일시적 2주택 조건, 종전주택 산 지 1년 지나 새 집을 사야 하나? 딱 1년 되는 날 취득 판례 (조심2020서1405·대법원 2025두35267)

📌 결론부터: 일시적 2주택 조건의 1년 요건은 날짜 하루, 등기 하루로 갈렸다

• 딱 1년 되는 날 새 집을 산 사건에서 조세심판원은 초일을 빼고 세므로 1년이 지나지 않았다고 봤습니다(조심2020서1405·조심2019서1704). 다만 2017. 9. 19. 예규 변경 전에 옛 관행을 믿고 산 사람은 소급과세라며 취소한 1심 판결이 있었고(서울행정법원 2020구단51641), 8개월만 유지된 예규를 믿은 사건은 인정되지 않았습니다(조심2026중1615).
• 새 집 잔금보다 등기를 먼저 하면 등기접수일이 취득일이 되어, 잔금일로는 1년이 지났어도 특례를 받지 못했습니다(조심2019서4431).
• 관리처분계획인가 뒤 입주권을 경매나 승계로 산 집은 사용승인일(준공)에 취득한 것으로 보아, 그 뒤 1년 안에 산 새 집 때문에 과세됐습니다(대법원 2025두35267·조심2018부4068). 근무상 형편으로 1년 요건을 면제받으려면 새 집을 살 때 이미 전근 사유가 있어야 했습니다(조심2026중2941).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 헌 집을 산 날짜와 새 집 잔금일이 1년 안팎으로 붙어 있다

☐ 새 집 매도인 사정으로 잔금보다 등기를 먼저 해 줬다

☐ 재건축·재개발 입주권을 사서(경매·승계) 받은 아파트가 있다

☐ 발령이나 이사 예정 때문에 헌 집 산 지 1년이 안 돼 새 집을 샀다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 조세심판원 조심2020서1405 (2020. 6. 29. · 조세심판원 결정) — ❌ 딱 1년 되는 날 취득은 1년 미경과 → 과세

• 청구인들은 2016. 9. 29. 종전주택을 공동명의로 취득하고 정확히 1년 뒤인 2017. 9. 29. 대체주택을 취득(계약금 2017. 7. 22., 중도금 8. 10., 잔금 9. 29.)했으며, 2019. 3. 29. 종전주택을 양도한 뒤 일시적 2주택이라며 경정청구를 했으나 거부됐습니다.
• 청구인들은 국세청이 20년 가까이 취득일(초일)을 넣어 기간을 계산해 왔고, 해석이 바뀐 2017. 9. 19.은 중도금을 다 낸 뒤 잔금 10일 전이었다고 주장했습니다.
• 조세심판원은 국세기본법 제4조에 따라 민법 제157조의 초일 불산입이 적용되므로 2016. 9. 29.부터 1년이 지나지 않은 날 대체주택을 취득한 것이 분명하고, 새 해석을 장래에 적용하는 것은 소급과세가 아니라며 기각했습니다.
• 판결문: 「과거의 견해표명을 시정하여 장래에 향하여 과세하는 것까지 금지하는 것은 아니므로」

⚖️ 조세심판원 조심2019서1704 (2019. 11. 1. · 조세심판원 결정) — ❌ 딱 1년 되는 날 취득 → 하루 모자라 과세

• 청구인은 2015. 3. 31. 종전주택을 취득하고 같은 아파트의 대체주택을 2016. 3. 31. 취득했으며, 2018. 6. 15. 종전주택을 팔고 일시적 2주택으로 신고했습니다. 세무서는 2019. 1. 30. 가산세를 포함해 양도소득세를 경정·고지했습니다.
• 청구인은 세무사 등에게 물어 1년이 되는 2016. 3. 31.에 사도 된다는 설명을 듣고 잔금일을 그날로 정했고, 당시 국세청 질의회신도 같았다고 주장했습니다.
• 조세심판원은 초일 불산입으로 1년이 지나지 않은 취득이라고 보았고, 기존 질의회신은 법률 규정에 명시적으로 반하는 해석이며 양도 당시에는 이미 해석이 바뀐 때였다며 가산세 감면도 받아들이지 않았습니다.
• 판결문: 「청구인이 종전주택을 취득한 2015.3.31.부터 1년이 지나지 않은 2016.3.31. 대체주택을 취득한 것이 역수상 명백하다고 할 것인바,」

