일시적 3주택, 혼인·상속·임대주택이 겹치면 비과세 되나? 특례 겹치기 판례 (대법원 2007두26544)

📌 결론부터: 일시적 3주택은 법에 적힌 특례 하나하나가 ‘그 밖에 1주택’을 전제해, 겹치면 대부분 비과세가 되지 않았다

• 혼인: 일시적 2주택자가 2주택자와 혼인해 4주택이 된 사건에서 서울고등법원(2007누12851)은 비과세를 인정했지만 대법원 2007두26544가 파기했고, 혼인으로 3주택이 된 경우를 뺀 시행령도 위헌이 아니었습니다(2021구단6049).
• 3주택 중 1채를 먼저 판 경우: 2003년 국세심판원은 남은 2주택에 특례를 인정했지만(국심2002서3150), 법원은 일시적 3주택 특례가 없다고 봤고(2006누16290), 2021년 이후 양도분은 대법원 2024두55426이 특례를 부정했습니다. 분양 중 상속으로 3주택이 된 1994년 사건은 인정됐습니다(국심1994경0317).
• 특례 겹치기: 임대주택 거주주택 특례와 일시적 2주택(2022구단71793), 상속·임대·대체주택 4주택(조심2022광5341)은 중복 적용되지 않았고, 내가 산 집으로 부모를 모신 경우는 동거봉양 특례가 아니었습니다(2019구단13490).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 이사하려고 새 집을 산 뒤, 집이 있는 사람과 결혼해 3채 이상이 됐다

☐ 새 집을 산 상태에서 부모님 집을 상속받았다

☐ 임대주택을 등록해 두고 거주주택을 갈아타는 중에 일반 주택을 팔았다

☐ 부모님을 모시려고 집을 하나 더 샀다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 서울고등법원 2007누12851 (2007. 12. 4.) — △ 일시적 2주택자끼리 혼인, 고법은 비과세로 봤지만 대법원이 파기

• 원고는 1999. 9. 30. 서울 강동구 아파트(1주택)를 가진 상태에서 2002. 8. 22. 용인 아파트(2주택)를 취득했고, 2002. 10. 19. 혼인했습니다. 배우자도 2000. 9. 15. 취득한 광주 아파트와 2001. 12. 27. 취득한 용인 아파트를 가지고 있어 세대는 4주택이 됐고, 원고는 2002. 11. 27. 강동구 아파트를 팔았습니다.
• 원고는 혼인 특례(그 당시 시행령 제155조 제5항, 혼인일부터 2년 안에 먼저 파는 주택)와 일시적 2주택 특례(그 당시 신규 취득 후 1년 안 양도)를 함께 주장했고, 그 당시 소득세법 기본통칙 89-14는 일시적 2주택자가 혼인으로 3주택이 된 경우도 비과세한다고 정하고 있었습니다.
• 서울고등법원은 혼인 특례의 ‘1주택을 보유하는 자’에 일시적 2주택 보유자도 포함된다고 보고, 원고가 배우자보다 먼저 1년 안에 판 집은 비과세라고 판단했습니다. 그러나 이 판결은 대법원 2007두26544에서 파기됐습니다(아래 카드).
• 판결문: 「신혼생활에 따른 안정된 주거의 보호와 혼인으로 인한 불이익 방지라는 법조항의 제정취지에 비추어」

⚖️ 대법원 2007두26544 (2010. 1. 14. · 파기환송) — ❌ 일시적 2주택자와 2주택자의 혼인으로 4주택, 비과세 아님(파기환송)

• 같은 사건의 상고심입니다. 대법원은 조세법규는 비과세요건이라도 법문대로 해석해야 하고 합리적 이유 없이 확장·유추해석할 수 없다고 했습니다.
• 그 당시 시행령 제155조 제1항은 1주택 세대가 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우를, 제5항은 1주택 보유자가 1주택 보유자와 혼인해 2주택이 된 경우를 정했을 뿐이므로, 일시적 2주택자가 2주택 보유자와 혼인해 4주택이 된 상태에서 1주택을 판 것은 어느 쪽 비과세 대상도 아니라고 봤습니다.
• 원심을 파기해 서울고등법원으로 돌려보냈고, 환송 후 서울고등법원 2010누3352는 4주택 상태 양도는 제155조 제1항이나 제5항의 비과세 대상이 아니라며 원고 청구를 받아들이지 않았습니다.
• 판결문: 「구 시행령 제155조 제1항이나 제5항의 규정에 의한 양도소득세 비과세 대상에 해당하지 않는다고 할 것이다.」

