기각) · △ 일부 인정·재조사. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
임대주택 자진말소 거주주택 다툼은 대부분 거주주택을 먼저 비과세로 판 뒤에 생겼습니다. 장기임대주택 임대기간(5년·8년)을 채우기 전이라도 거주주택을 팔 수 있지만(시행령 제155조 제21항), 그 뒤 임대기간을 못 채우면 감면받은 세금을 2개월 안에 내야 합니다(제22항). 2020년 민간임대주택법 개정으로 단기임대와 아파트 매입임대가 폐지되면서 자진말소·자동말소가 늘었고, 그때 거주주택 특례가 유지되는지가 쟁점이 됐습니다.
이 글은 자진말소 때 의무기간 2분의 1을 채웠는지, 임대주택을 팔거나 포괄양도·증여했을 때, 재개발·재건축으로 임대주택이 없어졌을 때를 나눠 판결과 조세심판원 결정을 모았습니다. 거주주택 2년 거주·등록 요건 자체는 12편, 장기임대주택에 일시적 2주택이나 상속주택 특례를 겹쳐 쓰려 한 사건은 14편에 따로 정리했습니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
1세대1주택 비과세 총정리 관련 글 (123개)
- ✔상속주택 비과세 특례 총정리: 선순위·공동상속 소수지분·같은 세대·농어촌·장기임대 거주주택까지 판례로 (대법원 2023두53799·97누13306)
- ✔문화재주택 비과세, 땅만 문화재면 안 됐고 수도권 밖 근무·취학 주택은 인정된 판례와 상속·합가 특례 3개 겹침 (서울고법 2014누66504)
- ✔장기임대주택 양도세, 일시적 2주택·상속특례와 겹쳐 쓰려다 3주택이 되고 고가주택 초과분이 중과된 판례 (대법원 2025두35564)
- ✔거주주택 비과세, 장기임대주택 등록이 잔금보다 늦거나 1호실이 빠지면 과세된 판례 (서울고법 2022누55660)
- ✔귀농주택 비과세, 수도권·대지면적·세대전원 이사에서 갈린 판례와 귀농 후 최초 일반주택 (대법원 2004두10869)
관련 글 118개 더 보기 ▼
- ✔농어촌주택 비과세, 상속받은 시골집과 이농주택이 주택 수에서 빠진 판례와 안 빠진 판례 (조심2011부0262)
- ✔동일세대 상속주택, 같은 세대에서 상속받으면 특례가 안 되는 이유와 예외, 소수지분 엇갈린 판례 (대법원 2023두53799)
- ✔공동상속주택 양도세, 상속지분 자체를 팔거나 증여받은 지분이면? 소수지분 특례가 안 된 판례와 된 판례 (97누13306)
- ✔공동상속주택 주택수, 최대지분자는 누구로 보나? 지분 같으면 거주자, 미분할이면 법정지분, 토지 전부면 최대지분 판례 (97누13306)
- ✔상속주택 주택수, 공동상속 소수지분은 빠질까? 소수지분 2채 3채와 2017년 개정 뒤 판례 (조심2017서3603)
- ✔상속 입주권 양도세, 입주권으로 상속받았거나 상속주택이 재건축됐다면? 재개발 상속주택 판례 (조심2018서4694)
- ✔상속주택 협의분할, 등기가 늦었거나 상속지분을 배우자에게 증여했다면? 양도세 비과세 판례 (조심2023서10059)
- ✔미등기 상속주택, 무허가 시골집과 유증받은 집도 상속주택일까? 등기·증명·예규 신뢰 판례 (2014누63079)
- ✔상속받은 집 양도세, 상속 뒤 산 집과 상속주택을 먼저 판 경우는 특례가 없었다? 판례 정리 (2006누2053)
- ✔선순위 상속주택, 부모님 집이 여러 채면 어느 집이 특례를 받나? 재건축 기간·후순위·소수지분 판례 (2022누56755)
- ✔일시적 2주택 비과세 요건 총정리: 1년·3년·날짜부터 분양권·주택 수·가족 양도까지 판례로 (대법원 2010두2081·2024두54560)
- ✔일시적 2주택 고가주택, 비과세여도 초과분은 과세되고 임대주택 끼면 중과까지? 판례와 조세심판원 결정 (대법원 2026두31244·2021누75186)
- ✔비거주자 일시적 2주택, 해외 이주·해외 근무 중에 판 집도 비과세될까? 판례와 조세심판원 결정 (2020구단58246·조심2026서1022)
- ✔일시적 2주택 가족 양도, 자녀나 배우자에게 넘긴 종전주택도 비과세 되나? 가장매매·명의신탁 판례 (부산고법 2019누20549)
- ✔일시적 3주택, 혼인·상속·임대주택이 겹치면 비과세 되나? 특례 겹치기 판례 (대법원 2007두26544)
- ✔일시적 2주택 보유기간, 3채에서 1채 판 뒤 남은 집은 언제부터 세나? 최종1주택 재기산 판례 (대법원 2024두55426)
- ✔오피스텔 일시적 2주택, 오피스텔·근생·시골집이 주택 수에 들어가 3주택이 된 판례 (수원고법 2022누12339)
- ✔재건축 대체주택 비과세, 사업시행인가 이틀 전에 산 집은? 1년 거주·1+1·건축법 재건축 판례 (서울고법 2009누18372)
- ✔일시적 2주택 분양권, 청약 당첨일인가 계약일인가? 조합원입주권 2개·입주권 전환 판례 (대법원 2024두54560)
- ✔일시적 2주택 전입 탈락 판례, 세입자 갱신·전입신고만·가족 일부 전입은 왜 과세됐나 (대법원 2026두30078)
- ✔일시적 2주택 전입요건, 늦게 들어가도 인정된 사례: 세입자·보증금·인테리어 판례 (조심2024인0452)
- ✔일시적 2주택 양도세, 잔금 꼬여 며칠 3주택이면 비과세는? 중과는? 판례 정리 (대법원 2009두13788)
- ✔일시적 2주택 3년 넘김, 부득이한 사유로 인정된 경우와 안 된 경우? 현금청산 소송·가처분·경기침체 판례 (2014구단17282)
- ✔재건축 일시적 2주택, 헐고 새로 지으면 준공일부터 기한을 다시 세나? 대법원 판례와 예외 (대법원 2007두8973)
- ✔신축 아파트 일시적 2주택, 취득일은 잔금일인가 사용승인일인가? 분양·지역주택조합·직접 지은 집 판례 (서울고법 2022누47294)
