재건축 대체주택 비과세, 사업시행인가 이틀 전에 산 집은? 1년 거주·1+1·건축법 재건축 판례 (서울고법 2009누18372)

📌 결론부터: 재건축 대체주택은 인가 뒤에, 1주택일 때 사서, 실제로 살아야 비과세됐다

• 언제 샀나: 사업시행인가일 이틀 전에 산 집도(2009누18372), 재개발로 살 수 없어 인가 6년 전에 사서 10년 산 집도(조심2026소0882) 대체주택이 아니었습니다. 반면 인가일에 2주택이었어도 대체주택을 살 때 1주택이었다면 비과세됐고(조심2021서5174), 살 때 다주택이면 과세됐습니다(조심2025서0419).
• 살았나: 대체주택에 1년 이상 살지 않으면 과세됐고(조심2009중2270), 새 아파트 일부를 전세 놓고 병간호로 며칠씩 비웠어도 생활근거지가 그곳이면 거주로 인정됐습니다(조심2011서1108).
• 무엇을 팔았나: 건축법 재건축은 특례가 없었고(2013구단17414), 대체주택이 입주권으로 바뀐 뒤 팔았거나(조심2022서5826) 1+1 새 아파트 중 1채로만 이사한 경우(2023구단50342)도 과세됐습니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 살던 집이 재건축·재개발에 들어가 공사 기간에 살 집을 샀다

☐ 그 집을 산 날짜가 사업시행인가일 전후로 애매하다

☐ 대체주택을 살 때 다른 집이나 오피스텔도 가지고 있었다

☐ 재건축으로 새 아파트 2채를 받거나 대체주택도 재건축에 들어갔다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 서울고등법원 2009누18372 (2010. 1. 27.) — ❌ 사업시행인가 이틀 전 취득 → 대체주택 아님

• 1심 서울행정법원 2009구단1399가 인정한 사실에 따르면, 원고의 처는 2003. 6. 27. 재건축 대상 아파트를 취득했고 그 재건축은 2003. 6. 30. 사업시행인가를 받았습니다. 원고는 그 사이인 2003. 6. 28. 다른 아파트를 취득했고, 재건축 아파트가 2007. 7. 10. 준공되자 처가 2007. 8. 16. 입주한 뒤 2007. 9. 10. 자기 아파트를 팔았습니다.
• 원고는 양도세 84,390,480원을 신고·납부했다가 대체주택이라며 경정청구를 했습니다. 1심은 대체주택은 사업시행인가일 이후에 취득해야 하는데 인가일 이틀 전에 취득했으므로 해당하지 않는다고 봤습니다.
• 항소심에서 원고는 재건축 아파트의 취득일은 사용승인일(2007. 7. 10.)이니 먼저 산 자기 아파트가 종전주택이고 일시적 2주택이라고 주장했지만, 서울고등법원은 소득세법령이 재건축 전후 주택을 일체로 취급하므로 종전주택은 처의 재건축 아파트라며 항소를 기각했습니다.
• 판결문: 「소득세법령은 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 기준을 정함에 있어 재건축 전후의 주택을 일체로서 동일하게 취급하고 있다 할 것이므로,」

⚖️ 조세심판원 조심2026소0882 (2026. 6. 30. · 조세심판원 결정) — ❌ 인가 6년 전 취득해 10년 살았어도 대체주택 아님

• 청구인 배우자가 40여 년 전 산 부산 단층주택이 재개발구역에 들어가 축조·보수가 금지되자, 청구인은 2015. 6. 15. 자녀들이 사는 지역의 아파트(쟁점주택)를 사서 약 10년 살았습니다. 재개발은 2021. 12. 29. 사업시행계획인가, 2023. 3. 3. 관리처분계획인가를 받았고, 청구인은 2025. 3. 12. 쟁점주택을 팔았습니다.
• 청구인은 재개발 때문에 살 수 없어 산 집이라 사실상 인가 뒤 산 것과 다를 바 없고, 인가 뒤에도 3년 넘게 보유·거주했다며 대체주택이라고 주장했습니다. 세무서는 인가는 실제 이주 필요가 객관적으로 생기는 시점이라 그 전에 산 집은 안 된다고 했습니다.
• 조세심판원은 대체주택 특례는 사업시행인가일 이후 취득해 1년 이상 거주, 완성 후 3년 안 세대전원 이사·1년 거주, 완성 전 또는 완성 후 3년 안 양도를 모두 갖춰야 하는데, 인가일(2021. 12. 29.) 전인 2015. 6. 15.에 취득한 쟁점주택은 요건을 채우지 못했다며 기각했습니다.
• 판결문: 「재건축사업 사업시행인가일(2021.12.29.) 이전인 2015.6.15. 대체주택(쟁점주택)을 취득하여 위 요건을 충족하였다고 보기 어려우므로」

