재건축 일시적 2주택, 헐고 새로 지으면 준공일부터 기한을 다시 세나? 대법원 판례와 예외 (대법원 2007두8973)

📌 결론부터: 집을 헐고 새로 지어도 처분기한은 원래 집을 산 날부터였고, 예외는 임의재건축조합 현물출자 정도였다

• 대법원: 기존 주택을 헐고 새로 지었거나 재건축조합에서 신축주택을 받아도 기존 주택과 별개의 주택을 취득한 것이 아니어서, 준공일을 새 취득일로 삼는 일시적 2주택은 인정되지 않았습니다(98두13508·2007두8973). 1심에서 비과세된 사건도 고법·대법원에서 과세로 바뀌었습니다(2007구단8082→2008두16261).
• 헌 집을 사서 헐고 지은 경우: 취득 당시 주택이었다면 산 날(이전등기일·수증일)부터 기한을 셌고, 헐 생각으로 샀다는 내심의 의사나 대수선 기간은 고려하지 않았습니다(조심2024서4185·조심2023인10528·2018누65479·조심2021서2641).
• 예외: 공용환권 절차 없이 임의재건축조합에 현물출자하고 분양받은 신축아파트는 별개의 주택으로 보아 그 취득일부터 기한을 셌습니다(2012누29716·조심2012서4351).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 살던 집이나 가진 집이 재건축·재개발로 새 아파트가 됐다

☐ 헌 집을 사서 헐고 새로 지은 뒤 다른 집을 팔았다

☐ 새 집이 준공된 날부터 3년을 셌다

☐ 산 집을 크게 고치느라 몇 달 동안 살 수 없었다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 98두13508 (1998. 12. 8.) — ❌ 내 집 헐고 신축은 새 취득 아님 → 과세

• 원고는 1976. 8. 6. 강남의 단독주택을 취득해 갖고 있다가 1995. 9. 27. 헐고 그 자리에 다가구주택을 지어 1996. 2. 6. 사용검사를 마쳤습니다. 그 사이 1989. 11. 1. 산 아파트를 사용검사 뒤인 1996. 2. 28. 팔았습니다(그 당시 기한 1년).
• 원고는 다가구주택을 새로 취득한 것이고 그로부터 1년 안에 아파트를 팔았으니 일시적 2주택이라고 주장했습니다.
• 대법원은 기존 주택을 헐고 새 주택을 지어도 기존 주택과 별개의 주택을 취득한 것이 아니므로, 1주택을 가진 세대가 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우에 해당하지 않는다며 상고를 기각했습니다. 이 사건은 조세심판원 단계(국심1997서0803)에서도 같은 결론이었습니다.
• 판결문: 「원고가 기존의 주택을 헐고 그 곳에 새 주택을 신축하였다 하더라도 기존의 주택과 별개의 주택을 취득한 것으로 볼 것은 아니므로」

⚖️ 대법원 2007두8973 (2008. 9. 25.) — ❌ 재건축 완공을 새집 취득으로 못 봄 → 과세

• 원고는 1987. 11. 26. 재건축 대상 아파트를 취득했고, 2000. 9. 6. 재건축 사업계획승인이 났습니다. 그 뒤 2002. 9. 24. 다른 집(종전주택)을 샀고, 2004. 9. 30. 재건축 신축아파트를 취득한 뒤 1년 안인 2005. 3. 15. 종전주택을 팔았습니다.
• 원고는 신축아파트를 새로 취득한 다른 주택으로 보아 일시적 2주택을 적용해 달라고 했습니다.
• 대법원은 재건축조합원이 조합에 기존 주택이나 대지를 제공해 사업계획에 따라 신축주택을 받았더라도 기존 주택과 별개의 주택을 취득한 것이 아니라며, 98두13508 판결을 인용해 원심(서울고법 2006누25119)의 과세 판단을 유지했습니다.
• 판결문: 「재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존의 주택이나 대지를 제공하여 그 사업계획에 따라 신축주택을 취득하였다고 하더라도 기존의 주택과 별개의 주택을 취득한 것으로 볼 것은 아니므로」

