부동산 세제 개편안과 10.15 대책 비교: 다주택자 종부세·대출 한도 총정리

오늘(2026년 10월 15일)로 10월 15일 부동산 대책이 나온 지 꼭 1년이 됐습니다. 그 사이 정부는 8월 3일 세제개편안을 발표했고 9월 1일 국무회의에서 일부를 고쳐 확정했습니다. 그래서 “10.15 대책 세제개편이 같은 건가?”, “다주택자 종부세는 결국 오르나?”를 헷갈려하는 분이 많습니다.

이 글은 두 정책을 대출과 세금으로 나눠 한 표에 놓고 비교합니다. 다주택자 종부세가 실제로 얼마나 달라지는지는 공시가격 예시로 직접 계산해 봤습니다.

10.15 대책 vs 세제개편안 한눈에 비교

구분	10.15 주택시장 안정화 대책	2026 세제개편안
발표	2025년 10월 15일	2026년 8월 3일 발표 → 9월 1일 국무회의 확정
무엇을 바꾸나	규제지역·토지거래허가구역, 주담대 LTV·한도·DSR	종부세·양도세(공제, 세율, 중과)
효력	2025년 10월 16일부터 시행 중	법률 사항은 국회 심의 중, 대부분 2027년부터 시행 예정
주로 영향받는 사람	대출 받아 집 사려는 사람(무주택·1주택 갈아타기)	집을 가진 사람(다주택자, 비거주 1주택자)
방향	수요 억제(빌려서 사기 어렵게)	보유세 강화·실거주 우대

정리하면 10.15 대책은 사는 단계를, 세제개편안은 갖고 있고 파는 단계를 겨냥합니다. 다주택자는 두 정책의 영향을 모두 받습니다.

대출 한도: 10.15 대책 1년, 지금도 그대로

10.15 대책으로 서울 25개 구 전체와 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 조정대상지역·투기과열지구가 됐습니다. 효력은 2025년 10월 16일부터입니다. 같은 지역은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로도 묶였습니다.

항목 (수도권·규제지역)	10.15 대책 이후 기준
주택 구입 주담대 LTV	40% (서민·실수요자 60%)
시가 15억 원 이하	최대 6억 원
시가 15억 초과~25억 원 이하	최대 4억 원
시가 25억 원 초과	최대 2억 원
스트레스 DSR 가산금리	1.5% → 3.0%로 상향
1주택자 전세대출	이자상환분을 DSR에 반영

세제개편안에는 대출 규제를 푸는 내용이 없습니다. 그래서 2027년에 종부세가 바뀌어도 집을 살 때 빌릴 수 있는 돈은 위 표 그대로입니다. 예를 들어 시가 20억 원 아파트를 사면 LTV 40%로는 8억 원이지만 가격 구간 한도에 걸려 4억 원까지만 나옵니다.

다주택자 종부세: 2026 현행 vs 2027 정부안

10.15 대책 자체는 종부세를 바꾸지 않았습니다. 다주택자 종부세가 달라지는 것은 세제개편안 때문입니다. 핵심은 공제는 줄고, 과세표준을 만드는 비율과 세율은 오르는 것입니다.

항목	2026년 현행	2027년 정부안
다주택·일반 기본공제	9억 원	4억 원 + 거주주택 가액 비중만큼 최대 5억 원
1세대1주택 기본공제	12억 원	실거주 14억 원 / 비거주 12억 원(9억 축소안 철회)
공정시장가액비율	60%	70% (2028년 3주택 이상·조정지역 다주택 80%)
과세표준 6억~12억 구간 세율	1.0%	1.3%
세율 체계	주택 수 기준(3주택 이상 중과)	주택가액 기준으로 단계 전환, 2028년 0.5~5% 단일 세율표
세부담 상한	150%	150% 유지(200% 상향안 철회)

계산 예시: 공시가격 10억 원 아파트 2채 보유

공시가격 합계 20억 원, 두 채 중 한 채에 실제로 사는 경우와 둘 다 세를 준 경우를 나눠 계산했습니다. 같은 2주택이라도 거주 여부에 따라 공제가 2억 5천만 원 차이가 납니다.

위 금액은 재산세 중복분 공제와 농어촌특별세(20%)를 반영하기 전의 산출세액입니다. 실제 고지액은 세부담 상한 150%에 걸려 전년도 보유세의 1.5배를 넘지 못합니다. 그래도 방향은 분명합니다. 같은 집 두 채라도 사는 집이 있느냐에 따라 2027년 종부세가 200만 원 넘게 차이 납니다.