⚖️ 조세심판원 조심2021서5174 (2022. 11. 7. · 조세심판원 결정) — ⭕ 인가일 2주택이어도 취득 때 1주택·요건 충족 → 비과세

• 청구인의 배우자는 1997. 10. 2. 재건축전주택을 취득했고, 그 재건축은 2008. 4. 1. 사업시행인가, 2015. 1. 27. 관리처분계획인가를 받았습니다. 인가일 당시 부부는 2002. 8. 19. 공동으로 산 다른 주택도 가지고 있었지만 2012. 5. 1. 그 집을 팔았고, 2015. 12. 10. 쟁점주택을 취득해 2015. 12. 17.부터 약 5년 살았습니다.
• 재건축후주택이 2018. 12. 31. 준공되자 부부는 2020. 12. 22. 함께 전입했고, 같은 날 쟁점주택을 팔았습니다. 세무서는 국세청 예규를 근거로 사업시행인가일에 2주택이었으니 대체주택이 아니라고 보고 과세했습니다.
• 조세심판원은 조문은 사업시행인가일 이후 취득할 것을 요건으로 할 뿐 인가일에 2주택 이상이면 제외한다는 규정이 없고, 대체주택을 취득할 때 1주택 세대였으며 거주·이사·양도 요건(그 당시 준공 후 2년)을 모두 갖췄다며 과세를 취소했습니다. 이미 다른 집을 팔며 세금을 낸 사람에게 더 엄격한 기준을 적용하는 것도 맞지 않다고 했습니다.
• 판결문: 「사업시행인가일에 1세대 2주택인 경우는 비과세 대상에서 제외된다고 해석하는 것은 조세법률주의에 부합하는 해석으로 보기 어렵고」

⚖️ 조세심판원 조심2025서0419 (2025. 5. 1. · 조세심판원 결정) — ❌ 대체주택 살 때 다주택 → 특례 불가

• 청구인들 세대의 종전주택은 2015. 6. 18. 재건축 사업시행인가를 받았고, 청구인들은 재건축 기간에 살려고 2019. 1. 11. 쟁점주택을 취득해 4년 거주한 뒤 2024. 4. 30. 팔았습니다. 인가일과 쟁점주택 취득일 현재 세대는 조합원입주권 외에 주택 2채를 더 가지고 있었고, 양도일에는 쟁점주택과 입주권만 남아 있었습니다.
• 청구인들은 양도일에 1주택이면 충분하고, 일시적 2주택·입주권·분양권 특례는 다주택 상태에서 다른 집을 먼저 정리하면 인정해 주는데 대체주택만 다르게 보는 것은 형평에 맞지 않는다고 주장했습니다.
• 조세심판원은 조문이 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택의 재건축 기간에 거주하려고 대체주택을 취득한 경우라고 정하고 있으므로 대체주택을 취득하는 시점에도 1주택이어야 하고, 다른 특례 조문은 문언과 취지가 같지 않다며 기각했습니다.
• 판결문: 「대체주택의 취득 시점에서의 소유주택도 1주택이어야 할 것으로 해석되는 점」

⚖️ 조세심판원 조심2009중2270 (2009. 7. 17. · 조세심판원 결정) — ❌ 인가 뒤 샀지만 1년 이상 안 삶 → 과세

• 청구인은 1984. 11. 24. 기존주택을 취득했고, 그 재건축 사업계획이 2004. 6. 30. 승인된 뒤인 2005. 1. 19. 대체주택을 취득했습니다. 기존주택은 2008. 2. 28. 재건축으로 준공됐고, 청구인은 2008. 8. 18. 대체주택을 팔았습니다. 대체주택에 1년 이상 살지 않은 사실은 다툼이 없었습니다.
• 청구인은 대체주택을 3년 넘게 가졌고, 재건축 입주권은 주택이 아니니 준공 후 6개월 안에 판 일시적 2주택이라고도 주장했습니다.
• 조세심판원은 대체주택 특례는 인가일 이후 취득해 1년 이상 거주하는 것이 요건인데 거주하지 않았고, 일시적 2주택은 종전주택을 팔아야 하는데 나중에 산 대체주택을 판 것이라 해당하지 않는다며 기각했습니다.
• 판결문: 「청구인의 경우 주택재건축사업 시행인가일(2004.6.30.)이후대체주택을 취득(2005.1.19.)하였으나, 1년이상 거주하지 아니하였으므로」

