홈택스 종부세 계산기 사용법 (2026) | 모의계산 5단계와 고지서와 다른 이유

홈택스 종부세 계산기는 국세청이 직접 운영하는 종합부동산세 간이세액계산 프로그램입니다. 11월 말 고지서가 나오기 전에 공시가격과 주택 수만 넣으면 올해 낼 종부세를 미리 볼 수 있습니다. 문제는 첫 화면에서 무엇을 골라야 할지 막히는 분이 많다는 점입니다. 실제로 부동산 카페에는 “일시적 2주택에 부모·자녀 공동명의인데 첫 화면부터 헤맨다”는 질문이 올라와 있습니다.

이 글은 홈택스 모의계산을 5단계로 따라 하는 방법, 홈택스에 들어가기 전에 바로 써 볼 수 있는 간이 계산기, 실제 계산 예시 3가지, 그리고 계산 결과와 고지서가 다른 이유까지 2026년 기준으로 정리했습니다.

홈택스 종부세 계산기 어디 있나 (PC·손택스)

구분	들어가는 경로	메모
PC 홈택스	세금신고 → 종합부동산세 신고 → 종합부동산세 간이세액계산	전체메뉴에서 ‘종합부동산세 신고’ 묶음 안에 있음
손택스 앱	모의계산 → 종합부동산세	입력 항목은 PC와 같음
내 실제 고지 내역	로그인 → 종합부동산세 과세물건 및 세액 상세내역 조회	모의계산이 아니라 고지된 세액 확인용

홈택스 안내문에 따르면 이 프로그램은 과세기준일(매년 6월 1일) 현재의 공시가격과 조정대상지역 여부 등을 미리 확인한 뒤 정확히 입력해야 합니다. 주택, 주택 부속토지, 종합합산 토지, 별도합산 토지까지 계산할 수 있습니다. 공시가격은 계산 전에 부동산 공시가격 알리미에서 먼저 찾아 두면 편합니다.

홈택스 종부세 모의계산 5단계

1단계. 공시가격부터 준비하기

2026년 6월 1일 기준 공시가격(아파트는 공동주택 공시가격)을 주택마다 적어 둡니다. 세부담상한을 반영하려면 전년도 공시가격도 함께 있으면 좋습니다. 공동명의라면 내 지분율도 확인합니다.

2단계. 간이세액계산 화면 열고 귀속연도 2026 선택

위 경로로 들어가 귀속연도를 2026년으로 고릅니다. 2027년 개편안(실거주 1주택 공제 14억 등)은 아직 국회 의결 전 정부안이라, 올해 12월에 내는 세금은 현행 기준(12억·9억, 60%)으로 계산됩니다.

3단계. 1세대1주택 여부와 특례 체크

여기서 가장 많이 틀립니다. 1세대1주택 단독명의라면 1주택자로, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례를 신청했다면 그 특례를 체크합니다. 1주택자라면 나이와 보유기간이 세액공제(최대 80%)에 쓰이므로 생년월일과 취득일도 정확히 넣습니다.

4단계. 주택(또는 토지) 한 건씩 등록

주택마다 공시가격, 지분율, 조정대상지역 여부를 입력해 등록합니다. 여러 채라면 모두 등록해야 인별 합산이 맞습니다. 토지가 있으면 종합합산(나대지 등)과 별도합산(상가 부속토지 등)을 나눠 입력합니다.

5단계. 계산하기 → 결과 읽기

결과 화면에서는 과세표준 → 종부세액 → 공제할 재산세 → 세액공제 → 납부할 세액 순서로 확인합니다. 여기에 농어촌특별세 20%가 따로 붙으니, 실제로 낼 돈은 종부세와 농특세를 합친 금액입니다. 납부할 세액이 250만 원을 넘으면 6개월 분납도 가능합니다.

홈택스 들어가기 전, 간이 종부세 계산기 (2026 기준)

홈택스 입력이 번거롭다면 아래 계산기로 대략적인 금액부터 보세요. 주택분 개인 기준이며, 재산세 공제는 어림값(재산세 3억 초과 구간 세율 0.4% 가정)으로 넣었고 세부담상한은 반영하지 않았습니다.

계산 예시 3가지 (2026년 기준)

국세청 세액계산 흐름도대로 직접 계산했습니다. 재산세 공제는 위 계산기와 같은 어림값입니다.

구분	① 1주택 18억 (65세·12년 보유)	② 2주택 합계 15억	③ 3주택 합계 25억
공제금액	12억	9억	9억
과세표준	(18−12)×60% = 3.6억	(15−9)×60% = 3.6억	(25−9)×60% = 9.6억
종부세액	3.6억×0.7%−60만 = 192만	192만	9.6억×1.0%−240만 = 720만
공제할 재산세(어림)	약 64.8만	약 86.4만	약 230.4만
세액공제	연령 30% + 보유 40% = 70%	없음	없음
납부할 종부세	약 38.2만	약 105.6만	약 489.6만
농특세 20%	약 7.6만	약 21.1만	약 97.9만
합계	약 45.8만 원	약 126.7만 원	약 587.5만 원

①과 ②는 과세표준이 똑같이 3.6억인데도 세금이 약 3배 차이 납니다. 1세대1주택은 공제가 3억 더 크고, 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받기 때문입니다. 그래서 홈택스 계산기에서 1세대1주택 여부를 잘못 체크하면 결과가 크게 틀어집니다.

