일시적 2주택 분양권, 청약 당첨일인가 계약일인가? 조합원입주권 2개·입주권 전환 판례 (대법원 2024두54560)

📌 결론부터: 분양권은 계약일부터 셌고, 조합원입주권 특례는 1주택+1입주권까지였다

• 분양권: 대법원은 분양권을 청약 당첨일이 아니라 분양계약일부터 가진 것으로 봐서, 당첨 뒤 계약 전날 판 종전주택을 일시적 2주택으로 인정했습니다(2024두54560). 반대로 2주택에 분양권까지 가진 채 판 집은 일시적 2주택이 아니었습니다(조심2026중1615).
• 1주택+1입주권: 입주권 취득 뒤 기한 안에 종전주택을 팔면 비과세됐지만(2014누46142, 그 당시 1년), 완공 후 기한을 24일 넘기고 이사도 늦은 사건은 사정을 봐주지 않았습니다(2011누41429).
• 입주권이 2개이거나(조심2022서6276·2023구단1365), 2주택 중 1채가 나중에 입주권으로 바뀐 경우(조심2026서0291)는 1주택+1입주권 특례를 받지 못했습니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 집 한 채가 있는데 아파트 청약에 당첨돼 분양권이 생겼다

☐ 살던 집을 팔기 전에 재건축·재개발 조합원입주권을 샀다

☐ 재건축으로 새 아파트 2채(1+1)를 받게 됐다

☐ 재건축 예정 아파트를 주택일 때 샀는데 그 뒤 관리처분인가가 났다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2024두54560 (2026. 3. 12.) — ⭕ 분양권은 계약일부터 보유, 당첨 뒤 계약 전 양도는 일시적 2주택

• 원고는 2019. 8. 11. 군포 종전주택을 취득한 뒤 2021. 4. 29. 신규주택을 취득했고, 2021. 9. 24. 판교 아파트 분양권 청약에 당첨된 다음 2021. 9. 30. 종전주택을 5억 4,500만 원에 팔았습니다. 분양계약은 바로 다음 날인 2021. 10. 1.에 맺었습니다.
• 원고는 처음에 2주택+1분양권으로 보아 중과세율로 양도세 133,399,162원을 신고·납부했다가, 분양권 보유 시기를 분양계약일로 보면 양도 당시 일시적 2주택 비과세 대상이라며 전액 환급을 구하는 경정청구를 했습니다. 세무서는 청약당첨일부터 보유한 것이라며 거부했습니다.
• 대법원은 소득세법이 분양권을 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위로 정의하고 있고, 당첨자도 계약을 포기하거나 기간을 놓치면 그 지위를 갖지 못하므로 계약 전에는 분양권을 확정적으로 취득했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 당첨일을 취득 시기로 적은 국세청 기본통칙은 법원을 기속하지 않는다고도 했습니다.
• 그래서 분양계약일부터 보유한 것으로 보아 거부처분이 위법하다고 한 원심(수원고등법원 2023누16680)을 유지했습니다. 1심(수원지방법원 2022구단12085)은 당첨일 기준으로 비과세는 부정하고 중과세율만 위법하다고 봤던 사건입니다.
• 판결문: 「분양권은 청약당첨일부터가 아니라 분양계약일부터 이를 보유한 것으로 보아야 한다.」

⚖️ 조세심판원 조심2026중1615 (2026. 6. 30. · 조세심판원 결정) — ❌ 2주택+분양권 1개 상태 양도는 일시적 2주택 아님

• 청구인은 2016. 12. 5. 취득한 용인 쟁점주택을 가진 상태에서 2022. 1. 17. 성남 신규주택을 배우자와 절반씩 취득했고, 배우자가 2023. 3. 20. 강동구 아파트 분양권 청약에 당첨됐습니다. 그 뒤 2024. 6. 10. 쟁점주택 매매계약을 맺고 2024. 7. 10. 중도금, 2024. 8. 9. 잔금을 받았습니다.
• 청구인은 2023. 11. 15. 나온 국세청 예규를 믿고 매매를 진행했는데, 중도금을 받은 뒤인 2024. 7. 31. 반대 취지의 기획재정부 해석이 나와 계약을 되돌릴 수 없었다며 신의칙에 따라 비과세해 달라고 경정청구를 했습니다.
• 조세심판원은 소득세법 제89조 제2항이 주택과 분양권을 함께 가진 상태에서 주택을 팔면 1세대1주택 비과세를 적용하지 않는다고 정하고 있고, 쟁점주택·신규주택에 분양권 1개를 더 가진 상태의 양도는 일시적 2주택에 해당하지 않는다고 봤습니다.
• 종전 예규는 청구인의 개별 질의에 대한 답이 아니고, 8개월여 만에 대체·삭제돼 일반적으로 받아들여진 관행이라고 보기도 어렵다며 기각했습니다.
• 판결문: 「종전해석례가 공표(2023.11.15.)된 후 신규해석례에 의해 대체·삭제(2024.7.31.)될 때까지의 기간이 8개월 여에 불과한바」