⚖️ 의정부지방법원 2021구단6049 (2021. 11. 1.) — ❌ 혼인해 3주택이면 위헌 주장도 안 통함 → 과세

• 원고는 1997. 11. 28. 강남구 아파트를 매수했고 그 아파트는 재건축돼 2016. 5. 20. 신축 아파트를 취득했습니다. 2014. 8. 20. 고양시 아파트를 가진 배우자와 혼인했고, 2017. 9. 8. 신축 아파트를 19억 5,000만 원에 팔고 1세대1주택 비과세로 신고했습니다.
• 세무서는 양도 당시 1세대 3주택이었다며 2020. 3. 4. 양도소득세 403,907,660원을 경정고지했습니다. 원고는 혼인으로 일시적으로 3주택이 된 경우를 빼 버린 그 당시 시행령 제155조 제5항(1주택자끼리 혼인한 경우 5년 안 먼저 판 주택)이 위임 한계를 넘고 혼인의 자유를 침해한다고 주장했습니다.
• 의정부지방법원은 일시적으로 3주택이 된 경우는 2주택이 된 경우와 달리 투기 목적이 없다고 단정하기 어렵다며 위헌·위임 한계 주장을 모두 받아들이지 않고 청구를 기각했습니다.
• 판결문: 「일시적으로 1세대 3주택이 된 경우에는 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우와 달리 반드시 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적이 없다고 단정하기는 어려운 점」

⚖️ 조세심판원 국심2002서3150 (2003. 1. 10. · 조세심판원 결정) — ⭕ 3주택 중 하나 먼저 팔면 남은 2주택 특례 → 비과세

• 청구인은 1996. 5. 31. 쟁점아파트를 취득하고 1997. 1. 4. 쟁점외아파트를 취득한 뒤, 처가 재개발 조합원으로 원시취득한 현거주아파트(임시사용승인 2000. 6. 10.)까지 생겨 일시적으로 3주택이 됐습니다. 2000. 6. 29. 쟁점외아파트를 팔고, 2002. 4. 19. 쟁점아파트를 양도했습니다.
• 처분청은 2주택 상태에서 현거주아파트를 취득했으므로 대체취득 목적의 일시적 2주택이 아니라고 보고, 3주택을 순차로 팔면 먼저 파는 2주택은 과세된다는 국세청 예규를 근거로 과세했습니다.
• 그 당시 국세심판원은 1세대1주택 판정은 양도 당시 기준이고, 보유기간 중 다른 주택을 취득해 판 경우를 비과세에서 빼는 규정이 없다며 예규가 법령에 배치된다고 보아 과세를 취소했습니다(그 당시 2년 안 양도 기준). 다만 2021년 이후 양도분을 다룬 대법원 2024두55426은 3주택에서 줄인 2주택을 특례 대상이 아니라고 봐 지금은 결론이 다릅니다(13편).
• 판결문: 「쟁점아파트 양도당시에는 쟁점아파트와 대체취득한 현거주아파트만을 보유하고 있었으므로」

⚖️ 서울고등법원 2006누16290 (2007. 4. 10.) — ❌ 일시적 3주택 특례 없음 → 과세

• 원고는 1989. 6. 23. 취득한 아파트를 2003. 3. 26. 양도하고 기준시가로 예정신고했습니다. 양도 당시 원고 명의로 경매에서 채권 보전을 위해 받은 시골 건물이, 배우자 명의로 다른 아파트가 있었습니다.
• 세무서는 1세대 3주택이라며 실지거래가액으로 양도차익을 계산해 2003년 귀속 양도소득세를 경정했습니다. 원고는 이사 목적으로 아파트를 사 1년 안에 종전 아파트를 팔았으니 일시적으로 3주택이 된 것뿐이고, 시골 건물은 주택 기능을 잃었다고 주장했습니다.
• 서울고등법원은 일시적 3주택에 관한 별도 규정이 없는 이상 일시적 2주택 조항을 3주택에 확장·유추해석할 수 없다며 항소를 기각했습니다.
• 판결문: 「일시적 3주택의 경우에 별도 규정이 없는 이상, 구 시행령 제155조 제1항의 규정을 1세대 3주택의 경우에도 확장 또는 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다 할 것이므로,」

