📌 결론부터: 매매특약 용도변경 양도세, 계약일이 2025년 2월 28일 전이냐 후냐
- 2025년 2월 28일 이후 매매계약에 따라 주택을 다른 용도로 바꿔 팔면 매매계약일 현재로 1세대1주택을 봅니다.
- 그 전 계약은 개정 규정이 적용되지 않아 잔금일 현황으로 봤습니다(2025서2696).
- 한 건물의 층마다 기준일을 나눠 적용할 수는 없습니다(2025인1562).
매매특약 용도변경 양도세는 꼬마빌딩이나 상가주택을 팔 때 자주 부딪히는 문제입니다. 매수인이 상가로 쓰겠다며 잔금 전에 주택 부분을 근생으로 바꿔 달라고 하고, 매도인은 그대로 해 줍니다. 그런데 잔금일에는 건물이 이미 상가라서 1세대1주택 비과세를 받을 주택이 없어지는 것이죠.
이 불합리를 고친 것이 2025년 2월 28일 개정된 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 괄호입니다. 결정문 2건(2026년 10월 19일 원문 확인)과 함께, 개정 전후로 무엇이 달라졌는지 정리했습니다.
내 경우도 양도세 비과세가 될까?
요건·추징 사례·임대주택·재건축·혼인·동거봉양 합가까지 10가지 사례를 카드로 정리했어요.
1세대1주택 비과세 한눈에 보기→함께 보면 도움이 되는 글입니다.
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- ✔부모와 같이 살다 상속받은 집, 함께 보유·거주한 기간까지 인정받는 법
- ✔재건축·멸실 후 새로 지은 주택, 옛 집 보유·거주기간까지 합산하는 법
- ✔해외이주·해외 근무로 출국하면 1주택 비과세: 출국 후 2년 안에 팔아야
- ✔1년만 살았어도 비과세: 전근·취학·질병 요양 등 부득이한 사유 인정 기준
- ✔2년 안 채워도 비과세 되는 경우 총정리: 수용·해외이주·근무상 형편·건설임대
- ✔조합원입주권 팔 때도 비과세: 1입주권 요건과 1주택+1입주권 3년 규칙
- ✔분양권·조합원입주권 있으면 1주택 비과세 안 될까? 주택 수 포함 기준과 특례
- ✔주택 부수토지 비과세 한도: 도시지역 3배·5배, 그 밖은 10배
- ✔다가구주택 비과세: 통째로 팔면 1주택, 호수별로 팔면 다주택
- ✔상가주택(겸용주택) 비과세: 주택 면적이 더 넓어야 전부 주택, 12억 초과면 주택 부분만
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- ✔12억 초과 1주택 양도세, 실제 얼마 나올까? 양도가액별 계산 예시와 장특공 80% 조건
- ✔거주기간 2년은 주민등록으로 판단: 전입일~전출일 계산과 가족 일부 미거주
- ✔1주택 보유기간 2년 계산법: 취득일·양도일 기준과 잔금일 함정
- ✔1세대 범위 총정리: 따로 사는 자녀도 한 세대? 30세 미만 독립세대 소득 기준
- ✔내 집 팔 때 양도세 비과세 될까? 3분 자가진단 체크리스트와 준비서류
목차
매매특약 용도변경 양도세, 개정 전후 비교
| 구분 | 2025.2.28. 이후 매매계약 | 그 전 매매계약 |
|---|---|---|
| 판단 기준일 | 매매계약일 현재 | 양도일(잔금일) 현황 |
| 근거 | 시행령 제154조 제1항 괄호(부칙상 시행 후 계약분) | 기재부 예규(2022.10.21.)·결정례 |
| 계약일에 주택이면 | 1세대1주택 판정 가능 | 잔금일에 근생이면 비과세 어려움 |
| 결정례 | — | 2025서2696(❌), 2025인1562(❌) |
근거: 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 (2026.10.1 시행본, 2026.10.19 확인)
사건 1. 2024년 계약, 4·5층을 근생으로 바꿔 판 집
⚖️ 조심 2025서2696 (2025.09.03) — ❌ 기각(경정청구 거부)
- 동작구 지하1~5층 건물 지분 50% 상속(2021), 4·5층에 2004년부터 거주
- 2024.7. 계약(12월 재계약), 특약에 따라 2024.11.25. 4·5층 근생 변경, 주방 철거·발코니 공사
- 2024.12.30. 양도 → 2025년 개정 규정을 적용해 달라고 경정청구
심판원은 부칙에 따라 개정 규정은 2025년 2월 28일 이후 계약분부터라 적용할 수 없다고 했습니다. 싱크대만 뺐을 뿐 구조는 그대로라는 주장도, 납세자가 직접 용도변경을 신고하고 주방을 철거하고 발코니를 바꿨으며 매수인이 전체를 근생으로 등록했다는 점에서 받아들이지 않았습니다. 개정 몇 달 차이로 결론이 갈린 사건입니다.
