한울타리 주택 상가, 마당을 같이 써도 따로 본 결정례 3건 + 명의신탁 사례

한울타리 주택 상가 문제는 시골집이나 오래된 단독주택에서 흔합니다. 한 마당 안에 살림집과 가게 건물이 따로 서 있고, 팔 때는 한꺼번에 넘깁니다. 이때 가게 건물까지 주택에 딸린 건물로 보면 17편의 면적 비교로 전부 비과세가 될 수도 있죠.

조세심판원 결정문 4건(2026년 10월 19일 원문 확인)을 보면 ‘한 울타리’는 물리적 담장보다 생활영역이 하나인지로 판단했습니다. 마지막에는 상가주택 명의를 가족에게 맡겼다가 생긴 사건도 함께 정리했습니다.

한울타리 주택 상가, 별개로 본 이유

사건 1. 화장실을 같이 써도 같은 생활영역은 아니다

상가와 겸용주택이 대로변 쪽으로 각자 출입구를 두고, 필지와 도로명주소·건물번호가 따로였습니다. 상가와 겸용주택만 묶어 봐도 주택 61.2㎡ < 주택 외 70.7㎡라 어차피 전부 주택이 될 수도 없었습니다.

사건 2. 대문과 마당을 함께 써도

사건 3. 상가 2층과 뒷집 주택

사건 4. 형 명의 상가주택, 실소유자는 동생

심판원은 명의신탁으로 보고 겸용주택을 동생의 주택으로 셌습니다. 그 결과 아파트와 겸용주택 양쪽 비과세가 모두 부인됐고, 부정행위로 보아 부정과소신고가산세(40%)까지 정당하다고 했습니다.

한 마당 안 건물을 함께 팔기 전 체크

1. 필지·등기·도로명주소·건물번호가 하나인지 따로인지
2. 상가·별채의 출입구, 화장실·주방이 주택과 독립돼 있는지
3. 상가·별채를 다른 사람(임차인·다른 세대)이 쓰고 있는지
4. 가족 명의로 된 건물이라면 취득자금·임대료·대출 명의가 일치하는지

주택 부속토지 배율은 주택 부수토지 비과세 배율 정리, 상가를 주택으로 바꾼 사례는 18편에서 이어 보세요.

자주 묻는 질문

Q. 같은 대문과 마당을 쓰면 상가도 주택에 딸린 건물인가요?

그것만으로는 부족했습니다. 조심 2019부1354는 대문·마당을 같이 써도 필지·등기가 따로이고 상가 출입문·화장실이 별도라 같은 생활영역으로 보지 않았습니다.

Q. 어떤 경우에 한 울타리로 인정되나요?

같은 필지에 울타리 구분이 없고 부속건물이 주택 생활에 쓰이는 경우입니다. 조심 2025부1900(17편)은 같은 마당의 주택 부속창고를 주택 면적에 합산했습니다.

Q. 가족 명의로 사 둔 상가주택이 문제가 될 수 있나요?

실소유자가 따로 있다고 판단되면 명의신탁으로 보아 실소유자의 주택 수에 넣습니다. 조심 2024중3648은 양쪽 비과세를 모두 부인하고 부정과소신고가산세 40%를 매겼습니다.

※ 이 글은 조세심판원 결정례와 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.