일시적 2주택 전입 탈락 판례, 세입자 갱신·전입신고만·가족 일부 전입은 왜 과세됐나 (대법원 2026두30078)

📌 결론부터: 옛 조정대상지역 전입 요건에서 탈락한 사건은 기한을 스스로 늘렸거나, 실제로 옮기지 않았거나, 법령상 예외가 아닌 사정을 든 경우였다

• 갱신·연장: 신규주택 취득 뒤 세입자와 연장·명도 약정을 맺거나 갱신요구를 받아 준 기한은 전입 기한이 아니었습니다(대법원 2026두30078, 서울고법 2024누37338, 조심2023전10619). 가산세도 양도 때부터 붙었습니다.
• 전입의 실질: 전입신고만 하고 이사하지 않은 경우(조심2025서4135), 본인만 옮기고 가족은 끝내 옮기지 않은 경우(조심2025서4118)는 세대 전원 이사가 아니었습니다.
• 사정: 인테리어 수개월(조심2025서2084), 판 집 보증금 확보(조심2023서7094), 간병·질병(조심2025서1863)은 법령상 예외로 인정되지 않았고, 2022.5.10 전 양도분에 삭제 개정을 소급하지도 않았습니다(조심2025서2922).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 새 집을 샀고 2022년 5월 10일 전에 헌 집을 팔았다

☐ 새 집 세입자가 갱신을 요구해 받아 줬거나, 나가는 날을 따로 늦춰 줬다

☐ 주민등록만 옮기고 실제로는 다른 곳에 살았거나, 가족 일부만 옮겼다

☐ 공사·보증금·간병 같은 사정으로 기한을 넘겨 비과세가 부인됐다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용이며, 전입 요건은 2022.5.10 전 양도분에 적용된 옛 법입니다.

⚖️ 대법원 2026두30078 (2026. 6. 5. · 파기환송) — △ 취득 뒤 연장·명도 약정 종료일은 전입 기한 아님 → 파기환송

• 원고는 1999. 12. 27. 산 목동 아파트를 2020. 12. 23. 팔았고, 그 전인 2020. 11. 2. 배우자와 공덕동 아파트(기존 임대차 2019. 10. 10.~2021. 10. 9. 승계)를 취득했습니다. 두 집 모두 조정대상지역이었습니다.
• 원고는 2021. 3. 13. 임차인과 계약갱신 청구 없이 2022. 6. 7. 집을 비워 주기로 약정했고 그날 이사·전입했습니다. 1·2심(서울행정법원 2024구단60339, 서울고등법원 2025누4540)은 갱신 없이 종료일만 연장한 것이라며 전입 요건을 충족했다고 봤습니다.
• 대법원은 그 당시 시행령 단서의 임대차기간이 끝나는 날은 신규주택 취득 시점에 전 소유자와 임차인 사이에 존속하던 계약의 종료일이고, 취득 뒤 맺은 연장·갱신 약정의 종료일은 포함되지 않으며, 임대인 지위를 승계했는지도 영향을 주지 않는다며 2026. 6. 5. 파기환송했습니다.
• 판결문: 「종전의 주택을 양도한 자가 신규 주택을 취득한 이후에 기존 임차인과 사이에 임대차기간을 연장하거나 이를 갱신하기로 하는 약정을 체결한 데 따른 임대차기간의 종료일은 여기에 포함되지 않는다고 보아야 한다.」

⚖️ 서울고등법원 2024누37338 (2024. 11. 28.) — ❌ 갱신요구 거절할 수 있었으니 연장 불인정, 가산세도 양도 때부터

• 원고 부부는 2017년 취득해 살던 종전주택을 2020년 7월 팔았고, 그 직전인 2020년 6월 임차인이 사는 신규주택을 취득했습니다. 전 소유자와 임차인의 계약은 2021년 7월까지였는데, 임차인이 원고들에게 계약갱신요구권을 행사해 2023년 7월까지 갱신됐습니다.
• 1심(서울행정법원 2023구단55644)은 새 소유자인 원고들은 실거주를 이유로 갱신요구를 거절할 수 있었으므로 갱신된 종료일까지 기한이 늘어나지 않는다며 과세를 유지하면서, 납부지연가산세만 전 소유자의 임대차 종료 다음 날부터 계산해야 한다며 일부 취소했습니다.
• 서울고등법원은 비과세 부분은 1심과 같이 보고, 가산세도 원칙대로 양도소득세 법정납부기한 다음 날부터 계산해야 한다며 1심의 원고 승소 부분까지 취소했습니다.
• 판결문: 「신규 주택에서의 실제 거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수도 있었으므로」

