오피스텔 주택수 들어갈까? 내 집 비과세를 가른 결정례 기준 6가지

오피스텔 주택수 질문은 대부분 아파트를 팔기 직전에 나옵니다. 오피스텔을 한 채 세 주고 있는데, 이게 주택으로 잡히면 아파트는 1세대 2주택이라 비과세가 안 되기 때문이죠. 이 연재에서 읽은 오피스텔 결정례 24건은 모두 ‘내 집을 팔 때 오피스텔이 주택 수에 들어가는가’를 다툰 사건입니다.

2026년 10월 19일 원문으로 확인한 24건 중 납세자가 이긴 건 6건과 일부 재조사 1건뿐입니다. 이 글은 그중 기준을 가장 잘 보여 주는 5건으로 판단 순서를 정리했습니다. 오피스텔의 주택 판단 기본 개념은 오피스텔·근생빌라도 주택일까? 사실상 주거용이면 1주택 판단이 달라진다에 먼저 정리돼 있습니다.

오피스텔 주택수, 결정례가 본 증거 순위

사건 1. 업무용 계약서에 비주거 간이과세, 그래도 주택

확정일자는 주택임대차보호법상 제도입니다. 업무용이라던 계약의 임차인이 전입과 확정일자를 같은 날 받았고, 사업소득 없이 근로소득만 있었으니 주거로 봤습니다. 비과세 신고 후 5년 8개월이 지나 과세됐다는 점도 눈여겨볼 대목입니다.

사건 2. 전입금지 특약에도 세입자가 전입했다

사건 3·4. 업무용으로 인정받은 두 사건

사건 5. 양쪽 다 증거가 없을 때

내 집 팔기 전 오피스텔 점검

1. 양도일 현재 오피스텔 임차인의 전입·확정일자·전세권 여부
2. 임차인 직업·사업자등록, 실제 주소지가 어디인지
3. 업무 사용 물증(명패·장비·사진)을 양도 시점 기준으로 남길 수 있는지
4. 주택임대사업자로 등록한 적이 있는지 (주거 자인으로 쓰임)
5. 공실이라면 직전 쓰임과 공실 기간

전입금지 특약은 13편, 배우자 명의 오피스텔은 14편, 사업자등록·부가세는 15편, 공실·재고자산은 16편에서 이어집니다.

자주 묻는 질문

Q. 오피스텔은 주택 수에 들어가나요?

공부상 업무시설이라도 사실상 주거용으로 쓰면 주택 수에 들어갑니다(「소득세법」 제88조 제7호). 임차인의 전입·확정일자가 가장 강한 주거 증거로 쓰였습니다.

Q. 업무용으로 인정받은 오피스텔은 어떤 경우였나요?

임차인이 사업 이력이 있고 실제 주소가 멀리 따로 있었거나(2025서3661), 다른 거주지가 있는 사업가였던 경우(2025중1478)입니다. 처분청이 주거 사용을 입증하지 못하면 공부상 용도를 따랐습니다.

Q. 양쪽 다 증거가 없으면 어떻게 되나요?

용도가 불분명한 것으로 보아 공부상 용도(업무시설)를 따릅니다. 조심 2021인3225는 양도 당시 전입도 사업자등록도 없자 업무용으로 판단했습니다.

※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.