⚖️ 대법원 2008두16261 (2008. 12. 11.) — ❌ 재건축 준공일 기준 아님 → 과세

• 원고는 1998. 6. 9. 재건축 대상 아파트를 사서 조합에 출자했고(1999. 9. 9. 사업계획승인), 이주·철거가 이뤄지던 2001. 4. 23. 다른 아파트를 사서 3년 넘게 살았습니다. 재건축 아파트는 2004. 8. 23. 준공됐고, 원고는 2005. 5. 2. 살던 아파트를 팔고 재건축 아파트가 아닌 다른 곳으로 이사했습니다.
• 1심(서울행정법원 2007구단8082)은 사업계획승인으로 기존 아파트가 입주권(권리)이 되었으니 2001년에 살 집을 산 때는 2주택이 아니었고, 재건축 완성일에 비로소 2주택이 되어 그로부터 1년 안에 팔았다며 비과세했습니다.
• 서울고등법원 2008누6228은 재건축 아파트의 취득시점은 재건축 대상 아파트 취득일(1998. 6. 9.)이므로 나중에 산 아파트를 먼저 판 것은 일시적 2주택이 아니라며 1심을 취소했고, 대법원은 심리불속행으로 상고를 기각했습니다.
• 판결문: 「일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세와 관련하여 기존아파트를 재건축하는 경우 재건축 아파트의 취득시점은 재건축대상인 기존 아파트의 취득시점이라 할 것이다.」

⚖️ 조세심판원 조심2024서4185 (2024. 10. 24. · 조세심판원 결정) — ❌ 헌 집 사서 새로 지어도 기간 재기산 없음 → 과세

• 청구인 부부는 2014. 5. 30. 서초구 아파트를 사서 살았고, 청구인 A와 어머니는 2015. 11. 30. 1982년에 지은 노후주택과 땅을 반씩 샀습니다. 노후주택을 헐고 새로 지은 집은 2017. 6. 12. 사용승인을 받았고, 아파트는 2020. 1. 17. 팔았습니다.
• 청구인들은 노후주택은 주거 기능을 잃은 건물이라 주택이 아니었다고 주장했습니다. 조세심판원은 전 소유자가 팔 때까지 살다 전출했고, 개별주택가격이 계속 공시됐으며, 전 소유자가 1세대1주택으로 양도 신고까지 한 점을 들어 주택이었다고 봤습니다.
• 그리고 기존 주택이 멸실되고 신축 주택을 준공했다 하여 그때부터 다시 일시적 2주택 비과세를 인정할 수는 없다며 노후주택 취득일부터 기한을 셌고, 심판청구를 기각했습니다.
• 판결문: 「기존 주택이 멸실되고 신축 주택을 취득(준공)하였다 하여 그 때부터 다시 일시적 1세대 2주택의 비과세를 인정하는 기간이 기산된다면」

⚖️ 조세심판원 조심2023인10528 (2024. 2. 7. · 조세심판원 결정) — ❌ 사서 헐고 새로 지어도 취득일 기준 → 과세

• 청구인은 1991. 2. 28. 산 부천의 주택을 2021. 5. 4. 팔았습니다. 배우자는 오빠의 주택을 사면서 철거를 위해 소유권이전등기를 잔금(2018. 3. 27. 약정)보다 먼저 2018. 2. 27. 했고, 2018. 3. 5. 철거신고 뒤 새로 지어 2018. 7. 25. 사용승인을 받았습니다.
• 청구인은 처음부터 헐고 지을 목적으로 샀으니 새 집 사용승인일(2018. 7. 25.)이 취득일이라고 주장했습니다. 처분청은 이전등기일(2018. 2. 27.)부터 3년이 지났다고 봤습니다.
• 조세심판원은 취득 당시 주택 기능을 잃었다는 등 특별한 사정이 없으면 취득일은 2018. 2. 27.이고, 철거·신축하는 경우까지 신축일부터 기한을 세면 소유자가 고르는 철거·신축 시기와 공사기간에 따라 처분기한이 사실상 늘어난다며 기각했습니다.
• 판결문: 「기존주택을 철거·신축하는 경우에는 소유자가 임의로 선택하는 철거·신축의 시기, 공사기간에 따라 사실상 종전주택의 양도에 관한 비과세적용의 요건기간이 얼마든지 연장될 수 있게 되는 불합리한 점이 발생하게 되는 점,」

⚖️ 서울고등법원 2018누65479 (2018. 12. 11.) — ❌ 헐 집이라도 주택 취득 → 과세

• 원고는 기존 주택을 가진 상태에서 2010. 8. 27. 아버지에게서 오래된 주택을 증여받았고, 약 3개월 뒤인 2010. 11. 25.경 헐고 새 집을 지었습니다.
• 원고는 처음부터 헐고 땅만 쓸 생각으로 받은 집이라 주택을 취득한 것이 아니고, 새 집을 지은 때가 다른 주택을 취득한 때라고 주장했습니다.
• 서울고등법원은 철거해 땅만 쓰겠다는 내심의 의사나 단시일 내 철거라는 불확정한 기준으로 특례 적용을 정하는 것은 감면규정 엄격해석 원칙에 반한다고 봤습니다. 증여 당시 그 집의 상태나 가치를 설명하는 자료도 없어 처음부터 철거할 의사였다고 단정할 수 없다며 항소를 기각했습니다.
• 판결문: 「일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정의 적용 여부를 결정하도록 하는 것은 앞서 살펴본 조세 감면규정의 엄격해석 원칙에 반하고」

