분양권·조합원입주권 있으면 1주택 비과세 안 될까? 주택 수 포함 기준과 특례

분양권 있으면 비과세가 불가능할 것이라 여겨 기존 집 매도를 망설이거나, 반대로 당첨된 아파트 분양권이나 재건축 입주권은 주택이 아니라고 안일하게 믿고 기존 주택을 매도했다가 수억 원의 양도소득세를 추징당하는 사례가 속출하고 있습니다. 현행 세법상 아파트 분양권과 조합원입주권은 미래에 완공될 주택을 취득할 수 있는 권리이지만, 기존 주택을 처분할 때에는 원칙적으로 주택 수에 가산되어 다주택자로 취급되기 때문입니다.

하지만 청약에 당첨되거나 재건축 아파트를 배정받았다고 해서 기존 주택의 1세대 1주택 비과세 혜택이 무조건 사라지는 것은 아닙니다. 세법은 실수요자의 주거 이전을 실질적으로 보호하기 위해 정밀한 비과세 특례 규정을 두고 있습니다. 제도 전체의 큰 틀과 다른 특례와의 연관성을 먼저 파악하고자 하신다면 1세대1주택 비과세 총정리 기둥글을 함께 확인해 보시기 바랍니다. 소득세법 제89조 제2항과 소득세법 시행령 제156조의2, 제156조의3을 바탕으로 분양권과 입주권의 주택 수 포함 기준, 일시적 갈아타기 3년 규칙, 완공 지연 시 신축 입주 실거주 특례까지 완벽하게 정리해 드립니다.

주택과 분양권·입주권의 기본 법리: 원칙적 비과세 배제

소득세법 제89조 제2항 본문 규정에 따르면, 1세대가 국내에 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 함께 보유하고 있는 상태에서 해당 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 않습니다. 즉, 소유 형태가 실물 주택 1채와 권리 1개라 하더라도 법률상으로는 1세대 2주택자와 동일하게 취급하는 것이 대원칙입니다.

다만 정부는 실수요자의 주거 이동 과정에서 발생하는 일시적인 중복 보유를 구제하기 위해 소득세법 시행령 제156조의2(조합원입주권)와 제156조의3(분양권)을 통해 촘촘한 비과세 특례를 마련해 두었습니다. 따라서 본인이 보유한 권리의 취득일과 기존 주택의 매도 타이밍을 입체적으로 대조해야 합니다.

분양권 취득 시기별 주택 수 포함 기준: 2021년 1월 1일의 분수령

분양권과 관련하여 가장 먼저 점검해야 할 핵심 팩트는 바로 분양권의 취득일자입니다. 부동산 세법 개정에 따라 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권부터 다른 주택의 비과세 판정 시 주택 수에 포함하도록 법이 개정되었습니다.

따라서 2020년 12월 31일 이전에 청약에 당첨되었거나 매수한 분양권은 양도소득세 비과세를 판단할 때 주택 수에서 완전히 제외됩니다. 즉, 기존 주택 1채와 2020년 이전 취득 분양권 1개를 가지고 있는 상태라면, 분양권을 보유한 채 언제든 기존 주택을 매도하더라도 1세대 1주택 비과세 혜택을 온전히 누릴 수 있습니다.

반면 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 원칙적으로 주택 수에 들어가므로, 기존 주택을 비과세로 매각하기 위해서는 반드시 아래에서 설명할 특례 요건을 철저히 충족해야 합니다. 청약 당첨권의 전매제한이나 취득 요건에 대한 규제지역별 세부사항은 조정대상지역 청약·분양권 규칙을 통해 확인하실 수 있습니다.

특례 ①: ‘1년 후 취득·3년 내 처분’ 기본 규칙

소득세법 시행령 제156조의2 제3항(입주권) 및 제156조의3 제2항(분양권)에 따른 가장 대표적인 비과세 구제책은 일반적인 일시적 2주택과 동일한 3년 처분 규칙입니다. 다음의 3가지 요건을 모두 갖추어 종전주택을 매도하면 비과세가 적용됩니다.