⚖️ 조세심판원 조심2023전10619 (2024. 2. 5. · 조세심판원 결정) — ❌ 세입자 계약 연장해 주면 전입요건 탈락 → 과세

• 청구인은 2018. 3. 15. 취득한 은평구 종전주택을 가진 채 2021. 5. 24. 같은 구 신규주택을 취득했고 2021. 8. 18. 종전주택을 팔았습니다. 신규주택 기존 임대차는 2022. 12. 30.까지였습니다.
• 청구인은 2022. 12. 8. 근무상 형편으로 당진으로 이사했으니 요건을 갖췄다고 했지만, 그 전에 임차인 요청으로 임대차를 2023년 4월까지 연장하기로 구두 합의한 사실이 있었습니다.
• 조세심판원은 임대인 본인이 실제 거주하는 등 정당한 사유가 없어 갱신요구를 받아들여 연장해 준 것으로 보이고, 근무상 형편이 생기기 전에 이미 기한까지 이사할 수 없는 사정이 생겼으며 실제로도 이사하지 못했다며 기각했습니다.
• 판결문: 「임대인인 청구인 본인이 신규주택에 실제 거주하는 등의 정당한 사유가 없어 임대차계약을 연장하여 주었던 것으로 보인다.」

⚖️ 조세심판원 조심2025서4135 (2026. 2. 10. · 조세심판원 결정) — ❌ 전입신고만 하고 이사 안 함 → 과세

• 청구인은 2016. 7. 26. 취득한 강서구 종전주택을 가진 채 2020. 8. 25. 양천구 신규주택(기존 임대차 2021. 11. 4.까지)을 취득하고, 근처 임시주택에 세 들어 살다가 2021. 1. 20. 종전주택을 팔았습니다.
• 청구인 세대는 2021. 10. 15. 신규주택으로 전입신고를 했지만 실제로 이사하지는 않았습니다. 청구인은 2021년 8월 수억 원대 보이스피싱 피해를 입어 임차인에게 보증금을 돌려주지 못한 탓이라고 했습니다.
• 조세심판원은 기한이 지날 때까지 세대 전원이 형식상 전입신고만 하고 실제로 이사하지 않았고, 보이스피싱 피해는 세대원 일부의 취학·근무·질병 같은 법령상 예외와 같거나 비슷하다고 보기 어렵다며 기각했습니다.
• 판결문: 「청구인은 단서에 규정한 기간을 경과할 때까지 세대전원이 형식상 전입신고만 하고 실질적으로 신규주택으로 이사를 하지 아니함에 따라 비과세 요건을 충족하지 못한 것으로 보이는 점」

⚖️ 조세심판원 조심2025서4118 (2026. 3. 25. · 조세심판원 결정) — ❌ 본인만 전입, 가족 미전입 → 비과세 부인

• 청구인은 2015. 6. 5. 취득한 용산구 종전주택을 가진 채 2021. 6. 11. 같은 구 단독주택을 신규로 취득했고 2021. 7. 20. 종전주택을 팔았습니다. 신규주택 계약 직후인 2021. 5. 12. 따로 임차주택 계약을 맺었습니다.
• 청구인은 1년이 거의 다 된 2022. 5. 26. 혼자 신규주택에 전입했고, 2023. 9. 7. 임시사용승인 뒤에는 새 임차인을 들였습니다. 아들의 해외 유학 준비 등으로 가족이 옮기지 못했다고 주장했습니다.
• 조세심판원은 취득 당시 신규주택에 임차인이 없어 보증금 문제를 예견할 수 있었고, 1년 안에 거주가 불가능했다고 보기 어려우며, 유학 준비는 취득 2년 전부터 이어진 장기 사정이라며 기각했습니다.
• 판결문: 「종국적으로 청구인 가족은 청구인을 제외하고는 아무도 신규주택에 전입한 사실이 없는 것으로 나타나는 점」

