📌 결론부터: 근생 주택 인정, ‘살았다’보다 ‘살 수 있는 구조였나’
- 근생을 주택으로 인정받으려면 독립된 주거 구조와 실제 거주를 납세자가 입증해야 합니다.
- 공용화장실·패널 칸막이(2025중3443), 전입은 있지만 사업장 사용(2021서4841)은 인정되지 않았습니다.
- 친족 확인서만으로는 부족했고(2013중1430), 계약 후 서류만 주택으로 바꾼 것도 통하지 않았습니다(2014서1293).
근생 주택 인정을 검색하는 분은 대개 반대 방향의 고민을 합니다. 근생 건물에 실제로 살았으니 이 건물을 1주택으로 보고 비과세를 받고 싶다는 것이죠. 세법상 주택은 공부와 관계없이 사실상 주거용이면 되니 가능성은 있습니다. 문제는 입증입니다.
근생을 주택이라고 주장했다가 진 결정문 4건(2026년 10월 19일 원문 확인)을 보면, 조세심판원이 무엇을 기대했는지가 분명하게 보입니다. 근생 호실을 주택에서 빼려는 반대 상황은 5편에 있습니다.
내 경우도 양도세 비과세가 될까?
요건·추징 사례·임대주택·재건축·혼인·동거봉양 합가까지 10가지 사례를 카드로 정리했어요.
1세대1주택 비과세 한눈에 보기→함께 보면 도움이 되는 글입니다.
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목차
근생 주택 인정, 심판원이 본 것
| 판단 요소 | 인정 안 된 모습 | 결정례 |
|---|---|---|
| 구조 | 패널 칸막이, 공용 남녀화장실, 냉난방 없음 | 2025중3443 |
| 실제 거주 | 전입 8년 6개월 중 5년 10개월 사업장, 전력 0인 달 6개월 | 2021서4841 |
| 증거 종류 | 친족(오빠) 확인서뿐, 임차인은 사무실이라고 진술 | 2013중1430 |
| 용도변경 시점 | 계약 후 서류만 주택으로, 임차 법인 양도 직전까지 영업 | 2014서1293 |
사건 1. 세무사 사무실 한쪽에 칸막이를 치고 살았다
⚖️ 조심 2025중3443 (2025.11.27) — ❌ 기각
- 3층 근생(1·2층 각 204.72㎡), 2층 세무사 사무실 일부를 패널로 나눠 주거 공간
- 아들 2015년 전입, 건물인도소송 판결에 ‘주거용 부분 점유’ 표현, 2020년 수용
- 처분청: 패널 위 천장까지 뚫림, 조명·에어컨 연결, 공용화장실만
심판원은 공용화장실을 쓰고 냉난방이 없는 공간을 독립된 주거로 보지 않았습니다. 결혼해 아이를 둔 아들이 차로 30분 거리의 배우자 집 대신 이곳에 살았다는 설명도 경험칙에 맞지 않는다고 했습니다. 판결문에 ‘주거용’이라는 표현이 있어도 그것만으로 결론이 바뀌지 않았습니다.
사건 2. 70평 근생에서 혼자 살았다는 주장
⚖️ 조심 2021서4841 (2022.06.02) — ❌ 기각
- 창원 제조업소·소매점 근생 319.14㎡, 2016년 근생으로 양도 신고
- 2020년 ’70평을 주거용으로 썼다’며 경정청구, 2008~2017년 전입
- 건물 철거로 시설 확인 불가, 전입 기간 대부분 사업장, 전력 0인 달 6개월
1인 가구가 70평에 산다는 것 자체가 수긍하기 어렵다고 봤습니다. 전입과 카드 사용지, 양수인 확인서가 있었지만, 같은 기간 사업장으로 쓰인 기록과 전력 사용량이 더 강했습니다.
사건 3·4. 친족 확인서, 계약 후 서류만 주택
⚖️ 조심 2013중1430 (2013.06.20) — ❌ 기각
- 근생(1층 66.44㎡, 2층 48.22㎡) + 단층주택(49.58㎡), 2층을 주택으로 더해 ‘주택이 더 크다’고 신고
- 임대차계약서상 사무실, 상업용 전기·근생 재산세, 임차인은 대리운전 사무실이라고 진술
- 오빠의 확인서뿐 → 입증 부족. 설령 주택이라도 출입구가 따로면 2주택
⚖️ 조심 2014서1293 (2014.11.07) — ❌ 기각
- 2~4층을 2003·2006년 주택→근생으로 변경, 2012.11. 계약 후 2013.1. 다시 주택으로 변경
- 임차 법인은 2013.1.·2.말까지 영업, 2013.3. 양도
- 구조 변경 없이 서류만 변경 → 근생
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 주택의 뜻(「소득세법」 제88조 제7호)과 주택 구조 요건(시행령 제152조의4: 별도 출입문·화장실·취사시설)이 지금 근생 주거 주장의 기준입니다. 공용화장실 공간은 이 요건부터 맞추기 어렵습니다.
- 근생을 사실상 주거용으로 썼다면 그 보유기간은 주거용으로 쓴 날부터, 불분명하면 공부상 주택으로 바꾼 날부터 계산합니다(시행령 제154조 제5항).
근생을 집으로 썼다면 남겨 둘 증거
- 주거 공사 계약서·견적서·사진 (화장실·주방·난방 설치 날짜)
- 전입 기록 + 실제 생활 흔적(관리비, 생활 택배, 계절별 전기·가스 사용량)
- 같은 기간 그 공간에 사업자등록·영업이 없었다는 자료
- 제3자(임차인·이웃·관리인) 확인, 친족 확인서는 보조로만
주택을 근생으로 바꾼 뒤 주택 수 문제는 10편, 상가주택 면적 계산은 17편에서 이어집니다.
자주 묻는 질문
Q. 근생에 전입신고하고 살았으면 주택으로 인정되나요?
전입만으로는 부족했습니다. 조심 2021서4841은 전입 기간 대부분이 사업장으로 쓰였고 전력 사용량 0인 달이 있어 주택으로 보지 않았습니다.
Q. 근생을 주택이라고 주장하면 누가 입증하나요?
비과세를 받으려는 납세자가 입증해야 합니다. 조심 2013중1430은 친족 확인서만으로는 부족하다고 봤습니다.
Q. 팔기 직전에 근생을 주택으로 용도변경하면요?
구조는 그대로인 채 서류만 바꾸고 임차인이 계속 영업했다면 근생으로 봤습니다(2014서1293). 실제 주거 사용이 먼저입니다.
🔗 주택 판정 결정례 연재 — 근생·용도변경
📚 확인한 자료 (2026년 10월 19일 기준)
- 「소득세법」 제88조 제7호(주택의 뜻: 사실상 주거용, 용도 불분명하면 공부상 용도) — 2026.1.1 시행본
- 「소득세법 시행령」 제152조의4(주택의 구조: 출입문·화장실·취사시설) — 2026.10.1 시행본
- 「소득세법 시행령」 제154조 제5항(주거용으로 쓴 날부터 보유기간) — 2026.10.1 시행본
- 조심 2025중3443 / 조심 2021서4841 / 조심 2013중1430 / 조심 2014서1293 — 결정문 원문 확인
※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.