- ✔일시적 2주택 취득일, 잔금일인가 등기일인가? 잔금 전 등기·같은 날 잔금 판례 (대법원 97누16404·조심2025중0127)
- ✔일시적 2주택 기간, 처분기한 마지막 날은 언제까지인가? 말일 토요일·초일 불산입 판례 (대법원 2010두2081·조심2012중0305)
- ✔일시적 2주택 조건, 종전주택 산 지 1년 지나 새 집을 사야 하나? 딱 1년 되는 날 취득 판례 (조심2020서1405·대법원 2025두35267)
- ✔다가구주택 옥탑 때문에 비과세 놓친 판례 | 11월 12일 이후 결론이 달라지는 경우 (2020구단60508 등)
- ✔양도세 주택 판정 판례 총정리 (2026): 다가구·오피스텔·상가주택·폐가 결정례 90여 건
- ✔별장 주택수 빠질까? 세컨하우스는 대부분 주택 — 결정례 5건(이긴 1건 포함)
- ✔빈집 양도 비과세 거부당했다면? ‘판 집이 폐가’라는 처분 결정례 2건
- ✔폐가 주택수 제외 인정 기준: 이긴 결정례 4건, 진 결정례 3건 비교
- ✔무허가주택 주택수 들어갈까? 쟁점은 ‘누구 집이냐’ (결정례 5건 + 종부세 1건)
- ✔한울타리 주택 상가, 마당을 같이 써도 따로 본 결정례 3건 + 명의신탁 사례
- ✔상가 주택 용도변경 비과세 될까? 팔기 직전 바꿨다가 진 결정례 3건
- ✔상가주택 주택면적 계산, 계단실·지하·불법증축은 어디에 넣나 (결정례 4건)
- ✔공실 오피스텔 주택수 들어갈까? 비워둔·안 팔린·바꾼 오피스텔 결정례 5건
- ✔오피스텔 부가세 환급 주택수 빠질까? 사업자등록·재산세보다 실제 쓰임 (결정례 5건)
- ✔배우자 오피스텔 양도세, 내 집 비과세 날아간 사례와 살아남은 사례 5건
- ✔오피스텔 전입금지 특약 넣으면 주택수 안 들어갈까? 기각 결정례 4건
- ✔오피스텔 주택수 들어갈까? 내 집 비과세를 가른 결정례 기준 6가지
- ✔매매특약 용도변경 양도세, 2025년 개정 전 계약이면 잔금일 기준 (결정례 2건)
- ✔주택 근생 용도변경 양도세, 서류만 바꾸면 주택 수에서 빠질까? 결정례 3건
- ✔근생 주택 인정 받을 수 있을까? 근린생활시설에 살았는데 진 결정례 4건
- ✔다가구 지분 양도·다세대 등기, ‘하나의 매매단위’로 인정된 사례와 안 된 사례
- ✔다가구 계약일 잔금일 중 언제 기준? 잔금 전 원상복구·입주권 결정례 3건
- ✔다가구 다세대 판정되면? 1호만 비과세·중과까지 간 결정례 3건
- ✔다가구 1층 근생 비과세 인정된 결정례 4건: 공실·사무실·펜션·사찰
- ✔다가구 4개층 비과세 안 되는 이유: 근생층·사무실을 집으로 쓴 결정례 7건
- ✔옥탑 철거 후 양도하면 다가구 비과세? 철거해도 진 결정례 3건
- ✔옥탑 창고 비과세, 다가구 옥탑 다툼에서 납세자가 이긴 결정례 4건
- ✔다가구 옥탑 양도세, 옥탑방 하나로 비과세가 깨진 결정례 5건 (2026)
- ✔세대분리 판례 총정리 (2026): 1세대1주택 결정례 60여 건, 이긴 사례·진 사례
- ✔결혼 3주택 양도세, 혼인 합가 비과세가 안 되는 경우 결정례 정리
- ✔동거봉양 상속주택 비과세, 분가했다가 다시 모신 걸 입증해 이긴 사례
- ✔동거봉양 주택수 요건, 부모님 모셨는데 비과세 안 된 4가지 경우
- ✔동거봉양 합가일 기준, 주민등록일이 아니다: 카드내역으로 인정받은 결정례
- ✔30세 미만 세대분리 소득 기준, 증빙 없으면 진다: 결정례로 본 인정 조건 (2026)
- ✔형제자매 동거 1세대일까? 언니·동생과 살아도 별도세대 인정된 3건
- ✔요양병원 부모 집 팔 때 양도세: 906일 입원·간병 동거 결정례 2건
- ✔부모님 생활비 매달 이체하면 세대분리 증거 될까? 17평에서 인정된 사례
- ✔육아 합가 양도세, 친정·딸네와 살며 부양가족공제 받아도 이긴 사례
- ✔시부모 동거 19년 아파트, 세대주 2명이어도 1세대로 본 이유 (조심 2025서4263)
- ✔처가 합가 양도세, 장인·장모 아파트에 살아도 비과세 인정된 3건과 기각 1건
- ✔2층 세대분리, 부모님 집 따로 살면 인정될까? 외부계단 하나로 갈린 결정례
- ✔미혼 자녀 동거 양도세, 30·40대 자녀와 살아도 비과세 된 증빙 4가지
- ✔자녀 명의 집 때문에 부모 양도세 비과세가 깨질 때: 20대 자녀 갭투자 5주택 사례
- ✔양도 전 세대분리, 5일 전 전출은 위장으로 봤다: 결정례 2건과 안전한 기준
- ✔자녀 주민등록 같으면 1세대? 70% 중과된 사례와 구제된 사례 비교
- ✔자녀와 같이 살면 양도세 비과세 안 될까? 딸네 집 8년 동거에도 인정된 결정례
- ✔위장이혼 양도세, 2019년부터 달라졌다: 대법원에서 이긴 사건이 지금은 진다
- ✔거주요건 경과규정, 배우자 집 있으면 무주택 아니다: 조정지역 분양권 대법원 확정
- ✔별거 배우자가 집 사서 3주택? 일시적 2주택 비과세가 8일 차이로 깨진 사례
- ✔배우자 주택 가산세, 몰랐다면 취소될까? 본세는 내고 가산세는 뺀 판결
- ✔가출 배우자 양도세: 9년 행방불명·양쪽 사실혼이어도 같은 세대였다
- ✔이혼소송 중 양도세, 확정 전에 집 팔면 배우자 집까지 합산된 결정례
- ✔별거 중 양도세 비과세 될까? 40년 따로 살아도 1세대로 본 결정례 (2026)
- ✔대전 조정대상지역 2026 해제 현황 | 해운대·인천 포함, 그때 산 집은 2년 거주
- ✔평촌 조정대상지역 2026 | 의왕 포함 재지정, 해제 기간에 산 집은 2년 거주 없이
- ✔수원 영통 조정대상지역 2026 | 장안·팔달 포함, 권선은 비규제·2년 거주 기준
- ✔강동구 조정대상지역 2026 | 송파와 다른 해제 기간, 언제 산 집이 2년 거주?