⚖️ 조세심판원 조심2025서2084 (2025. 9. 3. · 조세심판원 결정) — ❌ 인테리어로 전입 늦으면 → 과세

• 청구인은 2014. 9. 5. 상속받은 동작구 주택을 가진 채 2020. 12. 29. 강남구 신규주택 1/2 지분을 취득했고 2021. 1. 29. 상속주택을 팔았습니다. 신규주택 기존 임대차는 2022. 9. 3.까지였습니다.
• 청구인은 1987년 사용승인된 낡은 집이라 인테리어 공사를 했는데 임차인이 종료일에야 나가 공사가 늦어졌다고 했고, 공사는 2022. 11. 30. 끝났으며, 2022. 12. 2. 입주, 2022. 12. 6. 전입신고를 했습니다. 청구인은 취득일부터 2년 안에는 들어갔다고 주장했습니다.
• 조세심판원은 기한은 기존 임차인의 계약 종료일인 2022. 9. 3.이고, 인테리어 공사로 수개월 늦어진 것은 취학·근무상 형편·질병 요양 같은 부득이한 사유로 보기 어렵다며 기각했습니다. 가산세 정당사유 주장도 받아들이지 않았습니다.
• 판결문: 「청구인이 신규주택의 인테리어 공사로 인해 수 개월간 이사 및 전입신고가 지연되었다는 사정은 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 보기도 어려운 점」

⚖️ 조세심판원 조심2023서7094 (2024. 4. 23. · 조세심판원 결정) — ❌ 전입신고 1년 넘김 → 과세

• 청구인은 2003. 6. 27. 취득한 송파구 주택을 가진 채 2020. 7. 23. 광진구 신규주택을 취득했고 2020. 8. 28. 송파구 주택을 팔았습니다. 매수인이 자금이 부족하다며 잔금 일부를 전세보증금으로 돌리자고 해, 청구인은 판 집에 전세로 남았습니다.
• 신규주택 임대차는 2021. 7. 18. 끝났지만, 청구인은 판 집 보증금(사실상 잔금)의 확정일자 효력을 지키느라 두 집을 오가며 지내다 보증금을 다 받은 2022. 6. 23.에 전입신고를 했습니다. 70대 후반 노약자로 투기와 무관하다고 했습니다.
• 조세심판원은 2021. 7. 23.까지 전입했어야 하는데 2022. 6. 23.에야 했고, 부득이한 사유가 있으면 예외로 비과세한다는 별도 규정이 없으며, 사회통념상 특별한 사정으로 보기도 어렵다며 기각했습니다. 보증금 사정을 인정한 8편의 결정들과 결론이 갈린 사건입니다.
• 판결문: 「전입신고의 요건을 충족하지 못할 부득이한 사유가 있는 경우 예외적으로 비과세 특례를 적용받을 수 있다는 별도의 규정이 존재하지 아니하고」

⚖️ 조세심판원 조심2025서1863 (2025. 9. 10. · 조세심판원 결정) — ❌ 간병 이유로 세대 전체 미전입 → 과세

• 청구인은 2019. 10. 14. 취득한 서울 종전주택을 가진 채 2021. 10. 27. 경기도 신규주택을 경매로 취득했고, 2022. 1. 28. 종전주택을 판 뒤 2022. 2. 7. 부모 집으로 전입했습니다. 신규주택에는 지금까지 이사·전입하지 않았습니다.
• 청구인은 본인 질병의 치료·요양과 암 투병 중인 부친의 간병 때문에 신규주택으로 옮길 수 없었다고 주장했습니다.
• 조세심판원은 전입 요건의 예외는 세대원 일부가 질병·요양 등으로 다른 시·군으로 옮기는 경우인데 세대 전원이 옮기지 않았고, 부친 간병은 법령상 예외 사유가 아니며, 통원 치료 중에도 근로·사업소득이 있었고 종전주택 보유가 2년 3개월뿐이라며 기각했습니다.
• 판결문: 「소득세법령상 부친의 간병 등은 이사 및 전입요건의 예외사유로 규정하고 있지 않고」

⚖️ 조세심판원 조심2025서2922 (2025. 11. 12. · 조세심판원 결정) — ❌ 2022.5.10 전 양도, 전입 안 함 → 과세

• 청구인 부부는 2015. 6. 18. 취득한 성동구 종전주택을 가진 채 2021. 10. 28. 강북구 4층 단독주택을 신규로 취득했고, 36일 뒤인 2021. 12. 2. 종전주택을 팔았습니다. 그 전인 2021. 9. 23. 강남구로 이사했고 신규주택에는 전입하지 않았습니다.
• 앞서 맺은 매매계약이 매수인 귀책으로 해제돼 36일 겹쳤다며 조심2023부9792 결정을 들었고, 전입 요건이 2022. 5. 31. 삭제됐으니 고려해 달라고 했습니다. 처분청은 비과세를 배제하고 장기보유특별공제도 표1(12%)로 계산했습니다.
• 조세심판원은 앞선 결정은 유효한 계약의 잔금일이 상대방 사정으로 바뀐 사례라 다르고, 비과세 여부는 투기 목적이 아니라 법령 요건으로 판단하며, 사후 개정을 들어 납세의무 성립 당시 법령과 다르게 적용할 수 없다며 기각했습니다.
• 판결문: 「사후적으로 법률이 개정되었다는 사정을 들어 납세의무 성립 당시의 유효한 법령의 내용과 다르게 비과세 요건을 적용하는 것은 타당하지 아니하다」

