일시적 2주택 가족 양도, 자녀나 배우자에게 넘긴 종전주택도 비과세 되나? 가장매매·명의신탁 판례 (부산고법 2019누20549)

📌 결론부터: 가족에게 넘긴 종전주택은 그 가족이 같은 세대면 특례가 없었고, 가족 간 매매는 실제 거래였는지부터 따졌다

• 같은 세대: 같은 주소에서 생계를 같이한 아들에게 부담부증여하거나(2019누20549·2018구합6809) 배우자에게 넘기면(국심2005서3290) 양도 뒤에도 세대는 2주택이라 일시적 2주택 특례가 적용되지 않았습니다. 반면 세대를 분리하고 관리비를 직접 내며 따로 산 자녀에게 판 집은 인정됐습니다(조심2013서1026).
• 가장매매: 대금을 주고받지 않고 비용을 계속 대신 낸 어머니 앞 매매(조심2026전2222), 대금이 모두 원고에게 돌아간 오빠 앞 매매(2019구합325)는 가장매매·명의신탁으로 보아 비과세를 부인했습니다.
• 명의신탁: 딸이 명의만 넘긴 집은 자금 흐름과 환원등기로 증명돼 주택 수에서 빠졌지만(조심2009서2273), 약정서·대금 지급내역 없이 부모 집이라고만 한 주장은 받아들여지지 않았습니다(조심2022중7904). 부양공제를 받은 어머니는 같은 세대였습니다(조심2020중8354).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 새 집을 산 뒤 종전주택을 자녀나 배우자에게 팔거나 부담부증여했다

☐ 다른 집 한 채를 부모·형제에게 넘긴 뒤 남은 집을 비과세로 팔았다

☐ 내 명의지만 실제로는 가족 집이라 주택 수에서 빼 달라고 하고 싶다

☐ 같은 집에 사는 부모님이 집을 가지고 있다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 부산고등법원 2019누20549 (2019. 6. 28.) — ❌ 같은 주소에서 생계를 같이한 아들에게 부담부증여 → 세대는 2주택

• 원고는 2003. 1. 25. 부산 아파트(종전주택)를 취득해 보유하던 중 2013. 9. 9. 양산 아파트(다른 주택)를 새로 취득했고, 2016. 3. 8. 종전주택을 아들에게 증여하면서 임대차보증금반환채무 2억 4,000만 원을 아들이 인수하게 했습니다(부담부증여). 아들은 그때 원고와 다른 주택에서 주민등록을 같이 하고 있었습니다.
• 원고는 채무 인수 부분 양도가 일시적 2주택 비과세라고 보아 납부할 세액이 없다고 신고했으나, 세무서는 2018. 2. 2. 2016년 귀속 양도소득세를 결정했습니다. 원고는 법에 없는 ‘세대원 아닌 사람에게 양도할 것’이라는 요건을 덧붙였고, 아들은 소득이 있어 독립 세대를 구성할 수 있다고 주장했습니다.
• 1심 울산지방법원 2018구합6809(조세심판원 조심2018부2152도 기각)와 부산고등법원은 일시적 2주택 특례의 양도 주체가 ‘1세대’이고 종전주택을 판 뒤 그 세대가 새 주택 1채만 가져야 한다고 봤습니다. 독립 세대를 구성할 가능성만으로는 별도 세대가 아니라며 항소를 기각했습니다.
• 판결문: 「원고가 동일 세대를 구성하는 아들 ABC에게 이 사건 종전 주택을 양도하더라도 원고와 ABC이 구성하는 1세대는 여전히 2주택(이 사건 종전 주택과 다른 주택 각 1채)을 보유하게 되므로,」

