일시적 2주택 보유기간, 3채에서 1채 판 뒤 남은 집은 언제부터 세나? 최종1주택 재기산 판례 (대법원 2024두55426)

📌 결론부터: 2021년부터 2022년 5월 9일까지 판 집은 다른 집을 정리한 날부터 보유기간을 다시 셌고, 3채에서 줄인 2채는 일시적 2주택이 아니었다

• 대법원 2024두55426은 2주택 세대가 새 집을 사서 3주택이 됐다가 1채를 처분해 2주택이 된 경우는 일시적 2주택 특례 대상이 아니라고 봤습니다. 일시적 2주택은 1주택 세대가 새 집 1채를 사서 2주택이 된 경우(1+1=2)만 전제한다는 것입니다.
• 옛 시행령 제154조 제5항 단서(2021. 1. 1.~2022. 5. 9. 양도분)는 2주택 이상 세대가 다른 집을 모두 처분하면 그날부터 남은 집 보유기간을 다시 셌고, 분양권을 판 경우(2022누2096), 새 집을 먼저 판 경우(2024구합11921)도 재기산됐습니다. 예규 신뢰 주장은 받아들여지지 않았습니다(2023구단70834).
• 지금은 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 재기산 없이 취득일부터 셉니다. 다만 2024두55426이 근거로 삼은 제155조 제1항의 ‘국내에 1주택을 소유한 1세대’ 문언은 지금도 그대로입니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 2021년이나 2022년 초에 집 한 채를 먼저 팔고, 몇 달 뒤 다른 집을 일시적 2주택으로 팔았다

☐ 집이 3채였다가 1채를 정리해 2채가 된 상태에서 비과세를 기대했다

☐ 분양권이나 새로 산 집을 먼저 처분한 뒤 오래 가진 집을 팔았다

☐ 예전 국세청 해석을 믿고 팔았는데 보유기간 미달로 고지를 받았다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2024두55426 (2025. 2. 13.) — ❌ 2주택→3주택→1채 처분한 2주택은 일시적 2주택 특례 대상 아님

• 부부인 원고들은 2015. 12. 7. ㉠주택, 2017. 4. 20. ㉡주택을 취득해 2주택을 보유하다가 2019. 4. 19. ㉢주택을 취득해 1세대 3주택이 됐습니다. 2021. 1. 13. ㉠주택을 처분해 2주택이 된 뒤 2021. 11. 26. ㉡주택을 양도하고 일시적 2주택 비과세로 신고했습니다.
• 세무서는 옛 시행령 제154조 제5항 단서에 따라 ㉠주택 처분일부터 ㉡주택 양도일까지 보유기간이 2년이 안 된다며 2021년 귀속 양도소득세(원고별 약 3,100만 원·3,300만 원, 가산세 포함)를 부과했고, 원심인 부산고등법원 2024누20314는 청구를 기각했습니다.
• 대법원은 제155조 제1항 제1호가 국내에 1주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우를 전제로 한 규정이라며, 2주택 세대가 신규 주택으로 3주택이 됐다가 1주택을 처분해 2주택이 된 경우는 비과세 대상이 아니라고 보고 상고를 기각했습니다(그 당시 법). 보유기간 기산일과 신뢰보호 주장은 판단할 필요가 없다고 했습니다.
• 판결문: 「국내에 2주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득함으로써 3주택이 되었다가 종전의 주택 중 1주택을 처분하여 2주택이 된 경우는」