• 종전주택 취득 후 1년 이상 경과 후 권리 취득: 기존 주택을 취득한 날로부터 최소 1년 이상이 지난 시점에 조합원입주권 또는 분양권을 취득해야 합니다. 1년이 지나기 전에 권리를 취득하면 일시적 대체 취득으로 인정받지 못합니다.
• 권리 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도: 입주권 또는 분양권을 취득한 날(청약 당첨일 또는 분양권 매매 잔금일)로부터 3년 이내에 기존 주택을 매각해야 합니다.
• 종전주택의 비과세 요건 충족: 매도하는 종전주택은 양도일 현재 2년 이상 보유해야 하며, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 실거주 요건을 충족해야 합니다.

만약 정비사업 구역의 매물을 매수하는 과정에서 입주권이 나오지 않는 하자가 발생할 수 있으므로 권리 분석 시 재건축 물딱지 피하는 법을 사전에 숙지해 두어야 합니다. 또한 공사 기간 중 거주할 대체주택을 매수하여 생활하다 매도하는 계획이라면 재건축 대체주택 비과세 요건을 병행하여 검토해야 합니다.

특례 ②: 공사 지연으로 3년을 넘겼을 때의 신축 입주 실거주 특례

최근 아파트 공사 기간이 3년을 초과하거나 인허가 지연으로 인해 분양권이나 입주권을 취득한 지 3년이 지나도록 새 아파트가 완공되지 않는 경우가 많습니다. 세법은 이처럼 불가피하게 3년 기한을 넘긴 납세자를 위해 소득세법 시행령 제156조의2 제4항 및 제156조의3 제3항을 통해 강력한 사후 입주 구제 특례를 부여합니다.

입주권 또는 분양권을 취득하고 3년이 지난 후에 종전주택을 매도하더라도 다음의 2가지 사후 관리 조건을 모두 완수하면 1세대 1주택 비과세가 유지됩니다.

1. 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 종전주택 매도: 새 아파트가 준공되기 전에 기존 집을 팔거나, 새 아파트 준공일(사용승인일)로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다.
2. 신축 완공 후 3년 내 전원 이사 및 1년 이상 계속 거주: 새 아파트가 완공된 후 3년 이내에 세대 전원이 해당 신축 아파트로 주민등록을 이전하고 실제로 이사하여 1년 이상 계속하여 실거주해야 합니다.

여기서 세대 전원 이사는 필수 요건이지만, 취학, 근무상 형편, 1년 이상의 질병 요양 등 부득이한 사유로 세대원 일부가 함께 이사하지 못하는 경우에는 세대 전원이 이주한 것으로 인정받을 수 있습니다.

상속·혼인·동거봉양으로 주택과 권리를 함께 보유한 경우

자발적인 매수가 아니라 가족 관계의 변동으로 인해 주택과 분양권·입주권을 함께 보유하게 된 경우에도 법정 완화 규정이 작동합니다.

• 동거봉양 합가 특례: 1주택을 소유한 세대와 1입주권(또는 분양권)을 가진 60세 이상의 직계존속(부모님)이 동거봉양을 목적으로 세대를 합친 경우, 합가한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 비과세를 적용받습니다(시행령 제156조의2 제8항).
• 혼인 합가 특례: 1주택을 가진 사람과 1입주권(또는 분양권)을 가진 사람이 결혼하여 1세대 1주택 1권리가 된 경우에도 혼인신고일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세가 허용됩니다(시행령 제156조의2 제9항).
• 상속으로 인한 취득: 기존 주택을 보유하던 중 부모님으로부터 입주권이나 분양권을 상속받은 경우에도 상속주택 특례 법리를 준용하여 비과세 판단을 받게 됩니다.

사후 실거주 요건 위반 시 세액 추징과 특례적용신고서 제출

신축 완공 후 입주 특례(특례 ②)를 적용받아 기존 주택을 비과세로 매도한 납세자는 사후 관리에 각별히 유의해야 합니다. 만약 새 아파트 완공 후 3년 내에 입주하지 않거나, 입주 후 1년 이상 계속 거주하지 않고 도중에 전세를 놓거나 매각해 버리면 비과세가 원천 무효가 됩니다.