⚖️ 조세심판원 국심2005서3290 (2005. 12. 21. · 조세심판원 결정) — ❌ 배우자에게 부담부증여 → 과세

• 청구인은 1983. 4. 15. 종전주택을 취득해 21년간 살았고, 2004. 6. 23. 신주택을 취득한 뒤 1년 안인 2004. 12. 28. 종전주택을 아내에게 증여하면서 전세보증금 5억 4천만 원 채무를 아내가 인수하게 했습니다.
• 처분청은 채무 인수 부분을 양도로 보되, 같은 세대원에게 넘긴 경우라 일시적 2주택 특례를 적용하지 않고 2004년 귀속 양도소득세 69,787,430원을 고지했습니다. 청구인은 동일세대원 간 양도를 비과세에서 빼는 법적 근거가 없다고 주장했습니다.
• 그 당시 국세심판원은 1세대1주택 비과세와 일시적 2주택 특례는 모두 1세대를 기준으로 판단하므로, 특례는 종전주택을 판 뒤 그 세대가 1주택만 가질 것을 요건으로 한다고 봤습니다. 배우자에게 넘긴 뒤에도 세대는 2주택이라며 기각했습니다.
• 판결문: 「일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 특례 규정은 종전주택을 양도한 후에 당해1세대가 1주택만을 소유할 것을 요건으로 하고 있다고 보는 것이」

⚖️ 조세심판원 조심2013서1026 (2013. 7. 11. · 조세심판원 결정) — ⭕ 독립한 자녀에게 판 집 → 일시적2주택 비과세

• 청구인은 1998. 11. 30. 취득한 쟁점아파트에 9년 2개월 살다가 2008. 1. 31. 대체주택을 취득했고, 2년 안인 2009. 12. 24. 쟁점아파트를 자녀에게 팔았습니다(그 당시 처분기한 2년). 자녀는 그해 8. 24. 대체주택과 같은 단지 다른 집으로 세대를 분리한 상태였습니다.
• 처분청은 30세 미만인 자녀가 유학 뒤 정기 소득이 없고, 주식매매차익은 최저생계비를 판단하는 소득이 아니며 전세금 출처도 청구인이라며 같은 세대로 봤습니다.
• 조세심판원은 자녀가 주민등록을 달리하고 자기 계좌로 관리비·도시가스요금을 냈으며 우편물 주소지도 그 집이었고, 혼인한 뒤에도 따로 살고 있는 점, 주식매매이익도 소득세법 제4조의 소득으로 볼 수 있다는 점을 들어 독립 세대로 인정하고 과세를 취소했습니다.
• 판결문: 「처분청이 이를 부인하고 청구인을 1세대 2주택자로 보아 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다」

⚖️ 조세심판원 국심2001서3220 (2002. 4. 26. · 조세심판원 결정) — ⭕ 부담부증여도 일시적2주택 특례 → 비과세

• 청구인은 1986. 9. 23. 취득한 쟁점주택을 1999. 2. 18. 다른 주택을 취득한 뒤 2001. 1. 31. 아들에게 증여하면서, 근저당 채무 3,450만 원과 전세보증금 700만 원 합계 4,150만 원을 아들이 인수하게 했습니다.
• 처분청은 다른 주택 취득을 위해 판 것이 아니라 증여한 것이므로 일시적 2주택 특례 대상이 아니라고 보고 2001년 귀속 양도소득세 1,855,980원을 고지했습니다.
• 그 당시 국세심판원은 1995. 12. 30. 개정으로 ‘주거이전 목적’ 요건이 삭제돼 종전주택과 새 주택 사이에 대체관계가 필요 없고, 부담부증여의 채무 부분을 양도로 보는 이상 특례를 배제할 이유가 없다며 과세를 취소했습니다. 이 결정은 아들이 같은 세대인지는 따로 다루지 않았습니다.
• 판결문: 「일시적 1세대 2주택의 특례규정을 적용하여 쟁점주택을 비과세 대상으로 보아야 하므로 청구인의 주장은 이유 있는 것으로 판단된다.」

⚖️ 조세심판원 조심2026전2222 (2026. 6. 8. · 조세심판원 결정) — ❌ 가족에게 가장매매 후 비과세 → 과세

• 청구인 부부는 2018. 9. 21. 취득한 쟁점아파트를 2021. 4. 26. 양도하면서 일시적 2주택 비과세로 신고했습니다. 그에 앞서 2021. 2. 19. 다른 아파트(쟁점외아파트)를 아내의 어머니에게 시가보다 낮게 넘긴 상태였습니다.
• 조세심판원은 매매계약서만 쓰고 대금은 주고받지 않은 채 소유권을 옮긴 점, 그 집 전세계약서를 청구인이 어머니 대신 써서 전세금을 받아 대금과 바꾼 점, 등기비용·관리비·중개수수료·재산세를 청구인이 낸 점을 확인했습니다.
• 어머니는 그 집에 산 적이 없고 2024. 1. 2. 청구인들의 자녀에게 전세금과 비슷한 값에 다시 넘겨 얻은 이익도 거의 없었다며, 비과세를 받기 위한 직계존비속 간 가장매매로 보아 처분청이 2025. 11. 3. 고지한 양도소득세가 정당하다며 기각했습니다.
• 판결문: 「이 건 거래는 청구인들이 쟁점아파트의 양도소득세를 비과세 받기 위하여 직계존비속 간에 이루어진 가장매매로 보인다.」