⚖️ 대구고등법원 2024누11892 (2024. 12. 6.) — ❌ 중간 처분 뒤 재기산 2년 미달 → 과세

• 원고는 2015. 8. 25. 증여로 1주택(대구 3층 주택)을, 2020. 11. 30. 2주택(아파트)을 취득했고, 2021. 4. 28. 배우자와 3주택 지분을 각 1/2씩 취득했다가 2021. 8. 20. 그 지분을 양도했습니다. 이어 2021. 10. 29. 1주택을 양도하고 양도소득세를 낸 뒤 일시적 2주택이라며 환급을 구하는 경정청구를 했습니다.
• 세무서는 3주택 상태에서 1주택을 처분한 날부터 2년 안에 팔아 최종 1주택 상태에서 2년 보유요건을 못 채웠다며 거부했고, 조세심판원(조심2023구6875)과 1심 대구지방법원 2023구합24908도 같은 결론이었습니다.
• 대구고등법원은 일시적 2주택 특례가 1주택 세대가 신규 주택을 취득한 경우(1+1=2)를 전제로 할 뿐 3주택 세대가 1채를 처분한 경우(3-1=2)를 상정하지 않았고, 2021. 11. 2. 전 과세관청 해석에 대한 신뢰보호 주장도 받아들이지 않아 항소를 기각했습니다.
• 판결문: 「원고와 같이 3주택을 보유한 1세대가 그중 1주택을 처분하여 2주택 보유자가 된 경우는 이른바‘1세대 일시적 2주택’의 양도소득 비과세 특례 적용대상이 아닌 점」

⚖️ 광주고등법원 2022누2096 (2023. 7. 19.) — ❌ 분양권 끼어 3주택, 처분 후 재기산 → 과세

• 원고 세대는 건물(단독주택·제1종 근린생활시설)과 아파트를 보유하다가 2021. 3. 16. 분양권을 취득했고, 분양권을 처분(1심 판결에 따르면 동생에게 증여)한 뒤 건물을 양도했습니다. 원고는 아파트 취득 후 3년 안에 건물을 팔았고 건물을 2년 이상 보유했으니 일시적 2주택이라고 주장했습니다.
• 광주고등법원(전주)은 2021. 1. 1. 시행된 소득세법 제89조 제2항이 분양권과 주택을 보유한 세대에는 1세대1주택 비과세를 적용하지 않도록 정했으므로, 분양권을 처분했다고 그때부터 새롭게 일시적 2주택으로 취급할 수 없다고 봤습니다.
• 분양권 처분일, 즉 3주택자에서 2주택자가 된 날부터 보유기간을 새로 계산한 세무서 처분이 맞다며 항소를 기각했습니다(1심 전주지방법원 2022구합1620, 군산 건물 8억 9천만 원 양도).
• 판결문: 「이 사건 분양권이 처분되어 위와 같은 문제점이 해소된 이후부터 보유기간을 새롭게 기산하여 비과세 특례 여부를 판단한 피고의 조치에 합리성도 인정되며,」

⚖️ 조세심판원 조심2022서7802 (2022. 12. 29. · 조세심판원 결정) — ❌ 최종 1주택 재기산으로 보유 미달 → 과세

• 청구인은 2018. 10. 31. 쟁점①주택, 2020. 8. 25. 같은 단지의 쟁점②주택을 취득했고, 2021. 2. 25. ②주택을 1년 미만 보유세율 40%로 신고하고 팔았습니다. 그 뒤 2021. 4. 28. 같은 단지 ③주택을 취득하고 2021. 7. 20. ①주택을 양도했습니다.
• 청구인은 ②주택을 판 뒤 ①주택만 가진 상태에서 ③주택을 취득해 일시적 2주택이 됐고, 재기산 조항은 일시적 2주택 특례를 한 번만 주려는 취지일 뿐이라고 주장했습니다.
• 조세심판원은 옛 시행령 제154조 제5항에 따라 2주택 이상 보유 세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분하면 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 센다며, ①주택의 기산일은 2021. 2. 25.이고 2년을 채우지 못했다고 보아 기각했습니다. 조항의 예측가능성이 없다는 주장도 받아들이지 않았습니다.
• 판결문: 「청구인은 쟁점①·②주택을 소유하던 중 2021.2.25. 쟁점②주택을 양도하였으므로 쟁점①주택의 보유기간 기산일은 2021.2.25.이라 할 것이고」

⚖️ 대법원 93누5772 (1993. 9. 10.) — ⭕ 보유기간 중 다른 주택이 없을 것까지 요구한 규칙은 무효(그 당시 법)

