다가구 지분 양도·다세대 등기, ‘하나의 매매단위’로 인정된 사례와 안 된 사례

다가구 지분 양도는 상속받은 다가구나 부부·형제 공동 소유 건물에서 자주 생깁니다. 한 번에 통째로 팔면 1주택인데, 매수인 사정으로 지분을 나눠 팔거나 몇 달 간격으로 두 번 넘기게 되면 “하나의 매매단위”가 아니라는 말을 듣게 되죠.

이 글은 조세심판원 결정문 3건(2026년 10월 19일 원문 확인)으로 ‘하나의 매매단위’와 ‘다세대 등기’ 문제를 정리했습니다. 다가구 기본 요건은 다가구주택 비과세: 통째로 팔면 1주택, 호수별로 팔면 다주택에 있습니다.

다가구 지분 양도, 세 사건 한눈에

사건 1. 지분을 두 번에 나눠 팔았다

심판원은 법문에 ‘일시에’라는 말이 없으니 ‘지분 전체를 한 번에 일괄 양도’해야 한다고 넓혀 읽기 어렵다고 봤습니다. 계약서에 “무허가 주택도 지분매매에 포함”이라는 특약이 있었고, 호실별 면적과 양도 지분 면적이 맞지 않아 구획을 나눠 판 것도 아니라는 주장에 신빙성이 있었습니다. 다만 각 지분이 ‘구획된 부분’인지 불분명해 재조사를 명했습니다.

사건 2. 처음부터 다세대로 등기하고 호별로 팔았다

면적·층수·세대수는 다가구 요건에도 맞았지만, 심판원은 소유자가 어떤 법적 지위를 주려 했는지를 봤습니다(대법원 2014두36419). 신축 때부터 다세대로 등재·등기하고 호별로 값을 매겨 팔았다면, 그런 경우까지 다가구 특례를 넓히면 부당하다는 결론이었습니다.

사건 3. 오래된 단독주택이 서류상 다세대였다

심판원은 대법원 92누15994 전원합의체 취지대로 실질을 봤습니다. 단일 소유의 단독주택 형태이고, 취득 당시엔 다가구 제도 자체가 없었다는 사정도 고려했습니다. 같은 ‘다세대 등기’라도 사건 2와 결론이 갈린 이유는 처음부터 다세대로 쓰고 팔았는지에 있었습니다.

나눠 팔거나 다세대 등기 건물이라면

1. 가능하면 한 번에, 한 매수인(또는 공동매수인)에게 건물 전체를 넘긴다
2. 지분으로 넘길 땐 호실(구획)과 지분이 대응하지 않도록, 전체 건물 지분임을 계약서에 명시
3. 다세대 등기 건물은 공용부분·계량기·관리 방식 등 단독주택 형태의 증거를 모은다
4. 양도 후 대장 정정만으로는 부족하니 양도 당시 구조를 입증할 자료를 함께 남긴다

다가구 판정 전체 흐름은 주택 판정 판례 총정리, 층수 문제는 1편·4편에서 이어집니다.

자주 묻는 질문

Q. 다가구를 지분으로 두 번에 나눠 팔아도 1주택 비과세가 되나요?

가능성이 열려 있습니다. 조심 2025부2106은 법문에 ‘일시에’라는 말이 없다며 지분 분할 양도도 하나의 매매단위가 될 수 있다고 봤고, 각 지분이 구획된 부분인지 재조사하라고 했습니다.

Q. 호수별로 나눠 팔면요?

구획된 부분(호수)별로 팔면 각 호수를 1주택으로 봅니다. 시행령 제155조 제15항은 하나의 매매단위로 양도할 때만 전체를 1주택으로 봅니다.

Q. 다세대로 등기된 건물도 다가구로 볼 수 있나요?

경우에 따라 다릅니다. 신축 때부터 다세대로 등기하고 호별로 판 건물은 인정되지 않았고(2022서2444), 오래된 단독 소유 건물로 공용부분이 없고 계량기가 1대인 건물은 인정됐습니다(2023부6957).

※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.