일시적 2주택 취득일, 잔금일인가 등기일인가? 잔금 전 등기·같은 날 잔금 판례 (대법원 97누16404·조심2025중0127)

📌 결론부터: 일시적 2주택 취득일은 잔금일이 원칙, 잔금 전 등기와 증명 실패가 함정이었다

• 취득일과 양도일은 대금을 청산한 날(잔금일)이 원칙이지만, 잔금 전에 등기하면 등기접수일로 봅니다(시행령 제162조 제1항 제2호). 이 규정은 일시적 2주택 판단에도 그대로 적용됐고(대법원 97누16404), 매도인 사정이었다는 확인서가 있어도 등기일로 본 결정이 많았습니다(조심2023인0182). 다만 같은 날 팔고 사려던 계획과 잔금 순서가 확인된 사건은 비과세로 결정됐습니다(조심2025중0127).
• 잔금일을 증명하지 못하면 등기접수일로 봤고(대법원 95누10723), 대금의 56.67%만 받은 날은 양도일로 인정되지 않았습니다(조심2025중2304).
• 같은 날 팔고 산 경우에는 실제 선후로 판단해 매도대금을 먼저 받은 사실이 증명되면 1주택으로 봤고(서울고등법원 90구18076·대법원 2009두7172), 이혼 재산분할로 받은 집은 배우자가 처음 취득한 날이 취득일이었습니다(의정부지방법원 2018구합12126).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 새 집 매도인 요청으로 잔금보다 등기를 먼저 넘겨받았다

☐ 헌 집 잔금을 현금이나 상계로 받아 잔금일을 증명할 자료가 부족하다

☐ 헌 집을 판 날과 새 집 잔금일이 같은 날이다

☐ 이혼할 때 재산분할로 받은 집이 있다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 97누16404 (1997. 12. 26.) — ❌ 등기 기준 1년4개월 → 과세

• 원고는 1987. 12. 17. 취득한 제1부동산을 갖고 있다가, 제2부동산을 사면서 1991. 6. 29. 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤고, 제1부동산은 1992. 10. 22. 매수인 앞으로 등기를 넘겨줬습니다. 그 당시 처분기한은 다른 주택 취득일부터 1년이었습니다.
• 원고는 대금을 청산한 날을 기준으로 해야 한다는 취지로 다퉜지만, 원심(대전고등법원 96구3119)은 대금 청산 전에 등기했으면 등기접수일을 취득·양도시기로 본다며 1년 4개월이 지난 양도라고 봤습니다.
• 대법원은 양도·취득 시기에 관한 이 의제규정(그 당시 시행령 제53조 제1항 제2호, 지금 제162조 제1항 제2호)이 양도차익 계산뿐 아니라 일시적 2주택 해당 여부를 가릴 때 종전주택 양도시기와 다른 주택 취득시기를 정하는 데에도 그대로 적용된다며 상고를 기각했습니다.
• 판결문: 「원고가 위 제2부동산을 취득한 후 약 1년 4개월이 경과한 시점에서 위 제1부동산을 양도한 것이 역수상 명백한바」

⚖️ 조세심판원 조심2023인0182 (2023. 3. 14. · 조세심판원 결정) — ❌ 잔금 전 등기로 3년 기한 넘김 → 과세

• 청구인의 배우자는 2018. 10. 12. 신규주택 매매계약을 맺었고, 계약서상 중도금일인 2018. 11. 16. 소유권이전등기가 접수됐으며 잔금은 2018. 12. 14.에 치렀습니다. 청구인은 2021. 11. 19. 종전 겸용주택을 협의계약으로 넘기고 그날 대금을 받았습니다.
• 청구인은 매도인 사정으로 합의 없이 중도금일에 등기가 됐고, 대금의 약 80%가 잔금일에 지급된 통장내역과 매도인 진술서·중개사 사실확인서도 있으니 실질과세원칙에 따라 잔금일을 취득일로 봐야 한다고 주장했습니다.
• 조세심판원은 시행령 제162조 제1항 제2호에 따라 대금청산일 전에 등기가 접수된 이상 등기접수일 2018. 11. 16.이 취득시기라고 보았고, 그로부터 3년이 지난 2021. 11. 19. 양도라 특례가 안 된다며 기각했습니다.
• 판결문: 「신규주택의 대금청산일(18.12.14.) 전인 18.11.16. 소유권이전등기가 접수된 것으로 확인되므로」