⚖️ 서울고등법원 2014누46142 (2014. 9. 16.) — ⭕ 입주권 취득 1년 안에 종전주택 양도(그 당시 법) → 비과세

• 원고는 2008. 4. 3. 주택을 양도했습니다. 항소심에서 세무서는 원고가 그때 1심에서 다룬 분양권 말고도 다른 뉴타운 구역 아파트의 권리를 가지고 있었으니 1세대 2주택이라고 주장했습니다.
• 서울고등법원은 그 권리가 2007. 4. 6. 관리처분계획인가로 취득한 조합원입주권이라고 봤습니다. 그 당시 시행령 제156조의2 제3항은 1주택을 가진 세대가 입주권을 취득해 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 갖게 된 경우 입주권 취득일부터 1년 안에 종전주택을 팔면 1세대1주택으로 봤습니다.
• 원고는 입주권 취득일부터 1년 안에 주택을 팔았으므로 1세대1주택으로 보는 경우에 해당한다며 세무서의 항소를 기각했습니다. 그 당시 기한은 1년이었고, 지금 같은 조 제3항의 기한은 3년입니다.
• 판결문: 「그 취득일부터 1년 이내에 이 사건 주택을 양도함으로써 위규정들에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우에 해당한다고 할 것이어서」

⚖️ 서울고등법원 2011누41429 (2012. 7. 13.) — ❌ 완공 후 2년을 24일 넘겨 양도·이사도 늦음 → 과세

• 원고 세대는 1주택(제1주택)과 재건축 조합원입주권을 가지고 있었고, 입주권으로 받는 제2주택은 2007. 11. 30. 사용승인을 받았습니다(소유권보존등기 2007. 12. 27.). 원고는 사용승인일부터 2년을 약 24일 넘겨 제1주택을 팔았고, 세대가 제2주택으로 실제 이사한 것은 2010. 4. 16.(전입신고 2010. 7. 16.)이었습니다.
• 원고는 주택이 완성된 날은 보존등기일로 봐야 한다고 주장했지만, 서울고등법원은 그 당시 시행령 제156조의2 제4항의 주택 완성일은 관할 관청이 사용승인을 해 사실상·법률상 쓸 수 있게 된 사용승인일이고, 보존등기일로 보더라도 완성 후 2년 안에 세대가 이사해 1년 이상 사는 요건을 채우지 못했다고 판단했습니다.
• 세법을 몰라 24일 늦었을 뿐인데 거액을 매기는 것은 가혹하다는 주장에도, 비과세는 기속행위라 사정을 참작할 재량이 없다며 항소를 기각했습니다(그 당시 기한 2년, 지금은 3년).
• 판결문: 「양도차익에 대한 과세뿐만 아니라 비과세는 모두 기속행위이므로 원고가 주장하는 사정을 참작하여 과세 여부를 결정할 재량권이 피고에게 인정되는 것도 아니므로,」

