일시적 2주택 3년 넘김, 부득이한 사유로 인정된 경우와 안 된 경우? 현금청산 소송·가처분·경기침체 판례 (2014구단17282)

📌 결론부터: 3년을 넘겼을 때 인정된 사유는 법령에 적힌 것과 거의 같았고, 사정이 딱해도 열거되지 않은 사유는 대부분 막혔다

• 인정: 현금청산금 소송이 3년 되는 날 6일 전에 끝나 이행이 그 뒤에 이뤄진 사건은 소송 진행 중으로 봤고(2014구단17282), 1990년대에는 처분청의 부당한 압류로 8개월 못 판 사건을 비과세한 결정도 있었습니다(국심1998중3037, 옛 1년 기한).
• 불인정: 처분금지가처분과 이중매매 소송(2008구합10639·2008누20743), 사업시행자의 매도청구 소송(조심2018부3640, 그 당시 법), 경매가 취하된 뒤 협의취득으로 판 경우(조심2022중2423)는 예외가 아니었습니다.
• 사정: 부동산 경기 악화와 매수인의 잔금 연기 요청(조심2024중0564), 알고 산 조합원 지위 양도제한(조심2013중2584), 보상금 지연(2022구합61922)도 부득이한 사유로 보지 않았습니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 새 집을 산 지 3년이 지났는데 아직 살던 집을 못 팔았다

☐ 살던 집이 재건축·재개발 현금청산이나 소송에 걸려 있다

☐ 매수인이 잔금을 미뤄 3년을 며칠 넘겼다

☐ 가처분·압류·경매 때문에 집을 팔 수 없었다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 서울행정법원 2014구단17282 (2016. 1. 22.) — ⭕ 현금청산 소송 중 기한 경과 → 비과세

• 원고는 2004. 12. 27. 강동구 아파트 지분 2분의 1을 취득했고, 2010. 6. 24. 마포구 주택을 샀습니다. 재건축조합은 2010. 8. 12. 원고를 상대로 매도청구 소송을 냈고, 원고는 항소심 중 2011. 10. 14. 현금청산금 지급을 구하는 반소를 냈습니다.
• 반소 사건의 강제조정결정이 2013. 6. 18. 확정됐는데, 이는 3년이 되는 날(2013. 6. 24.)보다 6일 빨랐습니다. 원고는 2013. 3. 15. 이미 집을 넘기고 등기서류를 주며 등기를 독촉했지만, 조합은 2013. 7. 24.에야 이전등기를 받았습니다.
• 법원은 소송이 기준일 직전에 끝나 그 이행이 기준일 뒤에 이뤄진 경우, 양도인이 양도를 특별히 지연시켰다는 사정이 없으면 현금청산 소송절차가 진행 중인 경우로 봐야 한다며 비과세를 인정했습니다(그 당시 소득세법 시행규칙 제72조 제1항 제4호).
• 판결문: 「양도인이 양도를 특별히 지연시켰다고 볼만한 사정이 없는 한, 이 사건 특례규정이 정한 “소송절차가 진행중”에 해당한다고 보는 것이 타당하다.」

⚖️ 조세심판원 국심1998중3037 (1999. 8. 17. · 조세심판원 결정) — ⭕ 부당 압류로 기한 넘김 → 비과세

• 청구인은 1984. 5. 22. 산 집에서 살다가 1995. 4. 25. 분당의 다른 집을 샀고, 1996. 8. 22. 원래 집을 팔았습니다. 그 당시 처분기한은 1년이었습니다.
• 원래 집은 청구인에게 잘못 부과된 종합소득세 245,162,360원 체납으로 압류돼 있었는데, 그 과세가 국세심판소에서 취소돼 1995. 12. 4. 압류가 풀렸습니다. 청구인은 압류해제일부터 8개월 만에 집을 팔았습니다.
• 국세심판원은 처분청의 부당한 압류로 8개월 동안 재산권을 사실상 행사할 수 없었고 그 원인이 청구인이 아닌 처분청에 있었으며, 압류해제일부터 1년 안에 판 점을 들어 일시적 2주택 규정 취지에 맞는다며 과세를 취소했습니다. 그 당시 규칙에 열거되지 않은 사유를 예외로 인정한 사례입니다.
• 판결문: 「쟁점주택의 양도는 1세대 1주택의 양도로 보는소득세법 시행령 제155조제1항의 규정취지에 부합된다 할 것이므로 양도소득세 비과세대상에 해당된다 하겠다.」

