무허가주택 주택수 들어갈까? 쟁점은 '누구 집이냐' (결정례 5건 + 종부세 1건)

📌 결론부터: 무허가주택 주택수, 들어간다 — 문제는 소유자

허가·등기가 없어도 실제로 사람이 사는 집이면 주택입니다. 이 원칙은 모든 사건에서 다툼이 없었습니다.
소유자 판단은 매매계약 특약·폐쇄등기 지분 → 재산세 장기 납부 → 본인의 소송·공증 주장 → 실제 거주 순으로 무거웠습니다.
지자체가 재산세 납세자를 바로잡은 사건은 이겼습니다(2022광2805).

무허가주택 주택수를 검색하는 분은 대개 시골에 등기도 안 된 집이 하나 있습니다. 부모님이 지은 집, 내 땅 위에 남이 지어 사는 집, 상속으로 지분이 조금 남은 집. 서류에 없으니 주택이 아니라고 생각하기 쉽지만, 세법은 허가·등기와 상관없이 실제 주거용이면 주택으로 봅니다.

무허가주택을 다툰 조세심판원 결정문 5건과 종합부동산세 결정 1건(2026년 10월 19일 원문 확인)을 보면, 실제 싸움은 ‘주택이냐’가 아니라 ‘누구 집이냐’였습니다.

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내 경우도 양도세 비과세가 될까?

요건·추징 사례·임대주택·재건축·혼인·동거봉양 합가까지 10가지 사례를 카드로 정리했어요.

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무허가주택 주택수, 소유자를 가른 증거

결정례	상황	결과·결정적 증거
2026광2157	내 땅 위 미등기 주택 60㎡, 남이 지어 살았다고 주장	❌ 매매계약 특약, 23년 재산세, 공증서
2021인2727	남의 땅 무허가 주택에 1994년부터 거주	❌ 재산세, 소송에서 스스로 소유자 주장
2022부2742	배우자의 무허가주택 지분 4/27	❌ 폐쇄등기 지분, 지분대로 재산세
2022광2805	재산세는 내가, 집은 부친이 지었다고 주장	⭕ 군청이 부친 소유로 정정·환급
2012중0860	8.44㎡ 무허가 건물을 주택이라 주장	❌ 창고 수준, 독립 주거 아님

사건 1. 내 땅 위의, 남이 지었다는 집

⚖️ 조심 2026광2157 (2026.07.14) — ❌ 기각

광주 주택을 비과세로 보고 무신고, 2001년 산 토지 위에 미등기 주택(60㎡)
청구인: 남의 가족이 무단으로 지어 살던 집, 철거 판결은 양도 후(2024.9.) 확정
매매계약 특약 ‘미등기건물 주택(60㎡)을 매매대금에 포함해 소유권 이전’, 2001~2024년 재산세 납부, 공증서

계약서와 재산세, 공증서가 모두 청구인 소유를 가리켰습니다. 철거 판결은 양도 뒤의 사정이라 양도일 현재 판단에 영향이 없었습니다.

💬 오피스텔·근생처럼 서류와 실제가 다른 집의 기본 판단 기준

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사건 2·3. 남의 땅 위 내 집, 배우자의 지분

⚖️ 조심 2021인2727 (2021.08.02) — ❌ 기각

강화군 남의 땅 무허가 주택(62.7㎡), 1997~2020년 재산세 대장상 청구인, 1994년부터 거주
2013년 약 165㎡ 벽돌조로 리모델링, 토지 소유자 철거 민원
점유취득시효 소송에서 스스로 소유자라고 주장 → 고가주택 비과세 부인

⚖️ 조심 2022부2742 (2022.06.14) — ❌ 기각

배우자: 상속 겸용주택 소수지분 + 형이 지었다는 무허가주택 지분(폐쇄등기 4/27)
소수지분 상속주택은 주택 수에서 빼야 한다는 주장은 인정(시행령 제155조 제3항)
무허가주택은 공동상속인들이 지분대로 재산세 → 공동소유 주택

사건 4. 재산세는 내가 냈지만 부모님 집

⚖️ 조심 2022광2805 (2022.08.23) — ⭕ 인용(취소)

해남 무허가주택(91.2㎡), 1995~2020년 재산세·전기·수도 요금을 청구인이 납부
청구인: 부친이 1990년 화재 뒤 다시 지은 집, 부친은 2011년 합가
군청이 ‘1990년 신축 때부터 부친 소유’로 납세자 정정, 재산세 환급

요금을 냈다는 사실만으로 소유자로 단정할 수 없다고 봤습니다. 부친 집으로 보니 동거봉양 합가 후 10년 안에 판 경우라 비과세 요건을 충족했습니다(동거봉양 합가 특례).

