📌 결론부터: 공실 오피스텔 주택수, 비워 둔 것만으로는 안 빠진다
- 직전까지 주거로 쓰였고 구조가 주거에 적합하면 공실이어도 주택이었습니다(2025인0460).
- 재고자산으로 장부에 올려도 판매 실적 없이 오래 임대했다면 주택(2018서4693, 2026구1255).
- 업무용을 주거로 바꾼 날을 신규주택 취득일로 본 재조사 결정이 있습니다(2014서1629).
공실 오피스텔 주택수는 임차인이 나간 사이 아파트를 팔게 될 때 생기는 질문입니다. 지금은 아무도 안 사니 주택이 아니지 않느냐는 것이죠. 비슷하게 안 팔린 오피스텔을 장부에 재고자산으로 올려 둔 경우, 통으로 지은 오피스텔 건물을 가진 경우도 같은 고민을 합니다.
이런 특수한 상황을 다룬 조세심판원 결정문 5건(2026년 10월 19일 원문 확인)을 정리했습니다. 이 연재에서 읽은 오피스텔 결정례 24건은 모두 ‘내 집을 팔 때 오피스텔이 주택 수에 들어가는가’를 다툰 사건입니다.
🏡 1세대1주택 비과세 한눈에
내 경우도 양도세 비과세가 될까?
요건·추징 사례·임대주택·재건축·혼인·동거봉양 합가까지 10가지 사례를 카드로 정리했어요.
1세대1주택 비과세 한눈에 보기→함께 보면 도움이 되는 글입니다.
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- ✔시골집(농어촌주택)·귀농주택 있어도 도시 집 비과세: 상속·이농·귀농 요건
- ✔혼인으로 2주택이 됐다면? 혼인 후 10년 내 먼저 파는 집 비과세
- ✔부모님 모시려고 합가해 2주택이 됐다면: 10년 안에 먼저 파는 집 비과세
- ✔상속주택 협의분할 등기 전에 집 팔면 생기는 일: 법정상속분 간주와 2개월 내 추가 납부
- ✔공동상속주택 지분, 내 주택 수에 들어갈까? 지분 가장 큰 상속인·거주자·최연장자 순
- ✔부모님이 집을 여러 채 남겼다면? 비과세 인정되는 선순위 상속주택 고르는 법
- ✔상속주택 + 내 집 1채, 일반주택 팔 때 비과세 받는 법: 상속주택 특례 총정리
- ✔공공기관·기업 지방 이전 직원은 일시적 2주택 처분기한 5년
- ✔일시적 2주택 3년 넘겼다면? 경매·공매·캠코 매각의뢰·현금청산 소송이면 비과세 유지
- ✔일시적 2주택 비과세 요건 총정리: 1년 후 취득·3년 내 처분 규칙과 예외
- ✔상생임대주택 2026년 12월 31일 계약 마감, 거주요건 면제 요건 정리
- ✔해외 거주자(비거주자)의 국내 1주택 비과세: 3년 보유·거주자 전환 요건
- ✔부모와 같이 살다 상속받은 집, 함께 보유·거주한 기간까지 인정받는 법
- ✔재건축·멸실 후 새로 지은 주택, 옛 집 보유·거주기간까지 합산하는 법
- ✔해외이주·해외 근무로 출국하면 1주택 비과세: 출국 후 2년 안에 팔아야
- ✔1년만 살았어도 비과세: 전근·취학·질병 요양 등 부득이한 사유 인정 기준
- ✔2년 안 채워도 비과세 되는 경우 총정리: 수용·해외이주·근무상 형편·건설임대
- ✔조합원입주권 팔 때도 비과세: 1입주권 요건과 1주택+1입주권 3년 규칙
- ✔분양권·조합원입주권 있으면 1주택 비과세 안 될까? 주택 수 포함 기준과 특례
- ✔주택 부수토지 비과세 한도: 도시지역 3배·5배, 그 밖은 10배
- ✔다가구주택 비과세: 통째로 팔면 1주택, 호수별로 팔면 다주택
- ✔상가주택(겸용주택) 비과세: 주택 면적이 더 넓어야 전부 주택, 12억 초과면 주택 부분만
- ✔오피스텔·근생빌라도 주택일까? 사실상 주거용이면 1주택 비과세 판단이 달라진다
- ✔12억 초과 1주택 양도세, 실제 얼마 나올까? 양도가액별 계산 예시와 장특공 80% 조건
- ✔거주기간 2년은 주민등록으로 판단: 전입일~전출일 계산과 가족 일부 미거주
- ✔1주택 보유기간 2년 계산법: 취득일·양도일 기준과 잔금일 함정
- ✔1세대 범위 총정리: 따로 사는 자녀도 한 세대? 30세 미만 독립세대 소득 기준
- ✔내 집 팔 때 양도세 비과세 될까? 3분 자가진단 체크리스트와 준비서류
목차
공실 오피스텔 주택수, 상황별 결론
| 상황 | 결론 | 결정례 |
|---|---|---|
| 공실 + 보험 상담실로 가끔 사용 주장 | ❌ 주택 (직전 3인 가족 전입, 고객 확인서만) | 2025인0460 |
| 통오피스텔 건물, 상가임대 등록·감가상각 | ❌ 주택 (매매 실적 없음, 5명 전입) | 2026구1255 |
| 미분양 12호 재고자산 계상, 16년 전세 | ❌ 임대로 전환된 주택 | 2018서4693 |
| 업무용(임차인 사업장) → 주거 사용으로 전환 | △ 전환일을 신규주택 취득일로 재조사 | 2014서1629 |
| 2채 중 업무용 특약 호실 | ❌ 임차인 확인서에 ‘몰래 주거’ | 2024부3643 |
사건 1. 비워 두고 가끔 상담실로 썼다
⚖️ 조심 2025인0460 (2025.05.20) — ❌ 기각
- 아내 명의, 2017~2019년 3인 가족 전입·확정일자 거주 → 양도일(2020.12.21.) 공실
- 보험설계사 아내가 상담실로 사용 주장, 고객 8명 확인서, 수도 월 0~4㎥
- 양도 7일 뒤 본인 전입
출입문·화장실·취사시설을 갖춘 구조이고 전입 이력으로 볼 때 계속 주거용이었다고 봤습니다. 사업자등록 이력이 없었고, 고객 확인서만으로는 객관적 입증이 부족했습니다. 양도 직후 본인이 전입한 사실도 불리하게 작용했습니다.
