📌 결론부터: 다가구 1층 근생 비과세, 이긴 사건은 ‘공적 기록’이 모두 근생이었다
- 근생 호실의 재산세(건축물분)·개별주택가격 제외·일반용 전기·부가세 신고가 일관되면 근생으로 봤습니다.
- 오래 비어 용도가 불분명하면 공부상 용도를 따릅니다(2024전0160, 대법원 81누322).
- 처분청이 주거 임대의 객관적 증빙을 못 내면 취소됐습니다(2023중10327).
다가구 1층 근생 비과세를 검색하는 분은 대개 4편의 반대편에 서 있습니다. 1층이나 2층 근생은 가게·사무실·창고였는데, 세무서가 옛 전입 기록이나 싱크대 사진을 들어 주택 층으로 세려는 상황이죠. 근생층이 빠지면 3개 층이 되어 다가구 전체가 1주택이 됩니다.
조세심판원이 처분을 취소한 결정문 4건(2026년 10월 19일 원문 확인)을 보면, 이긴 사건에는 공통점이 있었습니다. 주장보다 공적 자료가 먼저 근생을 말해 주고 있었습니다.
내 경우도 양도세 비과세가 될까?
요건·추징 사례·임대주택·재건축·혼인·동거봉양 합가까지 10가지 사례를 카드로 정리했어요.
1세대1주택 비과세 한눈에 보기→함께 보면 도움이 되는 글입니다.
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- ✔혼인으로 2주택이 됐다면? 혼인 후 10년 내 먼저 파는 집 비과세
- ✔부모님 모시려고 합가해 2주택이 됐다면: 10년 안에 먼저 파는 집 비과세
- ✔상속주택 협의분할 등기 전에 집 팔면 생기는 일: 법정상속분 간주와 2개월 내 추가 납부
- ✔공동상속주택 지분, 내 주택 수에 들어갈까? 지분 가장 큰 상속인·거주자·최연장자 순
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- ✔해외 거주자(비거주자)의 국내 1주택 비과세: 3년 보유·거주자 전환 요건
- ✔부모와 같이 살다 상속받은 집, 함께 보유·거주한 기간까지 인정받는 법
- ✔재건축·멸실 후 새로 지은 주택, 옛 집 보유·거주기간까지 합산하는 법
- ✔해외이주·해외 근무로 출국하면 1주택 비과세: 출국 후 2년 안에 팔아야
- ✔1년만 살았어도 비과세: 전근·취학·질병 요양 등 부득이한 사유 인정 기준
- ✔2년 안 채워도 비과세 되는 경우 총정리: 수용·해외이주·근무상 형편·건설임대
- ✔조합원입주권 팔 때도 비과세: 1입주권 요건과 1주택+1입주권 3년 규칙
- ✔분양권·조합원입주권 있으면 1주택 비과세 안 될까? 주택 수 포함 기준과 특례
- ✔주택 부수토지 비과세 한도: 도시지역 3배·5배, 그 밖은 10배
- ✔다가구주택 비과세: 통째로 팔면 1주택, 호수별로 팔면 다주택
- ✔상가주택(겸용주택) 비과세: 주택 면적이 더 넓어야 전부 주택, 12억 초과면 주택 부분만
- ✔오피스텔·근생빌라도 주택일까? 사실상 주거용이면 1주택 비과세 판단이 달라진다
- ✔12억 초과 1주택 양도세, 실제 얼마 나올까? 양도가액별 계산 예시와 장특공 80% 조건
- ✔거주기간 2년은 주민등록으로 판단: 전입일~전출일 계산과 가족 일부 미거주
- ✔1주택 보유기간 2년 계산법: 취득일·양도일 기준과 잔금일 함정
- ✔1세대 범위 총정리: 따로 사는 자녀도 한 세대? 30세 미만 독립세대 소득 기준
- ✔내 집 팔 때 양도세 비과세 될까? 3분 자가진단 체크리스트와 준비서류
목차
다가구 1층 근생 비과세, 이긴 사건의 증거
| 결정례 | 근생층 실제 쓰임 | 결정적 증거 |
|---|---|---|
| 2024전0160 | 1층 사무소, 양도 약 1년 전부터 공실 | 공실 → 용도 불분명 → 공부상 용도 |
| 2024전1935 | 2층 근생, 주류창고·사무실 | 근생 재산세, 개별주택가격 제외, 4년간 전입 없음 |
| 2023중10327 | 1층 펜션·법인 사무실 | 숙박요금 14회 내역, 사무실 임대차계약서 |
| 2023중3438 | 2층 노유자시설, 사찰 | 사찰 등록, 일반용 전기, 부가세, 개별주택가격 제외 |
사건 1. 1년 비운 1층 사무소
⚖️ 조심 2024전0160 (2024.04.29) — ⭕ 인용(취소)
- 대전 건물: 1층 사무소 34.71㎡, 2~4층 다가구, 2020.9. 양도
- 1층은 과거 주택으로 임대했지만 양도 약 1년 전부터 공실
- 처분청: 양도 전후 계속 주택이었고 사무실 임대 실적 없음
심판원은 실제 용도가 불분명하면 공부상 용도에 따른다는 대법원 81누322를 그대로 적용했습니다. 1년간 비어 있던 사무소는 주택이라고 단정할 수 없으니 주택 층에서 빠지고, 남은 3개 층으로 다가구가 됩니다.
