다가구 다세대 판정되면? 1호만 비과세·중과까지 간 결정례 3건

다가구 다세대 판정이 무서운 건 세금이 조금 늘어나는 정도가 아니기 때문입니다. 다가구주택은 통째로 팔면 건물 전체가 1주택이지만, 다세대(공동주택)로 판정되면 호실 하나하나가 주택이 됩니다. 1세대가 한꺼번에 여러 채를 판 것과 같아집니다.

이 글은 판정이 뒤집힌 뒤 세금이 어떻게 계산됐는지를 보여 주는 결정문 3건(2026년 10월 19일 원문 확인)을 정리했습니다. 옥탑으로 층수가 늘어난 경우는 1편, 근생층을 집으로 쓴 경우는 4편이 원인 편입니다.

다가구 다세대 판정, 결과가 이렇게 달라진다

사건 1. 4층 사무실에 동생이 살았다 — 3주택 중과

처분청은 4층만 비과세하고 1~3층에는 조정대상지역 3주택 중과를 적용했습니다. 청구인은 4층이 비어 있었고 구분등기도 불가능하니 공동주택이 아니라고 했지만, 심판원은 공실이어도 주거 기능이 유지되면 주택이고, 허가·등기 형식보다 실질이 공동주택이면 공동주택이라고 봤습니다(대법원 92누15994 전원합의체).

사건 2. 아들 방으로 쓴 옥탑 — 양도차익 큰 한 층만

담장 안 부속건물을 한 주택으로 보는 법리는 위·아래 층에는 적용되지 않는다고 했습니다. 결과는 양도차익이 가장 큰 2층만 비과세였습니다. (이 사건은 결정문 요지·판단 결론부를 확인했습니다.)

사건 3. 오피스텔 층의 일부 호실 — 재조사

다세대 판정을 피하려면 먼저 볼 것

1. 주택 층이 몇 개인지(옥탑·근생·꼭대기층 포함) 실제 쓰임 기준으로 센다
2. 오피스텔·근생 층은 호실별 실제 거주 여부를 정리한다
3. 주인세대가 어느 구획인지, 거주 기간이 충분한지 확인한다
4. 판정이 바뀌면 나머지 호실 세금이 얼마인지 미리 계산해 본다

계약 후 잔금 전에 층 용도를 바꾼 사건은 7편, 다세대 등기가 된 건물의 통매각은 8편으로 이어집니다.

자주 묻는 질문

Q. 다세대로 판정되면 어느 호실이 비과세되나요?

결정례에서는 소유자가 거주한 구획(주인세대) 하나만 비과세했습니다. 조심 2020서0569는 양도차익이 가장 큰 2층만 비과세로 계산됐습니다.

Q. 단독주택으로 허가받고 한 사람 명의로 등기했는데도 공동주택인가요?

그렇습니다. 조심 2019중2997은 대법원 92누15994 전원합의체를 들어, 허가·등기 형식보다 실질이 공동주택이면 공동주택으로 본다고 했습니다.

Q. 오피스텔 층이 섞인 건물은 어떻게 보나요?

일부 호실만 주거로 쓰였다면 그 층을 주택 층으로 셀지 실제 사용을 따져야 합니다. 조심 2025중1213은 호실별 실제 거주를 확인하지 않았다며 재조사를 결정했습니다.

※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.