폐가 주택수 제외 인정 기준: 이긴 결정례 4건, 진 결정례 3건 비교

📌 결론부터: 폐가 주택수 제외, ‘오래 비었다’가 아니라 ‘살 수 없다’

판단 기준은 언제든 본인이나 다른 사람이 살 수 있는가입니다(대법원 2004두14960).
이긴 사건엔 화재·서까래 붕괴·깊은 균열·심판원 현장확인 같은 물리적 증거가 있었습니다.
진 사건은 벽·문이 온전했거나, 양도 직전 로드뷰·본인의 과거 주택 신고가 발목을 잡았습니다.

폐가 주택수 문제는 부모님이 살던 시골집에서 가장 많이 생깁니다. 몇 년째 아무도 안 살고 전기도 끊겼으니 당연히 집이 아니라고 생각하지만, 세무서는 건축물대장과 공시가격을 보고 주택으로 셉니다. 그러면 도시의 아파트를 팔 때 1세대 2주택이 되는 것이죠.

폐가 여부를 다툰 결정문 7건(2026년 10월 19일 원문 확인)을 이긴 쪽과 진 쪽으로 나눠 비교했습니다.

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폐가 주택수, 이긴 사건과 진 사건

결정례	상태	결과
2018전0232	단전 8년·수도 폐전, 녹슨 자물쇠·출입금지 경고문, 깊은 균열	⭕ 폐가
2018서0630	화재로 거주자 사망, 서까래 내려앉고 외벽 붕괴, 주민 5명 확인	⭕ 폐가
2017서4018	54년 된 목조, 서까래 썩고 외벽 일부 붕괴, 2년 넘게 전력 0~25kW	⭕ 폐가
국심2006전2715	그린벨트라 멸실 못 한 1944년 목조, 1995년 이후 거주 없음	⭕ 폐가
2022부6079	4년 공실·전기 0, 그러나 벽·문 온전, 가스레인지·새 창호	❌ 주택
2018중1223	철거 조건 매입 주장, 양도 직전 로드뷰 외관 온전	❌ 주택
2010서2213	부친이 같은 집을 주택으로 양도 신고·장특 받음	❌ 주택

이긴 사건 1. 공시가격이 있어도 폐가

⚖️ 조심 2018전0232 (2018.05.17) — ⭕ 인용(취소)

배우자가 증여받은 1974년 블록조 단층주택(30.36㎡), 달동네
2009년부터 전기 사용 0, 수도는 2000년 폐전, 전입자 없음 (약 8년 공실)
심판원 현장확인: 녹슨 자물쇠·경찰서 출입금지 경고문, 파손된 세탁기·가스통, 창틀~바닥 균열, 지붕 이끼

공부상 주택이고 개별주택가격도 공시되고 있었지만, 심판원이 직접 본 현장 상태가 결론을 갈랐습니다. 공시가격은 주택 쪽 정황일 뿐 결정적이지 않다는 뜻입니다.

💬 무허가·미등기 시골집은 소유자 문제가 먼저입니다

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이긴 사건 2~4. 화재, 썩은 서까래, 그린벨트

⚖️ 조심 2018서0630 (2018.04.16) — ⭕ 인용

전남 1977년 무허가·미등기 주택, 2016.2. 화재로 거주자 사망 → 2016.6. 경기도 주택 양도
화재증명원, 서까래·외벽 붕괴 사진, 마을 주민 5명 확인 (대법원 2005두4304 인용)

⚖️ 조심 2017서4018 (2017.12.11) — ⭕ 인용(취소)

1962년 목조 미등기(62㎡), 형 가족이 2014.7. 이사 후 전력 0~25kW
처분청은 현장확인 전 대문·보일러를 뜯어 위장했다고 의심 → 54년 노후가 명백해 폐가 인정

⚖️ 국심 2006전2715 (2007.06.11) — ⭕ 인용(취소)

개발제한구역 1944년 목조, 2000년경 무너짐, 멸실하면 신축허가가 안 나 멸실신고 안 함
처분청이 인근 주택 거주자를 오인, 매수인도 ‘무너진 폐가를 샀다’ 확인