⚖️ 조세심판원 국심1994경0317 (1994. 7. 7. · 조세심판원 결정) — ⭕ 분양 중 상속받아 3주택 → 비과세

• 청구인은 1987. 10. 30. 취득한 종전주택에 살면서 1989. 11. 10. 새 아파트를 분양계약하고 중도금을 내던 중, 1990. 10. 13. 장모가 사망해 연립주택을 상속받았습니다. 새 아파트는 1990. 12. 31. 취득(잔금·등기)했고 1990. 12. 28. 이사했으며, 종전주택은 1991. 5. 2. 양도했습니다.
• 처분청은 상속으로 2주택이 된 상태에서 새 주택을 취득했으므로 비과세가 아니라고 보았습니다. 그 당시 기본통칙은 새 주택 취득 뒤 상속이 개시된 경우에는 3주택이라도 비과세한다고 정하고 있었습니다.
• 국세심판소는 분양계약 당시에는 상속을 전혀 예상할 수 없었으므로, 새 주택 취득 뒤 상속된 경우와 분양 중 상속된 경우를 달리 취급할 이유가 없다며 6개월 안에 판 종전주택의 과세를 취소했습니다(그 당시 법).
• 판결문: 「양자 모두 사후에 예상할 수 없었던 사유로 상속주택을 취득하게 된 경우이므로 달리 취급할 이유가 없다.」

⚖️ 서울행정법원 2022구단71793 (2023. 7. 26.) — ❌ 임대+일시적2주택 특례 중복 불가 → 과세

• 원고는 종전주택을 가진 상태에서 다세대주택을 사 임대사업자 등록을 했고, 이후 배우자 등이 다가구주택을 각 30/100·30/100·40/100 지분으로 협의분할 상속했습니다. 그 뒤 배우자와 신규주택을 공동매수했고, 종전주택을 양도했습니다.
• 원고는 신규주택은 일시적 2주택 특례(제155조 제1항), 배우자의 소수 지분은 공동상속주택 특례(제3항), 임대주택은 장기임대주택 보유자의 거주주택 특례(제20항)로 각각 주택 수에서 빠지므로 1세대1주택이라고 주장했고, 세무서는 1세대 4주택 비과세는 허용되지 않는다며 경정청구를 거부했습니다.
• 서울행정법원은 제155조 제1항의 ‘1주택을 소유한 1세대’와 제20항의 ‘그 밖의 1주택’은 사실적 개념의 하나의 주택을 뜻한다며 두 특례를 중복 적용할 수 없다고 보고, 공동상속주택을 빼더라도 1세대1주택이 아니라며 청구를 기각했습니다.
• 판결문: 「구 소득세법 시행령 제155조 제1항과 제20항은 중복하여 적용할 수 없고」

⚖️ 조세심판원 조심2022광5341 (2022. 11. 28. · 조세심판원 결정) — ❌ 상속+임대+대체 특례 겹치기 불가 → 과세

• 청구인은 2006. 1. 2. 쟁점주택을 취득했고, 2017. 11. 12. 아버지에게 주택을 상속받았으며, 2019. 2. 3. 오피스텔 2호를 취득해 임대등록했습니다. 배우자가 2020. 11. 12. 신규주택을 취득한 뒤 2021. 2. 22. 쟁점주택을 양도했습니다.
• 청구인은 상속주택(제2항), 장기임대주택(제20항), 신규주택(제1항) 특례를 순차로 적용하면 1세대1주택이라며 환급을 구했고, 처분청은 1세대 4주택자로서 특례가 3가지 이상 겹치면 적용할 수 없다고 봤습니다.
• 조세심판원은 제1항·제2항·제20항이 모두 해당 특례 주택 외에 1개의 주택만 보유하다 양도하는 경우를 전제하고, 각 항을 독립적으로 적용해 1주택자로 보겠다는 규정도 없다며 기각했습니다.
• 판결문: 「다주택자가 「소득세법 시행령」 제155조 각 항에 따른 사유가 여럿 발생한 경우에, 각 항마다 독립적으로 적용하여 1주택자로 보겠다는 규정이 없는 점」