- ✔세종시 조정대상지역 2026 현황 | 2022년 해제 후에도 2년 거주 남는 집
- ✔1세대1주택 양도세 비과세 총정리 (2026년 최신): 요건·특례·계산·신고까지 한 번에
- ✔1세대1주택 비과세 받았다가 추징당하는 대표 사례 7가지
- ✔비과세인데도 양도세 신고해야 하는 경우: 12억 초과·특례 신고서 제출 대상
- ✔임대등록 자동·자진 말소됐다면: 5년 안에 거주주택 팔아야 비과세
- ✔임대사업자 거주주택 비과세: 장기임대주택 보유자가 사는 집 팔 때 요건
- ✔재건축·재개발 기간에 살 집(대체주택) 샀다면: 팔 때 비과세 받는 3가지 요건
- ✔지방 발령·요양으로 산 수도권 밖 주택 + 원래 집, 사유 해소 후 3년 내 팔면 비과세
- ✔시골집(농어촌주택)·귀농주택 있어도 도시 집 비과세: 상속·이농·귀농 요건
- ✔혼인으로 2주택이 됐다면? 혼인 후 10년 내 먼저 파는 집 비과세
- ✔부모님 모시려고 합가해 2주택이 됐다면: 10년 안에 먼저 파는 집 비과세
- ✔상속주택 협의분할 등기 전에 집 팔면 생기는 일: 법정상속분 간주와 2개월 내 추가 납부
- ✔공동상속주택 지분, 내 주택 수에 들어갈까? 지분 가장 큰 상속인·거주자·최연장자 순
- ✔부모님이 집을 여러 채 남겼다면? 비과세 인정되는 선순위 상속주택 고르는 법
- ✔상속주택 + 내 집 1채, 일반주택 팔 때 비과세 받는 법: 상속주택 특례 총정리
- ✔공공기관·기업 지방 이전 직원은 일시적 2주택 처분기한 5년
- ✔일시적 2주택 3년 넘겼다면? 경매·공매·캠코 매각의뢰·현금청산 소송이면 비과세 유지
- ✔일시적 2주택 비과세 요건 총정리: 1년 후 취득·3년 내 처분 규칙과 예외
- ✔상생임대주택 2026년 12월 31일 계약 마감, 거주요건 면제 요건 정리
- ✔해외 거주자(비거주자)의 국내 1주택 비과세: 3년 보유·거주자 전환 요건
- ✔부모와 같이 살다 상속받은 집, 함께 보유·거주한 기간까지 인정받는 법
- ✔재건축·멸실 후 새로 지은 주택, 옛 집 보유·거주기간까지 합산하는 법
- ✔해외이주·해외 근무로 출국하면 1주택 비과세: 출국 후 2년 안에 팔아야
- ✔1년만 살았어도 비과세: 전근·취학·질병 요양 등 부득이한 사유 인정 기준
- ✔2년 안 채워도 비과세 되는 경우 총정리: 수용·해외이주·근무상 형편·건설임대
- ✔조합원입주권 팔 때도 비과세: 1입주권 요건과 1주택+1입주권 3년 규칙
- ✔분양권·조합원입주권 있으면 1주택 비과세 안 될까? 주택 수 포함 기준과 특례
- ✔주택 부수토지 비과세 한도: 도시지역 3배·5배, 그 밖은 10배
- ✔다가구주택 비과세: 통째로 팔면 1주택, 호수별로 팔면 다주택
- ✔상가주택(겸용주택) 비과세: 주택 면적이 더 넓어야 전부 주택, 12억 초과면 주택 부분만
- ✔오피스텔·근생빌라도 주택일까? 사실상 주거용이면 1주택 비과세 판단이 달라진다
- ✔12억 초과 1주택 양도세, 실제 얼마 나올까? 양도가액별 계산 예시와 장특공 80% 조건
- ✔거주기간 2년은 주민등록으로 판단: 전입일~전출일 계산과 가족 일부 미거주
- ✔1주택 보유기간 2년 계산법: 취득일·양도일 기준과 잔금일 함정
- ✔1세대 범위 총정리: 따로 사는 자녀도 한 세대? 30세 미만 독립세대 소득 기준
- ✔내 집 팔 때 양도세 비과세 될까? 3분 자가진단 체크리스트와 준비서류
목차
임대주택 자진말소 거주주택, 판례로 한눈에 보기
| 상황 | 다툰 내용 | 판단 | 대표 사건 |
|---|---|---|---|
| 아파트 매입임대 약 2년 만에 자진말소 | 소급과세인지, 의무기간 절반 기준 | 옛 의무기간 8년의 1/2인 4년 필요 | ❌ 서울고등법원 2023누41484 |
| 사업자등록 뒤 5년 못 채운 임대주택 | 자진말소 산정특례 유추 적용 | 2020. 8. 18. 이후 말소분부터, 유추 불가 | ❌ 광주고등법원 2020누1730 |
| 단기(4년) 임대 2년 전 자진말소 | 계약금 입금일부터 세면 2년 | 실제 임대개시일 기준, 2년 미달 | ❌ 수원지방법원 2024구단10045 |
| 단기임대 1년 8개월 만에 자진말소 | 말소 뒤 같은 임차인 계속 임대 | 법문대로 2분의 1 미만, 가산세만 취소 | △ 조세심판원 조심2025전2160 |
| 비과세 뒤 임대주택을 8년 전에 양도 | 시행령이 조세법률주의 위반 | 무효 아님, 추징·중과 | ❌ 조세심판원 조심2025서4086 |
| 임대사업자 포괄양도 뒤 직권말소 | 양수인이 남은 기간 채움 | 양도인·양수인 기간 통산 규정 없음 | ❌ 조세심판원 조심2024서4634 |
| 임대주택 1채 포괄승계 조건 양도 | 민간임대주택법상 적법한 양도 | 소득세법 요건과 별개, 3주택 중과 | ❌ 조세심판원 조심2023서10737 |
| 같은 세대 배우자에게 증여 | 임대 중단 없이 세대 안 이동 | 충족 주체는 1세대, 추징 아님 | ⭕ 조세심판원 조심2021중2756 |
| 재개발 멸실로 2020. 3. 등록 말소 | 직권말소도 예외로 봐야 | 제23항은 자진·자동말소만 | ❌ 조세심판원 조심2022부8235 |
| 집합건물법 재건축으로 멸실 | 재건축 기간 산정특례 | 도시정비법 재건축만 대상 | ❌ 조세심판원 조심2021서1446 |
⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용입니다.
① 자진말소, 임대의무기간 2분의 1을 채웠나
⚖️ 서울고등법원 2023누41484 (2023. 10. 26.) — ❌ 아파트 매입임대 약 2년 만에 자진말소, 의무기간 8년의 절반 못 채워 추징
- 원고는 재건축조합에 신탁한 주택이 멸실된 뒤 새 아파트 보존등기 무렵 권리가액과 분양가액의 차액을 청산금으로 받았고, 이 양도분에 대해 배우자의 아파트 민간매입임대주택을 장기임대주택으로 보아 시행령 제155조 제21항으로 1세대1주택 특례를 적용해 신고했습니다. 그 뒤 배우자가 정부의 자진등록말소 정책에 따라 임대사업자 등록을 스스로 말소했습니다(판결문에 날짜는 가려져 있습니다).
- 원고는 처분 근거로 든 2020. 10. 7. 개정 시행령이 양도 뒤 생긴 규정이라 소급과세이고, 개정 민간임대주택법상 아파트는 임대의무기간이 없어졌으니 말소일에 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봐야 한다고 주장했습니다. 배우자가 취득 무렵부터 임대했으니 실질적으로 5년 넘게 임대했다는 주장도 했습니다.
- 서울고등법원은 말소 당시 시행되던 제22항에 따라 2개월 안에 추가 신고·납부할 의무가 생긴 것이고, 개정 산정특례는 납세자에게 유리한 규정이라 소급과세가 아니라고 봤습니다. 임대개시일은 임대사업자 등록일이고, 개정 전에 등록한 아파트 매입임대는 옛 법의 의무기간 8년이 기준이라 그 1/2인 4년 이상 임대해야 하는데 약 2년만 임대했다며 1심(서울행정법원 2023. 4. 12.)과 같이 항소를 기각했습니다.