• 원고는 1985. 4. 17. 서울 성북구 종전주택을 취득해 보유만 하고 거주하지 않다가, 1989. 10. 1. 주거이전 목적으로 다른 주택을 취득해 1990. 4. 17. 이사했고 1990. 8. 10. 종전주택을 양도했습니다. 그 당시 법은 보유기간 5년 이상이면 거주하지 않아도 1세대1주택으로 봤고, 다른 주택 취득일부터 1년 안에 팔아야 했습니다.
• 세무서는 종전주택 보유기간 중 다른 주택을 소유한 사실이 없어야 한다는 시행규칙 조항을 들어 과세했습니다. 대법원은 그 조항이 모법이 요구하지 않은 요건까지 증명하게 해 위임 한계를 벗어난 무효 규정이라고 봤습니다.
• 양도 때까지 보유기간 요건을 갖추고 다른 주택 취득일부터 1년 안에 팔았으면 비과세라는 원심(서울고등법원 92구27647) 판단을 유지했습니다. 보유기간 중 다른 주택이 있었다는 이유로 기간을 다시 세는 2021년식 규정과는 정반대였던 시절의 판결입니다.
• 판결문: 「다른 주택의 취득시기로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하기만 하면 그 양도는 1세대 1주택의 양도로서 소득세 비과세 대상이 된다.」

⚖️ 광주지방법원 2024구합11921 (2024. 9. 26.) — ❌ 새 집 먼저 팔면 남은 집 보유기간 다시 → 과세

• 원고는 2014. 8. 8. 배우자에게 증여받은 전남 군 지역 종전주택을 보유하다가 2020. 6. 17. 신규주택을 등기했습니다. 그런데 신규주택을 먼저 2021. 4. 29. 양도하고, 종전주택은 2021. 12. 2. 양도하면서 비과세라고 보아 신고하지 않았습니다.
• 세무서는 2021. 1. 1. 현재 2주택이었으므로 옛 시행령 제154조 제5항에 따라 종전주택 보유기간은 신규주택 양도일인 2021. 4. 29.부터 센다며(약 7개월 보유) 양도소득세 57,321,240원(가산세 포함)을 고지했습니다.
• 광주지방법원은 제155조 제1항의 일시적 2주택 특례는 신규 주택을 그대로 보유한 채 종전 주택을 양도하는 경우만 뜻하고, 신규 주택을 먼저 처분해 종전 주택만 남은 뒤 파는 경우는 해당하지 않는다며 청구를 기각했습니다. 광주고등법원 2024누12466도 같은 취지로 판단했습니다.
• 판결문: 「이 사건 신규주택을 양도함으로써 다시 1주택을 보유하게 된 날인 2021. 4. 29.부터 그 보유기산을 기산해야 한다고 봄이 상당하다.」

⚖️ 서울행정법원 2023구단70834 (2024. 9. 13.) — ❌ 3주택서 1채 판 뒤 2주택은 특례 아님 → 과세

• 원고는 2018. 3. 19. 제1주택, 2020. 2. 27. 제2주택, 2020. 8. 13. 제3주택을 취득했고, 2021. 5. 28. 제3주택을 판 뒤 2022. 4. 4. 제1주택을 양도하면서 일시적 2주택 비과세로 신고했습니다.
• 세무서는 기획재정부 해석(2021. 11. 2.)에 따라 2021. 1. 1. 기준 3주택자였으므로 제1주택 보유기간은 제3주택 양도일부터 센다며 양도소득세 119,526,920원(가산세 포함)을 경정·고지했습니다. 원고는 그 전까지 과세관청이 취득일부터 센다는 해석을 해 왔다며 신뢰보호를 주장했습니다.
• 서울행정법원은 3주택에서 1채를 처분해 남은 2주택은 일시적 2주택 특례 대상이 아니고, 종전 해석은 원고의 질의에 대한 답변이 아니라 불특정 납세자에 대한 일반적 견해표명이며 새 해석도 회신일 이후 양도분부터 적용한다고 밝혔다며 청구를 기각했습니다(같은 사건 조세심판원 조심2023서3434).
• 판결문: 「종전 유권해석은 원고의 질의에 대한 답변이 아니므로 원고에 대한 공적인 견해표명으로 보기 어렵고」

⚖️ 조세심판원 조심2023서0090 (2023. 3. 13. · 조세심판원 결정) — ❌ 다주택 정리 후 일시적 2주택, 보유기간 재기산 → 과세