⚖️ 수원지방법원 2008구합10639 (2009. 7. 8.) — ❌ 가처분으로 기한 넘김 → 과세

• 원고는 2001. 11. 30. 산 기존주택에 살다가 2005. 4. 14. 신규주택을 샀습니다. 2005. 10. 27. 기존주택을 7억 2,500만 원에 팔기로 했다가 매수인이 중도금을 안 줘 2006. 1. 27. 해제하고, 2006. 3. 18. 다른 사람에게 팔아 2006. 4. 6. 이전등기까지 해 줬습니다.
• 그런데 첫 매수인이 2006. 2. 1. 처분금지가처분을 하고 소송을 내 이겼고(2006. 8. 3. 확정), 2006. 8. 18. 두 번째 매수인 등기가 말소되고 첫 매수인 앞으로 등기가 넘어갔습니다. 그래서 양도일이 1년이 지난 2006. 8. 18.이 됐습니다(그 당시 기한 1년).
• 법원은 그 당시 예외사유(한국자산관리공사 매각의뢰·법원 경매신청·국세징수법 공매)는 한정적으로 열거된 것이고 가처분이나 소송은 해당하지 않는다며 청구를 기각했습니다. 같은 사건의 조세심판원 결정(조심2008중1840)도 기각이었습니다.
• 판결문: 「위 조항은 신규주택의 취득일부터 1년 이내에 기존주택을 양도하지 못하더라도 1세대 1주택의 양도로 보는 경우를 한정적으로 열거하고 있는 것이지」

⚖️ 서울고등법원 2008누20743 (2009. 6. 9.) — ❌ 가처분은 기한 연장 사유 아님 → 과세

• 원고는 2003. 6. 4. 제2주택을 산 뒤 1년 안인 2004. 2. 26. 제1주택에 제3자의 처분금지가처분이 걸렸고, 제1주택은 나중에 경매로 넘어갔습니다. 그 사이 1주택자와 혼인도 했습니다.
• 원고는 가처분도 경매신청처럼 집을 사실상 팔 수 없게 만드는데 예외사유에서 뺀 것은 평등원칙 등에 어긋나 위헌이라고 주장했습니다.
• 서울고등법원은 처분금지가처분은 매각을 예정하는 것이 아니어서 경매신청·공매와 성격이 다르고, 이를 예외에서 뺐다고 위헌은 아니라며 항소를 기각했습니다(1심 2006구단9439).
• 판결문: 「제3자로부터 처분금지가처분이 있었다는 사유는 매각을 예정하는 것이 아닌 것으로서」

⚖️ 조세심판원 조심2018부3640 (2018. 12. 6. · 조세심판원 결정) — ❌ 매도청구소송은 예외사유 아님 → 과세

• 청구인은 2004. 7. 5. 광진구 연립주택을 증여받았고, 배우자가 2013. 4. 8. 제주의 신규주택을 샀습니다. 재건축조합(2015. 5. 11. 설립인가)은 재건축에 동의하지 않은 청구인을 상대로 2016. 2. 3. 매도청구 소송을 냈습니다.
• 청구인은 2017. 9. 25. 조합에 집을 넘긴 뒤, 조합의 매도청구 소송 때문에 3년 안에 팔지 못했다며 경정청구를 했습니다.
• 조세심판원은 그 당시 시행령 제155조 제18항 제4호는 토지 등 소유자가 사업시행자를 상대로 낸 현금청산금 지급 소송만 정했을 뿐 사업시행자가 낸 매도청구 소송은 정하지 않았고, 두 소송은 주체와 목적이 다르다며 기각했습니다. 결정문에는 시행규칙 제72조가 2017. 2. 3. 시행령 제155조 제18항으로 옮겨졌다는 내용도 있습니다.
• 판결문: 「‘사업시행자가 토지 등 소유자를 상대로 제기한 매도청구소송이 진행 중인 경우’를 부득이한 사유로 규정하고 있지 않으므로」

⚖️ 조세심판원 조심2024중0564 (2024. 9. 24. · 조세심판원 결정) — ❌ 매수인 잔금 연기로 3년 넘김 → 과세

• 청구인은 2014. 6. 30. 아버지에게서 수원의 집을 상속받았고, 배우자가 2018. 6. 25. 신규주택을 분양 취득했습니다. 청구인은 3년이 지난 2021. 8. 5. 상속받은 집을 팔고 일시적 2주택 비과세로 신고했습니다.
• 감사에서 3년을 넘긴 것이 지적돼 처분청은 조정대상지역 2주택 중과세율과 장기보유특별공제 배제로 경정했습니다. 청구인은 부동산 경기가 나빠 겨우 팔았고 매수인이 잔금을 미뤄 달라고 해 약 40여 일 늦었을 뿐이라고 주장했습니다.
• 조세심판원은 부동산 경기 악화와 매수인의 잔금 연기 요청은 부득이한 사정으로 보기 어렵다며 기각했고, 세무사 안내로 신고했다는 사정도 가산세를 면할 정당한 사유가 아니라고 봤습니다.
• 판결문: 「청구주장과 같이 부동산 경기 악화 및 매수인의 잔금 연기 요청 등은 부득이한 사정으로 보기 어려운 점」