⚖️ 대구지방법원 2019구합325 (2019. 11. 27.) — ❌ 오빠에게 가장매매 후 비과세 → 과세

• 원고는 대구 매호동 아파트와 범어동 아파트를 가지고 있다가 2017. 3. 27. 매호동 아파트를 오빠에게 이전등기하고 일시적 2주택으로 보아 신고하지 않았고, 2017. 3. 31. 범어동 아파트를 1세대1주택으로 보아 팔았습니다. 세무서는 매호동 이전이 명의신탁이라며 범어동 양도에 양도소득세 33,472,450원(가산세 포함)을 부과했습니다.
• 오빠는 세무조사에서 매수 대금을 낸 적도, 다시 팔 때 받은 돈도 없고 등기비용·취득세도 원고가 냈다고 진술했습니다. 매매계약상 승계하기로 한 대출금 3억 3,250만 원의 채무자는 바뀌지 않았고 이자도 원고의 남편이 냈으며, 원고는 그 집에 계속 살았습니다.
• 오빠가 2017. 7. 19. 제3자에게 4억 9,000만 원에 판 대금도 원고가 직접 받았습니다. 대구지방법원은 이 매매가 부동산실명법이 금지하는 명의신탁약정이라 무효이고, 범어동 양도 당시 원고는 2주택이었다며 청구를 기각했습니다.
• 판결문: 「원고와 ○○○ 사이에 매호동 아파트에 관하여 체결된 매매계약은 부동산실명법에서 금지하는 명의신탁약정에 해당한다고 봄이 타당하고」

⚖️ 조세심판원 조심2009서2273 (2010. 10. 15. · 조세심판원 결정) — ⭕ 명의만 빌려준 집은 제외 → 비과세

• 청구인은 1992. 9. 18. 취득한 쟁점주택을 2007. 10. 30. 재개발 사업자에게 양도하고 고가주택 초과분만 신고했습니다. 그런데 2007. 7. 27. 딸 명의 아파트가 청구인 명의로 이전돼 있었고 2007. 9. 28. 다른 주택도 취득한 상태여서, 처분청은 1세대 3주택으로 보아 2007년 귀속 양도소득세 1,058,919,350원을 고지했습니다.
• 청구인은 딸이 새 아파트를 산 지 1년 안에 기존 아파트를 팔아야 비과세를 받을 수 있다는 말을 듣고 매수자가 없자 어머니에게 명의만 넘긴 것이라고 주장했습니다. 조세심판원은 매매대금 3억 5,000만 원이 딸 명의 차명계좌를 거쳐 대부분(3억 4,000만 원) 청구인에게 다시 돌아왔고, 2009. 8. 3. 딸 명의로 환원등기된 점을 확인했습니다.
• 그 아파트의 실제 소유자는 딸이라고 보아, 청구인을 1세대 3주택으로 본 과세를 취소했습니다. 딸 쪽에서 보면 비과세를 위해 명의만 옮긴 거래였다는 점도 결정문에 그대로 드러납니다.
• 판결문: 「쟁점①주택의 실제소유자는 딸 OOO으로 보는 것이 타당하다 하겠다.」

⚖️ 조세심판원 조심2022중7904 (2023. 1. 31. · 조세심판원 결정) — ❌ 명의만 빌려줬다 주장 → 과세

• 청구인은 2013. 12. 20. 취득한 주택을 2021. 6. 18. 양도하면서 배우자가 2020. 6. 25. 취득한 신규주택과의 일시적 2주택으로 신고했다가, 본인 명의 농촌 주택 2채가 있어 중과세율로 수정신고했습니다. 이후 그 2채의 실소유자는 부모라며 환급을 구했습니다.
• 청구인은 부모가 유학자금 대여금 대신 집을 사 주고 대출 때문에 명의만 자녀로 했으며, 공사 발주와 전기요금도 부모가 냈다는 사실확인서와 자료를 냈습니다.
• 조세심판원은 등기 명의자는 적법하게 소유권을 취득한 것으로 추정되고 명의신탁은 주장하는 쪽이 증명해야 한다며, 명의신탁 약정서나 부모의 매매대금 지급내역이 없고 부모가 사용·수익했다는 것만으로는 등기 추정력을 뒤집을 수 없다고 보아 기각했습니다.
• 판결문: 「이와 같은 내용만으로는 청구인의 쟁점주택에 대한 소유권등기의 추정력을 번복할 만한 사정이 있다고 보기는 어려우므로」