⚖️ 조세심판원 조심2011서1108 (2011. 8. 16. · 조세심판원 결정) — ⭕ 신축 일부 전세·병간호로 비워도 생활근거지면 거주 인정

• 청구인은 1986. 4. 16. 아버지에게서 상속받은 주택에서 계속 살다가, 1996. 12. 13. 재개발 사업시행인가가 나자 1997. 5. 17. 대체주택을 취득해 약 10년 8개월 살았고 2008. 1. 29. 팔았습니다. 신축주택은 2008. 4. 29. 완공돼 2008. 6. 27. 세대 전원이 입주했습니다.
• 세무서는 2009. 1. 22.부터 2009. 9. 17.까지 신축주택 방 3개 중 2개를 전세 놓았고 주민등록도 17일간 옮겨진 적이 있다며 1년 이상 계속 거주하지 않았다고 보아 환급(45,104,040원) 경정청구를 거부했습니다. 청구인은 절박유산 진단을 받은 딸을 돌보느라 오갔을 뿐 방 1개에서 계속 살았다고 했습니다.
• 조세심판원은 그 당시 조문은 1년 이상 거주만 요구할 뿐 계속 거주를 요구하지 않고, 배우자가 2009. 3. 20.부터 그 동네에서 직책을 맡아 일한 점, 신문 구독, 생활지원센터·이웃 주민 확인 등으로 생활근거지가 신축주택이라고 봤습니다. 일부 임대하고 며칠씩 비웠다고 1년 이상 거주하지 않은 것으로 볼 수 없다며 거부처분을 취소했습니다.
• 판결문: 「청구인이 신축주택을 일부 임대하고 일시적으로 며칠씩 거주하지 않았다고 하여 1년이상 계속하여 거주하지 않은 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다」

⚖️ 서울행정법원 2013구단17414 (2014. 3. 5.) — ❌ 건축법 재건축은 대체주택·일시적 2주택 모두 불가

• 원고의 처가 1998. 1. 17. 증여받은 아파트(구주택)는 도시정비법이 아닌 건축법에 따른 재건축으로 2008. 7. 22. 신축주택이 됐습니다. 원고는 2004. 1. 15. 다른 주택을 취득했다가 2009. 3. 23. 팔고 비과세로 신고했지만, 세무서는 2012. 9. 양도세 133,920,510원을 경정·고지했습니다.
• 원고는 신축주택 취득일부터 2년 안에 팔았으니 일시적 2주택이고, 재건축 기간에 살려고 산 대체주택이기도 하다고 주장했습니다.
• 서울행정법원은 재건축으로 받은 신축주택은 기존 주택과 별개로 취득한 것이 아니어서 일시적 2주택이 아니고, 대체주택 특례는 도시정비법 재건축·재개발 사업에만 적용되며 목적·절차가 다른 건축법 재건축으로 넓혀 해석할 이유도 없다며 청구를 기각했습니다.
• 판결문: 「건축법에 따른 신축주택 취득은 구주택과 별개의 주택을 취득한 것으로 볼 수 없어 신축주택 취득으로 비로소 원고가 ‘일시적 2주택자’가 되었음을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없음」