⚖️ 서울행정법원 2020구단51641 (2020. 9. 22.) — ⭕ 예규 변경 전 초일 산입 관행 신뢰 → 비과세

• 원고는 종전주택을 취득한 날부터 꼭 1년이 되는 날 대체주택을 취득했고(2017. 9. 19. 예규 변경 전), 그 뒤 종전주택을 팔고 일시적 2주택 비과세로 신고했습니다. 세무서는 초일을 빼고 세면 1년이 안 된다며 가산세를 포함해 과세했습니다.
• 법원은 국세청이 2002년부터 보유기간 계산에 초일을 넣는다는 질의회신을 해 왔고 2006·2008·2013년 회신과 2017. 6. 15. 회신까지 같은 입장이었으며, 이에 반해 과세한 자료도 없어 일반 납세자에게 받아들여진 국세행정의 관행이 있었다고 봤습니다.
• 그래서 초일을 빼는 새 해석은 2017. 9. 19. 예규 시행 뒤에 대체주택을 취득한 경우에만 적용할 수 있다며, 국세기본법 제18조 제3항(소급과세 금지) 위반으로 처분을 취소했습니다.
• 판결문: 「초일을 산입하지 아니하고 기간을 계산하는 해석은 위 2017. 9. 19.자 예규의 시행 이후에 대체주택을 취득한 경우에 한하여 적용할 수 있다고 봄이 상당하다.」

⚖️ 조세심판원 조심2026중1615 (2026. 6. 30. · 조세심판원 결정) — ❌ 8개월 유지된 예규 신뢰 불인정, 분양권 끼어 과세

• 청구인은 2016. 12. 5. 취득한 용인 주택을 가진 채 2022. 1. 17. 성남 신규주택을 배우자와 각 1/2로 취득했고, 배우자가 2023. 3. 20. 강동구 분양권에 당첨됐습니다. 그 뒤 2024. 6. 10. 계약, 7. 10. 중도금, 8. 9. 잔금으로 용인 주택을 팔았습니다.
• 청구인은 2023. 11. 15. 국세청 해석을 믿고 양도를 진행했는데 중도금을 받은 뒤인 2024. 7. 31. 반대 해석이 나와 계약을 되돌릴 수 없었다며 신의성실원칙을 주장했습니다.
• 조세심판원은 주택 2채에 분양권까지 가진 상태라 일시적 2주택 특례 대상이 아니고, 종전 해석은 개별 답변이 아니며 공표 뒤 8개월여 만에 삭제돼 일반적으로 받아들여진 관행이 생겼다고 보기 어렵다며 기각했습니다.
• 판결문: 「종전해석례가 공표(2023.11.15.)된 후 신규해석례에 의해 대체·삭제(2024.7.31.)될 때까지의 기간이 8개월 여에 불과한바」

⚖️ 조세심판원 조심2019서4431 (2020. 2. 5. · 조세심판원 결정) — ❌ 잔금 전 등기로 1년 요건 깨짐 → 과세

• 청구인은 2016. 1. 18. 종전주택을 취득한 뒤 2016. 11. 21. 신규주택 매매계약을 맺고 2016. 11. 23. 소유권이전등기를 접수했으며, 잔금은 2017. 2. 27.에 치렀습니다. 2018. 11. 16. 종전주택을 팔고 비과세로 신고했습니다.
• 청구인은 매도인 주택에 근저당·가압류와 경매개시결정이 있어 매도인 요청으로 잔금 전에 등기를 먼저 했고, 실제 잔금일 기준이면 1년이 지났다고 주장했습니다. 매도인과 중개인의 탄원서, 금융증빙도 냈고 잔금일은 세무서도 다투지 않았습니다.
• 조세심판원은 잔금 전에 소유권이전등기를 한 경우 시행령 제162조 제1항 제2호에 따라 등기접수일이 취득시기이고 이와 달리 볼 근거규정이 없다며, 종전주택 취득 후 1년이 안 된 2016. 11. 23. 취득이라 특례를 배제한 처분이 맞다고 봤습니다.
• 판결문: 「신규주택의 취득시기는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에 해당되어「소득세법」제98조및 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호 규정에 따라 소유권이전등기 접수일로 보아야 할 것이며,」