헷갈리는 상황별 입력법

내 상황	홈택스에서 이렇게
부부 공동명의 1주택	각자 9억 공제(인별 과세)와 1주택 특례(12억 + 세액공제) 중 유리한 쪽을 비교. 특례는 9월 16~30일 신청 대상
부모·자녀 등 부부 아닌 공동명의	사람마다 내 지분만큼의 공시가격으로 따로 계산. 1세대1주택 특례는 단독소유(부부 공동명의 예외) 기준
일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택	특례를 신청했다면 1세대1주택으로 계산. 특례주택은 주택 수에서는 빠지지만 공시가격은 과세표준에 합산되고, 그 몫은 세액공제 대상이 아님
주택 부속토지만 소유	토지가 아니라 주택(부속토지)으로 입력
나대지·상가 부속토지	토지분으로 따로 입력(종합합산 5억, 별도합산 80억 공제)

홈택스 계산 결과와 고지서가 다른 이유 3가지

① 공제할 재산세가 실제 부과액 기준이라서. 종부세에서 빼 주는 재산세는 지자체가 실제로 부과한 재산세를 기준으로 계산합니다. 홈택스 안내문도 “지방자치단체 조례 등으로 인한 재산세 변동” 때문에 실제 부과세액과 차이가 날 수 있다고 밝히고 있습니다. 2026년 재산세 공정시장가액비율은 1주택자 43~45%, 다주택자 60%라 같은 공시가격이라도 빼 주는 금액이 다릅니다.

② 세부담상한(150%) 때문에. 올해 재산세와 종부세를 합친 금액이 전년도의 150%를 넘으면 넘는 부분은 걷지 않습니다. 공시가격이 많이 오른 집은 전년도 공시가격을 넣지 않으면 계산 결과가 고지서보다 크게 나옵니다.

③ 9월 특례·합산배제 신청이 반영됐는지에 따라. 일시적 2주택, 상속주택, 공동명의 1주택 특례 등은 신청해야 고지서에 반영됩니다. 계산기에는 체크했는데 신청을 하지 않았다면 고지서는 일반 다주택자 기준으로 나옵니다.

재산세를 빼 주는 원리가 궁금하다면 종부세와 재산세 이중과세 문제 정리를 함께 보세요.

입력할 때 자주 틀리는 것 체크리스트

• 시세(실거래가)를 넣음 → 공시가격을 넣어야 합니다.
• 올해 공시가격만 넣고 전년도 칸을 비움 → 세부담상한이 빠져 세금이 크게 나올 수 있습니다.
• 공동명의인데 집 전체 공시가격을 넣음 → 내 지분만큼만 넣습니다.
• 나이·보유기간 기준일을 오늘로 계산 → 기준일은 6월 1일입니다.
• 2027년 개편안 수치(14억 등)로 올해 세금을 예상 → 올해는 현행 12억·9억입니다.

자주 묻는 질문

홈택스 종부세 계산기는 로그인해야 하나요?

간이세액계산은 공시가격을 직접 입력해 예상 세액을 보는 모의계산이라 로그인 없이도 이용할 수 있습니다. 내 이름으로 실제 고지된 세액과 과세물건을 보려면 로그인한 뒤 ‘종합부동산세 과세물건 및 세액 상세내역 조회’를 이용합니다.

부부 공동명의도 계산할 수 있나요?

네. 지분율을 넣어 각자 9억 공제로 계산한 금액과 1세대1주택 특례(12억 공제와 세액공제)로 계산한 금액을 비교해 보면 됩니다. 특례 신청은 매년 9월 16일부터 30일까지입니다.

공시가격 20억 아파트 1채면 종부세가 얼마인가요?

2026년 기준 1세대1주택 단독명의라면 과세표준 4.8억, 재산세 공제 후 종부세는 약 189.6만 원입니다. 세액공제가 없으면 농특세를 더해 약 227.5만 원, 70세 이상·15년 이상 보유로 80% 공제를 받으면 약 45.5만 원입니다. 재산세 공제는 어림값이라 실제와 조금 다를 수 있습니다.

모의계산 금액대로 고지서가 나오나요?

같지 않을 수 있습니다. 재산세 실제 부과액, 세부담상한(150%), 9월 특례·합산배제 신청 여부에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 11월 말 정기고지서로 확인하고, 12월 1일부터 15일까지 납부합니다.

마무리

홈택스 종부세 계산기는 공시가격·1세대1주택 여부·지분율 세 가지만 정확하면 고지서와 거의 비슷한 금액을 보여 줍니다. 결과가 생각보다 크다면 9월 특례 신청이 반영됐는지, 전년도 공시가격을 넣었는지부터 확인하세요. 고지서가 나오면 12월 1~15일에 납부하고, 250만 원이 넘으면 분납도 신청할 수 있습니다.

※ 이 글의 계산은 이해를 돕기 위한 어림값입니다. 실제 세액은 재산세 부과액, 세부담상한, 특례 신청 여부에 따라 달라지니 홈택스 간이세액계산과 고지서로 확인하세요.