사건 2. 3층은 잔금일, 4~6층은 계약일로 봐 달라
⚖️ 조심 2025인1562 (2025.10.31) — ❌ 기각(원처분 유지)
- 강남 건물: 지하1~3층 근생, 4~6층 주택. 2022.3. 가계약 → 8월 본계약 → 2023.1. 잔금
- 특약: 사실상 주거용이던 3층은 2022.8. 원상복구, 4~6층은 2022.12. 근생으로 변경
- 청구인: 3층은 잔금일(상가), 4~6층은 계약일(주택)로 보면 3개 층 다가구
심판원은 양도시기는 하나의 매매단위로 판정해야 하며 층별로 기준일을 섞을 수 없다고 했습니다. 건물 전체를 상가로 바꿔 팔기로 한 거래이니 잔금일 기준이고, 그날 전 층이 상가라 비과세할 주택이 없었습니다. 처분청이 인정해 준 5층 비과세까지 빼면 더 불리해져 불이익변경 금지에 따라 원처분은 유지됐습니다.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 2026년 10월 현재 시행령 제154조 제1항은 “주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우” 매매계약일을 양도일로 보아 판단합니다.
- 적용 대상은 ‘그 계약에 따라’ 바꾸는 경우입니다. 계약과 무관하게 미리 바꿔 둔 경우나 근생을 주택으로 바꾸는 방향은 해당하지 않습니다.
- 다가구라면 계약일 현재에도 주택 층수 3개 이하 등 다가구 요건을 갖춰야 합니다.
주택을 상가로 바꿔 파는 계약 전 체크
- 계약일이 2025년 2월 28일 이후인지, 용도변경이 ‘계약에 따른’ 것인지 특약에 분명히 적는다
- 계약일 현재 건물이 1세대1주택(다가구 요건 포함)인지 먼저 확인한다
- 가계약·본계약·재계약이 있으면 어느 날이 매매계약일인지 정리한다
- 고가주택이면 12억 원 초과분 계산과 장기보유특별공제 기간도 함께 본다
상가를 주택으로 바꾸는 반대 방향은 18편 상가 주택 용도변경 비과세, 주택을 근생으로 바꾼 뒤 주택 수 문제는 10편을 보세요.
자주 묻는 질문
Q. 매매특약으로 상가로 바꿔 팔면 언제 기준으로 1주택을 보나요?
2025년 2월 28일 이후 매매계약분은 매매계약일 현재로 봅니다(시행령 제154조 제1항 괄호). 그 전 계약은 잔금일 현황으로 본 결정례가 있습니다(2025서2696).
Q. 층별로 계약일 기준과 잔금일 기준을 섞을 수 있나요?
안 됩니다. 조심 2025인1562는 양도시기는 하나의 매매단위로 판정해야 한다며 층별로 나누는 주장을 받아들이지 않았습니다.
Q. 싱크대만 떼고 근생으로 바꿨다면 여전히 주택 아닌가요?
사건마다 다릅니다. 조심 2025서2696은 납세자가 직접 용도변경 신고, 주방 철거, 발코니 공사를 하고 매수인이 전체를 근생으로 등록하자 주거 기능을 잃었다고 봤습니다.
🔗 주택 판정 결정례 연재 — 근생·용도변경
📚 확인한 자료 (2026년 10월 19일 기준)
- 「소득세법 시행령」 제154조 제1항(양도일 현재, 매매특약 용도변경은 매매계약일) — 2026.10.1 시행본
- 「소득세법」 제88조 제7호(주택의 뜻: 사실상 주거용, 용도 불분명하면 공부상 용도) — 2026.1.1 시행본
- 「소득세법 시행령」 제155조 제15항(다가구주택을 하나의 매매단위로 양도) — 2026.10.1 시행본
- 조심 2025서2696 / 조심 2025인1562 — 결정문 원문 확인
※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.