⚖️ 조세심판원 조심2020중8354 (2021. 4. 16. · 조세심판원 결정) — ❌ 모친 부양공제 받아 같은 세대 → 과세

• 청구인은 2001. 7. 27. 취득한 쟁점주택에서 살다가 2017. 8. 28. 대체주택을 취득했고 2020. 2. 13. 쟁점주택을 양도했습니다. 그때 같은 주소에 사는 어머니가 상속주택과 2018. 4. 6. 취득한 임대주택을 가지고 있었습니다.
• 청구인은 26년째 교사로 일하며 이혼 뒤 자녀와 독립 세대를 꾸렸고 어머니는 연금·임대소득으로 따로 생활했다며 별도 세대라고 주장했고, 예비적으로 동거봉양 합가로 일시적 3주택이 된 경우라고 주장했습니다.
• 조세심판원은 양도일 현재 같은 세대로 등재돼 있고, 2018·2019년 연말정산 때 어머니를 부양가족으로 기본공제·경로우대공제를 받았으며, 방 3개 아파트에 화장실·주방·출입구가 하나뿐이고 생활비 분담도 불분명하다며 같은 세대로 보아 기각했습니다.
• 판결문: 「청구인이 2018년 및 2019년 연말정산시 OOO을 직계존속으로서 부양가족에 포함하여 기본공제 및 경로우대 추가공제를 적용받은 것으로 확인되는 점」

👉 일시적 3주택 판례 보기 >>

📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다

판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나

🔀 같은 세대 가족에게 종전주택을 넘긴 경우

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 법에 없는 ‘세대원 아닌 사람에게 양도할 것’이라는 요건을 덧붙인 해석이라고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(2019누20549·2018구합6809).
• 아들이 소득이 있어 독립 세대를 구성할 수 있다고 주장했으나, 가능성만으로는 별도 세대가 아니라고 봤습니다(2018구합6809).
• 세대를 분리하고 관리비를 직접 낸 자녀는 독립 세대라는 주장은 받아들여졌습니다(조심2013서1026).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 일시적 2주택 특례의 양도 주체는 1세대이고, 종전주택을 판 뒤 그 세대는 새 주택 1채만 가져야 한다는 주장이 받아들여졌습니다(2019누20549·국심2005서3290).
• 부모를 연말정산 부양가족으로 공제받고 주방·출입구를 함께 쓴 경우 같은 세대라는 주장이 받아들여졌습니다(조심2020중8354).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 30세 미만 자녀는 주식매매차익만으로 독립 세대가 될 수 없다는 처분청 주장(조심2013서1026)

🔀 가족 앞 매매가 진짜였는지 다툰 경우

⚔️ 세무서 — 이렇게 주장했다

• 대금을 주고받지 않고 전세금으로 대체했으며 매수한 가족이 산 적도 없다며 가장매매라고 주장했습니다(조심2026전2222).
• 매수인이 돈을 낸 적이 없고 대출 이자와 재매도 대금이 모두 원고에게 돌아갔다며 명의신탁이라고 주장했습니다(2019구합325).

🛡️ 납세자 — 통한 방어

• 딸의 차명계좌를 거쳐 매매대금이 대부분 다시 돌아왔고 환원등기까지 마쳤으니 그 집은 딸 소유라는 주장이 받아들여졌습니다(조심2009서2273).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 장모가 실제로 3년 가까이 보유하며 비용을 정산했다는 주장(조심2026전2222)
• 부모가 집을 사 주고 명의만 자녀로 했다는 사실확인서(조심2022중7904)

판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것

🧰 가족 간 매매 중개 — 자녀·배우자가 매수인이면 같은 주소에서 생계를 같이하는지부터 확인하세요. 같은 세대원에게 넘긴 종전주택은 특례가 적용되지 않았습니다(2019누20549·국심2005서3290).