⚖️ 조세심판원 조심2022서6276 (2022. 9. 21. · 조세심판원 결정) — ❌ 아파트 2채 받을 입주권 = 입주권 2개, 특례 불가

• 청구인은 2004. 3. 4. 쟁점종전주택을 취득했습니다. 그리고 다가구주택(7가구)을 가진 조합원이 관리처분계획(2018. 4. 19. 인가)에 따라 받은 84.99㎡·59.95㎡ 아파트 2채 분양 권리를 2018. 10. 18. 계약으로 포괄승계해 2019. 2. 20. 이전등기를 마쳤습니다.
• 청구인은 2020. 4. 6. 종전주택을 팔면서 1주택+1입주권 특례(시행령 제156조의2 제3항)로 보아 고가주택 초과분만 신고했고, 조합이 앞으로 아파트 2채를 아파트 1채와 상가, 또는 아파트 1채와 청산금으로 바꿀 예정이라 2채가 확정된 것도 아니라고 주장했습니다.
• 조세심판원은 세율 등은 양도 당시를 기준으로 봐야 하고, 관리처분계획상 아파트 2채를 받을 권리이며 심리일까지 그 내용이 바뀐 사실이 없으므로 사실상 조합원입주권 2개를 가진 것이라며 특례 적용을 배제한 처분이 맞다고 봤습니다.
• 판결문: 「쟁점조합원입주권은 아파트 2채를 분양받을 수 있는 권리를 그 내용으로 하고 있고 이 건 심리일 현재까지 당해 권리내용이 변경된 사실이 확인되지 않는 점」

⚖️ 수원지방법원 2023구단1365 (2024. 2. 6.) — ❌ 1주택+입주권 2개는 어느 특례에도 해당 안 됨

• 원고는 2018. 11. 30. 강제경매로 주택을 취득했는데, 그 지역 주거환경개선사업의 관리처분계획인가(2020. 2. 28.)로 조합원입주권 2개를 받게 됐습니다. 이 상태에서 2021. 3. 5. 다른 아파트를 16억 9,500만 원에 팔고 중과세율로 신고했다가, 일시적 2주택 비과세라며 미납세액 516,483,770원의 환급을 구하는 경정청구를 했습니다.
• 원고는 권리가액 안에서 큰 평형 입주권 1개 대신 작은 평형 2개를 고른 것일 뿐이므로 입주권 2개는 원래 주택 1채와 같게 봐야 한다고 주장했습니다.
• 수원지방법원은 시행령 제155조 제1항은 일시적 2주택, 제156조의2 제3항은 일시적 1주택+1조합원입주권에 관한 규정인데 원고는 1주택+2조합원입주권이라 어디에도 해당하지 않고, 1주택에서 전환됐다는 이유로 같게 보는 것은 유추·확장해석이라며 청구를 기각했습니다.
• 판결문: 「2조합원입주권이 1주택에서 전환된 경우 1주택과 동일하게 취급되어야 한다는 원고의 주장은 유추 또는 확장해석이어서 받아들일 수 없다.」

⚖️ 조세심판원 조심2026서0291 (2026. 3. 25. · 조세심판원 결정) — ❌ 2주택 중 1채가 입주권으로 바뀐 경우 제156조의2 제4항 불가

• 청구인은 2005. 4. 20. 종전주택을 취득해 약 18년 살았고, 2016. 5. 30. 재건축이 진행되던 아파트(신규주택)를 샀습니다. 신규주택은 2018. 4. 6. 관리처분계획인가로 조합원입주권이 됐고 2023. 11. 29. 준공됐으며, 청구인은 2024. 9. 3. 전입한 뒤 2024. 9. 23. 종전주택을 팔았습니다.
• 청구인은 1주택+1입주권 상태에서 완공 뒤 이사하고 종전주택을 판 것이니 시행령 제156조의2 제4항 특례 대상이라며 경정청구를 했고, 세무서는 입주권이 아니라 주택을 취득한 경우라며 거부했습니다.
• 조세심판원은 그 조항은 1주택만 가진 세대가 조합원입주권을 취득해 일시적으로 1주택과 1입주권을 갖게 된 경우를 말하고, 2주택(종전주택·신규주택)을 가지다가 그중 1채가 입주권으로 바뀐 경우는 해당하지 않는다고 봤습니다. 일시적 2주택 비과세는 이사하느라 잠시 2주택이 된 사람을 위한 것이라는 점도 들었습니다.
• 판결문: 「청구인과 같이 1세대 2주택(종전주택과 신규주택)을 소유하다가 그 중 1주택이 조합원입주권으로 전환되는 경우에는 이에 해당하지 않는 것으로 보이는 점」

