10.15 부동산 대책 1년 경과, 달라진 양도세 비과세 요건 및 적용 시점 정리

10월 15일 부동산 대책이 나온 지 1년이 지났습니다. 이 대책은 세율을 직접 바꾸지는 않았지만, 서울 전역과 경기 12곳을 조정대상지역으로 묶으면서 1세대1주택 양도세 비과세 요건을 바꿔 놓았습니다. 같은 동네 같은 아파트라도 언제 계약하고 언제 잔금을 냈느냐에 따라 거주 2년이 필요하기도 하고 필요 없기도 합니다.

이 글은 10.15 대책 비과세 요건을 날짜별 판정표로 정리하고, 1년 동안 추가로 바뀐 양도세 규정과 적용 시점을 한 번에 보여 줍니다.

10.15 대책이 비과세 요건을 바꾼 이유

1세대1주택 비과세의 기본 요건은 2년 이상 보유입니다. 그런데 소득세법 시행령 제154조 제1항은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유 기간 중 2년 이상 거주까지 요구합니다. 10.15 대책으로 조정대상지역이 크게 넓어지면서 거주 요건이 붙는 집도 함께 늘어났습니다.

구분	지역	조정대상지역 효력
원래 조정대상지역	서울 강남·서초·송파·용산	10.15 대책 이전부터
새로 지정(서울)	나머지 21개 구	2025년 10월 16일
새로 지정(경기 12곳)	과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남	2025년 10월 16일

기준은 팔 때가 아니라 살 때입니다. 나중에 조정대상지역이 풀려도 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 요건은 그대로 남습니다. 반대로 비조정지역일 때 산 집은 그 뒤 지정돼도 거주 요건이 생기지 않습니다.

내 집은 거주 2년 대상일까? 계약일·잔금일 판정표

새로 지정된 서울 21개 구와 경기 12곳 주택을 기준으로 정리했습니다. 취득일은 잔금을 치른 날과 등기 접수일 중 빠른 날입니다(소득세법 시행령 제162조).

내 상황	거주 2년 필요?	근거
2025.10.15 이전에 잔금까지 끝내 취득	필요 없음 (보유 2년만)	취득 당시 비조정지역
2025.10.15까지 계약·계약금 지급 → 10.16 이후 잔금, 계약금 낸 날 무주택	필요 없음	시행령 제154조 제1항 제5호 경과규정
위와 같은데 계약금 낸 날 이미 집이 있었음	필요	경과규정은 무주택 세대만 해당
2025.10.16 이후 계약	필요	취득 당시 조정대상지역

경과규정을 쓰려면 계약일과 계약금 지급일을 증빙으로 보여 줘야 합니다. 매매계약서와 계약금 이체 내역을 팔 때까지 꼭 보관하세요. 토지거래허가를 받아 산 아파트는 원래 2년 실거주 의무가 있으니, 그 의무를 지키면 비과세 거주 요건도 함께 채워지는 경우가 많습니다.

1년 사이 추가로 바뀐 3가지

① 다주택자 양도세 중과 유예 종료 (2026년 5월 9일)

10.15 대책 당시에는 다주택자 중과가 유예 중이었지만, 유예는 예정대로 2026년 5월 9일 끝났습니다. 지금 조정대상지역 주택을 팔면 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다.

정부는 2월 12일 보완 방안을 냈습니다. 5월 9일까지 계약한 경우 원래 조정지역(강남3구·용산)은 계약일부터 4개월, 10.15 대책으로 새로 지정된 지역은 6개월 안에 팔면 중과를 피하도록 했습니다.

② 조정지역 일시적 2주택 처분기한 3년 → 2년 (2026년 10월 1일 시행)

9월 29일 국무회의를 통과한 소득세법 시행령이 10월 1일부터 시행됐습니다. 조정대상지역에 종전 주택이 있는 상태에서 조정대상지역 신규 주택을 산 경우, 종전 주택을 팔아야 하는 기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다.

신규 주택 취득 시점	종전 주택 처분 기한
2026.8.3 이전 취득, 또는 8.3까지 계약·계약금 지급	3년 (종전 규정)
2026.8.4 이후 취득 (조정→조정)	2년 (2026.10.1 이후 양도분부터)
종전·신규 중 하나라도 비조정지역	3년 유지

③ 상생임대 거주요건 면제, 2026년 말 종료

직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올려 2년 이상 임대하면 거주 2년을 채운 것으로 봐 주던 상생임대 특례는 2026년 12월 31일 계약분까지만 적용됩니다. 이미 특례를 쓴 주택도 시행령 개정으로 양도 기한이 생겼습니다(최장 2029년 말).