사건 5·참고. 아주 작은 건물, 그리고 종부세

⚖️ 조심 2012중0860 (2012.10.29) — ❌ 기각

재건축 구역 국유지 불하 토지(56㎡) + 무허가 건물 8.44㎡, 거주했다며 비과세 경정청구
행정법원이 이미 창고 용도·옆 주택의 구성부분으로 판단, 주민등록상 거주 없음

⚖️ 조심 2026소0902 (종합부동산세) (2026.06.17) — ❌ 기각

본인 아파트 1채, 배우자는 택지조합 토지 지분 0.17%, 그 위에 타인 무허가 건물(1가구 잔류)
지자체가 주택 부속토지로 재산세 과세 → 종부세 1세대1주택(12억 공제) 불가
‘1주택 + 다른 주택 부속토지’ 특례는 같은 사람이 둘 다 가진 경우만(종부세법 제8조 제4항)

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

주택의 뜻(「소득세법」 제88조 제7호)에는 지금도 ‘허가 여부나 공부상 용도구분과 관계없이’라는 문구가 그대로 있습니다.
2024년 신설된 구조 요건(시행령 제152조의4)상 출입문·화장실·취사시설이 없는 작은 창고형 건물은 주택으로 보기 더 어렵습니다.
종부세는 재산세 과세 현황을 따라가므로, 무허가 건물 부속토지 지분이 있으면 재산세 과세 내역부터 확인하세요.

시골 무허가 집이 있다면

재산세 대장상 납세자가 누구인지, 실제 소유자와 다르면 정정 가능한지
매매계약서·폐쇄등기부에 그 건물이 어떻게 적혀 있는지
소송·공증·민원에서 내가 소유자라고 주장한 적이 있는지
그 집에 누가 살고 있는지, 독립된 주거 구조인지

💬 결정문 원문은 조세심판원에서 청구번호로 바로 볼 수 있어요

👉 조세심판원 결정례 원문 검색 >>

사람이 살 수 없는 폐가라면 21편 폐가 주택수 제외, 공동상속 지분은 공동상속주택 지분, 내 주택 수에 들어갈까?을 보세요.

자주 묻는 질문

Q. 무허가·미등기 주택도 주택 수에 들어가나요?

들어갑니다. 「소득세법」 제88조 제7호는 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용 건물을 주택으로 봅니다. 결정례의 실제 쟁점은 그 집이 누구 소유인지였습니다.

Q. 재산세를 내가 냈으면 내 집인가요?

강한 증거지만 절대적이지 않습니다. 조심 2022광2805는 군청이 실소유자를 부친으로 바로잡고 재산세를 환급하자 청구인 집이 아니라고 봤습니다.

Q. 아주 작은 무허가 건물도 주택인가요?

독립된 주거 구조와 실제 거주가 있어야 합니다. 조심 2012중0860은 8.44㎡ 창고 수준 건물을 독립 주택으로 보지 않았습니다.

🔗 주택 판정 결정례 연재 — 무허가·폐가·별장

📚 확인한 자료 (2026년 10월 19일 기준)

「소득세법」 제88조 제7호(주택의 뜻: 사실상 주거용, 용도 불분명하면 공부상 용도) — 2026.1.1 시행본
「소득세법 시행령」 제152조의4(주택의 구조: 출입문·화장실·취사시설) — 2026.10.1 시행본
「종합부동산세법」 제8조 제4항(1주택 + 다른 주택 부속토지)
조심 2026광2157 / 조심 2021인2727 / 조심 2022부2742 / 조심 2022광2805 / 조심 2012중0860 / 조심 2026소0902 — 결정문 원문 확인

※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.