- 판결문: 「약 2년에 가까운 임대의무기간만 충족하였을 뿐이므로, 이 사건 개정규정의 요건을 갖추지 못하였다.」
⚖️ 광주고등법원 2020누1730 (2021. 4. 28.) — ❌ 사업자등록 뒤 5년 못 채움, 자진말소 산정특례 유추 적용 불가
- 원고는 장기임대주택을 가진 채 거주주택 비과세 특례를 적용받았고, 세무서는 2019. 7. 1. 2018년 귀속 양도소득세 166,000,541원(가산세 포함)을 부과했습니다. 판결문 추가판단 부분에는 원고가 그 임대주택을 2018. 7. 30. 양도했다고 적혀 있습니다.
- 광주고등법원(전주)은 1심 이유를 그대로 인용해, 소득세법상 사업자등록일을 임대 기산일로 보아야 하고 사업자등록 등을 한 뒤 5년을 채우지 못했으니 거주주택 특례 배제가 정당하다고 봤습니다(1심 판결문은 원문에 실려 있지 않습니다).
- 원고가 항소심에서 의무기간 2분의 1 이상 임대 뒤 자진말소하면 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보는 산정특례를 유추 적용해 달라고 했지만, 그 규정은 2020. 10. 7. 신설돼 2020. 8. 18. 이후 말소분부터 적용되고 양도와 처분이 그 전이라 직접 적용도 유추 적용도 안 된다며 항소를 기각했습니다.
- 판결문: 「이 사건 부과처분과 관련하여 위 개정 시행령 조항이 직접 적용되거나 유추 적용될 수는 없다고 할 것이다」
⚖️ 수원지방법원 2024구단10045 (2024. 6. 26.) — ❌ 단기임대 2년 되기 전 자진말소 → 거주주택 비과세 추징
- 원고는 2019. 1. 7. 취득한 주택을 2021. 2. 18. 8억 1,500만 원에 팔고, 보유하던 임대주택을 장기임대주택으로 보아 거주주택 특례로 신고했습니다. 임대주택은 2019. 7. 4. 사업자등록, 2019. 7. 12. 단기(4년) 임대사업자 등록을 했고 전세계약서상 임대기간은 2019. 7. 19.(다른 계약서는 7. 31.)부터였습니다.
- 원고는 2021. 6. 22. 말소 신고를 해 2021. 6. 23. 등록이 말소됐고, 세무서는 2022. 12. 1. 양도소득세 186,616,973원(가산세 포함)을 고지했습니다. 원고는 전세 계약금이 들어온 2019. 6. 18.부터 임대주택을 판 2021. 12. 31.까지 세면 의무기간 4년의 절반인 2년을 채웠다고 주장했습니다.
- 조세심판원 조심2023중8917(2023. 9. 13. 기각)에 이어 수원지방법원도, 등록 뒤 임대가 시작된 주택은 계약서상 실제 임대개시일(2019. 7. 19.~31.)이 기산일인데 그로부터 2년이 되기 전에 스스로 말소를 신청했으니 비과세가 적용될 수 없다며 청구를 기각했습니다.
- 판결문: 「원고는 이 사건 임대주택의 임대개시일로부터 임대의무기간의 2분의 1 이상인 2년이 경과하기 전 원고의 등록말소 신청으로 주택임대사업자등록이 말소되었음이 분명하므로」
⚖️ 조세심판원 조심2025전2160 (2025. 11. 24. · 조세심판원 결정) — △ 1년 8개월 만에 자진말소 → 비과세 배제, 과소신고가산세만 취소
- 청구인은 2017. 6. 15. 취득한 대전 거주주택에 2017. 7. 24.부터 2020. 2. 21.까지 살았고, 2018년 8월 평택 아파트 2채를 사서 2019. 12. 23. 사업자등록, 2019. 12. 30. 단기민간임대주택(의무기간 4년)으로 등록했습니다. 2020. 11. 12. 거주주택을 팔고 제20항 특례로 신고했습니다.
- 2021. 8. 27. 임대사업자 등록을 자진 말소했는데, 그때까지 임대기간은 약 1년 8개월이었습니다. 청구인은 말소 뒤에도 같은 임차인에게 계약 종료 때까지 2년 넘게 임대했으니 실질적으로 절반을 채웠다고 주장했습니다.
- 조세심판원은 감면 요건은 법문대로 엄격히 해석해야 하고 의무기간 4년의 2분의 1 미만에서 말소 신청을 했으니 산정특례가 안 된다며 비과세 배제는 유지했습니다. 다만 단기임대는 어차피 의무기간 종료일에 자동 말소되는데 지자체 안내에 협조해 일찍 말소한 사정을 정당한 사유로 보아 과소신고가산세만 취소했습니다.
- 판결문: 「청구인은 민간임대주택법상 단기민간임대주택의 임대의무기간(4년) 중 2분의 1 이상을 임대한 경우로서 임대사업자의 임대의무기간 내 등록이 말소된 경우에 해당하지 않음」
② 거주주택을 판 뒤 임대주택을 먼저 팔거나 넘기면
⚖️ 조세심판원 조심2025서4086 (2026. 2. 20. · 조세심판원 결정) — ❌ 거주주택 비과세 뒤 임대주택을 8년 전에 팔아 → 추징·중과
- 청구인은 2012. 10. 30. 취득한 쟁점거주주택을 2019. 9. 2. 팔 때 부부가 다른 4주택을 임대하고 있었고, 8년 임대기간 요건을 채우기 전이었지만 제21항으로 비과세·일반세율을 적용해 신고했습니다.
- 배우자가 2019. 7. 2. 취득해 2019. 8. 5. 임대등록한 쟁점임대주택을 8년이 되기 전인 2022. 8. 16. 팔았는데 2개월 안 추가 신고를 하지 않았고, 세무서는 2025. 2. 7. 비과세를 배제하고 중과세율로 2019년 귀속 양도세를 고지했습니다.
- 청구인은 제22항과 중과 규정이 조세법률주의에 어긋나 무효라고 했지만, 조세심판원은 대법원이 무효로 판단한 적이 없고, 이런 추징은 징수 사유가 생긴 날부터 부과제척기간을 세는 특례도 있으며, 특례를 받고도 임대기간 전에 임대주택을 팔았다며 기각했습니다.
- 판결문: 「쟁점임대주택의 임대기간 요건을 충족하기 전에 쟁점임대주택을 양도한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려움」
⚖️ 조세심판원 조심2024서4634 (2025. 3. 6. · 조세심판원 결정) — ❌ 임대사업자 포괄양도 뒤 직권말소 → 임대기간 통산 안 돼 추징
- 청구인은 2013. 11. 11. 서초구 아파트 지분 1/2(쟁점거주주택), 2018. 3. 6. 마포구 주택 지분 1/2(쟁점임대주택)을 취득해 2018. 3. 16. 단기(4년) 민간임대주택으로 등록했고, 2021. 5. 6. 거주주택을 팔아 제20항·제21항으로 고가주택 특례를 신고했습니다. 그때 임대기간은 3년 1개월이었습니다.