💬 오피스텔 주택수 판단 기준 6가지를 먼저 보려면
사건 2·3. 재고자산·통오피스텔
⚖️ 조심 2026구1255 (2026.05.14) — ❌ 기각
- 부부 공동 신축 오피스텔 건물(2~5층, 층당 약 9호), 상가임대업 등록·감가상각·담보신탁
- 매매업 등록·판매 실적 없음, 전세권·주택임차권 등기 여럿, 양도일 5명 전입
- 현장: 침대·밥솥·욕실 원룸. 단기 체류용이라는 주장도 배척
⚖️ 조심 2018서4693 (2019.01.03) — ❌ 기각
- 2002년 신축 오피스텔 미분양 12호를 매매업·임대업 등록, 재고자산 계상, 약 16년 전세
- 사용승인 전부터 전입, 일부는 팔았다 다시 사서 임대, 경매 빼면 판매 3개 호뿐
- 처음부터 보유·임대 목적 → 임대로 전환된 주택
사건 4. 업무용을 주거로 바꾼 날이 취득일
⚖️ 조심 2014서1629 (2014.06.09) — △ 일부 재조사
- 오피스텔(39.2㎡)에 2007년부터 임차인 전입, 2008~2010년엔 임차인이 서적 도소매 사업자등록
- 양도 당시엔 주거용 → 다만 2008.5~2010.12는 업무용으로 볼 여지
- 업무용 → 주거로 바꾼 날을 신규주택 취득일로 보고 일시적 2주택 특례 재조사
사건 5. 내가 낸 임차인 확인서가 불리했다
⚖️ 조심 2024부3643 (2024.09.24) — ❌ 기각
- 오피스텔 2채 중 1채는 ‘업무용’ 특약·비주거용 중개대상물 확인서
- 납세자가 낸 임차인(근로자) 확인서에 “출퇴근이 어려워 몰래 주거했다”
- 침실·주방·세탁기 구조, 사업자등록 없음
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 2026년 10월 현재 주택이 아닌 건물을 주거용으로 쓰기 시작하면 그날부터 보유기간을 계산합니다(시행령 제154조 제5항). 업무용 → 주거 전환일이 주택 취득 시점처럼 쓰이는 이유입니다.
- 일시적 2주택 처분 기한은 양도 시점 규정과 조정대상지역 여부로 따로 확인하세요(일시적 2주택 요건 정리).
공실·재고 오피스텔이 있다면
- 직전 임차인의 쓰임(전입·확정일자)과 공실 기간을 정리한다
- 공실 중 실제 업무 사용이 있다면 사업자등록·사진 등 객관 자료로
- 재고자산이라면 실제 판매 노력·실적이 있는지
- 임차인 확인서는 내용을 확인한 뒤 제출 (불리한 진술 주의)
💬 결정문 원문은 조세심판원에서 청구번호로 바로 볼 수 있어요
오피스텔 연재 처음은 12편, 전체 색인은 주택 판정 판례 총정리에 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 비어 있는 오피스텔도 주택 수에 들어가나요?
직전까지 주거로 쓰였고 구조가 주거에 적합하면 공실이어도 주택으로 봤습니다(2025인0460, 2025서2154).
Q. 미분양 오피스텔을 재고자산으로 잡았는데요?
실제로 팔지 않고 오래 임대했다면 주택으로 봤습니다. 조심 2018서4693은 16년 전세 임대한 미분양 12호를 임대로 전환된 주택으로 판단했습니다.
Q. 업무용 오피스텔을 주거용으로 바꾸면 언제 주택을 취득한 건가요?
조심 2014서1629는 업무용을 주거로 바꾼 날을 신규주택 취득일로 보고, 그날부터 정해진 기간 안에 종전주택을 팔았다면 일시적 2주택 특례를 적용할 수 있도록 재조사를 명했습니다.
🔗 주택 판정 결정례 연재 — 오피스텔
📚 확인한 자료 (2026년 10월 19일 기준)
- 「소득세법」 제88조 제7호(주택의 뜻: 사실상 주거용, 용도 불분명하면 공부상 용도) — 2026.1.1 시행본
- 「소득세법 시행령」 제152조의4(주택의 구조: 출입문·화장실·취사시설) — 2026.10.1 시행본
- 「소득세법 시행령」 제154조 제5항(주거용으로 쓴 날부터 보유기간) — 2026.10.1 시행본
- 조심 2025인0460 / 조심 2026구1255 / 조심 2018서4693 / 조심 2014서1629 / 조심 2024부3643 / 조심 2025서2154 — 결정문 원문 확인
※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.