• 청구인 부부는 2021. 1. 1. 당시 9주택을 가졌고 2021. 5. 21. 분양권을 추가로 취득한 뒤 7주택과 분양권을 차례로 양도(과세)해 2주택만 남겼고, 2021. 8. 9. 그중 쟁점주택(2018. 5. 31. 취득)을 양도한 뒤 일시적 2주택이라며 환급을 구했습니다.
• 처분청은 직전 주택 양도일인 2021. 8. 6.부터 보유기간을 세야 한다고 봤습니다. 조세심판원은 재기산 단서가 2019. 2. 12. 신설돼 2021. 1. 1. 이후 양도분부터 시행됐다가 2022. 5. 31. 삭제됐다고 정리한 뒤, 일시적 2주택·상속·동거봉양 같은 부득이한 사유만 재기산에서 빠진다고 봤습니다.
• 다주택 세대가 분양권까지 더 취득한 뒤 순차로 판 경우는 1주택자가 이사 때문에 잠깐 2주택이 된 경우와 다르다며 기각했습니다.
• 판결문: 「1주택 소유자가 주거이전 등을 이유로 부득이하게 일시적으로 2주택을 소유하게 된 경우와 차이가 있어, 쟁점단서의 적용이 배제되는 경우로 보기 어렵고」

👉 일시적 3주택 판례 보기 >>

📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다

판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나

🔀 3채에서 1채를 판 뒤 남은 집을 판 경우

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 남은 2주택은 종전주택 취득 1년 뒤 신규주택을 사고 3년 안에 판 것이므로 일시적 2주택이고, 보유기간은 제95조 제4항대로 취득일부터 세야 한다고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(2024두55426·2024누11892).
• 재기산 조항은 반복해서 일시적 2주택 혜택을 받는 것을 막으려는 것이니 1회는 적용해 줘야 한다고 주장했으나 기각됐습니다(조심2022서7802).
• 분양권은 주택이 아니므로 분양권을 판 날부터 다시 셀 법적 근거가 없다고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(2022누2096).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 일시적 2주택 특례는 명백한 특혜규정이라 엄격하게 해석해야 하고, 1주택 세대가 새 집을 산 경우만 전제한다는 주장이 대법원에서 받아들여졌습니다(2024두55426).
• 3주택 중 1채를 처분한 시점부터 새롭게 2주택으로 취급하면 그 전의 다주택 보유를 과세에 전혀 반영하지 않게 된다는 논리가 받아들여졌습니다(2024누20314·2022누2096).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 새 집을 먼저 팔았어도 종전주택은 일시적 2주택으로 판 것이라는 납세자 주장(2024구합11921)

🔀 예전 해석을 믿고 판 경우

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 기획재정부와 국세청이 2021. 11. 2. 전까지 해당 주택 취득일부터 센다는 해석을 해 왔으므로 새 해석으로 과세한 것은 신뢰보호 위반이라고 주장했습니다(2023구단70834·2024누11892).
• 세무사도 해석하기 어려운 조항이라 예측가능성이 없다고 주장했습니다(조심2022서7802).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 종전 해석은 원고 질의에 대한 답변이 아닌 일반적 견해표명이고, 새 해석은 회신일 이후 양도분부터 적용한다는 점이 받아들여졌습니다(2023구단70834).
• 조문상 기산일이 명확해 충분히 예측할 수 있었다는 점이 받아들여졌습니다(조심2022서7802).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 국세청 상담 답변을 믿었다는 주장, 공적 견해표명이 아니라고 봤습니다(조심2023중7708)

판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것

🧰 2채 이상 가진 매도인 — 2021. 1. 1.~2022. 5. 9. 사이 양도분이면 다른 집을 처분한 날짜가 결론을 갈랐습니다. 지난 거래를 다시 검토할 때는 그 기간에 세대원 명의로 처분한 주택·분양권이 있는지부터 확인하도록 안내하세요.

🧰 3채에서 2채로 줄인 매도인 — 지금은 재기산 규정이 없지만, 대법원 2024두55426은 재기산과 별개로 제155조 제1항 자체를 1주택 세대가 새 집을 산 경우로 읽었습니다. 3채를 거쳐 2채가 된 상태에서 일시적 2주택을 전제로 매매 일정을 짜는 경우에는 계약 전에 세무 검토를 권하세요.

