다가구 옥탑 양도세, 옥탑방 하나로 비과세가 깨진 결정례 5건 (2026)

다가구 옥탑 양도세 문제는 대부분 팔고 나서 몇 년 뒤 세무서 안내문으로 시작됩니다. 비과세로 신고했는데 “옥탑 때문에 주택 층수가 4개라 다가구주택이 아니다”라는 내용이죠. 옥탑 하나가 건물 전체의 비과세를 가르는 이유는 다가구주택의 층수 요건 때문입니다.

조세심판원 결정문 원문 5건(2026년 10월 19일 확인)을 읽어 보니, 진 사건에는 공통점이 있었습니다. 옥탑 면적이 1/8을 넘었거나, 방·화장실을 갖춰 실제로 누군가 살았습니다. 반대로 창고로만 쓴 옥탑은 이긴 사례가 있는데, 그건 2편 옥탑 창고 비과세에서 따로 정리했습니다.

다가구 옥탑 양도세, 층수 기준부터

옥탑이 층수에서 빠지는 근거는 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제9호입니다. 계단탑·물탱크실 같은 옥상 부분의 수평투영면적 합계가 건축면적의 1/8 이하면 층수에 넣지 않습니다. 건축면적이 80㎡인 건물이라면 옥탑이 10㎡를 넘는 순간 층이 하나 늘어나는 셈입니다.

사건 1. 주인세대 위 옥탑, 자녀 방으로 썼다

심판원은 다가구 요건이 ‘주택으로 쓰는 층수’라고만 정하고 있으니, 한 층이 독립 세대를 이루지 못해도 일상적으로 주거에 쓰면 주택 층이라고 봤습니다(대법원 2020두48024 심리불속행과 같은 취지). 결과는 4·5층 주인세대만 비과세, 나머지는 과세였습니다.

사건 2. 상속받을 때부터 있던 불법 옥탑 15㎡

청구인은 “15㎡ 때문에 수천만 원이 부과되는 건 계단효과”라고 호소했지만, 심판원은 1/8 초과라는 숫자 앞에서 다른 판단을 하지 않았습니다. 상속으로 받은 건물이라 증축 경위를 몰랐다는 사정도 고려되지 않았습니다.

사건 3. ‘옥탑방’은 면적을 따지지 않는다

이 결정이 무거운 이유는 판단 문장 때문입니다. 사람이 살 수 있게 만든 옥탑방은 건축법이 층수에서 빼 주는 ‘옥탑’이 아니라고 봤습니다(부산지법 2020구합21358 취지 인용). 1/8 이하임을 입증하더라도, 실제로 집으로 쓰였다면 층수에 들어갈 수 있다는 뜻입니다.

사건 4·5. 다락이라는 주장, 물탱크실이라는 공부

두 사건 모두 공부의 이름(다락·물탱크실)보다 실제 쓰임과 면적을 봤습니다. 특히 재개발·수용 사건에서는 감정평가서와 보상금 내역서가 옥탑을 ‘주택’으로 적은 기록이 그대로 증거가 됐습니다.

다가구 팔기 전 옥탑 점검 순서

1. 건축물대장에서 건축면적을 확인하고 1/8 값을 계산해 둔다
2. 옥탑의 공부상 면적과 실제 면적(무단증축 여부)을 비교한다
3. 옥탑에 전입 기록, 주택분 재산세, 주택임대 수입 신고가 있었는지 확인한다
4. 방·화장실·싱크대 등 주거 시설이 있는지, 언제부터 있었는지 정리한다
5. 주인세대와 이어진 옥탑이라도 주거에 썼다면 층으로 셀 수 있음을 전제로 판단한다

옥탑을 창고로만 써서 이긴 3건은 2편, 팔기 직전에 시설을 뜯어낸 사례는 3편에 정리했습니다. 근생층을 집으로 써서 4개 층이 된 경우는 4편을 보세요.

자주 묻는 질문

Q. 옥탑은 무조건 층수에 들어가나요?

아닙니다. 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제9호에 따라 옥탑 수평투영면적이 건축면적의 1/8 이하면 층수에서 빠집니다. 다만 조심 2024중5213은 사람이 살 수 있게 만든 ‘옥탑방’은 면적과 상관없이 층수에 넣었습니다.

Q. 옥탑 때문에 4개 층이 되면 세금이 어떻게 되나요?

다가구주택(단독주택)이 아니라 공동주택으로 봅니다. 건물 전체가 1주택이 아니라 호실마다 주택이 되므로, 결정례에서는 소유자가 거주한 한 구획만 비과세하고 나머지는 과세했습니다.

Q. 상속받을 때부터 옥탑이 있었으면 사정을 봐주나요?

봐주지 않았습니다. 조심 2019서4546은 상속 당시 이미 무단증축돼 있던 15㎡ 옥탑도 1/8을 넘는다는 이유로 층수에 넣었습니다.

※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.