⚖️ 대법원 94누7911 (1995. 3. 10.) — ❌ 기한 내 신주택 이사 안 함 → 과세

• 원고는 1985. 12. 18. 취득한 대구 주택에 1987. 3. 19.부터 가족과 살다가 1990. 12. 19. 새 아파트를 취득했고 1991. 5. 24. 종전주택을 팔았습니다. 그 뒤 다른 집에 세 들어 살다가 1993. 1. 12.에야 새 아파트로 옮겼습니다.
• 그 당시 소득세법 시행규칙 제6조는 주거 이전 목적으로 다른 주택을 취득해 이전한 경우 1년(아파트 6개월) 안에 종전주택을 팔면 비과세했고, 원고는 자녀 3명이 모두 졸업반이었고 매수인이 잔금을 치르지 못해 그 집에서 당분간 살아야 했다고 주장했습니다.
• 대법원은 정해진 기간 안에 실제로 주거를 옮겨야 비과세 요건이 충족되고, 그런 사정으로 1년 안에 옮기지 못했다고 해서 결론이 달라지지 않는다며 상고를 기각했습니다(원심 대구고등법원 93구2460, 그 당시 법).
• 판결문: 「그 주택의 매수인이 잔금을 치르지 못하여 그와 임대차계약을 체결한 다음 그 곳에서 당분간 계속 거주하여야 하는 등의 사정으로 이 사건 신주택으로 1년 이내 주거이전을 못하였다 하여 그 결론을 달리할 것이 아니다.」

👉 8편 전입요건 인정 사례 보기 >>

📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다

판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나

🔀 세입자 때문에 기한을 넘긴 경우

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 갱신 없이 명도 날짜만 늦췄으니 그날이 기한이라고 주장해 1·2심에서 이겼으나 대법원에서 뒤집혔습니다(2025누4540·2026두30078).
• 임차인이 계약갱신요구권을 행사했으니 갱신된 종료일까지 기한이 늘어나야 한다고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(2024누37338·조심2023전10619).
• 기한이 사후에 정해지는 구조이니 가산세는 그 뒤부터 붙어야 한다는 주장이 1심에서 일부 받아들여졌다가 2심에서 뒤집혔습니다(2023구단55644·2024누37338).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 단서의 계약 종료일은 취득 시점의 전 소유자와 임차인 사이 계약 종료일이라는 주장이 대법원에서 받아들여졌습니다(2026두30078).
• 새 소유자는 실거주를 이유로 갱신요구를 거절할 수 있었다는 주장이 받아들여졌습니다(2024누37338).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 임대인 지위를 승계했으니 임차인과의 약정으로 정한 종료일이 기한이라는 주장(2026두30078)

🔀 전입·이사를 제대로 못 한 경우

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 세대 전원이 전입신고를 했으니 요건을 갖췄다고 주장했으나, 실제로 이사하지 않아 받아들여지지 않았습니다(조심2025서4135).
• 아들 유학 준비, 본인 질병과 부친 간병, 판 집 보증금 확보, 인테리어 공사를 부득이한 사유로 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(조심2025서4118·조심2025서1863·조심2023서7094·조심2025서2084).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 전입 요건은 엄격히 해석해야 하고 예외는 세대원 일부의 취학·근무·질병 등으로 한정된다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2025서1863·조심2025서4135).
• 비과세 여부는 투기 목적이 아니라 법령 요건으로 판단하고, 삭제 개정은 2022.5.10 이후 양도분부터라는 주장이 받아들여졌습니다(조심2025서2922).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 36일만 겹쳤으니 잔금 당김 42일 결정(조심2023부9792)을 따라 달라는 주장, 사실관계가 다르다고 봤습니다(조심2025서2922)

판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것

🧰 세입자 있는 집을 살 때 — 기한은 매수 당시 전 소유자와 임차인 계약의 종료일이었고, 매수 뒤 갱신요구를 받아 주거나 명도일을 늦춰 주면 기한이 늘지 않았습니다(2026두30078·2024누37338). 실거주를 이유로 갱신요구를 거절할 수 있었다는 점도 판결에서 지적됐습니다.