사건 2. 싱크볼이 있어도 근생이었던 202호
⚖️ 조심 2024전1935 (2024.06.12) — ⭕ 인용(취소)
- 마포구 서교동: 1층 필로티, 2층 제2종근생 102.43㎡, 3~5층 다가구, 2019.12. 양도
- 202호는 2015년 싱크볼·화장실·가벽 공사, 2013~2016년 전입 기록
- 임차인 용도: 바 주류창고·종업원 휴게실 → 사무실
처분청은 2023년 현장 사진의 싱크대와 세탁기를 근거로 들었지만, 심판원은 4년 뒤 사진으로 양도 당시 현황을 단정할 수 없다고 봤습니다. 근생 재산세와 개별주택가격 제외, 양도 4년 전부터 전입 없음이 더 무거웠습니다.
사건 3. 펜션·사무실로 쓴 1층
⚖️ 조심 2023중10327 (2024.05.16) — ⭕ 인용(취소)
- 용인 처인구: 1층 근생 108.81㎡(방 2개), 2~4층 다가구, 2013년부터 펜션 운영
- 처분청: 블로그에 주거 가능한 방 소개, 공실이어도 주택
- 청구인: 숙박요금 수령 14회, 법인 사무실 임대차계약서(2020.8.~2021.2.) 제출
사건 4. 건물 중간층이 절이었다
⚖️ 조심 2023중3438 (2023.07.19) — ⭕ 인용(취소)
- 지하1/지상5층, 1층 근생, 2층 공부상 노유자시설(2012년부터 사찰), 3~5층 주택, 재개발 양도
- 처분청: 감정평가서상 2층 중 52.5㎡ ‘주택’, 스님 7년 전입
- 청구인: 개별주택가격에서 2층 제외, 일반건축물 재산세, 일반용 전기, 부가세 신고
스님이 일부 공간에서 지냈더라도 그 공간은 사찰의 ‘요사채’로서 종교시설의 일부라고 봤습니다. 주된 용도가 종교시설이면 일부 거주만으로 주택 층이 되지는 않는다는 판단입니다.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 주택의 뜻은 지금도 ‘사실상 주거용, 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도'(「소득세법」 제88조 제7호)입니다. 이긴 사건들은 바로 이 후단을 근거로 했습니다.
- 2024년 2월 신설된 주택 구조 요건(시행령 제152조의4: 별도 출입문·화장실·취사시설)도 근생 호실이 독립 주거였는지 따질 때 함께 봅니다.
근생층이 근생이었음을 보여 주는 자료
- 재산세 과세 구분(건축물분)과 개별주택가격 공시 대상 면적
- 근생 임차인의 사업자등록·부가세 신고, 상가 임대차계약서
- 전기 계약 종별(일반용), 영업 매출·숙박 내역 같은 실제 영업 기록
- 보유기간 전체의 전입 세대 열람 (특히 양도 전 수년간)
- 공실이었다면 공실 기간과 그 사이 관리 기록
다가구 통매각 기본 요건은 다가구주택 비과세: 통째로 팔면 1주택, 호수별로 팔면 다주택, 근생을 주거로 쓴 경우 전반은 9편 근생 주택 인정을 함께 보세요.
자주 묻는 질문
Q. 근생 호실에 싱크대가 있으면 주택인가요?
싱크대만으로 정해지지 않습니다. 조심 2024전1935는 싱크볼·화장실 공사가 있었지만 근생 재산세, 개별주택가격 제외, 양도 4년 전부터 전입 없음을 근거로 근생으로 봤습니다.
Q. 1층을 비워 두고 팔면 근생으로 보나요?
조심 2024전0160은 1층 사무소가 양도 약 1년 전부터 비어 있자 용도가 불분명하다고 보고 공부상 용도(사무소)를 따랐습니다. 다만 짧은 공실이나 주거 설비가 그대로면 주택으로 본 사례도 많습니다.
Q. 입증은 누가 하나요?
비과세 요건은 원칙적으로 납세자가 입증하지만, 공부상 근생인 호실을 주택이라고 보려면 처분청도 주거 사용 증거를 내야 합니다. 조심 2023중10327은 처분청이 주거 임대 증빙을 내지 못해 취소됐습니다.
🔗 주택 판정 결정례 연재 — 다가구주택
📚 확인한 자료 (2026년 10월 19일 기준)
- 「소득세법」 제88조 제7호(주택의 뜻: 사실상 주거용, 용도 불분명하면 공부상 용도) — 2026.1.1 시행본
- 「소득세법 시행령」 제155조 제15항(다가구주택을 하나의 매매단위로 양도) — 2026.10.1 시행본
- 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목(다가구주택: 3개 층·660㎡·19세대)·제119조 제1항 제9호(옥탑 1/8)
- 조심 2024전0160 / 조심 2024전1935 / 조심 2023중10327 / 조심 2023중3438 — 결정문 원문 확인
※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.