적용 시점 타임라인

날짜	바뀐 것	상태
2025.10.15	10.15 주택시장 안정화 대책 발표	시행
2025.10.16	서울 전역·경기 12곳 조정대상지역 효력 → 이후 취득분 거주 2년	시행
2025.10.20	토지거래허가구역 지정(~2026.12.31)	시행
2026.5.10	다주택자 양도세 중과 다시 적용	시행
2026.8.4	이 날 이후 취득분부터 조정지역 일시적 2주택 2년	시행(10.1 시행령)
2026.12.31	상생임대 신규 계약 특례 종료, 토지거래허가구역 기간 만료	예정
2027.1.1	10년 이상 거주·양도가액 30억 원 이하 1주택 기본공제 250만→2,500만 원, 다주택 중과 완화(+5/+10%p)	정부안(국회 전)
2028.1.1	1주택 장기보유특별공제 → 거주 중심(거주 연 6%·보유 연 2%) 전환 시작	정부안(국회 전)

사례로 확인하기

사례 1. 마포구 아파트, 2025년 9월 계약·11월 잔금 (무주택)

마포구는 10.15 대책으로 새로 지정된 곳입니다. 잔금은 지정 뒤에 냈지만 계약과 계약금 지급이 지정 전이고 그때 무주택이었으므로 경과규정이 적용됩니다. 거주하지 않고 2년만 보유해도 양도가액 12억 원 이하면 비과세입니다.

사례 2. 성남 분당 아파트, 2026년 3월 매수

지정 뒤 계약했으므로 2년 거주가 필요합니다. 세를 주고 2년 보유만 한 채로 팔면 1주택이어도 비과세를 받지 못합니다.

사례 3. 서울 집 보유 중 2026년 9월 서울 다른 집 취득

종전·신규 모두 조정대상지역이고 신규 취득이 2026년 8월 4일 이후라 2028년 9월까지(2년) 종전 주택을 팔아야 일시적 2주택 비과세를 받습니다. 신규 주택 계약금을 8월 3일까지 냈다면 3년이 적용됩니다.

사례 4. 비과세 요건을 채웠지만 12억 원을 넘는 경우

비과세 요건을 채워도 12억 원 초과분에 해당하는 차익은 과세됩니다(소득세법 시행령 제160조). 여기에 보유·거주 기간에 따른 장기보유특별공제를 뺀 뒤 세율을 적용합니다. 이 경우 비과세 대상이어도 양도세 신고는 해야 합니다.

자주 묻는 질문

10.15 대책 전에 산 집도 2년 거주해야 하나요?

아닙니다. 2025년 10월 15일까지 잔금을 치러 취득했다면 취득 당시 비조정지역이라 2년 보유만으로 비과세됩니다. 단 강남·서초·송파·용산은 원래 조정대상지역이라 예전부터 거주 2년이 필요했습니다.

10월 15일 전에 계약하고 16일 이후 잔금을 냈으면요?

계약금을 낸 날 세대 전체가 무주택이었다면 거주 요건이 면제됩니다. 이미 집이 있었다면 경과규정이 적용되지 않아 2년 거주가 필요합니다. 계약서와 계약금 이체 내역을 보관하세요.

나중에 조정대상지역이 해제되면 거주 요건도 없어지나요?

아닙니다. 거주 요건은 취득 당시 기준이라 팔 때 해제돼 있어도 2년 거주가 필요합니다.

일시적 2주택 2년 단축은 언제부터 적용되나요?

조정대상지역 주택을 가진 상태에서 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규 주택을 취득하고, 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 파는 경우부터입니다. 8월 3일까지 취득했거나 계약금을 냈다면 3년이 유지됩니다.

마무리

10.15 대책 1년 동안 비과세의 핵심 질문은 하나였습니다. “내가 이 집을 언제 샀나.” 2025년 10월 16일 이후 취득이면 거주 2년, 2026년 8월 4일 이후 조정지역 갈아타기면 처분 기한 2년입니다. 팔기 전에 계약서 날짜부터 확인하세요.

※ 2027년 이후 항목은 국회 의결 전 정부안입니다. 실제 비과세 여부는 세대 구성, 취득 경위에 따라 달라지니 신고 전 세무 전문가와 확인하세요.