🧰 다른 집을 먼저 가족에게 넘기는 경우 — 남은 집을 비과세로 팔려고 다른 집을 부모·형제에게 넘기는 거래는 대금 지급, 대출 승계, 매수인의 실제 보유·관리 자료가 없으면 가장매매로 부인됐습니다(조심2026전2222·2019구합325).

🧰 명의만 다른 집 — 실소유자가 따로 있다는 주장은 자금 흐름과 등기 환원 같은 객관적 자료가 있을 때만 받아들여졌습니다(조심2009서2273). 사실확인서만으로는 부족했습니다(조심2022중7904).

⚖️ 걸리는 조문: 소득세법 제88조(1세대·양도의 정의, 부담부증여), 시행령 제155조 제1항(일시적 2주택), 국세기본법 제14조(실질과세)

새 집 잔금일과 헌 집 잔금일의 순서, 처분기한 마지막 날, 세대원 명의 주택·오피스텔·분양권은 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.

🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나

양도세 불복은 보통 고지서(결정·경정 통지)를 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 신고·납부한 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.

판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 양도 당시 매수한 가족이 같은 주소에서 생계를 같이했는지(2019누20549·조심2013서1026)
→ 준비할 자료: 주민등록초본, 매수인 명의 관리비·공과금 납부 내역, 매수인의 소득 자료, 우편물 주소지

⚖️ 법원이 본 사실 — 가족 앞 매매에서 대금이 실제로 오갔는지, 넘긴 뒤 누가 보유·관리했는지(조심2026전2222·2019구합325)
→ 준비할 자료: 매매대금 계좌이체 내역, 대출 채무자 변경 기록, 재산세·관리비 납부자, 실제 거주자

⚖️ 법원이 본 사실 — 명의만 다른 집이면 실제 자금 출처와 약정(조심2009서2273·조심2022중7904)
→ 준비할 자료: 취득 자금 계좌 흐름, 명의신탁 약정서, 환원등기 기록

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈, 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 지금 소득세법 시행령 제155조 제1항(2026. 10. 1. 시행)도 ‘국내에 1주택을 소유한 1세대가’ 종전주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우로 정하고 있어, 특례의 주체는 개인이 아니라 1세대입니다.
• 처분기한은 신규주택 취득일부터 3년(신규 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있고 조정대상지역 신규주택을 취득하면 2년, 2026. 9. 30. 개정)입니다. 2000년대 결정(국심2005서3290·조심2013서1026)은 그 당시 1년·2년 기한 기준이었습니다.
• 실질과세(국세기본법 제14조)에 따라 가족 사이 거래는 명칭·형식보다 실제 대금 흐름과 보유·관리를 기준으로 판단된다는 점은 그대로입니다(조심2026전2222).

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⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 일시적 2주택 판례 연재, 지금 글: 누구에게 팔았나·어디 사나

• 1편 · 일시적 2주택 조건, 종전주택 1년 요건
• 2편 · 일시적 2주택 기간 계산, 3년 말일과 초일
• 3편 · 일시적 2주택 취득일·양도일, 잔금일과 등기일
• 4편 · 신축·분양·지역주택조합 아파트, 사용승인일부터
• 5편 · 헐고 새로 지으면 기한을 다시 세나
• 6편 · 3년 넘김, 인정된 사유와 안 된 사유
• 7편 · 잔금 꼬여 며칠 3주택, 비과세와 중과
• 8편 · 전입요건, 늦어도 인정된 사례
• 9편 · 전입요건 탈락, 갱신·가족 일부·전입신고만
• 10편 · 분양권·조합원입주권이 끼면
• 11편 · 재건축·재개발 대체주택 비과세
• 12편 · 오피스텔·근생·시골집 끼면 깨진다
• 13편 · 3주택에서 1채 판 뒤, 보유기간 재기산
• 14편 · 일시적 3주택, 혼인·상속·임대주택
• 15편 · 같은 세대 가족에게 판 집·가장매매·명의신탁 (지금 글)
• 16편 · 해외 이주·비거주자 일시적 2주택
• 17편 · 고가주택 12억 초과분과 장기보유특별공제
• 총정리 · 일시적 2주택 비과세 요건 총정리 (상황별 판례 찾기)
• 지도 · 1세대1주택 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 세대분리 판례 총정리(양도세)
• 함께 보기 · 1세대 범위 총정리