⚖️ 조세심판원 조심2021서2641 (2021. 10. 7. · 조세심판원 결정) — ❌ 수리기간은 기한에 안 빼줌 → 과세

• 청구인은 2015. 4. 20. 대체주택 소유권을 넘겨받았는데, 노후가 심해 대수선공사를 해 2016. 4. 20. 끝냈습니다. 그리고 2018. 6. 29. 종전주택을 팔았습니다.
• 청구인은 공사 전에는 정상적으로 살 수 없었으니 공사가 끝난 2016. 4. 20.이 대체주택 취득일이라고 주장했습니다.
• 조세심판원은 전 소유자가 취득 직전까지 실제로 살았던 것(전입세대·전기사용량)이 확인되어 주택이었고, 3년 유예기간이 이미 주어졌는데 공사를 이유로 기한을 다시 늘려 달라는 주장은 받아들일 수 없다며 기각했습니다.
• 판결문: 「청구주장은 이미 유예기간 3년이 부여되었음에도, 대체주택에 대한 공사를 이유로 재차 2달 정도를 추가로 연장해 달라는 것이어서,」

⚖️ 서울고등법원 2012누29716 (2013. 3. 21.) — ⭕ 임의재건축 새 집은 별개 주택 → 비과세

• 원고들은 여의도의 재건축 대상 아파트를 재건축조합에 현물출자했고, 이 조합은 2000. 8. 28. 주택건설촉진법상 설립인가를 받았다가 2004. 1.경 사업계획승인 신청을 하지 않아 인가가 취소된 이른바 임의재건축조합이었습니다. 원고들은 분양계약에 따라 신축아파트를 2008. 7. 15.과 2008. 9. 1. 이전등기했고, 그로부터 2년 안에 다른 집을 팔았습니다(그 당시 기한 2년).
• 세무서는 대법원 2007두8973을 들어 신축아파트는 기존 주택과 같은 집이라고 봤습니다.
• 서울고등법원은 관리처분계획 인가와 이전고시 같은 공용환권 절차 없이 분양받았다면 조합규약·분양계약에 따라 새 집을 취득한 것일 뿐이고, 임의재건축조합 현물출자는 그 자체가 양도(과세관청도 양도세를 매겨 왔음)이므로 신축아파트는 별개의 주택이라고 판단해 1심을 취소하고 비과세했습니다.
• 판결문: 「원고들은 이 사건 제1， 2 양도주택을 양도하기 전에 이와 다른 이 사건 제1， 2 신축주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 되었으나」

👉 4편 신축 아파트 일시적 2주택 판례 보기 >>

📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다

판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나

🔀 재건축·헐고 신축한 내 집

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 새 집은 준공일(사용검사일)에 새로 취득한 다른 주택이고 그로부터 기한 안에 다른 집을 팔았다고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(98두13508·2007두8973).
• 사업계획승인으로 기존 집이 입주권이 되었으니 재건축 완성일에 비로소 2주택이 됐다는 주장은 1심에서만 받아들여졌습니다(2007구단8082·2008두16261).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 재건축 아파트는 재건축 대상 아파트의 연장이므로 취득일은 원래 집을 산 날이라는 주장이 받아들여졌습니다(2008누6228·2008두16261).
• 준공일을 기준으로 하면 장기간 2주택을 유지해도 모두 비과세되는 결과가 된다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2010서0258).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 임의재건축조합 신축아파트도 대법원 2007두8973에 따라 기존 주택과 같은 집이라는 세무서 주장, 사안이 다르다고 봤습니다(2012누29716)

🔀 헌 집을 사서 헐고 지은 집

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 노후해 주거 기능을 잃은 건물이라 주택이 아니었다고 주장했으나, 전 소유자 거주와 주택가격 공시를 근거로 받아들여지지 않았습니다(조심2024서4185).
• 처음부터 헐 목적으로 샀으니 신축 사용승인일이 취득일이라는 주장도 받아들여지지 않았습니다(조심2023인10528·2018누65479).
• 대수선공사를 마친 날이 취득일이라는 주장도 받아들여지지 않았습니다(조심2021서2641).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 철거·신축 시기와 공사기간은 소유자가 고를 수 있어 신축일 기준이면 처분기한이 임의로 늘어난다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2023인10528).