⚖️ 대법원 2025두35267 (2026. 2. 12.) — ❌ 입주권 경매 취득 후 1년 안 돼 새집 → 과세

• 원고는 재건축 종전주택의 조합원입주권을 경매로 취득했고, 재건축으로 2017. 6. 22. 이 사건 주택을 취득한 뒤 2017. 11. 20. 신규주택을 취득했으며, 2019. 9. 2. 이 사건 주택을 양도했습니다.
• 원고는 당초 관리처분계획이 뒤에 변경인가됐으니 경매로 산 것은 입주권이 아니라 주택이라는 취지로 다퉜지만, 원심은 당초 관리처분계획은 변경인가로 장래를 향해 효력을 잃을 뿐이라 소급효를 전제할 수 없다고 봤습니다.
• 그래서 이 사건 주택의 취득일은 2017. 6. 22.이고 신규주택은 그로부터 1년이 지나지 않아 취득했다며 과세가 맞다고 했고, 대법원은 2026. 2. 12. 심리불속행으로 상고를 기각했습니다. 앞선 조세심판원 결정(조심2022서8279)도 경매 당시 이미 관리처분계획인가(2008. 4. 16.)가 있었다며 같은 결론이었습니다.
• 판결문: 「신규주택의 취득일이 이 사건 주택의 취득일로부터 1년이 지나지 않아 일시적 2주택 비과세 요건이 충족되지 않음」

⚖️ 조세심판원 조심2018부4068 (2019. 7. 19. · 조세심판원 결정) — ❌ 입주권 승계는 준공일 기준 1년 → 과세

• 관리처분계획인가(2008. 2. 4.)가 난 재개발 구역의 주택을 청구인이 2011. 3. 8. 조합원으로부터 승계취득했고, 새 아파트는 2015. 11. 30. 사용승인됐습니다. 청구인은 2016. 3. 28. 다른 주택을 사고 2017. 12. 10. 새 아파트를 팔면서 취득일을 2011. 3. 8.로 보아 비과세 신고했습니다.
• 청구인은 관리처분계획이 2012. 9. 5. 변경인가됐으니 입주권이 아닌 주택을 산 것이고, 멸실 재건축 주택의 보유기간 통산 규정(시행령 제154조 제8항 제1호)도 적용해야 한다고 주장했습니다.
• 조세심판원은 사업시행인가일과 관리처분계획인가일이 모두 취득 전이라 청구인이 산 것은 부동산을 취득할 수 있는 권리였고, 통산 규정에 조합원입주권이 포함된다는 법문도 없다며 종전주택 취득일을 사용승인일 2015. 11. 30.로 본 처분이 맞다고 했습니다. 다른 주택은 그로부터 4개월 만에 산 셈이었습니다.
• 판결문: 「처분청에서 위 시행령 규정상의 ‘종전주택’의 취득일을 사용승인일인 2015.11.30.로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.」