⚖️ 조세심판원 조심2013중2584 (2013. 9. 4. · 조세심판원 결정) — ❌ 전매제한 알고 샀으면 기한 넘김 → 과세

• 청구인은 1994. 5. 27. 군포의 집을 취득했고, 2007. 1. 5. 직장 근처로 옮기려고 대체주택을 샀습니다. 원래 집은 2007. 3. 9. 관리처분계획 인가로 조합원입주권이 됐고, 청구인은 2년이 지난 2009. 2. 16. 입주권을 팔았습니다(그 당시 기한 2년).
• 청구인은 투기과열지구라 조합원 지위 양도가 제한돼 팔 수 없었다고 주장했습니다.
• 조세심판원은 그 지역이 2003. 6. 7. 투기과열지구로 지정돼 대체주택을 살 때 이미 전매 제한을 알 수 있었고, 이는 공매·경매 같은 법정 부득이한 사유에 해당하지 않는다며 기각했습니다.
• 판결문: 「청구인이 대체주택을 취득할 당시 종전주택의 소재지인 경기도 군포시 지역은 투기과열지구로 지정되어 있었기 때문에 쟁점조합입주권의 양도가 제한되어 있음을 알 수 있었고」

⚖️ 조세심판원 조심2022중2423 (2022. 5. 13. · 조세심판원 결정) — ❌ 경매 걸렸다 취하되고 협의매각 → 과세

• 청구인은 1990. 6. 8. 산 집이 2010년 보금자리주택지구에 편입되자 2011. 1. 21. 대체주택을 샀습니다. 원래 집은 채권자 신청으로 2013. 6. 18. 강제경매가 개시돼 낙찰까지 됐지만, 청구인이 항고하고 채권자와 합의해 2014. 3. 4. 경매가 취하됐습니다.
• 원래 집은 결국 2015. 2. 23. 공공용지 협의취득으로 사업시행자에게 넘어갔습니다. 청구인은 경매와 보상금 지급 지연 때문에 3년 안에 팔지 못했다고 주장했습니다.
• 조세심판원은 그 당시 규정은 3년이 되는 날 현재 경매를 신청한 경우로서 그 경매로 양도된 경우만 예외로 보는데, 이 집은 경매가 아닌 협의취득으로 양도됐다며 기각했습니다.
• 판결문: 「쟁점주택이 채권자가 신청한 경매가 아닌 공공용지의 협의취득을 원인으로 하여 AAA에 양도된 것으로 확인되므로」

👉 2편 일시적 2주택 기간 계산 판례 보기 >>

📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다

판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나

🔀 소송·가처분·압류로 못 판 경우

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 현금청산 소송이 3년 되는 날 6일 전에 끝났지만 그 결과에 따라 양도한 것이라는 주장이 받아들여졌습니다(2014구단17282).
• 처분청의 부당한 압류로 팔 수 없었다는 주장이 1990년대 결정에서 받아들여졌습니다(국심1998중3037).
• 가처분도 경매신청처럼 처분을 막으니 예외에서 뺀 것은 위헌이라는 주장은 받아들여지지 않았습니다(2008누20743).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 예외사유는 한정적으로 열거된 것이라 가처분·소송은 해당하지 않는다는 주장이 받아들여졌습니다(2008구합10639·조심2008중1840).
• 매도청구 소송은 현금청산금 지급 소송과 주체·목적이 달라 그 당시 규정에 없다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2018부3640).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 강제조정 확정으로 기준일 전에 소송이 끝났으니 진행 중이 아니라는 세무서 주장(2014구단17282)

🔀 시장·매수인·규제 사정으로 늦은 경우

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 경기가 나빠 겨우 팔았고 매수인 요청으로 잔금을 미뤄 40여 일 늦었을 뿐이라고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(조심2024중0564).
• 투기과열지구 조합원 지위 양도제한으로 팔 수 없었다는 주장도 받아들여지지 않았습니다(조심2013중2584).
• 보상금 지급이 늦어진 것은 사업시행자 탓이라는 주장도 받아들여지지 않았습니다(2022구합61922).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 비과세 요건은 엄격히 해석해야 하고 경기 악화·잔금 연기는 법정 사유가 아니라는 주장이 받아들여졌습니다(조심2024중0564).
• 전매 제한은 대체주택을 살 때 이미 알 수 있었으니 다른 방법을 고를 수 있었다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2013중2584).

판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것

🧰 처분기한 마지막 날 잔금 — 매수인이 잔금을 미뤄 달라고 해 3년을 넘긴 사건은 부득이한 사유로 인정되지 않았습니다(조심2024중0564). 처분기한이 가까운 매물은 잔금일을 기한 안으로 못 박고, 잔금 연기 요청이 와도 기한을 넘기지 않도록 안내하세요.

