동거봉양 주택수 요건, 부모님 모셨는데 비과세 안 된 4가지 경우

동거봉양 주택수 요건을 놓쳐 특례를 못 받는 경우가 많습니다. 시행령 제155조 제4항은 1주택을 가진 세대가 1주택을 가진 60세 이상 부모와 합쳐 2주택이 된 경우에만 먼저 파는 집을 비과세합니다. 합가 당시 누구든 2채 이상이었거나, 애초에 같은 세대였다면 적용되지 않습니다.

동거봉양 특례를 주장했다가 진 결정례 4건을 2026년 10월 17일 원문으로 확인했습니다.

동거봉양 주택수 요건, 비과세 안 된 4가지

① 합가 당시 다주택이면 끝

청구인은 양도 당시엔 사실상 2주택이고 10년 안에 팔았으며 임대 등록이 늦었을 뿐이라고 했습니다. 처분청은 합가 당시 다주택이면 안 된다는 국세청 해석(법규과-2368, 2024.9.23)을 들었고, 심판원도 특례는 1주택 직계존속과 합쳐 2주택이 된 경우만 해당한다며 기각했습니다.

② 원래 같이 살던 세대에서 집이 늘어난 경우

각자 1주택이던 두 세대가 합친 것이 아니라 1주택 세대 안에서 1주택이 더해진 것이라 특례가 안 된다고 봤습니다. 흔히 “부모님 모시고 새 집으로 이사했으니 동거봉양”이라고 생각하기 쉬운 지점입니다.

③·④ 위장전입과 증여 주택

70세 모친과 38세 아들이 같은 아파트 옆집에 살다가 모친이 쟁점주택으로 주소를 옮긴 사건(조심 2023서3052)은 그 집 12개월 전기 사용량이 0이라 위장전입으로 봤고, 처음부터 같은 세대라 ‘합가’도 성립하지 않는다고 판단했습니다. 2주택 조모에게 집을 증여받은 손자(조심 2018서1053)도 주소만 옮겨 둔 기간에 실제로는 계속 같이 살았고, 손자가 조모를 동거봉양한다고 보기 어렵다며 기각됐습니다.

동거봉양 특례 전 확인 순서

1. 합가 직전 우리 세대 주택 수: 1채인지
2. 합가 직전 부모님 세대 주택 수: 1채인지(분양권·입주권 포함 여부 확인)
3. 부모님 나이: 한 분이라도 60세 이상인지
4. 원래 따로 살던 세대인지(주민등록 초본)
5. 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는지

동거봉양 특례 기본은 부모님 모시려고 합가해 2주택이 됐다면: 10년 안에 먼저 파는 집 비과세에, 상속까지 얽힌 경우는 동거봉양 상속주택 결정례에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

Q. 부모님과 합가하면 무조건 10년 비과세인가요?

아닙니다. 1주택을 가진 세대가 1주택을 가진 60세 이상 직계존속과 합쳐 2주택이 된 경우만입니다. 합가 당시 다주택이면 적용되지 않습니다(조심 2025서0640).

Q. 원래 같이 살던 자녀가 집을 사면 동거봉양인가요?

아닙니다. 각자 1주택이던 세대의 합가가 아니라 한 세대 안에서 주택이 늘어난 것이라 특례가 안 됩니다(조심 2021중3857).

Q. 주택 수는 언제 기준으로 세나요?

합가 당시 기준입니다. 합가 후 집을 정리해 양도 당시 2주택이 됐어도 합가 당시 다주택이면 안 된다는 해석과 결정이 있습니다(조심 2025서0640).

※ 이 글은 조세심판원 결정례·법원 판결과 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.