🧰 헌 집 매수인이 잔금 일부를 전세로 돌리자고 할 때 — 판 집에 전세로 남아 보증금 효력을 지키느라 전입이 1년 가까이 늦어진 사건은 기각됐습니다(조심2023서7094). 잔금 구조를 바꿀 때 새 집 전입 기한과 함께 따져 보도록 안내하세요.

⚖️ 걸리는 조문: 옛 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호(조정대상지역 전입 요건과 임차인 특칙, 2022.5.10 이후 양도분부터 삭제), 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신요구권)

새 집 잔금일과 헌 집 잔금일의 순서, 처분기한 마지막 날, 세대원 명의 주택·오피스텔·분양권은 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.

🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나

양도세 불복은 보통 고지서(결정·경정 통지)를 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 신고·납부한 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.

판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 신규주택 취득 당시 전 소유자와 임차인의 계약 종료일, 그 뒤 연장·갱신이 있었는지(2026두30078·2024누37338)
→ 준비할 자료: 전 소유자와 임차인의 임대차계약서, 매매계약서 특약, 갱신요구·연장 합의 문자

⚖️ 법원이 본 사실 — 세대 전원이 실제로 이사했는지, 전입신고만 한 것은 아닌지(조심2025서4135·조심2025서4118)
→ 준비할 자료: 세대원 전원의 주민등록초본, 관리비·공과금 사용 내역, 이사 업체 계약서

⚖️ 법원이 본 사실 — 늦어진 사정이 법령상 예외(세대원 일부의 취학·근무·질병 등으로 다른 시·군 이전)에 해당하는지(조심2025서1863)
→ 준비할 자료: 재학증명서·재직증명서·발령 문서, 진단서와 요양 장소를 보여 주는 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 종전주택 양도일이 2022.5.10 전인지(조심2025서2922)
→ 준비할 자료: 종전주택 매매계약서·잔금 영수증·등기부

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈, 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 전입 요건은 2022.5.10 이후 양도분부터 삭제됐지만, 그 전에 판 집에는 납세의무 성립 당시 법이 적용돼 삭제가 소급되지 않았습니다(조심2025서2922·2023구합32288).
• 지금 제155조 제1항(2026.10.1 시행)은 종전주택 취득 1년 뒤 신규주택을 취득하고 신규 취득일부터 3년(종전주택이 조정대상지역이고 조정대상지역 신규주택을 취득하면 2년, 2026.8.4 이후 취득·2026.10.1 이후 양도분 등 부칙) 안에 팔도록 정하고 있습니다.
• 1990년대 판결(94누7911)은 그 당시 시행규칙의 이사 요건에 관한 것으로, 실제 주거 이전이 필요하다는 판단이었습니다.

👉 정부24에서 주민등록 등·초본(전입일) 발급 >>

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 일시적 2주택 판례 연재, 지금 글: 새 집 전입 요건 — 예전 조정대상지역

• 1편 · 일시적 2주택 조건, 종전주택 1년 요건
• 2편 · 일시적 2주택 기간 계산, 3년 말일과 초일
• 3편 · 일시적 2주택 취득일·양도일, 잔금일과 등기일
• 4편 · 신축·분양·지역주택조합 아파트, 사용승인일부터
• 5편 · 헐고 새로 지으면 기한을 다시 세나
• 6편 · 3년 넘김, 인정된 사유와 안 된 사유
• 7편 · 잔금 꼬여 며칠 3주택, 비과세와 중과
• 8편 · 전입요건, 늦어도 인정된 사례
• 9편 · 전입요건 탈락, 갱신·가족 일부·전입신고만 (지금 글)
• 10편 · 분양권·조합원입주권이 끼면
• 11편 · 재건축·재개발 대체주택 비과세
• 12편 · 오피스텔·근생·시골집 끼면 깨진다
• 13편 · 3주택에서 1채 판 뒤, 보유기간 재기산
• 14편 · 일시적 3주택, 혼인·상속·임대주택
• 15편 · 같은 세대 가족에게 판 집·가장매매·명의신탁
• 16편 · 해외 이주·비거주자 일시적 2주택
• 17편 · 고가주택 12억 초과분과 장기보유특별공제
• 총정리 · 일시적 2주택 비과세 요건 총정리 (상황별 판례 찾기)
• 지도 · 1세대1주택 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 1세대 범위 총정리