⚖️ 조세심판원 조심2025중0127 (2025. 5. 28. · 조세심판원 결정) — ⭕ 매도인 부탁 선등기, 헌 집 잔금 뒤 새 집 잔금 → 비과세

• 청구인은 2018. 9. 28. 화성의 종전주택을 취득했고, 2021. 3. 1. 같은 날 종전주택 매도계약과 신규주택 매수계약을 맺으면서 두 잔금일을 모두 2021. 4. 30.로 정했습니다. 두 집 모두 조정대상지역이었습니다.
• 그런데 신규주택 공동매도인 중 한 명이 다른 상속인과 소송 중이라 계약 이행에 문제가 생길까 우려해 잔금 전 등기를 거듭 부탁했고, 2021. 3. 8. 등기가 먼저 접수됐습니다. 청구인은 종전주택 잔금을 2021. 4. 30.에 받고 신규주택 잔금은 2021. 5. 10.에 치렀습니다. 등기일 기준 2주택 기간은 54일이었고 신규주택에 전입하지 않았습니다.
• 조세심판원은 법문대로라면 등기접수일이 취득시기라 비과세 요건을 갖추지 못했다고 하면서도, 당초 같은 날 팔고 사 1주택 상태에서 양도할 계획이었던 점, 매도인 부탁의 경위에 신빙성이 있는 점, 종전주택 잔금을 받은 뒤 신규주택 잔금을 낸 점을 들어 1세대 2주택 양도로 본 과세가 부당하다고 결정했습니다(조심2023부9792 등 참조).
• 판결문: 「종전주택의 양도가 1세대 2주택의 양도에 해당한다고 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다고 판단된다.」

⚖️ 대법원 95누10723 (1995. 11. 21.) — ❌ 잔금일 입증 실패·이사 안 함 → 과세

• 원고는 서울 영등포구의 대지와 2층 주택을 3억 2,000만 원에 팔았는데, 무통장입금·차용금 상계·임대보증금 인수분을 빼면 930만 원이 모자랐고 이를 1991. 12. 24.에 받았다는 증거는 믿기 어렵다고 봤습니다. 그래서 대금청산일이 분명하지 않다며 등기접수일 1992. 11. 23.을 양도시기로 봤습니다.
• 원고는 다른 아파트를 1992. 1. 6.까지 대금을 다 내고 취득했습니다. 대법원은 원심이 아파트 기준(6개월)으로 판단한 것은 잘못이고 1년 안의 양도이긴 하지만, 그 당시 규칙상 비과세를 받으려면 그 기간 안에 새 집으로 실제로 주거를 옮겨야 했는데 원고는 옮긴 사실이 없다며 상고를 기각했습니다.
• 1990년대 그 당시 법(처분기한 1년, 이사 요건)에 따른 판단이라 지금 법과 요건이 다릅니다.
• 판결문: 「같은 기간 내에 이 사건 아파트로 주거를 이전한 사실이 없어 위 (1)의 요건을 갖추지는 못하였으므로,」