다주택자 양도세: 5월 중과 부활 → 2027·2028 완화안

10.15 대책으로 서울 전역이 조정대상지역이 되면서 서울 다주택자 대부분이 양도세 중과 대상 지역에 들어갔습니다. 당시에는 중과가 유예 중이었지만, 유예는 2026년 5월 9일에 끝났습니다. 세제개편안은 이 중과를 2년 동안 낮추는 안을 담았습니다.

조정대상지역 주택 양도 시점	2주택	3주택 이상
~2026.5.9 (유예 기간)	기본세율	기본세율
2026.5.10~2026.12.31 (현행)	기본세율 + 20%p	기본세율 + 30%p
2027년 (정부안)	+ 5%p	+ 10%p
2028년 (정부안)	+ 10%p	+ 15%p
2029년~ (정부안)	+ 20%p (원래대로)	+ 30%p (원래대로)

2주택자 최고세율로 보면 현행 65%(45%+20%p)가 2027년에는 50%(45%+5%p)가 됩니다. 다만 국회에서 확정되기 전이라, 올해 안에 팔지 2027년에 팔지는 연말 국회 의결 결과를 보고 정하는 것이 안전합니다.

내 상황별로 보면: 유형별 영향 정리

유형	10.15 대책 영향	세제개편안 영향
무주택, 집 살 계획	LTV 40%·6/4/2억 한도, 토허구역은 실거주 2년	직접 영향 적음
실거주 1주택	갈아타기 대출이 어려워짐	종부세 공제 12억→14억(유리)
비거주 1주택	규제지역 신규 취득 시 비과세에 거주 2년 필요	종부세 공제 12억 유지, 장특공은 거주 중심 전환(2028~)
2주택	규제지역 추가 구입 주담대 불가	종부세 공제·비율 불리, 양도세 중과는 2027~28 완화안
3주택 이상	위와 같음	2028년 공정시장가액비율 80%, 부담 가장 큼

한 줄로 줄이면 이렇습니다. 실거주 1주택은 세금이 줄고, 거주하지 않는 집이 많을수록 세금이 늘어납니다. 대출 쪽은 유형과 상관없이 10.15 대책 기준이 계속 적용됩니다.

앞으로 확인할 날짜

날짜	내용
2026.9.3	세법 개정안(정부안) 국회 제출
2026.10.1	시행령 시행: 조정지역 일시적 2주택 3년→2년, 매입임대 아파트 중과배제 기한, 상생임대 양도기한
2026년 연말	국회 의결 여부 확인(종부세·양도세 법률 개정)
2026.12.31	토지거래허가구역 지정 기간 만료(연장 여부 발표 확인), 상생임대 신규 계약 특례 종료
2027.6.1	개편 종부세가 처음 적용될 과세기준일(정부안)

1년 동안 집값 흐름도 참고할 만합니다. 한국부동산원 집계를 보면 10.15 대책 시행 후 약 1년(2025.10.20~2026.10.5) 동안 서울 아파트 매매가격은 평균 9.96% 올랐습니다(세계일보 2026.10.14 보도).

자주 묻는 질문

10.15 부동산 대책의 대출 한도는 지금도 적용되나요?

네. 수도권·규제지역 주택 구입 주담대는 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원 한도가 2026년 10월 현재도 적용됩니다. 세제개편안에는 대출 규제를 바꾸는 내용이 없습니다.

세제개편안으로 다주택자 종부세는 언제부터 오르나요?

정부안대로 국회를 통과하면 2027년 6월 1일 과세기준일분(2027년 12월 고지)부터 적용됩니다. 공정시장가액비율은 2027년 70%, 2028년 3주택 이상 등은 80%로 단계적으로 오릅니다.

비거주 1주택자 종부세 공제는 9억으로 줄어드나요?

아닙니다. 8월 발표안에는 9억 원 축소가 있었지만 9월 1일 국무회의에서 철회돼 현행 12억 원이 유지됩니다. 실거주 1주택은 14억 원으로 오릅니다.

다주택자 양도세 중과는 지금 적용되나요?

네. 유예가 2026년 5월 9일 끝나 지금 조정대상지역 주택을 팔면 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 붙습니다. 2027년 +5%p·+10%p로 낮추는 안은 국회 통과 전입니다.

마무리

10.15 대책 1년을 정리하면 대출은 그대로 묶여 있고, 세금은 실거주 여부로 갈리는 쪽으로 바뀌고 있습니다. 다주택자라면 연말 국회 의결 결과와 2026년 12월 31일 토지거래허가구역 연장 여부, 이 두 가지를 먼저 확인하세요.

※ 세제개편안의 종부세·양도세 법률 개정 사항은 2026년 10월 15일 현재 국회 의결 전인 정부안입니다. 실제 세액은 개인 상황에 따라 달라지니 신고 전에 세무 전문가와 확인하세요.