- 6일 뒤인 2021. 5. 12. 임대사업자 지위를 포괄승계하는 조건으로 임대주택을 팔았고, 등록은 2021. 6. 17. 사업자 간 양도를 이유로 지자체장이 직권 말소했습니다. 청구인은 양수인이 남은 의무기간을 채웠고 임차인도 4년간 살았다며 녹취록을 냈습니다.
- 조세심판원은 자진 말소 신청으로 말소된 경우가 아니라 산정특례를 쓸 수 없고, 특례는 장기임대주택과 거주주택을 가진 1세대를 기준으로 하며 포괄양수도 때 양도인·양수인 임대기간을 합친다는 규정이 없다며 기각했습니다.
- 판결문: 「민간임대주택법 제43조 제2항에 따라 임대주택을 포괄양수도하는 경우 양도.양수인 간 임대기간을 통산하도록 한다거나 이를 임대기간요건의 예외사항으로 규정하고 있지도 않는 점」
⚖️ 조세심판원 조심2023서10737 (2024. 4. 22. · 조세심판원 결정) — ❌ 포괄승계 조건 양도도 의무임대 위반 → 추징, 3주택 중과
- 청구인은 2004. 8. 13. 거주주택, 2010년 2월~4월 임대주택 3채를 취득해 2020. 1. 20. 장기일반민간임대주택으로 등록했고, 2021. 6. 15. 거주주택을 팔아 고가주택 초과분만 신고했습니다.
- 2022. 5. 20. 임대주택 1채를 임대사업자 지위 포괄승계 조건으로 팔았습니다. 청구인은 구청에서 포괄승계 양도는 된다는 답을 듣고 팔았고 소득세 추가 신고 의무는 몰랐다고 주장했지만, 세무서는 비과세를 배제하고 1세대 3주택 중과세율까지 적용했습니다.
- 조세심판원은 임대기간 요건은 본인이 등록한 뒤 그 기간 동안 임대하는 것이고 민간임대주택법상 포괄승계 양도가 적법하다고 충족되지 않으며, 중과 판정 때 장기일반민간임대주택을 주택 수에서 빼는 규정도 없다(양도 당시 조정대상지역 4주택)며 기각했습니다.
- 판결문: 「민간임대주택법에 따라 양도한 경우 납부의무를 제외한다는 규정이 없는바」
⚖️ 조세심판원 조심2021중2756 (2021. 11. 10. · 조세심판원 결정) — ⭕ 같은 세대 배우자에게 임대주택 증여 → 추징 없음
- 청구인 세대는 2019. 3. 4. 거주주택을 팔면서 일시적 2주택인 주택은 빼고, 배우자 명의 쟁점임대주택(임대기간 기산일 2018. 10. 1.)은 임대기간 요건을 채우기 전이었지만 제21항으로 주택 수에서 빼 전액 비과세를 받았습니다.
- 배우자가 2020. 5. 15. 임대사업자 지위를 포괄승계하는 조건으로 청구인에게 쟁점임대주택을 증여했고, 시청은 임대개시일을 2018. 10. 1. 그대로 두고 청구인을 임대사업자로 등록했으며 임차인도 바뀌지 않았습니다. 세무서는 의무기간 동안 임대하지 않았다며 제22항으로 추징했습니다.
- 조세심판원은 제22항이 1세대가 임대기간 요건을 충족하지 못하게 된 때라고 정하고 있어 충족 주체는 1세대이고, 같은 세대 안의 소유권 이동은 임대기간 요건에 영향을 준다고 보기 어렵다며 과세를 취소했습니다.
- 판결문: 「임대기간의 충족 주체를 1세대로 보는 것이 타당한바 동일 세대 내의 임대주택의 소유권 이동은 임대기간요건 충족에 영향을 미친다고 보기 어려운 점」
💬 거주주택 2년 거주, 세무서·구청 이중 등록, 임대료 5% 같은 기본 요건을 다툰 판례는 따로 정리했습니다
③ 재개발·재건축으로 임대주택이 없어지면
⚖️ 조세심판원 조심2022부8235 (2023. 9. 18. · 조세심판원 결정) — ❌ 2020. 8. 18. 전 재개발 멸실 직권말소 → 거주주택 특례 없음
- 청구인은 2008. 9. 25. 취득한 쟁점거주주택을 가진 채 2017. 7. 20. 쟁점임대주택을 취득해 2018. 1. 3. 단기(4년) 임대등록과 사업자등록을 했는데, 쟁점임대주택이 재개발로 2020. 3. 19. 멸실되면서 등록이 말소됐습니다.
- 2021. 7. 30. 거주주택을 팔고 거주주택 특례로 납부세액 없이 신고했습니다. 청구인은 재개발 멸실에 따른 직권말소는 자진말소·자동말소와 다르니 예전처럼 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봐야 한다고 했고, 국세청도 2017년에는 그렇게 해석했었습니다.
- 조세심판원은 거주주택 특례는 임대주택을 보유한 상태에서 거주주택을 팔아야 하고, 그 예외인 제23항은 2020. 8. 18. 이후 자진말소·자동말소만 정하고 있으며, 기획재정부·국세청도 2020. 8. 18. 전 재건축 등으로 멸실·말소된 경우는 특례가 안 된다고 해석을 바꿨다며 기각했습니다.
- 판결문: 「이 건 재건축사업으로 멸실되어 임대사업자등록이 말소된 경우는 위 예외에 해당되어 보이지 않는 점」
⚖️ 조세심판원 조심2021서1446 (2021. 9. 1. · 조세심판원 결정) — ❌ 집합건물법 임의재건축으로 멸실 → 산정특례 없음, 추징
- 청구인(남편)은 2017. 2. 23. 쟁점임대주택(1986년 지은 12세대 다세대주택의 지하층)을 취득해 2018. 3. 29. 임대사업자로 등록했고, 부부가 1/2씩 가진 거주주택을 2018. 4. 27. 팔아 1세대1주택으로 신고했습니다.
- 건물이 집합건물법에 따른 재건축 허가(2019. 4. 10.)로 철거돼 2019. 6. 24. 멸실됐고 등록은 2019. 5. 7. 말소됐으며, 새 건물 2층을 2020. 3. 24. 다시 임대등록했습니다. 청구인은 재건축 기간을 임대기간에서 빼는 산정특례를 적용해야 한다고 주장했습니다.
- 조세심판원은 그 산정특례는 도시정비법·소규모주택정비법에 따른 재건축만 정하고 있고, 집합건물법 재건축은 개인적 필요에 따른 임의 재건축이며, 재건축 뒤 다시 한 등록은 새 임대주택에 관한 것이라며 기각했습니다. 처분청은 청구인이 재건축에 동의하고 관리단 이사가 된 사실도 들었습니다.
