일시적 2주택 양도세, 잔금 꼬여 며칠 3주택이면 비과세는? 중과는? 판례 정리 (대법원 2009두13788)

📌 결론부터: 잔금 순서가 꼬여 며칠 3주택이 되면 비과세는 대부분 막혔지만, 3주택 중과까지 하지는 않은 판결이 이어졌다

• 비과세: 일시적 2주택 조항은 1주택 가진 1세대가 잠깐 2주택이 된 경우를 정한 것이라, 양도일에 3주택이면 며칠이든 적용되지 않았습니다(2007두23545, 의정부 2020구단1382 8일, 3일·7일 사건도 같음).
• 중과: 대법원 2009두13788은 매도인 부탁으로 잔금을 당겨 11일 3주택이 된 사건에서 실질적 3주택이 아니라며 중과를 막았고, 2010두27806·2022구단12085도 같은 선을 따랐습니다. 다만 대체주택을 서둘러 산 데 불가피성이 없으면 공제 배제가 유지됐습니다(부산고법 2013누1102).
• 예외적 비과세: 매도인 요청으로 잔금을 당긴 사실이 변경 전후 계약서로 확인되고 42일만 겹친 사건은 비과세됐지만(조심2023부9792), 확인서뿐이고 거주 의사도 약하면 과세됐습니다(조심2025중2884).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 새 집 잔금을 먼저 치르고 헌 집 잔금은 며칠 뒤에 받았다

☐ 그 사이 다른 집(임대용, 가족 명의, 분양권 당첨)이 하나 더 있었다

☐ 매도인이 급하다고 해서 새 집 잔금을 계약보다 앞당겨 줬다

☐ 3주택 중과세율이나 장기보유특별공제 배제로 세금이 나왔다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용이며, 세율·기한은 각 사건 그 당시 법입니다.

⚖️ 대법원 2007두23545 (2008. 1. 18.) — ❌ 잔금 전 새집 2채 사면 3주택 → 중과

• 원고는 1988. 4. 6. 취득해 살던 주택을 2004. 2. 2. 2억 6,000만 원에 팔기로 계약했는데, 잔금을 받기 전인 2004. 3. 18. 원고 명의 제1주택 등기를, 2004. 4. 1. 남편 명의 제2주택 등기를 마쳤습니다.
• 세무서는 양도일 당시 부부가 3주택을 가진 1세대라며 비과세를 부인했고, 원고는 일시적으로 생긴 3주택이니 일시적 2주택 특례를 넓혀 적용해야 한다고 주장했습니다.
• 원심(대구고등법원 2007누635)은 일시적 2주택 조항은 1주택 가진 1세대가 일시적으로 2주택이 된 경우에 적용되는 규정이고, 엄격해석 원칙상 3주택에 유추할 수 없다며 처분이 적법하다고 봤고, 대법원은 심리불속행으로 상고를 기각했습니다(그 당시 법).
• 판결문: 「원고는 이 사건 주택의 양도일인 2004. 4. 19. 당시 자신 및 남편 명의로 이 사건 주택과 제1, 2주택을 소유함으로써 1세대 3주택을 보유하고 있어 위 규정의 적용대상에 해당하지 않고」

⚖️ 의정부지방법원 2020구단1382 (2021. 4. 19.) — ❌ 잔금 앞당겨 8일 3주택, 비과세 불가(중과는 이미 감액)