소득세법 시행령 제156조의2 제13항에 따라 사후 요건을 불이행하게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 비과세받았던 양도소득세 본세와 이자 상당 가산액을 자진 신고하고 납부해야 합니다. 기한 내에 자진 납부하지 않으면 무거운 과소신고 및 납부지연 가산세가 부과됩니다.

아울러 입주권 및 분양권 특례를 적용받아 비과세 신고를 진행할 때는 소득세법 시행령 제156조의2 제12항에 따라 양도소득세 과세표준 신고기한 내에 반드시 1세대 1주택 특례적용신고서와 해당 분양계약서 및 조합원 입주권 공급계약서 사본을 관할 세무서에 함께 제출해야 불필요한 세무 소명 요구를 방어할 수 있습니다.

분양권·입주권 보유자의 매도 전 필수 4단계 점검 절차

기존 주택 매매계약을 체결하기 전 세무 사고를 예방하기 위한 4단계 점검 절차는 다음과 같습니다.

1. 분양권 취득일자 확인: 보유 중인 분양권의 취득일이 2021년 1월 1일 이전인지 이후인지 확인하여 원칙적 주택 수 제외 대상인지 판정합니다.
2. 종전주택 취득 후 경과 기간 계산: 기존 주택 취득일과 분양권·입주권 취득일 사이에 만 1년 이상의 갭이 존재하는지 날짜를 대조합니다.
3. 매도 기한 유형 선택: 취득일로부터 3년 이내 매도가 가능한지, 아니면 준공 후 입주 실거주 특례(3년 내 완공 및 1년 실거주)를 활용해야 하는지 계획을 수립합니다.
4. 특례적용신고서 및 입주 증빙 계획 수립: 준공 후 입주 특례 선택 시 세대 전원의 주민등록 이전 일정과 1년 실거주 기간 동안의 관리비 및 공과금 납부 증빙 계획을 사전에 마련합니다.

주택과 분양권·입주권이 결합된 양도소득세는 계약 체결 시점 하루 차이와 사후 실거주 충족 여부에 따라 세금이 완전히 갈립니다. 잔금을 확정하기 전 세무 전문가의 정밀한 자문을 거치시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 2020년에 매수한 분양권이 있는데 기존 주택을 팔면 비과세가 되나요?

비과세가 가능합니다. 분양권이 주택 수에 가산되는 규정은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용됩니다. 따라서 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 세법상 주택 수에 들어가지 않으므로, 기존 주택이 2년 보유(조정지역 취득 시 2년 거주) 요건을 갖추었다면 분양권 보유 여부와 무관하게 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

Q2. 분양권 취득 후 3년이 지났는데 아파트 입주를 안 하고 전세를 주면 어떻게 되나요?

소득세법 시행령 제156조의3 제3항의 사후 입주 특례는 신축 완공 후 3년 내 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 실거주하는 것을 전제로 비과세를 사후 승인해 주는 제도입니다. 따라서 입주하지 않고 전세를 놓으면 거주 요건 불이행으로 비과세가 취소되며, 2개월 이내에 양도소득세 본세와 가산세를 추징당하게 됩니다.

Q3. 기존 주택을 산 지 8개월 만에 청약에 당첨되었습니다. 3년 내 팔면 비과세되나요?

비과세를 받을 수 없습니다. 일시적 대체 취득 특례를 적용받으려면 반드시 종전주택을 취득한 날로부터 최소 1년 이상이 지난 후에 새로운 분양권이나 입주권을 취득해야 합니다. 1년 미만 시점에 취득한 분양권은 법정 특례 요건을 결격하게 되어 기존 주택 매도 시 다주택자로 중과세율이 적용될 수 있습니다.

📌 1세대1주택 비과세 전체가 궁금하다면 → 1세대1주택 양도세 비과세 총정리