⚖️ 조세심판원 조심2022서5826 (2022. 9. 7. · 조세심판원 결정) — ❌ 대체주택이 입주권으로 바뀐 뒤 양도 → 과세

• 청구인은 종전주택 재건축이 진행되자 2008. 8. 22. 다른 재건축 대상 주택을 배우자와 함께 대체주택으로 취득했습니다. 종전주택 재건축이 끝나 2019. 2. 20. 신축주택에 입주했는데, 3개월 뒤인 2019. 5. 23. 대체주택마저 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권이 됐고, 청구인은 2020. 12. 23. 그 입주권을 팔았습니다.
• 청구인은 양도 때도 철거 전이라 주택 상태 그대로였고, 신축주택에 1년 이상 살고 팔려면 인가를 피할 수 없었다고 주장했습니다. 입주권이 된 것 말고는 대체주택 요건을 모두 갖춘 사건이었습니다.
• 조세심판원은 대체주택 특례는 문언상 대체주택(부동산)에 한정되고, 관리처분계획인가 뒤에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 바뀌므로 입주권 상태로 판 것은 특례 대상이 아니라며 기각했습니다.
• 판결문: 「쟁점규정은 문언상 그 적용대상을 대체주택(부동산)으로 한정하여 규정하고 있고,」

⚖️ 서울행정법원 2023구단50342 (2023. 9. 8.) — ❌ 1+1 입주권 중 1채로만 이사 → 과세

• 원고 부부는 2003. 6. 27. 재건축 아파트를 취득했고 2015. 8. 19. 사업시행인가, 2016. 11. 29. 관리처분계획인가가 났습니다. 부부는 2017. 3. 8. 대체주택을 취득해 2017. 3. 20.부터 살았는데, 2018. 4. 2. 관리처분계획 변경으로 입주권이 2개(두 평형)가 됐습니다.
• 새 아파트는 2020. 9. 25. 사용승인을 받았고, 부부는 2021. 4. 20. 그중 1채로 전입한 뒤 2021. 5. 3. 대체주택을 팔았습니다. 3주택으로 신고했다가 대체주택 특례라며 각 160,887,846원의 환급을 구했습니다.
• 서울행정법원은 특례가 새 아파트로 세대 전원이 이사해 1년 이상 살 것을 요구하는 이상 재건축으로 1주택을 받는 것을 전제로 하고, 원고들은 2채 중 1채로만 이사해 나머지 주택은 요건을 채우지 못했다며 청구를 기각했습니다.
• 판결문: 「재건축사업으로 취득하는 주택 2개 중 1개(000동 000호)로 세대전원이 이사하였을 뿐 나머지 주택에 대하여는 위 요건을 충족하지 못하였는바,」

👉 재건축 일시적 2주택 기한 판례 보기 >>

📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다

판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나

🔀 대체주택을 산 시점과 세대 주택 수

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 인가일에 2주택이었어도 대체주택을 살 때는 1주택이었으므로 특례 대상이라는 주장이 받아들여졌습니다(조심2021서5174).
• 재개발로 살 수 없어 산 집이니 인가 전 취득이라도 대체주택으로 봐야 한다는 주장은 받아들여지지 않았습니다(조심2026소0882).
• 양도일에 1주택이면 충분하다는 주장, 다른 특례와 형평이 맞지 않는다는 주장도 받아들여지지 않았습니다(조심2025서0419).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 조문상 사업시행인가일 이후 취득이 요건이고 비과세 규정은 엄격하게 해석해야 한다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2026소0882·2009누18372).
• 대체주택은 1주택 세대가 그 주택 재건축 기간에 살려고 산 집이므로 취득 시점에도 1주택이어야 한다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2025서0419).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 사업시행인가일에 1주택이어야 한다는 국세청 예규에 따른 처분청 주장(조심2021서5174)

🔀 거주·이사와 판 물건

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 새 아파트 일부를 임대하고 병간호로 며칠씩 비웠어도 실제로 살았다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2011서1108).
• 대체주택을 3년 넘게 보유했으니 거주 1년이 없어도 된다는 주장은 받아들여지지 않았습니다(조심2009중2270).
• 철거 전이라 입주권도 사실상 주택이었다는 주장, 1+1 중 1채로 이사했으니 된다는 주장도 받아들여지지 않았습니다(조심2022서5826·2023구단50342).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 대체주택 특례는 문언상 부동산에 한정되고 관리처분인가 뒤 입주권은 권리라는 주장이 받아들여졌습니다(조심2022서5826).
• 건축법 재건축은 도시정비법 사업과 목적·절차가 달라 특례를 넓힐 수 없다는 주장이 받아들여졌습니다(2013구단17414).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 주민등록 17일 이전과 일부 전세만으로 1년 거주를 부정한 처분청 주장(조심2011서1108)

판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것

🧰 사업시행인가일 확인 — 재건축·재개발 구역 주민이 근처 집을 살 때는 사업시행인가 고시일이 지났는지부터 확인하게 하세요. 인가 이틀 전 취득도 대체주택이 아니었습니다(2009누18372).

