📌 결론부터: 수원 영통 조정대상지역 (2026년 10월 확인)
- 수원은 영통구·장안구·팔달구가 조정대상지역입니다(2025.10.16 재지정, 국토교통부공고 제2026-882호 현황). 권선구는 지금 비규제입니다.
- 수원 3개 구는 2022년 11월 14일 한 번 해제됐다가 다시 지정됐습니다. 그래서 2022.11.14 ~ 2025.10.15에 산 집은 1주택 비과세에 2년 거주가 필요 없습니다.
- 2025년 10월 16일 이후 영통·장안·팔달에서 산 집, 그리고 해제 전(영통 기준 2020.2.21 ~ 2022.11.13)에 산 집은 2년 거주가 필요합니다.
수원에 사는 분들이 가장 많이 헷갈리는 건 “수원 전체가 묶였나, 일부만인가”입니다. 수원 영통 조정대상지역을 포함해 지금은 4개 구 중 3개 구만 규제지역이고, 권선구만 빠져 있습니다. 여기에 2022년 해제와 2025년 재지정이 겹치면서 같은 영통 아파트라도 산 날짜에 따라 세금 요건이 달라졌습니다.
이 글은 2026년 10월 17일 국토교통부 공고·보도자료 원문과 「소득세법 시행령」 현행 조문을 직접 확인해 만들었습니다. 구별 지정·해제 날짜와 취득일별 2년 거주 여부를 표 두 개로 정리했습니다.
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목차
수원 영통 조정대상지역 현황과 구별 연혁
| 구 | 처음 지정 | 해제 | 재지정 | 2026.10 현재 |
|---|---|---|---|---|
| 영통구 | 2020.2.21 (광교지구 2018.8.28) | 2022.11.14 | 2025.10.16 | 조정대상지역 |
| 장안구 | 2020.2.21 (광교지구 2018.8.28) | 2022.11.14 | 2025.10.16 | 조정대상지역 |
| 팔달구 | 2018.12.31 (광교지구 2018.8.28) | 2022.11.14 | 2025.10.16 | 조정대상지역 |
| 권선구 | 2020.2.21 | 2022.11.14 | – | 비규제 |
2022년 11월 10일 국토부는 서울과 과천·성남(분당·수정)·하남·광명을 뺀 경기 전역과 인천·세종을 규제지역에서 풀었고, 수원 4개 구와 광교지구도 이때 11월 14일자로 해제됐습니다. 3년 뒤 2025년 10월 15일 대책으로 경기 12곳이 다시 지정될 때 수원은 장안·팔달·영통만 들어갔습니다.
수원 집 2년 거주 대상인지 취득일로 확인
「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따라 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 1주택 비과세에 2년 거주가 필요합니다(2017년 8월 3일 이후 취득분부터). 팔 때 조정대상지역인지는 이 요건과 관계없습니다.
| 취득일 (잔금일 등) | 영통·장안 (광교지구 밖) | 팔달 (광교지구 밖) | 권선 |
|---|---|---|---|
| 2018.12.30 이전 | 2년 보유 | 2년 보유 | 2년 보유 |
| 2018.12.31 ~ 2020.2.20 | 2년 보유 | 2년 보유 + 2년 거주 | 2년 보유 |
| 2020.2.21 ~ 2022.11.13 | 2년 보유 + 2년 거주 | 2년 보유 + 2년 거주 | 2년 보유 + 2년 거주 |
| 2022.11.14 ~ 2025.10.15 | 2년 보유 | 2년 보유 | 2년 보유 |
| 2025.10.16 이후 | 2년 보유 + 2년 거주 | 2년 보유 + 2년 거주 | 2년 보유 |
예를 들어 2023년 6월에 영통구 망포동 아파트를 사서 세를 줬다면 2025년 6월 이후 2년 보유로 비과세 요건을 갖춥니다. 2021년에 같은 단지를 샀다면 2년을 살아야 합니다. 거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지로 계산하고, 여러 번 나눠 산 기간도 합산됩니다.