👉 2편 처분기한 계산 판례 보기 >>

⚖️ 조세심판원 조심2026중2941 (2026. 9. 2. · 조세심판원 결정) — ❌ 종전집 1년 안 돼 새집, 발령 전이라 → 과세

• 청구인은 2018. 10. 11. 용인 종전주택을 취득(분양권 2017. 9. 7.)하고 약 5개월 뒤인 2019. 3. 14. 시흥 신규주택을 취득(분양권 2017. 6. 15.)했으며, 2021. 8. 3. 종전주택을 팔고 2주택자로 신고했다가 2026. 4. 13. 경정청구를 했습니다.
• 청구인은 종전주택에서 2018. 6. 29.부터 2021. 5. 9.까지 살며 평택사업장에 다녔고, 2020. 11. 20. 서울사업장 발령이 나 세대 전원이 신규주택으로 옮겼으니 근무상 형편으로 1년 요건이 면제된다고 주장했습니다.
• 조세심판원은 근무상 형편 규정은 전근명령에 따라 주거를 옮겨야 하는 경우를 위한 것인데, 신규주택을 산 2019. 3. 14.에는 근무지 변경이라는 객관적 사유가 아직 생기지 않았다며 장래 근무 가능성을 예측해 미리 산 것만으로는 부득이한 사유가 아니라고 보아 기각했습니다.
• 판결문: 「장래 서울권 내 근무 가능성을 예측하여 미리 신규주택을 취득하였다는 사정만으로 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제3호에서 정한 ‘근무상의 형편’ 등 부득이한 사유에 해당한다고 보기 어려운 점」

📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다

판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나

🔀 딱 1년 되는 날, 예규를 믿은 경우

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 국세청이 오랫동안 초일을 넣어 기간을 계산해 왔으니 그 관행을 믿고 산 새 집은 1년이 지난 것으로 봐야 한다고 주장했고, 1심 법원에서 받아들여졌습니다(2020구단51641).
• 같은 주장이 조세심판원에서는 받아들여지지 않았고(조심2020서1405·조심2019서1704), 8개월 유지된 예규를 믿었다는 주장도 기각됐습니다(조심2026중1615).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 국세기본법 제4조에 따라 민법 초일 불산입이 적용되고, 과거 견해를 장래에 시정하는 것은 소급과세가 아니라는 주장이 조세심판원에서 받아들여졌습니다(조심2020서1405).
• 일반 예규는 개별 납세자에 대한 공적 견해표명이 아니라는 주장이 받아들여졌습니다(조심2026중1615).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 새 해석은 양도일 전에 나왔으니 소급과세가 아니라는 세무서 주장, 1심 법원은 새 집을 산 시점의 관행을 기준으로 봐 받아들이지 않았습니다(2020구단51641)

🔀 등기·입주권·발령으로 날짜가 달라진 경우

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 매도인 요청으로 잔금 전에 등기했을 뿐이니 실제 잔금일을 취득일로 봐야 한다고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(조심2019서4431).
• 관리처분계획이 뒤에 변경인가됐으니 입주권이 아니라 주택을 산 것이라고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(2025두35267·조심2018부4068).
• 뒤에 생긴 서울 발령을 근무상 형편으로 보아 1년 요건을 면제해 달라는 주장도 기각됐습니다(조심2026중2941).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 잔금 전 등기는 시행령 제162조 제1항 제2호에 따라 등기접수일이 취득시기라는 주장이 받아들여졌습니다(조심2019서4431).
• 당초 관리처분계획은 변경인가로 장래를 향해 효력을 잃을 뿐 소급해 무효가 되지 않는다는 주장이 받아들여졌습니다(2025두35267).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 멸실 재건축 주택의 보유기간 통산 규정을 입주권 승계 주택에도 적용하자는 주장(조심2018부4068)

판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것

🧰 새 집 잔금일 잡기 — 헌 집 등기부의 취득일(잔금일)을 먼저 확인하고, 새 집 잔금일은 그 다음 날부터 세어 1년이 지난 날 뒤로 잡아야 했습니다. 같은 월·일에 맞춘 사건은 하루 차이로 과세됐습니다(조심2020서1405·조심2019서1704).

🧰 매도인의 선등기 요청 — 매도인 사정으로 잔금 전에 등기를 넘겨받으면 그 등기접수일이 새 집 취득일이 되어 1년 요건이 깨진 사건이 있었습니다(조심2019서4431). 선등기 요청이 오면 헌 집 취득일과의 간격부터 확인하도록 안내하세요.

🧰 입주권 매물 — 관리처분계획인가 뒤의 재건축·재개발 매물은 주택이 아니라 입주권이고, 그 아파트의 취득일은 사용승인일로 본 사건이 있었습니다(조심2018부4068·2025두35267).