판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것

🧰 헌 집 사서 새로 짓는 매물 — 헌 집을 사서 헐고 지을 계획이라면, 살던 집 처분기한은 새 집 준공일이 아니라 헌 집을 산 날(이전등기일)부터 흘렀습니다(조심2023인10528·조심2024서4185). 철거 목적이라도 이전등기를 먼저 받으면 그날이 기준이 된 사건이 있었습니다.

🧰 재건축 아파트 보유자의 갈아타기 — 재건축 중인 아파트를 가진 사람이 다른 집을 사서 살다가 준공 뒤 그 집을 팔면 일시적 2주택이 되지 않았습니다(2008두16261). 재건축 기간에 살 집이 필요하면 대체주택 특례(11편)의 요건을 따로 확인하게 하세요.

⚖️ 걸리는 조문: 소득세법 시행령 제155조 제1항(일시적 2주택), 제154조 제8항 제1호(멸실 재건축 주택 기간 통산), 제156조의2 제5항(재건축 대체주택)

새 집 잔금일과 헌 집 잔금일의 순서, 처분기한 마지막 날, 세대원 명의 주택·오피스텔·분양권은 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.

🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나

양도세 불복은 보통 고지서(결정·경정 통지)를 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 신고·납부한 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.

판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 새로 지은 집이 원래 집을 헐고 지은 것인지, 언제 원래 집을 취득했는지(98두13508·2008두16261)
→ 준비할 자료: 원래 집 등기부, 건축물대장 멸실 기록, 사용승인서

⚖️ 법원이 본 사실 — 헌 집을 산 경우 취득 당시 주택으로 쓰이고 있었는지(조심2024서4185·조심2021서2641)
→ 준비할 자료: 전 소유자 전출일, 개별주택가격 공시 내역, 전기·가스 사용량, 취득 당시 사진

⚖️ 법원이 본 사실 — 재건축조합이 정비사업 조합인지 임의재건축조합인지(2012누29716)
→ 준비할 자료: 조합설립인가와 그 취소 여부, 관리처분계획 인가·이전고시 여부, 현물출자 계약서와 분양계약서

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈, 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 지금 시행령 제155조 제1항은 신규주택 취득일부터 3년(신규 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있고 조정대상지역 신규주택을 취득하면 2년, 2026. 9. 30. 개정) 안에 종전주택을 팔아야 1세대1주택으로 봅니다. 위 사건들의 1년·2년 기한은 그 당시 법입니다.
• 시행령 제154조 제8항 제1호는 소실·노후 등으로 멸실돼 재건축한 주택의 보유·거주기간을 멸실 전후로 통산합니다. 이것은 재건축 주택을 팔 때의 보유기간 문제이고, 일시적 2주택 처분기한을 준공일부터 다시 세 주는 규정이 아닙니다.
• 재건축 기간에 살 집을 산 경우에는 제156조의2 제5항 대체주택 특례(사업시행인가일 이후 취득·1년 이상 거주, 완공 후 3년 안 세대전원 이사·1년 거주, 완공 전 또는 완공 후 3년 안 양도)가 따로 있습니다.

👉 세움터에서 건축물대장·사용승인일 확인 >>

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 일시적 2주택 판례 연재, 지금 글: 기본 요건 — 1년·3년·날짜

• 1편 · 일시적 2주택 조건, 종전주택 1년 요건
• 2편 · 일시적 2주택 기간 계산, 3년 말일과 초일
• 3편 · 일시적 2주택 취득일·양도일, 잔금일과 등기일
• 4편 · 신축·분양·지역주택조합 아파트, 사용승인일부터
• 5편 · 헐고 새로 지으면 기한을 다시 세나 (지금 글)
• 6편 · 3년 넘김, 인정된 사유와 안 된 사유
• 7편 · 잔금 꼬여 며칠 3주택, 비과세와 중과
• 8편 · 전입요건, 늦어도 인정된 사례
• 9편 · 전입요건 탈락, 갱신·가족 일부·전입신고만
• 10편 · 분양권·조합원입주권이 끼면
• 11편 · 재건축·재개발 대체주택 비과세
• 12편 · 오피스텔·근생·시골집 끼면 깨진다
• 13편 · 3주택에서 1채 판 뒤, 보유기간 재기산
• 14편 · 일시적 3주택, 혼인·상속·임대주택
• 15편 · 같은 세대 가족에게 판 집·가장매매·명의신탁
• 16편 · 해외 이주·비거주자 일시적 2주택
• 17편 · 고가주택 12억 초과분과 장기보유특별공제
• 총정리 · 일시적 2주택 비과세 요건 총정리 (상황별 판례 찾기)
• 지도 · 1세대1주택 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 1세대1주택 비과세 총정리