• 원고는 2013. 4. 8. 산 주택을 2018. 9. 5. 5억 7,800만 원에 팔기로 하고 11. 23. 이전등기를 해 주었습니다. 그 사이 대체주택(2018. 11. 15. 등기)과 임대 목적 주택(2018. 10. 17. 등기)을 샀는데, 임대주택 매도인이 급전을 요청해 잔금을 앞당겨 주면서 약 8일 동안 3주택이 됐습니다.
• 원고는 조정대상지역 3주택 세율(58%)로 신고한 뒤 일시적 2주택 비과세나 중과 배제를 경정청구했고, 조세심판원은 2주택 세율로 고치라며 일부 인용해 세무서가 17,322,740원을 감액했습니다.
• 법원은 일시적 2주택 특례는 주택 수 상한을 2주택으로 명시하고 있어 보유 경위를 따져 주택 수에서 뺄 수 없다며 비과세 주장을 받아들이지 않았고, 이미 2주택 세율로 감액된 이상 남은 처분은 적법하다고 판단했습니다.
• 판결문: 「일시적 2주택 특례규정이 주택 양도에 따른 대체주택 취득 과정에서 일시적으로 소유하게 된 주택 수의 상한을 ‘2주택’으로 명시하고 있는 이상」

⚖️ 대법원 2009두13788 (2009. 12. 24. · 파기환송) — △ 비과세는 안 되지만 11일 3주택은 중과 대상 아님(파기환송)

• 원고는 1987년 신축해 살던 주택을 2006. 11. 15. 팔기로 계약하고 2007. 1. 19. 넘겨주었습니다. 그 사이 아내가 이사 목적으로 2006. 12. 20. 다른 주택을 샀고, 부부는 이를 대신할 주택을 잔금일 2007. 1. 22.로 계약했습니다.
• 그런데 그 주택 매도인이 이사 급전을 요청해 잔금을 2007. 1. 8.로 앞당겨 주는 바람에 11일 동안 3주택이 됐고, 세무서는 3주택 중과세율로 양도소득세 339,388,420원을 고지했습니다.
• 대법원은 일시적 2주택 비과세가 적용될 여지가 없다는 원심 판단은 옳다고 하면서도, 계약대로 잔금을 냈다면 비과세였던 점, 3주택 기간이 11일이고 투기 목적이 아니었던 점, 중과세율의 입법 취지를 들어 중과는 할 수 없다며 파기환송했습니다(그 당시 법). 환송 뒤 서울고등법원 2010누1189는 그 부분을 취소했습니다.
• 판결문: 「원고와 같이 이 사건 주택을 양도하고, 그 이주목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 3주택을 보유하게 된 것일 뿐 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없는 경우에는」

⚖️ 대법원 2010두27806 (2014. 2. 27. · 파기환송) — △ 임대주택 빼고 일시적 2주택이면 3주택 중과 못 함(파기환송)

• 원고는 2002. 3. 26. 산 아파트와 장기임대 아파트 5채를 가진 상태에서 2007. 8. 29. 대체주택을 샀고, 4개월이 안 된 2007. 12. 20. 기존 아파트를 팔았습니다. 원심은 임대아파트를 빼고도 2주택이었으니 3주택 중과 대상이라고 봤습니다.
• 대법원은 장기임대주택과 일반주택을 함께 중과에서 빼 주는 규정 취지에 비추어, 주거 이전을 위해 대체주택을 샀고 투기 목적이 없으며 팔기까지 걸린 기간이 사회통념상 일시적이면 중과할 수 없다고 판단했습니다.
• 그래서 대체주택을 먼저 산 경위와 두 집을 실제로 어떻게 썼는지 더 심리하라며 원심을 파기환송했습니다(그 당시 법).
• 판결문: 「대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수는 없다고 봄이 상당하다.」