- 판결문: 「재건축 후에 다시 임대사업자 등록을 하였다고 하더라도 이는 새로운 임대주택에 대한 것으로 볼 수 있어 쟁점임대주택의 임대기간요건을 충족하였다고 볼 수 없음」
📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다
✅ 선 안 — 임대의무기간 안에 스스로 말소를 신청했어도 의무기간의 2분의 1 이상 임대했다면 말소일에 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봤다(2023누41484·2024구단10045가 설명한 산정특례)
⛔ 선 밖 — 2분의 1에 못 미치면 말소 뒤 같은 임차인에게 계속 세를 줬어도, 계약금 받은 날부터 세어도 인정되지 않았다(조심2025전2160·2024구단10045). 2020. 8. 18. 전 말소·처분에는 유추 적용도 없었다(2020누1730)
근거: 서울고등법원 2023누41484·수원지방법원 2024구단10045 · 조세심판원 조심2025전2160·광주고등법원 2020누1730
✅ 선 안 — 임대주택이 같은 세대 안에서 배우자에게 넘어가 임대가 그대로 이어지면 1세대 기준으로 임대기간을 충족한 것으로 봤다(조심2021중2756)
⛔ 선 밖 — 다른 사람에게 팔면 임대사업자 지위를 포괄승계해 양수인이 남은 기간을 채워도 추징됐다(조심2024서4634·조심2023서10737·조심2025서4086)
근거: 조세심판원 조심2021중2756 · 조심2024서4634·조심2023서10737·조심2025서4086
✅ 선 안 — 도시정비법·소규모주택정비법 재건축은 시행령에 임대기간 산정특례가 있었다(조심2021서1446이 설명한 규정)
⛔ 선 밖 — 집합건물법 임의재건축, 2020. 8. 18. 전 재개발 멸실에 따른 직권말소는 예외로 인정되지 않았다(조심2021서1446·조심2022부8235)
근거: 조세심판원 조심2021서1446 · 조심2022부8235
판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.
🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나
🔀 자진말소·임대기간 계산
⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다
- 말소 뒤에도 같은 임차인에게 2년 넘게 임대했으니 실질적으로 절반을 채웠다는 주장은 받아들여지지 않았습니다(조심2025전2160).
- 전세 계약금 입금일부터 임대기간을 세야 한다는 주장, 취득 무렵부터 임대했으니 실질 5년이라는 주장도 받아들여지지 않았습니다(2024구단10045·2023누41484).
- 개정 시행령에 따른 과세는 소급과세라는 주장, 자진말소 산정특례를 그 전 말소에 유추 적용하자는 주장도 막혔습니다(2023누41484·2020누1730).
🛡️ 세무서 — 통한 방어
- 임대개시일은 등록일 또는 등록 뒤 실제 임대를 시작한 날이고, 그로부터 의무기간 절반이 되기 전에 말소했다는 주장이 받아들여졌습니다(2024구단10045·2023누41484).
- 감면 요건은 법문대로 엄격히 해석해야 한다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2025전2160).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 지자체 안내에 협조해 일찍 말소한 사건에 과소신고가산세까지 물린 부분(조심2025전2160에서 취소)
🔀 임대주택을 팔거나 넘긴 경우
⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다
- 같은 세대 배우자에게 지위를 포괄승계해 증여했고 임대가 끊기지 않았다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2021중2756).
- 다른 임대사업자에게 포괄승계 조건으로 판 경우 양수인이 남은 기간을 채웠다는 주장, 구청이 양도를 허락했다는 주장은 받아들여지지 않았습니다(조심2024서4634·조심2023서10737).
- 재개발·재건축으로 어쩔 수 없이 멸실됐다는 주장도 도시정비법상 재건축이 아니거나 2020. 8. 18. 전 말소라 막혔습니다(조심2021서1446·조심2022부8235).
🛡️ 세무서 — 통한 방어
- 임대주택을 기간 전에 팔면 제22항 추징 사유이고 포괄양수도 때 기간을 합치는 규정이 없다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2024서4634·조심2025서4086).
- 추징되면 양도 당시 실제 주택 수로 중과세율까지 적용할 수 있다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2023서10737·조심2025서4086).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 같은 세대 배우자에게 증여한 것을 의무기간 위반으로 본 세무서 주장(조심2021중2756)
판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.
🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것
🧰 자진말소 상담 — 거주주택을 이미 비과세로 판 임대사업자가 자진말소를 상의하면, 등록일(또는 등록 뒤 실제 임대개시일)부터 의무기간의 절반이 지났는지 먼저 계산하게 하세요. 며칠·몇 달 모자라 추징된 사건이 많았습니다(2024구단10045·조심2025전2160).
🧰 임대주택 매매 중개 — 의무기간 중인 등록 임대주택을 포괄승계 조건으로 사고팔 때, 매도인이 그 전에 거주주택 특례를 받았다면 매도인에게 추징이 생길 수 있습니다(조심2024서4634·조심2023서10737). 민간임대주택법상 양도가 허용된다는 것과 소득세 추징은 별개입니다.
🧰 재건축·재개발 임대주택 — 임대주택이 철거될 예정이면 도시정비법·소규모주택정비법에 따른 사업인지, 말소가 언제 되는지 확인하게 하세요. 집합건물법 재건축이나 2020. 8. 18. 전 멸실은 예외가 안 됐습니다(조심2021서1446·조심2022부8235).
⚖️ 걸리는 조문: 소득세법 시행령 제155조 제20항~제23항(거주주택 특례·임대기간 미충족 추징·말소 특례), 민간임대주택에 관한 특별법 제6조(등록 말소)·제43조(임대의무기간·사업자 간 양도)
상속등기·협의분할 상태, 상속 지분율, 임대사업자 등록·말소 상태, 세대원 명의 주택은 매매 계약 전에 등기부·렌트홈으로 확인할 수 있습니다.
🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나
| 입장 | 누구에게 | 무엇을 | 판례에서는 |
|---|---|---|---|
| 🙋 납세자 | 세무서(경정청구) → 행정법원 → 고등법원 | 자진말소 뒤 추징 취소, 소급과세 주장 | 1심·항소심 모두 기각(2023누41484) |
| 🙋 납세자 | 세무서 → 조세심판원 → 행정법원 | 단기임대 2년 충족 주장 | 심판 기각(조심2023중8917) → 법원 기각(2024구단10045) |
| 🙋 납세자 | 세무서 → 조세심판원 | 말소 뒤 계속 임대, 비과세 유지 | 비과세 배제는 기각, 과소신고가산세만 취소(조심2025전2160) |
| 🙋 납세자 | 세무서 → 조세심판원 | 같은 세대 배우자 증여는 추징 사유 아님 | 인용(조심2021중2756) |
양도세 불복은 보통 고지서(결정·경정 통지)를 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 신고·납부한 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.
판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 임대사업자 등록일·사업자등록일, 등록 뒤 실제 임대를 시작한 날(2024구단10045·2023누41484)
→ 준비할 자료: 렌트홈 임대사업자 등록증(임대개시일 표시), 세무서 사업자등록증, 표준임대차계약서, 임차인 전입일
⚖️ 법원이 본 사실 — 말소가 자진 신청인지, 자동말소인지, 직권말소인지와 그 날짜(조심2024서4634·조심2022부8235)
→ 준비할 자료: 지자체 등록말소 통지서·말소 사유, 말소 신청서 접수일
⚖️ 법원이 본 사실 — 임대주택이 같은 세대 안에서 넘어갔는지, 임대가 끊기지 않았는지(조심2021중2756)
→ 준비할 자료: 주민등록 등본(같은 세대 확인), 증여계약서의 지위 승계 문구, 지자체 변경 등록 내역, 임대차계약 승계 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 재건축·재개발 근거 법률과 멸실·말소 시점(조심2021서1446·조심2022부8235)
→ 준비할 자료: 조합설립인가·관리처분인가 서류 또는 건축허가서, 건축물대장 멸실 기록, 지자체 공문
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.