🧰 매수인 세대의 다른 주택 — 대체주택을 살 때 세대가 다른 주택이나 주거용 오피스텔을 가지고 있으면 특례가 안 된 결정이 있었습니다(조심2025서0419·조심2022서5380). 계약 전에 세대 전체 보유 현황을 묻게 하세요.

🧰 대체주택 매도 시점 — 새 아파트 완성 전 또는 완성 후 기한 안에 팔아야 하고, 대체주택 자체가 관리처분인가를 받아 입주권이 되면 특례가 안 됐습니다(조심2022서5826). 재건축 예정 단지를 대체주택으로 고르는 경우 이 점을 알려 주세요.

⚖️ 걸리는 조문: 소득세법 제89조 제2항 단서, 시행령 제156조의2 제5항(대체주택), 도시 및 주거환경정비법(사업시행인가·관리처분계획)

새 집 잔금일과 헌 집 잔금일의 순서, 처분기한 마지막 날, 세대원 명의 주택·오피스텔·분양권은 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.

🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나

양도세 불복은 보통 고지서(결정·경정 통지)를 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 신고·납부한 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.

판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 종전주택 재건축·재개발의 사업시행인가일과 대체주택 취득일(잔금일)(2009누18372·조심2026소0882)
→ 준비할 자료: 사업시행인가 고시문, 대체주택 매매계약서·잔금 영수증·등기부

⚖️ 법원이 본 사실 — 대체주택을 살 때 세대가 가진 주택 수(조심2021서5174·조심2025서0419)
→ 준비할 자료: 취득일 기준 세대원 전원의 등기부, 다른 주택 양도 계약서

⚖️ 법원이 본 사실 — 대체주택 1년 이상 거주와 새 아파트로 세대 전원 이사·1년 거주(조심2009중2270·조심2011서1108)
→ 준비할 자료: 주민등록 등·초본, 관리비·공과금 내역, 이웃·관리사무소 확인서, 임대차계약서

⚖️ 법원이 본 사실 — 새 아파트 사용승인일과 배정 주택 수(2023구단50342)
→ 준비할 자료: 사용승인서, 관리처분계획(변경) 배정 내역

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈, 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 지금 시행령 제156조의2 제5항은 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주하고, 새 아파트 완성 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 살며, 완성 전 또는 완성 후 3년 안에 대체주택을 팔면 1세대1주택으로 봅니다. 조심2021서5174·2023구단50342 등 그 당시 사건은 2년 기한이었습니다.
• 제154조 제8항 제1호는 멸실돼 재건축한 주택의 멸실 전후 보유·거주기간을 통산하는 규정으로, 대체주택 특례와는 별개입니다. 서울고등법원 2009누18372도 이 규정을 들어 재건축 전후 주택을 하나로 봤습니다.
• 대체주택 취득 시점에 1주택이어야 한다는 기준은 조문 문언에서 나온 해석으로, 조심2021서5174(2022년)와 조심2025서0419(2025년) 모두 같은 시점을 기준으로 판단했습니다.

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⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

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• 1편 · 일시적 2주택 조건, 종전주택 1년 요건
• 2편 · 일시적 2주택 기간 계산, 3년 말일과 초일
• 3편 · 일시적 2주택 취득일·양도일, 잔금일과 등기일
• 4편 · 신축·분양·지역주택조합 아파트, 사용승인일부터
• 5편 · 헐고 새로 지으면 기한을 다시 세나
• 6편 · 3년 넘김, 인정된 사유와 안 된 사유
• 7편 · 잔금 꼬여 며칠 3주택, 비과세와 중과
• 8편 · 전입요건, 늦어도 인정된 사례
• 9편 · 전입요건 탈락, 갱신·가족 일부·전입신고만
• 10편 · 분양권·조합원입주권이 끼면
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• 13편 · 3주택에서 1채 판 뒤, 보유기간 재기산
• 14편 · 일시적 3주택, 혼인·상속·임대주택
• 15편 · 같은 세대 가족에게 판 집·가장매매·명의신탁
• 16편 · 해외 이주·비거주자 일시적 2주택
• 17편 · 고가주택 12억 초과분과 장기보유특별공제
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