⚖️ 대법원 2004두9456 (2005. 3. 11.) — ⭕ 재건축 분양권을 새 집 취득 2년 안에 양도(그 당시 법) → 비과세

• 원고는 1994. 5. 3.경 기존주택을 취득해 살다가 재건축사업이 시작되자 1999. 4. 26.경 신주택을 취득해 이사했고, 1999. 7. 29.경 승인된 사업계획에 따라 받은 분양권(재건축 조합원 지위)을 2001. 1. 30.경 팔았습니다.
• 대법원은 조합원 분양권은 주택과 구별되는 부동산을 취득할 수 있는 권리지만, 사업계획 승인일 현재 기존주택이 3년 보유 등 비과세요건을 갖췄다면 그 당시 시행령 제155조 제16항에 따라 주택으로 취급되고, 다른 주택을 취득한 날부터 2년 안에 그 분양권을 팔면 일시적 2주택 비과세 대상이 된다고 판단했습니다(대법원 93누17324 판결 참조).
• 그 당시 법(일시적 2주택 처분기한 2년, 조합원 지위 특례 조항)에 따른 판결이라 지금의 제156조의2와는 구조가 다르지만, 재건축 조합원 권리를 종전주택처럼 본 출발점입니다.
• 판결문: 「시행령 제154조 제1항의 비과세 특례규정인 시행령 제155조 제1항이 정하는 바에 따라 그 분양권의 양도로 인하여 발생한 소득 역시 양도소득세 비과세대상에 해당한다고 할 것이다」

👉 재건축 대체주택 판례 보기 >>

📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다

판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나

🔀 분양권이 끼었을 때

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 분양권은 청약 당첨일이 아니라 분양계약일부터 가진 것이므로 계약 전에 판 종전주택은 일시적 2주택이라는 주장이 대법원에서 받아들여졌습니다(2024두54560).
• 종전 예규를 믿고 계약금·중도금을 받은 뒤 해석이 바뀌었으니 비과세해 달라는 주장은 받아들여지지 않았습니다(조심2026중1615).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 주택과 분양권을 함께 가진 상태의 양도는 소득세법 제89조 제2항에 따라 1세대1주택 비과세를 적용하지 않는다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2026중1615).
• 분양권이 끼어 3주택이 된 뒤 하나를 처분해 2주택이 된 경우 일시적 2주택이 아니라는 주장이 받아들여졌습니다(2022누2096·조심2022전7344).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 당첨일을 분양권 취득 시기로 적은 국세청 기본통칙을 근거로 한 세무서 주장(2024두54560)

🔀 조합원입주권이 끼었을 때

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 1주택 상태에서 입주권을 취득했고 그 당시 기한 안에 종전주택을 팔았다는 주장이 받아들여졌습니다(2014누46142).
• 입주권 2개는 원래 주택 1채에서 나온 것이니 1채로 봐야 한다는 주장, 조합이 2채를 1채로 바꿀 예정이었다는 주장은 받아들여지지 않았습니다(2023구단1365·조심2022서6276).
• 주택일 때 산 재건축 아파트가 입주권이 됐으니 1주택+1입주권 특례를 달라는 주장도 받아들여지지 않았습니다(조심2026서0291·2011구합10219).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 제156조의2 특례는 1주택만 가진 세대가 입주권을 취득한 경우이고, 조문을 넘어 넓혀 해석할 수 없다는 주장이 받아들여졌습니다(2023구단1365·조심2026서0291).
• 주택 완성일은 사용승인일이고 비과세는 기속행위라 며칠 늦은 사정을 볼 수 없다는 주장이 받아들여졌습니다(2011누41429).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 완성일을 소유권보존등기일로 봐야 한다는 납세자 주장(2011누41429)

판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것

🧰 청약 당첨과 잔금 순서 — 집 한 채를 가진 사람이 청약에 당첨됐을 때, 종전주택 잔금을 분양계약 전에 끝낸 사건은 일시적 2주택으로 인정됐습니다(2024두54560). 반대로 2주택 상태에서 세대원이 분양권을 가지면 특례가 깨졌으므로(조심2026중1615) 매도 일정과 분양계약일을 함께 확인하게 하세요.

🧰 1+1 재건축 매물 — 아파트 2채를 받는 조합원 권리를 사면 입주권 2개로 봤습니다(조심2022서6276). 매수인이 종전주택 비과세를 기대하고 있다면 관리처분계획상 배정 내용을 계약 전에 보여 주세요.