💡 이 판례들의 교훈, 입장별로
🙋 집 가진 납세자
- 거주주택을 먼저 비과세로 팔았다면 임대주택은 의무기간이 끝날 때까지 등록·임대를 유지하는 것이 기본이었습니다(조심2025서4086).
- 자진말소를 하더라도 의무기간 절반이 지났는지 날짜로 확인해야 했습니다(2024구단10045).
🏛️ 세무서가 본 것
- 임대기간은 등록일 또는 등록 뒤 실제 임대개시일부터 셌습니다(2023누41484·2024구단10045).
- 포괄승계 양도는 민간임대주택법상 허용돼도 소득세 추징 사유로 봤습니다(조심2024서4634).
🏢 중개사·세무 실무
- 임대주택 매매 상담 때 매도인이 거주주택 특례를 받은 적이 있는지 확인하세요.
- 같은 세대 배우자 증여는 추징되지 않은 결정이 있지만 다른 세대 가족에게 넘기면 사정이 다릅니다(조심2021중2756).
🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면
- 기본 전제: 주택 수 특례는 장기임대주택을 주택 수에서 빼 주는 것이고, 파는 거주주택 자체는 1세대1주택 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주, 12억 원 초과분 과세)을 갖춰야 비과세입니다(시행령 제154조 제1항). 거주주택 특례는 여기에 보유기간 중 2년 이상 거주를 따로 요구합니다(제155조 제20항).
- 지금 시행령 제155조 제21항·제22항은 임대기간을 채우기 전에 거주주택을 팔아도 특례를 주되, 그 뒤 임대기간을 못 채우면 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 감면세액을 신고·납부하게 합니다(수용 등 부득이한 사유·재건축 등은 특례). 위 사건들의 산정특례(의무기간 2분의 1 이상 임대 뒤 자진말소)는 판결 당시 제22항 제2호 규정으로 설명됐습니다.
- 제23항은 임대의무기간 2분의 1 이상을 임대하고 자진말소했거나, 의무기간이 끝나 자동말소된 경우 말소 뒤 5년 안에 거주주택을 팔면 특례를 줍니다(2026. 10. 1. 시행본). 재개발 멸실에 따른 직권말소는 2020. 8. 18. 전 말소라 이 예외에 들지 않았습니다(조심2022부8235).
임대주택 자진말소 거주주택, 내 상황에서 먼저 확인할 것
- 거주주택을 판 날 임대주택의 임대기간이 몇 년 남아 있었는지(5년·8년·10년 중 무엇인지)
- 임대사업자 등록일과 등록 뒤 실제 임대를 시작한 날, 지금까지 임대한 기간이 의무기간의 절반을 넘는지
- 말소가 자진 신청인지, 의무기간 종료 자동말소인지, 사업자 간 양도·멸실에 따른 직권말소인지
- 말소 뒤 거주주택을 판다면 말소일부터 5년 안인지
- 임대주택을 넘긴다면 같은 세대원에게 넘기는지, 넘긴 뒤에도 임대가 그대로 이어지는지
💬 임대사업자 등록일과 말소 여부·말소 사유는 렌트홈에서 확인할 수 있습니다. 의무기간의 절반이 지났는지 날짜부터 확인해 보세요
📂 같은 쟁점 사례 모음, 판결문·결정문 원문으로 확인한 사건
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 한 줄로 |
|---|---|---|---|
| 조세심판원 조심2023중8917 2023. 9. 13. | ❌ | 2017.4.21 분양권으로 임대주택 취득, 2019.7.12 임대등록, 2019.1.7 취득 주택 2021.2.18 양도, 임대주택 2021… | 2024구단10045 전심, 2년 전 말소 → 과세 |
| 조세심판원 조심2023중8908 2023. 10. 18. | ❌ | 임대주택 보유자가 2019.4.26·2019.7.23 아파트 2채를 거주주택 특례로 비과세 신고, 2020.6.2 임대주택 교환 후 해제 주장 | 임대주택 의무기간 미충족 → 추징 |
| 조세심판원 조심2025구0064 2025. 7. 22. | ❌ | 2015.9.17 임대등록·2015.10.7 사업자등록, 2018년 8월 거주주택 재개발 수용, 2019.12.30 임대주택 양도(5년 미만) | 임대 5년 못 채우고 팔면 거주주택 → 과세 |
| 전주지방법원 2019구합2708 2020. 9. 24. | ❌ | 2002.4.13 아파트 취득, 2018.7.9 양도, 임대주택 2채 보유하나 사업자등록 후 5년 임대 미충족 | 사업자등록 후 5년 안 되면 → 과세 |
| 서울행정법원 2018구단1483 2018. 7. 4. | ❌ | 2009.4.20 취득 주택이 2011.3.11 입주권 전환, 2014.9.23 양도, 2012.10.19 다른 주택 임대등록 | 임대 5년 전 입주권 양도 → 과세 |
| 조세심판원 조심2024인5795 2025. 4. 3. | ❌ | 2008.6.23 취득 종전주택 2021.11.11 양도, 일시적 2주택+거주주택 특례 중복 신고, 쟁점 임대주택 등록 말소 | 임대등록 말소 뒤 겹침특례 불가 → 과세 |
| 서울고등법원 2017누74322 2018. 2. 2. | ❌ | 부부가 2015.10.27 임대주택 잔금·등기, 거주주택도 보유한 채 2015.11.17 양도주택 양도 | 양도일에 임대등록 없으면 → 과세 |
| 서울고등법원 2016누82661 2017. 4. 11. | ❌ | 장기임대주택과 거주주택 보유, 거주주택 양도 후 2015.10.14 임대사업자등록(사업자등록 개업일은 2015.6.17로 정정) | 양도 후 임대등록하면 거주주택 특례 없음 → 과세 |
| 서울고등법원 2022누55660 2023. 3. 16. | ❌ | 인천 오피스텔 등 임대주택 보유, 거주주택 잔금 2019.10.15, 서초구청 민간임대주택 등록 완료 2019.10.22 | 잔금 뒤 등록 완료 → 거주주택 과세 |
| 조세심판원 조심2014중1689 2014. 11. 4. | ❌ | 1994.11.20 취득·재건축 쟁점주택 2013.8.31 양도, 배우자 다가구 2013.4.18 임대등록 후 리모델링 지연으로 양도 후 임대… | 양도 때 임대 시작 안 했으면 → 과세 |
| 조세심판원 조심2023서10813 2025. 4. 1. | ❌ | 2021.12.3 거주주택 양도 무신고, 안산 다세대 18호실 중 17호만 민간임대주택 등록, 1호실 등록 누락 | 임대주택 1호만 등록 빠져도 → 거주주택 과세 |
| 조세심판원 조심2023서7289 2023. 11. 16. | △ | 2017.10.16 거주주택 양도, 등록임대주택 외 미등록 임대주택 5호 보유(지방세 감면은 받음) | 임대주택 하나라도 미등록 → 과세(가산세 일부 빼줌) |
| 조세심판원 조심2021서7000 2022. 6. 20. | ⭕ | 부부가 2015.5.20 거주주택 공동취득·2020.12.30 양도, 임대주택2는 구청·세무서 등록, 임대주택3은 2018.9.27 구청 등록… | 추가 임대주택 구청 등록만 → 비과세 |
| 조세심판원 조심2022서6467 2023. 1. 10. | ⭕ | 2003.4.7 동생과 1/2씩 취득·임대등록한 임대주택 보유, 배우자와 1/2씩 소유 거주주택 2020.9.11 양도 | 임대주택 1/2 지분도 → 비과세 |
⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
장기임대주택 보유자의 거주주택 특례 제도 설명은 임대사업자 거주주택 비과세: 장기임대주택 특례에 있습니다. 거주주택 2년 거주·등록 요건을 다툰 판례는 12편 거주주택 비과세 요건, 장기임대주택에 일시적 2주택·상속주택 특례를 겹쳐 쓰려 한 사건과 중과는 14편 장기임대주택 특례 겹침, 특례 3개가 겹친 사건은 15편 문화유산주택·지방 근무 주택·특례 겹침에서 볼 수 있습니다. 상속주택을 포함한 주택 수 특례 판례 전체는 상속주택 비과세 특례 총정리와 1세대1주택 판례 지도에 모았습니다.