⚖️ 서울행정법원 2019구단13490 (2020. 2. 5.) — ❌ 내가 산 집으로 부모 모셔도 동거봉양 특례 아님 → 과세

• 원고는 2011. 1. 21. 이 사건 주택, 2016. 12. 20. 제1주택, 2018. 2. 7. 제2주택을 취득한 뒤 2018. 3. 20. 이 사건 주택을 팔고 일시적 2주택으로 신고했습니다. 세무서는 양도 당시 3주택이었다며 과세했습니다.
• 원고는 노부모를 동거봉양하려고 제2주택을 취득했으니 일시적 2주택자가 동거봉양으로 3주택이 된 경우라고 주장했고, 제1주택은 임차인이 업무용으로 쓰는 상가라고도 했습니다.
• 서울행정법원은 동거봉양 특례는 1주택을 보유한 직계존속과 세대를 합쳐 2주택이 된 경우인데, 부모가 집을 가진 채 합가한 것이 아니라 원고가 직접 제2주택을 취득했으므로 적용될 여지가 없다고 봤습니다. 제1주택도 임차인이 전입해 주택 용도로 썼다며 청구를 기각했습니다.
• 판결문: 「원고의 부모가 제2주택을 보유하다가 세대를 합가한 것이 아니라,원고가 제2주택을 취득하여 이를 보유한 사실이 인정되는 이상 이 사건 양도에 이 사건 비과세 특례규정이 적용될 여지가 없다」

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📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다

판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나

🔀 혼인으로 3주택 이상이 된 경우

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 혼인 특례의 1주택 보유자에는 일시적 2주택 보유자도 포함된다는 주장이 고법에서는 받아들여졌으나(2007누12851), 대법원에서 파기됐습니다(2007두26544).
• 혼인으로 3주택이 된 경우를 특례에서 뺀 시행령은 위임 한계를 넘고 혼인의 자유를 침해한다고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(2021구단6049).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 제155조 제5항은 1주택 보유자끼리 혼인해 2주택이 된 경우만 정했으므로 4주택 상태 양도는 해당하지 않는다는 주장이 대법원에서 받아들여졌습니다(2007두26544).
• 일시적으로 3주택이 된 경우는 투기 목적이 없다고 단정하기 어렵다는 논리가 받아들여졌습니다(2021구단6049).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 일시적 2주택자가 혼인으로 3주택이 된 경우를 비과세한 그 당시 기본통칙을 근거로 4주택까지 넓히자는 주장(2007누12851·2007두26544)

🔀 상속·임대주택·부모 합가로 3주택 이상이 된 경우

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 분양계약 뒤 예상하지 못한 상속으로 3주택이 됐다는 주장은 받아들여졌습니다(국심1994경0317, 그 당시 법).
• 신규주택·공동상속 지분·장기임대주택이 각각 특례 요건을 갖췄으니 모두 빼야 한다고 주장했으나 기각됐습니다(2022구단71793·조심2022광5341).
• 부모를 동거봉양하려고 산 집이므로 동거봉양으로 3주택이 된 것이라고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(2019구단13490).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 제155조 각 특례는 그 주택 외에 1개의 주택만 가진 경우를 전제하고, 각 항을 독립적으로 적용하는 규정이 없다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2022광5341·2022구단71793).
• 동거봉양 특례는 1주택을 가진 직계존속과 합가한 경우이고 본인이 산 집은 해당하지 않는다는 주장이 받아들여졌습니다(2019구단13490).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 같은 주소의 어머니가 따로 생계를 꾸렸다는 주장, 부양가족공제를 받은 점 등으로 같은 세대로 봤습니다(조심2020중8354)

판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것

🧰 혼인 앞둔 매도인 — 일시적 2주택 상태에서 집 가진 사람과 혼인하면 세대 주택 수가 3채 이상이 됩니다. 대법원은 이 경우 일시적 2주택 특례와 혼인 특례를 합쳐 쓰지 못한다고 봤습니다(2007두26544). 혼인일과 종전주택 잔금일의 순서를 계약 전에 확인하도록 안내하세요.

🧰 임대사업자·상속인 매도인 — 장기임대주택이나 상속 지분이 있는 세대가 거주주택을 갈아탈 때 신규주택 잔금을 먼저 치르면 특례가 겹쳐 비과세가 안 된 사건이 많았습니다(2022구단71793·조심2022광5341). 잔금 순서를 바꿀 수 있는지 함께 보세요.