2025년 10월 16일 전에 계약금을 낸 무주택자
제154조 제1항 제5호에 따라, 재지정 공고일(2025.10.16) 이전에 매매계약을 하고 계약금을 낸 사실이 증빙되고 그날 세대가 무주택이었다면 잔금이 공고 뒤여도 거주요건을 받지 않습니다. 대책 발표 직전에 계약한 수원 실수요자가 많았던 만큼 계약서와 계약금 이체 내역을 꼭 남겨 두세요.
거주 안 해도 되는 예외와 거주기간 계산법
2년 거주요건 총정리 보기지금 영통·장안·팔달에서 달라진 것
- 토지거래허가: 10·15 대책으로 수원 장안·팔달·영통 아파트는 2025년 10월 20일부터 토지거래허가구역에도 들어갔습니다. 허가를 받아야 사고, 허가 조건의 실거주 의무가 따로 붙습니다.
- 다주택자 양도세: 중과는 양도 당시 기준이라 지금 영통·장안·팔달 주택을 다주택자가 팔면 중과 대상이 될 수 있습니다. 권선구 주택은 해당하지 않습니다. 자세한 세율은 다주택자 양도세 중과 완벽 가이드를 보세요.
- 대출·자금조달계획서: 규제지역 기준이 적용됩니다. 조정대상지역 대출·자금 순서에서 순서대로 확인하세요.
권선구가 곧 규제지역에 들어간다는 기사와 글도 보이지만, 2026년 10월 17일 현재 권선구를 지정한 국토교통부 공고는 없습니다. 지정은 공고일부터 효력이 생기니 공고 원문으로 확인하세요.
지금 조정대상지역인 곳 전체 목록과 규제 내용
조정대상지역 2026 총정리 보기자주 묻는 질문
Q. 수원시 조정대상지역은 어디인가요?
2026년 10월 현재 영통구·장안구·팔달구입니다. 2025년 10월 16일 다시 지정됐고, 권선구는 지정되지 않았습니다.
Q. 2023년에 산 영통 아파트도 2년 거주해야 하나요?
2022년 11월 14일부터 2025년 10월 15일 사이 취득했다면 취득 당시 비조정이므로 1주택 비과세에 2년 보유만 필요합니다. 지금 영통이 다시 조정대상지역이어도 이 요건은 바뀌지 않습니다.
Q. 수원 권선구는 조정대상지역인가요?
아닙니다. 권선구는 2022년 11월 14일 해제된 뒤 다시 지정되지 않았습니다. 다만 2020년 2월 21일부터 2022년 11월 13일 사이에 산 권선구 주택은 1주택 비과세에 2년 거주가 필요합니다.
Q. 광교 아파트는 언제부터 조정대상지역이었나요?
광교택지개발지구는 2018년 8월 28일 먼저 지정됐습니다. 그래서 광교지구 안 주택은 2018년 8월 28일부터 2022년 11월 13일 사이 취득분이 2년 거주 대상이고, 2025년 10월 16일 이후 취득분도 다시 2년 거주 대상입니다.
마무리
수원 영통 조정대상지역은 지금 장안·팔달과 함께 지정돼 있지만, 2022년 11월부터 2025년 10월 중순까지 산 집에는 2년 거주요건이 없습니다. 내 집이 광교지구 안인지, 몇 년 몇 월에 잔금을 치렀는지부터 확인하세요.
🔗 지역별 조정대상지역 2026
📚 확인한 자료 (2026년 10월 17일 기준)
- 국토교통부 「조정대상지역 지정」 공고 — 제2025-1223호(2025.10.16), 제2026-882호(2026.7.1)
- 국토교통부 보도자료 「지방 광역시·도 조정대상지역 전면 해제」 (2022.9.21) — 참고1 규제지역 현황·주3 광교지구
- 국토교통부 보도자료 「규제지역 서울 및 연접 4곳 외 모두 해제」 (2022.11.10)
- 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 — 2026.10.1 시행본
※ 이 글은 법령과 정부 공고를 정리한 일반 정보입니다. 개별 주택의 비과세·중과 여부는 세대 구성과 다른 주택 보유 상황에 따라 달라질 수 있으니 매도 전 세무서나 세무사와 확인하세요.