자주 묻는 질문
Q. 임대사업자 등록을 자진말소하면 거주주택 비과세가 추징되나요?
의무기간을 채우기 전에 거주주택을 판 뒤 자진말소했다면, 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대했는지가 기준이었습니다. 서울고등법원 2023누41484는 아파트 매입임대를 약 2년 만에 자진말소한 사건에서 옛 의무기간 8년의 절반인 4년을 채워야 한다며 추징을 유지했고, 수원지방법원 2024구단10045도 단기임대 2년이 되기 전 말소한 사건을 과세로 봤습니다. 지금 제23항은 절반 이상 임대 뒤 자진말소한 경우 말소 뒤 5년 안 거주주택 양도에 특례를 줍니다.
Q. 말소 뒤에도 같은 세입자에게 계속 세를 줬다면 그 기간도 치나요?
조세심판원 조심2025전2160은 단기임대를 1년 8개월 만에 자진말소하고 그 뒤에도 같은 임차인에게 2년 넘게 임대한 사건에서, 법문대로 의무기간 4년의 2분의 1 미만에서 말소 신청을 했으니 산정특례가 안 된다고 봤습니다. 다만 지자체 안내에 협조해 말소한 사정을 고려해 과소신고가산세만 취소했습니다.
Q. 임대주택을 배우자에게 증여하거나 다른 임대사업자에게 포괄양도하면 어떻게 되나요?
조세심판원 조심2021중2756은 같은 세대 배우자에게 임대사업자 지위를 포괄승계해 증여하고 임대가 이어진 사건에서, 임대기간 충족 주체는 1세대라며 추징을 취소했습니다. 반면 다른 사람에게 포괄승계 조건으로 판 사건은 양수인이 남은 기간을 채워도 기간을 합치는 규정이 없다며 추징됐습니다(조심2024서4634·조심2023서10737).
🔗 주택 수 특례 판례 연재, 지금 글: 장기임대주택 보유자의 거주주택
- 1편 · 선순위 상속주택, 여러 채면 1채만
- 2편 · 상속받은 집 양도세, 상속 뒤 산 집은 특례 없다
- 3편 · 유증·무허가·미등기 상속주택도 상속주택인가
- 4편 · 상속주택 협의분할·지분 증여, 등기가 늦으면
- 5편 · 상속받은 입주권·재건축 상속주택
- 6편 · 상속주택 주택수, 소수지분은 빠진다
- 7편 · 공동상속주택 최대지분자, 누구 집으로 보나
- 8편 · 공동상속주택 지분 자체를 팔거나 증여받은 지분이면
- 9편 · 같은 세대 상속주택, 특례가 안 되는 이유와 예외
- 10편 · 상속 농어촌주택·이농주택 비과세
- 11편 · 귀농주택 비과세, 수도권·연고지·면적
- 12편 · 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세 요건
- 13편 · 임대주택 자진말소·자동말소 뒤 거주주택 (지금 글)
- 14편 · 장기임대주택 끼면 일시적 2주택·상속특례 겹치기
- 15편 · 수도권 밖 근무·질병 주택, 문화유산주택, 특례 3개 겹침
- 총정리 · 상속주택 비과세 특례 총정리 (상황별 판례 찾기)
- 지도 · 1세대1주택 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
- 함께 보기 · 임대사업자 거주주택 비과세: 장기임대주택 특례
📚 확인한 자료 (2026년 11월 11일 기준, 국가법령정보센터 판결문·조세심판원 결정문 원문)
- 「소득세법 시행령」 제155조 제20항~제23항(장기임대주택 보유자의 거주주택 특례·임대기간 미충족 추징·등록말소 특례) — 2026.10.1 시행본
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조(임대사업자 등록의 말소)·제43조(임대의무기간)
- 「소득세법 시행령」 제154조(1세대1주택의 범위, 제5항 보유기간 계산) — 2026.10.1 시행본
- 「소득세법 시행령」 제167조의3(1세대 3주택 이상 중과 주택의 범위) — 2026.10.1 시행본
- 서울고등법원 2023누41484 (2023. 10. 26.) 판결문 원문
- 광주고등법원 2020누1730 (2021. 4. 28.) 판결문 원문
- 수원지방법원 2024구단10045 (2024. 6. 26.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2025전2160 (2025. 11. 24.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2025서4086 (2026. 2. 20.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2024서4634 (2025. 3. 6.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2023서10737 (2024. 4. 22.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2021중2756 (2021. 11. 10.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2022부8235 (2023. 9. 18.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2021서1446 (2021. 9. 1.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2023중8917 (2023. 9. 13.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2023중8908 (2023. 10. 18.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2025구0064 (2025. 7. 22.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 전주지방법원 2019구합2708 (2020. 9. 24.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2018구단1483 (2018. 7. 4.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2024인5795 (2025. 4. 3.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 서울고등법원 2017누74322 (2018. 2. 2.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2016누82661 (2017. 4. 11.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2022누55660 (2023. 3. 16.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2014중1689 (2014. 11. 4.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2023서10813 (2025. 4. 1.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2023서7289 (2023. 11. 16.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2021서7000 (2022. 6. 20.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2022서6467 (2023. 1. 10.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 상속주택·농어촌주택·장기임대 거주주택 등 주택 수 특례 양도세 판결문과 조세심판원 결정문 원문을 직접 읽고 “비슷한 다툼에서 법원과 조세심판원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 11월 11일 기준 법령·판결문·조세심판원 결정문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 세무·법률 자문이 아닙니다. 판결과 결정은 그 사건의 사실관계와 그 당시 법령에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있고, 상속주택·공동상속주택·장기임대주택 특례 규정은 여러 번 바뀌었습니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상담하거나 국세청 126 상담센터를 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.