⚖️ 조세심판원 조심2025중2304 (2025. 12. 2. · 조세심판원 결정) — ❌ 대금 57%만 받은 날은 양도일 아님 → 과세

• 청구인은 2017. 1. 20. 송파구 다가구주택을 취득하고 2021. 8. 19. 이를 매도하는 계약을 맺었으며, 2021. 12. 30. 조정대상지역 신규주택을 잔금일에 등기했습니다. 종전주택은 2022. 3. 18. 이전등기가 됐고 청구인은 그날을 양도일로 신고했습니다.
• 청구인은 2021. 10. 20. 매수인에게 토지사용승낙서를 줬고, 2021. 12. 15.까지 임대보증금과 담보대출을 뺀 대금을 다 받았으니 그날이 양도일이라 신규주택 취득 전에 판 것이라고 주장했습니다.
• 조세심판원은 토지사용승낙서만으로는 사용수익일로 보기 어렵고 임차인들도 계속 살고 있었으며, 2021. 12. 15.까지 받은 돈은 매매대금의 약 56.67%에 불과하고 채무 승계 특약도 없었다며 대가가 거의 전부 이행됐다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 결국 2주택 상태에서 판 것으로 보아 기각했습니다.
• 판결문: 「청구인이 매수인들로부터 수취한 금원이 쟁점계약상 매매대금의 약 56.67% 수준에 불과하여 종전주택에 대한 대가적 급부가 전부 이행되었다고 보기 어려운 점」

⚖️ 서울고등법원 90구18076 (1991. 5. 30.) — ⭕ 같은 날 잔금, 매도 먼저 증명 → 비과세

• 원고는 1978. 10. 15. 취득한 종전주택에 살다가 1988. 6. 25. 연립주택을 취득했고, 1년 안인 1989. 4. 30. 종전주택 잔금을 받았습니다. 같은 날 처 명의로 산 아파트의 잔금도 그 돈으로 치렀습니다.
• 세무서는 양도일 현재 연립과 아파트까지 2주택 이상이라며 과세했습니다. 법원은 매매계약 내용과 증언으로 종전주택 매매잔금을 먼저 받아 그 돈으로 아파트 잔금을 낸 사실을 인정했습니다.
• 서울고등법원은 취득과 양도가 같은 날 일어나 선후가 문제되면 실제로 일어난 시점의 선후로 정해야 하므로, 종전주택을 판 당시 아파트를 이미 취득한 상태였다고 볼 수 없다며 처분을 취소했습니다(1991년 그 당시 법).
• 판결문: 「원고가 위 △△동 주택의 양도 당시 위 아파트를 취득한 상태에 있었다고 볼 수는 없다 할 것이다.」

⚖️ 대법원 2009두7172 (2010. 10. 28.) — ⭕ 재단 출연일에 먼저 양도 인정 → 비과세

• 원고는 1998년 취득한 주택을 갖고 있었고, 남편은 2004. 11. 5. 출연주택을 취득한 뒤 2005. 5. 18. 다른 주택을 샀습니다. 남편은 출연주택 등으로 재단법인을 세워 2005. 6. 15. 설립등기를 했고(재단 앞 이전등기는 2005. 7. 11.), 원고도 같은 날인 2005. 6. 15. 자기 주택을 9억 1,000만 원에 판 등기를 넘겨줬습니다.
• 대법원은 재단법인에 출연한 부동산은 출연자와 재단 사이에서는 재단이 성립한 때 재단에 귀속되고, 과세관청은 등기가 필요한 제3자에 해당하지 않으므로 양도시기는 재단 성립일이라고 봤습니다.
• 그래서 같은 날 양도된 두 주택 중 출연주택을 먼저 양도한 것으로 선택한 이상(그 당시 시행령 제154조 제9항) 원고 주택의 양도는 일시적 2주택 양도로 비과세라는 원심을 유지했습니다.
• 판결문: 「재단법인 설립을 위해 출연된 부동산에 관한 물권이 출연자로부터 재단법인에로 양도되는 시기는 재단법인이 성립된 때라고 할 것임」