⚖️ 걸리는 조문: 소득세법 시행령 제155조 제1항(1년 요건), 제162조 제1항 제2호(잔금 전 등기는 등기접수일), 국세기본법 제4조·민법 제157조(초일 불산입)

새 집 잔금일과 헌 집 잔금일의 순서, 처분기한 마지막 날, 세대원 명의 주택·오피스텔·분양권은 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.

🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나

양도세 불복은 보통 고지서(결정·경정 통지)를 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 신고·납부한 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.

판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 종전주택 취득일과 새 집 취득일의 정확한 날짜(조심2020서1405)
→ 준비할 자료: 두 집의 등기사항전부증명서, 매매계약서, 잔금 이체 내역

⚖️ 법원이 본 사실 — 잔금보다 등기가 먼저였는지(조심2019서4431)
→ 준비할 자료: 등기부의 등기접수일과 잔금 이체일 대조, 선등기 경위를 보여 주는 매도인·중개인 확인서

⚖️ 법원이 본 사실 — 입주권으로 산 집이면 사업시행인가·관리처분계획인가일과 내 취득일의 선후(조심2018부4068)
→ 준비할 자료: 조합의 인가 연혁, 승계계약서, 사용승인일이 적힌 건축물대장

⚖️ 법원이 본 사실 — 1년 요건 면제를 주장한다면 새 집을 살 때 이미 발령 등이 있었는지(조심2026중2941)
→ 준비할 자료: 인사발령 문서와 날짜, 근무지 변동 내역, 전입 내역

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈, 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 지금 소득세법 시행령 제155조 제1항(2026. 10. 1. 시행)도 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득해야 한다는 요건을 그대로 두고 있습니다.
• 제154조 제1항 제1호(건설임대 5년 거주)·제2호가목(수용)·제3호(취학·근무·질병으로 1년 이상 거주한 주택 양도)에 해당하면 1년 요건이 적용되지 않고, 제155조 제16항은 공공기관·법인 지방 이전 직원에게 3년 대신 5년과 1년 요건 면제를 둡니다.
• 판결·결정의 날짜는 모두 그 당시 사건입니다. 2017. 9. 19. 예규 변경 이후에 새 집을 산 경우라면 조세심판원 결정들처럼 초일을 빼고 세는 기준이 적용될 수 있습니다.

👉 홈택스에서 양도세 신고·경정청구 확인 >>

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 일시적 2주택 판례 연재, 지금 글: 기본 요건 — 1년·3년·날짜

• 1편 · 일시적 2주택 조건, 종전주택 1년 요건 (지금 글)
• 2편 · 일시적 2주택 기간 계산, 3년 말일과 초일
• 3편 · 일시적 2주택 취득일·양도일, 잔금일과 등기일
• 4편 · 신축·분양·지역주택조합 아파트, 사용승인일부터
• 5편 · 헐고 새로 지으면 기한을 다시 세나
• 6편 · 3년 넘김, 인정된 사유와 안 된 사유
• 7편 · 잔금 꼬여 며칠 3주택, 비과세와 중과
• 8편 · 전입요건, 늦어도 인정된 사례
• 9편 · 전입요건 탈락, 갱신·가족 일부·전입신고만
• 10편 · 분양권·조합원입주권이 끼면
• 11편 · 재건축·재개발 대체주택 비과세
• 12편 · 오피스텔·근생·시골집 끼면 깨진다
• 13편 · 3주택에서 1채 판 뒤, 보유기간 재기산
• 14편 · 일시적 3주택, 혼인·상속·임대주택
• 15편 · 같은 세대 가족에게 판 집·가장매매·명의신탁
• 16편 · 해외 이주·비거주자 일시적 2주택
• 17편 · 고가주택 12억 초과분과 장기보유특별공제
• 총정리 · 일시적 2주택 비과세 요건 총정리 (상황별 판례 찾기)
• 지도 · 1세대1주택 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 1세대1주택 비과세 총정리
• 함께 보기 · 공공기관·기업 지방 이전 직원 일시적 2주택 처분기한 5년