🧰 순서 바꿔 새 집부터 파는 경우 — 새 집을 먼저 판 뒤 종전주택을 판 사건에서 법원은 일시적 2주택 특례가 새 집을 보유한 채 종전주택을 팔 때만 적용된다고 봤습니다(2024구합11921). 매도 순서를 바꿀 때 같이 확인하세요.

⚖️ 걸리는 조문: 소득세법 시행령 제154조 제5항(보유기간 계산), 제155조 제1항(일시적 2주택)

새 집 잔금일과 헌 집 잔금일의 순서, 처분기한 마지막 날, 세대원 명의 주택·오피스텔·분양권은 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.

🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나

양도세 불복은 보통 고지서(결정·경정 통지)를 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 신고·납부한 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.

판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 2021. 1. 1. 현재와 양도일까지 세대원 전원이 가진 주택·분양권·입주권, 각각의 취득일과 처분일(2024두55426·2022누2096)
→ 준비할 자료: 세대원 전원의 등기사항증명서, 분양계약서, 매매계약서와 잔금 영수증

⚖️ 법원이 본 사실 — 어느 집을 먼저 팔았는지, 새 집을 보유한 채 종전주택을 팔았는지(2024구합11921)
→ 준비할 자료: 각 주택의 소유권이전 등기 접수일과 잔금일이 나오는 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 과세관청이 내 질의에 직접 답한 견해표명이 있었는지(2023구단70834)
→ 준비할 자료: 본인 명의 서면질의와 회신문, 질의 내용에 사실관계와 쟁점이 빠짐없이 들어갔는지

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈, 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 지금 소득세법 시행령 제154조 제5항(2022. 5. 31. 개정)은 보유기간을 소득세법 제95조 제4항대로 취득일부터 계산합니다. 최종1주택 재기산은 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 적용하지 않으며, 주거용으로 쓰는 비주택·용도변경 건물만 주거 사용일부터 셉니다.
• 그래서 위 재기산 사건들(2021. 1. 1.~2022. 5. 9. 양도분)은 그 당시 법에 따른 결론입니다. 2021. 1. 1. 전 양도분이나 1993년 대법원 93누5772 시절과도 다릅니다.
• 다만 대법원 2024두55426은 재기산이 아니라 제155조 제1항 자체를 근거로 삼았고, 지금 제155조 제1항(2026. 10. 1. 시행)도 ‘국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우’로 시작합니다(처분기한은 3년, 종전·신규 둘 다 조정대상지역이면 2년).

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⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 일시적 2주택 판례 연재, 지금 글: 주택 수가 늘어나는 함정

• 1편 · 일시적 2주택 조건, 종전주택 1년 요건
• 2편 · 일시적 2주택 기간 계산, 3년 말일과 초일
• 3편 · 일시적 2주택 취득일·양도일, 잔금일과 등기일
• 4편 · 신축·분양·지역주택조합 아파트, 사용승인일부터
• 5편 · 헐고 새로 지으면 기한을 다시 세나
• 6편 · 3년 넘김, 인정된 사유와 안 된 사유
• 7편 · 잔금 꼬여 며칠 3주택, 비과세와 중과
• 8편 · 전입요건, 늦어도 인정된 사례
• 9편 · 전입요건 탈락, 갱신·가족 일부·전입신고만
• 10편 · 분양권·조합원입주권이 끼면
• 11편 · 재건축·재개발 대체주택 비과세
• 12편 · 오피스텔·근생·시골집 끼면 깨진다
• 13편 · 3주택에서 1채 판 뒤, 보유기간 재기산 (지금 글)
• 14편 · 일시적 3주택, 혼인·상속·임대주택
• 15편 · 같은 세대 가족에게 판 집·가장매매·명의신탁
• 16편 · 해외 이주·비거주자 일시적 2주택
• 17편 · 고가주택 12억 초과분과 장기보유특별공제
• 총정리 · 일시적 2주택 비과세 요건 총정리 (상황별 판례 찾기)
• 지도 · 1세대1주택 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 1세대1주택 비과세 총정리
• 함께 보기 · 양도세 주택 판정 판례 총정리