🧰 재건축 예정 아파트 매수 — 관리처분인가 전에 주택으로 산 재건축 아파트는 나중에 입주권이 돼도 1주택+1입주권 특례가 안 됐습니다(조심2026서0291·조심2022서6556). 인가 전후 어느 시점에 사는지에 따라 결론이 달라졌습니다.

⚖️ 걸리는 조문: 소득세법 제88조(조합원입주권·분양권 정의)·제89조 제2항, 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권)·제156조의3(주택과 분양권)

새 집 잔금일과 헌 집 잔금일의 순서, 처분기한 마지막 날, 세대원 명의 주택·오피스텔·분양권은 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.

🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나

양도세 불복은 보통 고지서(결정·경정 통지)를 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 신고·납부한 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.

판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 분양권 청약 당첨일과 분양계약일, 종전주택 잔금일의 순서(2024두54560)
→ 준비할 자료: 입주자모집공고문, 당첨 확인서, 분양(공급)계약서 날짜, 종전주택 매매계약서·잔금 영수증

⚖️ 법원이 본 사실 — 팔 때 세대 전체가 가진 주택·분양권·입주권의 개수(조심2026중1615·2023구단1365)
→ 준비할 자료: 세대원 전원의 등기부, 분양권 계약서, 관리처분계획상 배정 내역

⚖️ 법원이 본 사실 — 입주권을 언제 취득했는지, 주택이었을 때 샀는지(조심2026서0291·2014누46142)
→ 준비할 자료: 매매계약서와 관리처분계획인가 고시일, 조합원 지위 승계 서류

⚖️ 법원이 본 사실 — 새 아파트 완성일과 세대 전원 이사일(2011누41429)
→ 준비할 자료: 사용승인서(사용승인일), 주민등록 등·초본의 전입일, 이사 계약서

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈, 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 지금 시행령 제156조의2 제3항은 1주택 세대가 종전주택 취득 1년 뒤 조합원입주권을 취득하면 3년 안에 종전주택을 팔 때 비과세하고, 제4항은 3년이 지나도 완공 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 살고 완공 전·후 3년 안에 팔면 비과세합니다. 2014누46142(1년)·2011누41429(2년)의 그 당시 기한보다 길어졌습니다.
• 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되고, 주택과 분양권 특례는 제156조의3에 따로 있습니다. 조심2026중1615 결정문에 실린 같은 조 제2항은 종전주택 취득 1년 뒤 분양권을 취득하고 3년 안에 종전주택을 팔면 1세대1주택으로 봅니다.
• 분양권을 언제부터 가진 것으로 볼지는 대법원 2024두54560이 분양계약일로 정리했습니다. 이 판결은 2021년 양도분(그 당시 중과 규정) 사건입니다.

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⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 일시적 2주택 판례 연재, 지금 글: 분양권·입주권·재건축 대체주택

• 1편 · 일시적 2주택 조건, 종전주택 1년 요건
• 2편 · 일시적 2주택 기간 계산, 3년 말일과 초일
• 3편 · 일시적 2주택 취득일·양도일, 잔금일과 등기일
• 4편 · 신축·분양·지역주택조합 아파트, 사용승인일부터
• 5편 · 헐고 새로 지으면 기한을 다시 세나
• 6편 · 3년 넘김, 인정된 사유와 안 된 사유
• 7편 · 잔금 꼬여 며칠 3주택, 비과세와 중과
• 8편 · 전입요건, 늦어도 인정된 사례
• 9편 · 전입요건 탈락, 갱신·가족 일부·전입신고만
• 10편 · 분양권·조합원입주권이 끼면 (지금 글)
• 11편 · 재건축·재개발 대체주택 비과세
• 12편 · 오피스텔·근생·시골집 끼면 깨진다
• 13편 · 3주택에서 1채 판 뒤, 보유기간 재기산
• 14편 · 일시적 3주택, 혼인·상속·임대주택
• 15편 · 같은 세대 가족에게 판 집·가장매매·명의신탁
• 16편 · 해외 이주·비거주자 일시적 2주택
• 17편 · 고가주택 12억 초과분과 장기보유특별공제
• 총정리 · 일시적 2주택 비과세 요건 총정리 (상황별 판례 찾기)
• 지도 · 1세대1주택 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 1세대1주택 비과세 총정리