⚖️ 의정부지방법원 2018구합12126 (2018. 5. 8.) — ❌ 이혼 재산분할 집은 배우자 산 날 기준 → 과세

• 원고의 배우자는 자기 땅에 주택을 지어 1983. 3. 30. 사용승인을 받고 모친 명의로 등기해 두었습니다. 원고는 1997. 9. 29. 아파트를 취득했고, 2010. 7. 7. 이혼 조정으로 그 주택을 재산분할로 받기로 했으나 이전이 안 돼 소송 끝에 2013. 12. 11. 원고 명의로 등기했습니다.
• 원고는 2015. 6. 15. 아파트를 팔면서 주택을 2013. 12. 11.에 취득했으니 그로부터 3년 안에 판 일시적 2주택이라고 주장했습니다.
• 법원은 재산분할은 실질적으로 공유물분할이라 유상양도가 아니고, 재산분할로 받은 주택의 취득시기는 이전해 준 배우자가 처음 취득한 때이므로 1983. 3. 30.이라고 봤습니다. 그러면 아파트는 종전주택이 아니라 나중에 산 집이 되어 특례가 안 된다며 청구를 기각했습니다.
• 판결문: 「주택의 취득시기는 부동산을 이전해준 다른 배우자의 당초 취득시기를 기준으로 하여야 하므로」

👉 4편 신축 아파트 판례 보기 >>

📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다

판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나

🔀 잔금 전에 등기한 경우

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 매도인 요청으로 등기만 먼저 됐을 뿐 대금 대부분은 잔금일에 냈으니 실질과세원칙에 따라 잔금일로 봐야 한다고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(조심2023인0182).
• 같은 날 팔고 사 1주택 상태에서 양도할 계획이었고 매도인 부탁으로 선등기했을 뿐이라는 주장은 받아들여졌습니다(조심2025중0127).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 대금청산 전 등기는 등기접수일이 취득시기라는 시행령 제162조 제1항 제2호를 그대로 적용해야 한다는 주장이 받아들여졌습니다(97누16404·조심2023인0182).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 법문대로 등기일 기준이면 54일 2주택이라는 세무서 논리, 조세심판원은 비과세 취지와 거래 경위를 보아 받아들이지 않았습니다(조심2025중0127)

🔀 잔금일·같은 날 거래를 증명하는 경우

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 매도대금을 먼저 받아 그 돈으로 새 집 잔금을 냈다는 사실을 계약서와 증언으로 증명해 받아들여졌습니다(90구18076).
• 재단 성립일에 출연주택이 먼저 양도된 것으로 선택했다는 주장이 받아들여졌습니다(2009두7172).
• 대금 일부를 받은 날을 양도일로 봐 달라는 주장은 받아들여지지 않았습니다(조심2025중2304).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 잔금 일부의 지급일이 불분명하면 등기접수일을 양도시기로 본다는 주장이 받아들여졌습니다(95누10723).
• 재산분할은 유상양도가 아니라 취득시기는 배우자의 최초 취득일이라는 주장이 받아들여졌습니다(2018구합12126).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 재산분할 주택을 소송으로 이전받았으니 등기일에 새로 취득한 것이라는 주장(2018구합12126)

판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것

🧰 선등기 요청이 올 때 — 매도인 사정으로 잔금 전 등기를 하면 그날이 새 집 취득일이 되어 1년 요건이나 처분기한이 깨진 결정이 많았습니다(조심2019서4431·조심2023인0182). 비과세로 결정된 사건(조심2025중0127)도 같은 날 잔금 계획과 잔금 순서가 계약서와 이체 내역으로 확인된 경우였습니다.

🧰 같은 날 잔금 — 헌 집 잔금을 받고 그 돈으로 새 집 잔금을 내는 순서가 계좌 기록으로 남아야 했습니다(90구18076). 잔금 시간대와 이체 순서를 남겨 두도록 안내하세요.

🧰 잔금 증빙 — 현금·상계로 잔금을 정리하면 대금청산일이 불분명하다며 등기접수일로 본 사건이 있었습니다(95누10723). 잔금은 계좌이체와 영수증으로 남기세요.

