옥탑 철거 후 양도하면 다가구 비과세? 철거해도 진 결정례 3건

옥탑 철거 후 양도를 고민하는 분은 대개 이미 옥탑이 문제라는 걸 알고 있습니다. “팔기 전에 옥탑 시설만 없애면 3개 층이니 다가구로 인정되겠지”라는 계산이죠. 그런데 결정례를 보면 이 방법은 생각보다 잘 통하지 않습니다. 양도일 현재 ‘주거 기능이 남아 있는지’를 보기 때문입니다.

이 글은 철거·원상복구를 둘러싼 조세심판원 결정문 4건을 2026년 10월 19일 원문으로 확인해 정리했습니다. 철거를 권하려는 글이 아니라, 이미 철거한 분이나 과세예고를 받은 분이 자기 상황을 가늠하는 데 쓰라고 만든 글입니다.

옥탑 철거 후 양도, 결과를 가른 기준

사건 1. 싱크대·변기를 뜯었지만 ‘공가’

심판원은 벽체와 틀이 그대로라 내부 수리만 하면 다시 주거로 쓸 수 있다고 봤습니다. 아들이 잠시 썼다는 가스 사용량도 임차인이 살 때와 비슷했습니다. 그래서 옥탑을 4번째 주택 층으로 세고 「소득세법 시행령」 제155조 제15항의 다가구가 아니라고 결론 냈습니다.

사건 2. 6년 뒤 감사, 장기보유공제 80%가 30%로

청구인은 “양도 당시 1층과 옥탑은 비어 있었다”고 했지만, 로드뷰상 변화가 없고 공부 기재와 전입 기록이 남아 있었습니다. 양도한 지 6년이 지나도 감사로 다시 과세될 수 있다는 점, 그리고 그때는 과세예고 통지 없이 바로 고지될 수 있다는 점을 보여 주는 사건입니다.

사건 3. 철거 날짜가 작업일보와 달랐다

이 사건은 층수만의 문제가 아니었습니다. 1층과 옥탑을 빼더라도 2~4층만 21가구라 다가구의 19세대 이하 요건을 넘었습니다. 2가구 이상이 주택이 아니었다는 증거가 필요했는데 그것이 없었습니다.

비교. 이긴 사건 — 화훼 창고, 양도 전 철거 완료

이미 철거했다면 챙겨 둘 자료

1. 철거 공사 계약서·견적서·세금계산서·폐기물 처리 영수증 (날짜가 핵심)
2. 철거 전후 사진, 촬영일이 확인되는 위성·로드뷰 화면
3. 철거 후 가스·전기 사용량 (생활 수준이면 불리)
4. 층수뿐 아니라 세대수(19세대)·바닥면적(660㎡)도 함께 계산

잔금 전에 꼭대기 층을 원상복구한 사건, 계약일·잔금일 기준 다툼은 7편 다가구 계약일 잔금일에서 이어집니다. 옥탑 층수 기준 자체는 1편을 보세요.

자주 묻는 질문

Q. 팔기 전에 옥탑 싱크대와 변기만 떼면 주택이 아닌가요?

결정례상 어렵습니다. 조심 2023서0755는 양도 7개월 전 세면대·싱크대·변기를 철거했지만 벽체와 틀이 남아 고치면 살 수 있다며 일시적 공가로 보고 주택 층에 넣었습니다.

Q. 옥탑을 아예 철거하고 팔면요?

양도일 전에 실제로 철거됐다는 객관적 증거가 있으면 주택 층에서 빠진 사례가 있습니다(2025인0867). 다만 작업일보·위성사진과 주장한 철거 날짜가 어긋나면 졌습니다(2025인2266).

Q. 몇 년 지나서 감사로 과세되기도 하나요?

그렇습니다. 조심 2023서9288은 2017년 양도분이 지방청 감사 지적을 거쳐 제척기간 만료 직전인 2023년에 과세됐고, 장기보유특별공제도 80%에서 30%로 줄었습니다.

※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.