🧰 해제·재매도 매물 — 중도금 미지급으로 해제한 뒤 다른 사람에게 팔았다가 첫 매수인 소송에 져 양도일이 늦어진 사건이 있었습니다(2008구합10639). 해제 사유가 분명한지 계약 단계에서 확인하게 하세요.

🧰 기한 전에 밟을 절차 — 3년 되는 날 현재 한국자산관리공사 매각의뢰, 법원 경매신청, 공매 진행, 현금청산 소송 등이 있어야 예외였습니다. 구체적 절차는 기존 글 3년 넘김 실무 편을 함께 보도록 안내하세요.

⚖️ 걸리는 조문: 소득세법 시행령 제155조 제1항(일시적 2주택), 제155조 제18항(3년 안에 못 판 사유)

새 집 잔금일과 헌 집 잔금일의 순서, 처분기한 마지막 날, 세대원 명의 주택·오피스텔·분양권은 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.

🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나

양도세 불복은 보통 고지서(결정·경정 통지)를 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 신고·납부한 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.

판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 3년 되는 날 현재 법령에 적힌 절차(매각의뢰·경매신청·공매·현금청산 소송·수용재결/매도청구)가 진행 중이었는지(2014구단17282·조심2024인5753)
→ 준비할 자료: 사건번호가 나온 소장·결정문, 경매개시결정 등기부, 매각의뢰 접수증과 그 날짜

⚖️ 법원이 본 사실 — 소송이 기준일 직전에 끝났다면, 그 전에 집을 넘기고 등기서류를 내주는 등 이행을 다했는지(2014구단17282)
→ 준비할 자료: 인도 확인, 등기서류 교부 내역, 등기 독촉 공문

⚖️ 법원이 본 사실 — 경매로 팔렸다면 그 경매가 3년 안에 신청된 것이고 취하되지 않았는지(조심2022중2423·조심2009중2726)
→ 준비할 자료: 경매 사건 진행 내역, 취하서 여부, 최종 소유권이전 원인

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈, 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 지금 시행령 제155조 제18항은 신규 취득일부터 3년이 되는 날 현재 ① 한국자산관리공사 매각 의뢰 ② 법원 경매 신청 ③ 국세징수법 공매 진행 중 ④ 정비사업 현금청산금 소송 진행 중·미지급 ⑤ 수용재결·매도청구 진행 중·미지급이면 기한 안에 판 것으로 봅니다.
• 지금 ⑤에는 매도청구 진행 중도 들어 있어, 현금청산 소송만 정했던 그 당시 법으로 기각한 조심2018부3640과 같은 사건은 지금 법으로는 달리 볼 여지가 있습니다. 가처분·압류·경기 악화·잔금 연기는 지금도 열거돼 있지 않습니다.
• 기한 자체는 지금 3년이고, 신규 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있고 조정대상지역 신규주택을 취득하면 2년입니다(2026. 9. 30. 개정). 위 사건들의 1년·2년 기한은 그 당시 법입니다.

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⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 일시적 2주택 판례 연재, 지금 글: 3년을 넘겼을 때 — 사정이 있었다면

• 1편 · 일시적 2주택 조건, 종전주택 1년 요건
• 2편 · 일시적 2주택 기간 계산, 3년 말일과 초일
• 3편 · 일시적 2주택 취득일·양도일, 잔금일과 등기일
• 4편 · 신축·분양·지역주택조합 아파트, 사용승인일부터
• 5편 · 헐고 새로 지으면 기한을 다시 세나
• 6편 · 3년 넘김, 인정된 사유와 안 된 사유 (지금 글)
• 7편 · 잔금 꼬여 며칠 3주택, 비과세와 중과
• 8편 · 전입요건, 늦어도 인정된 사례
• 9편 · 전입요건 탈락, 갱신·가족 일부·전입신고만
• 10편 · 분양권·조합원입주권이 끼면
• 11편 · 재건축·재개발 대체주택 비과세
• 12편 · 오피스텔·근생·시골집 끼면 깨진다
• 13편 · 3주택에서 1채 판 뒤, 보유기간 재기산
• 14편 · 일시적 3주택, 혼인·상속·임대주택
• 15편 · 같은 세대 가족에게 판 집·가장매매·명의신탁
• 16편 · 해외 이주·비거주자 일시적 2주택
• 17편 · 고가주택 12억 초과분과 장기보유특별공제
• 총정리 · 일시적 2주택 비과세 요건 총정리 (상황별 판례 찾기)
• 지도 · 1세대1주택 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 일시적 2주택 3년 넘겼다면? 경매·공매·캠코 매각의뢰