결혼 3주택 양도세, 혼인 합가 비과세가 안 되는 경우 결정례 정리

결혼 3주택 양도세 문제는 재혼이나 늦은 결혼에서 자주 생깁니다. 혼인 합가 특례는 각자 1주택이던 두 사람이 결혼해 2주택이 됐을 때 먼저 파는 집을 비과세하는 제도라, 어느 한쪽이라도 2채 이상이면 적용되지 않습니다. 비슷한 이름의 중과 완화 규정과 헷갈려 낭패를 본 사례가 있습니다.

혼인으로 주택 수가 늘어난 결정례 4건을 2026년 10월 17일 원문으로 확인했습니다.

결혼 3주택 양도세, 결정례 4건 요약

사건 1. 1주택 + 2주택 혼인, 중과 배제 규정은 비과세가 아니다

청구인은 헌법재판소 결정과 그에 따라 생긴 규정(시행령 제167조의3: 혼인 5년 안이면 배우자 주택 수 차감) 취지상 배우자 주택은 없는 것으로 봐야 한다고 했습니다. 심판원은 비과세는 특혜 규정이라 엄격히 해석해야 하고, 그 규정은 중과세율 판단용일 뿐이라며 기본세율로 과세했습니다.

사건 2·3. 동거봉양 배우자, 배우자 상속 지분

1주택을 가진 청구인이, 1주택 상태에서 1주택 부친과 동거봉양 합가해 2주택이던 배우자와 결혼해 3주택이 된 사건(조심 2015전4851)은 3주택이고 합가 후 5년이 지났다며 기각됐습니다. 배우자가 아버지의 주택 2채를 공동상속받아 소수지분을 가진 사건(조심 2022서0065)은 피상속인이 2채를 가졌으면 주택 수에서 빠지는 건 선순위 1채뿐이라 배우자 지분이 합산됐습니다.

인용 사례. 혼인 후 증여받은 집, 실질 소유자로 판단

심판원은 남편이 실제 소유자로 보유하다 양도했다고 보고 실질과세 원칙에 따라 혼인 특례를 적용했습니다.

결혼 전후 양도세 점검

1. 혼인신고 직전 각자 주택 수(분양권·입주권·상속 지분 포함)
2. 한쪽이 2채 이상이면 혼인 전 정리 여부 검토
3. 혼인 후 10년 안에 먼저 팔 집 정하기
4. 배우자 상속 지분이 선순위 상속주택인지 확인
5. 중과 완화 규정과 비과세 특례를 혼동하지 않기

동거봉양 특례의 주택 수 요건은 동거봉양 주택수 결정례에, 공동상속 지분 판단은 공동상속주택 지분, 내 주택 수에 들어갈까?에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

Q. 결혼해서 3주택이 되면 혼인 합가 특례가 안 되나요?

안 됩니다. 혼인 합가 특례는 1주택자끼리 혼인해 2주택이 된 경우에만 적용됩니다(시행령 제155조 제5항). 조심 2020인8614는 1주택자와 2주택자의 혼인으로 3주택이 돼 기각됐습니다.

Q. 혼인 후 5년 안이면 배우자 주택을 빼 주는 규정이 있지 않나요?

그 규정(시행령 제167조의3)은 중과세율 판단용이라 비과세 판정에는 쓸 수 없다고 봤습니다(조심 2020인8614).

Q. 혼인 합가 특례 기간은 지금 몇 년인가요?

혼인한 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택입니다. 2024년 11월 개정 전에는 5년이었습니다.

※ 이 글은 조세심판원 결정례·법원 판결과 현행 법령을 정리한 일반 정보입니다. 결정례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단이라 내 상황에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 실제 양도 전에는 관할 세무서나 국세상담센터(126), 세무 전문가와 확인하세요.