⚖️ 걸리는 조문: 소득세법 제98조(양도·취득 시기), 시행령 제162조 제1항 제1호·제2호(대금청산일 불분명·잔금 전 등기는 등기접수일)

새 집 잔금일과 헌 집 잔금일의 순서, 처분기한 마지막 날, 세대원 명의 주택·오피스텔·분양권은 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.

🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나

양도세 불복은 보통 고지서(결정·경정 통지)를 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 신고·납부한 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.

판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 잔금을 실제로 언제 치렀는지(조심2023인0182·95누10723)
→ 준비할 자료: 매매계약서, 잔금 계좌이체 내역과 영수증, 등기사항전부증명서의 등기접수일

⚖️ 법원이 본 사실 — 잔금 전 등기를 했다면 그 경위와 잔금 순서(조심2025중0127)
→ 준비할 자료: 두 계약서의 잔금 약정일, 매도인 쪽 소송·가압류 기록, 헌 집 잔금 수령과 새 집 잔금 지급의 이체 순서

⚖️ 법원이 본 사실 — 같은 날 거래라면 어느 쪽이 먼저였는지(90구18076)
→ 준비할 자료: 같은 날의 입금·출금 시각이 찍힌 계좌 거래내역, 중개사·법무사 확인

⚖️ 법원이 본 사실 — 재산분할 주택이면 배우자가 처음 취득한 날(2018구합12126)
→ 준비할 자료: 이혼 조정조서, 건축물대장 사용승인일 또는 배우자의 취득 당시 등기부

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈, 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 지금 소득세법 시행령 제162조 제1항(2026. 10. 1. 시행본, 2026. 11. 10. 원문 확인)도 대금청산일이 분명하지 않으면 등기·등록접수일, 대금청산 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일을 취득·양도 시기로 정합니다.
• 이 날짜로 1년 요건(종전주택 취득 후 1년 지나 신규 취득)과 처분기한(신규 취득일부터 3년, 종전·신규 모두 조정대상지역이면 2년, 시행령 제155조 제1항)을 계산합니다.
• 1990년대 판결(95누10723·90구18076)은 처분기한 1년과 이사 요건이 있던 그 당시 법에 따른 것이라, 지금은 결론이 아니라 날짜를 판정하는 방식만 참고할 수 있습니다.

👉 인터넷등기소에서 등기 접수일 확인 >>

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 일시적 2주택 판례 연재, 지금 글: 기본 요건 — 1년·3년·날짜

• 1편 · 일시적 2주택 조건, 종전주택 1년 요건
• 2편 · 일시적 2주택 기간 계산, 3년 말일과 초일
• 3편 · 일시적 2주택 취득일·양도일, 잔금일과 등기일 (지금 글)
• 4편 · 신축·분양·지역주택조합 아파트, 사용승인일부터
• 5편 · 헐고 새로 지으면 기한을 다시 세나
• 6편 · 3년 넘김, 인정된 사유와 안 된 사유
• 7편 · 잔금 꼬여 며칠 3주택, 비과세와 중과
• 8편 · 전입요건, 늦어도 인정된 사례
• 9편 · 전입요건 탈락, 갱신·가족 일부·전입신고만
• 10편 · 분양권·조합원입주권이 끼면
• 11편 · 재건축·재개발 대체주택 비과세
• 12편 · 오피스텔·근생·시골집 끼면 깨진다
• 13편 · 3주택에서 1채 판 뒤, 보유기간 재기산
• 14편 · 일시적 3주택, 혼인·상속·임대주택
• 15편 · 같은 세대 가족에게 판 집·가장매매·명의신탁
• 16편 · 해외 이주·비거주자 일시적 2주택
• 17편 · 고가주택 12억 초과분과 장기보유특별공제
• 총정리 · 일시적 2주택 비과세 요건 총정리 (상황별 판례 찾기)
• 지도 · 1세대1주택 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 1세대1주택 비과세 총정리
• 함께 보기 · 별거 배우자가 집 사서 3주택? 일시적 2주택 비과세 판례