🧰 부모 합가 — 동거봉양 특례는 부모가 가진 1주택과 합가한 경우였고, 자녀가 새로 사서 모신 집은 해당하지 않았습니다(2019구단13490).

⚖️ 걸리는 조문: 소득세법 시행령 제155조 제1항(일시적 2주택)·제2항(상속)·제4항(동거봉양)·제5항(혼인)·제20항(장기임대주택 거주주택)

새 집 잔금일과 헌 집 잔금일의 순서, 처분기한 마지막 날, 세대원 명의 주택·오피스텔·분양권은 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.

🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나

양도세 불복은 보통 고지서(결정·경정 통지)를 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 신고·납부한 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.

판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 양도일 현재 세대원 전원(배우자·같이 사는 부모 포함)이 가진 주택 수와 각 주택의 취득 경위(2007두26544·2022구단71793)
→ 준비할 자료: 세대원 전원의 등기사항증명서, 주민등록등본, 혼인관계증명서

⚖️ 법원이 본 사실 — 상속주택이면 상속개시일과 새 주택 계약·잔금일의 선후(국심1994경0317)
→ 준비할 자료: 가족관계증명서·사망 사실 기재 서류, 분양계약서와 중도금·잔금 납입 내역

⚖️ 법원이 본 사실 — 동거봉양이면 합가 당시 부모가 1주택을 가지고 있었는지, 합가일(2019구단13490·2022누58157)
→ 준비할 자료: 부모 명의 등기사항증명서, 주민등록초본의 전입일, 부모의 나이를 확인할 서류

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈, 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 지금 소득세법 시행령 제155조는 상속주택(제2항: 상속받은 주택과 일반주택을 각각 1개씩 가진 세대가 일반주택을 팔면 1주택으로 봄), 동거봉양 합가(제4항: 1주택을 가진 60세 이상 직계존속과 합친 날부터 10년 안에 먼저 판 주택), 혼인 합가(제5항: 1주택자끼리 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 판 주택)를 따로 정합니다(2026. 10. 1. 시행본 확인).
• 세 특례 모두 ‘각각 1개씩’ 또는 ‘1주택을 보유하는 자’끼리를 전제로 하고, 일시적 2주택(제155조 제1항)은 지금도 ‘국내에 1주택을 소유한 1세대’가 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우로 적혀 있습니다. 위 판례들이 근거로 삼은 문언 구조는 그대로입니다.
• 혼인 특례 기간은 사건 당시 2년(2007두26544)·5년(2021구단6049)에서 지금 10년으로 늘었고, 일시적 2주택 처분기한은 3년(종전·신규 둘 다 조정대상지역이면 2년)입니다. 상속주택 특례의 자세한 요건과 판례는 다음 연재에서 따로 정리합니다.

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⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 일시적 2주택 판례 연재, 지금 글: 주택 수가 늘어나는 함정

• 1편 · 일시적 2주택 조건, 종전주택 1년 요건
• 2편 · 일시적 2주택 기간 계산, 3년 말일과 초일
• 3편 · 일시적 2주택 취득일·양도일, 잔금일과 등기일
• 4편 · 신축·분양·지역주택조합 아파트, 사용승인일부터
• 5편 · 헐고 새로 지으면 기한을 다시 세나
• 6편 · 3년 넘김, 인정된 사유와 안 된 사유
• 7편 · 잔금 꼬여 며칠 3주택, 비과세와 중과
• 8편 · 전입요건, 늦어도 인정된 사례
• 9편 · 전입요건 탈락, 갱신·가족 일부·전입신고만
• 10편 · 분양권·조합원입주권이 끼면
• 11편 · 재건축·재개발 대체주택 비과세
• 12편 · 오피스텔·근생·시골집 끼면 깨진다
• 13편 · 3주택에서 1채 판 뒤, 보유기간 재기산
• 14편 · 일시적 3주택, 혼인·상속·임대주택 (지금 글)
• 15편 · 같은 세대 가족에게 판 집·가장매매·명의신탁
• 16편 · 해외 이주·비거주자 일시적 2주택
• 17편 · 고가주택 12억 초과분과 장기보유특별공제
• 총정리 · 일시적 2주택 비과세 요건 총정리 (상황별 판례 찾기)
• 지도 · 1세대1주택 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 혼인 합가 1세대1주택 특례
• 함께 보기 · 동거봉양 합가 1세대1주택 특례