진 사건. 벽이 온전하면, 로드뷰가 있으면, 스스로 주택이라 했으면

⚖️ 조심 2022부6079 (2023.03.09) — ❌ 기각

배우자 소유 1967년 블록조(37.35㎡), 2017.6.부터 아무도 안 살고 전기·가스 0
2021년까지 개별주택가격 공시, 외벽·내벽·문 온전, 휴대용 가스레인지·공구·새 창호
결과: 청구인이 판 45년 보유 주택에 장기보유공제 배제·조정대상지역 2주택 중과

⚖️ 조심 2018중1223 (2018.07.05) — ❌ 기각

1996년 경량철골 단층주택, 임차인 2016.5.까지 거주, 2017.9. 멸실
양도일(2017.3.) 직전 2월 포털 로드뷰 외관 온전, 청구인 사진은 촬영일 불명
등기용 계약서에 건물 포함·철거 특약 없음

⚖️ 조심 2010서2213 (2010.12.31) — ❌ 기각

부모 간병 합가로 빈 농가주택, 전기 해지일은 2009.10.(양도 후)
부친이 2008.12. 이 집을 주택으로 양도 신고하고 장기보유공제까지 받음

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

주택 판단 기준(사실상 주거용, 「소득세법」 제88조 제7호)과 ‘언제든 거주 가능하면 주택’이라는 대법원 법리는 2026년 10월 현재도 같습니다.
주택 구조 요건(시행령 제152조의4)은 출입문·화장실·취사시설 구조를 요구하므로, 이런 설비가 무너져 쓸 수 없는 상태라는 점을 사진으로 남기는 것이 더 중요해졌습니다.

폐가 주장 전에 모을 증거

양도일 전후로 촬영일이 확인되는 사진·영상 (지붕·서까래·외벽·내부)
포털 로드뷰·항공사진의 시점별 화면 (불리한 화면도 미리 확인)
전기·수도 사용량, 단전·폐전 일자 증명
화재증명원·이웃 확인서·멸실 못 한 사정(그린벨트 등) 자료
같은 집을 과거에 주택으로 신고한 적이 있는지 가족 기록까지 확인

💬 결정문 원문은 조세심판원에서 청구번호로 바로 볼 수 있어요

👉 조세심판원 결정례 원문 검색 >>

반대로 내가 판 집이 폐가라며 비과세를 거부당한 경우는 22편 빈집 양도 비과세, 별장·세컨하우스는 23편에 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 몇 년 비어 있으면 폐가로 인정되나요?

기간만으로 정해지지 않습니다. 4년 비고 전기 사용이 0이어도 벽·문이 온전하면 주택으로 봤고(2022부6079), 8년 단전·단수에 균열·붕괴 흔적이 함께 있으면 폐가로 인정했습니다(2018전0232).

Q. 개별주택가격이 공시되면 폐가가 아닌가요?

정황일 뿐 결정적이지 않습니다. 조심 2018전0232는 공시가격이 있어도 현장 상태를 보고 폐가로 인정했습니다.

Q. 사진만 있으면 되나요?

촬영일이 확인돼야 합니다. 조심 2018중1223은 촬영일 없는 사진보다 양도 직전 포털 로드뷰의 온전한 외관을 더 믿었습니다.

🔗 주택 판정 결정례 연재 — 무허가·폐가·별장

📚 확인한 자료 (2026년 10월 19일 기준)

「소득세법」 제88조 제7호(주택의 뜻: 사실상 주거용, 용도 불분명하면 공부상 용도) — 2026.1.1 시행본
「소득세법 시행령」 제152조의4(주택의 구조: 출입문·화장실·취사시설) — 2026.10.1 시행본
조심 2018전0232 / 조심 2018서0630 / 조심 2017서4018 / 국심 2006전2715 / 조심 2022부6079 / 조심 2018중1223 / 조심 2010서2213 — 결정문 원문 확인

※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.