⚖️ 수원지방법원 2022구단12085 (2023. 11. 22.) — △ 청약 당첨으로 6일 3주택, 비과세는 안 되지만 중과는 위법

• 원고는 2019. 8. 11. 산 종전주택에 살다가 2021. 4. 29. 신규주택을 사서 곧바로 전입했고, 2021. 9. 30. 종전주택을 5억 4,500만 원에 팔았습니다. 그런데 엿새 전인 2021. 9. 24. 분양권 청약에 당첨돼(계약은 10. 1.) 3주택(2주택+분양권)이 됐습니다.
• 원고는 중과세율로 133,399,162원을 신고·납부한 뒤 분양권 취득일은 계약일이라며 환급을 청구했습니다. 법원은 당첨일에 동·호수와 분양가가 확정됐으니 분양권 취득일은 청약당첨일이고, 그래서 일시적 2주택 비과세는 안 된다고 봤습니다.
• 다만 이주 목적으로 대체주택을 샀고 3주택 기간이 6일뿐이며, 7일만 일찍 팔았어도 비과세 가능성이 있었던 점을 들어 3주택 중과세율은 적용할 수 없다며 경정거부처분을 취소했습니다.
• 판결문: 「원고가 3주택을 보유한 기간은 6일에 불과하다. 그로 인해 비과세와 3주택자 중과세율의 차이가 발생하는 것은 과중하다.」

⚖️ 부산고등법원 2013누1102 (2013. 7. 24.) — ❌ 이사 중 10일 3주택이라도 불가피성 없으면 → 과세

• 원고의 아내가 대체 아파트를 먼저 샀고, 원고가 판 아파트의 잔금일이 그보다 약 10일 늦어 그 사이 3주택이 됐습니다. 원고는 다른 아파트도 한 채 더 가지고 있었고, 세무서는 2011년 양도분에 3주택이라며 장기보유특별공제를 배제했습니다.
• 원고는 대법원 2009두13788처럼 이사 과정의 부득이한 3주택이라고 주장했지만, 법원은 집을 언제 팔지 모르는 상태에서 대체 아파트를 먼저 샀고 매도계약이 약 45일 뒤에 체결됐으며 거래 상대방 사정으로 잔금일이 바뀐 적도 없다고 봤습니다.
• 대체 아파트는 계약부터 잔금까지 약 75일이 있어 잔금을 10일 미룰 수 있었고, 이미 가진 다른 아파트로 옮기는 방법도 있었다며 불가피한 3주택이 아니라고 판단해 항소를 기각했습니다(그 당시 법).
• 판결문: 「원고와 그의 처가 BB아파트를 이 사건 아파트의 매도 전에 취득한 것이 불가피한 사정에 의한 것이라고 보기 어려워」

⚖️ 조세심판원 조심2023부9792 (2024. 1. 18. · 조세심판원 결정) — ⭕ 매도인 요청 잔금 당김 42일 → 비과세

• 청구인은 2018. 5. 14. 취득한 종전주택을 가진 채 부산 해운대구 신규주택을 잔금일 2021. 4. 9.로 계약했는데, 매도인이 돈이 급하다고 해 잔금을 2021. 2. 22.로 당겨 취득했고, 42일 뒤인 2021. 4. 5. 종전주택을 팔았습니다.
• 두 집 모두 조정대상지역이라 그 당시에는 신규주택 취득 후 1년 안에 세대 전원이 이사·전입해야 했는데 청구인은 전입하지 않았고, 처분청은 일시적 2주택 비과세를 부인했습니다. 어머니와 합가한 동거봉양 주장은 주택 소유가 확인되지 않아 받아들여지지 않았습니다.
• 조세심판원은 변경 전후 계약서가 잔금일 외에는 같아 매도인 사정으로 잔금을 앞당겼다는 주장에 신빙성이 있고, 취득부터 양도까지 약 42일은 사회통념상 일시적이라며 과세를 취소했습니다.
• 판결문: 「신규주택을 취득한 날부터 종전주택을 양도하기까지의 기간이 약 42일에 불과하여 주택거래의 현실 등을 감안할 때 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있다고 보이는 점」

⚖️ 조세심판원 조심2025중2884 (2025. 10. 15. · 조세심판원 결정) — ❌ 확인서만으론 잔금 지연 입증 안 됨 → 과세

• 청구인들은 2017. 10. 13. 서울 성북구 종전주택을 공동으로 사서 가지고 있다가 2021. 4. 30. 성남 신규주택(둘 다 조정대상지역)을 취득했고, 17일 뒤인 2021. 5. 17. 종전주택을 팔았습니다. 신규주택에는 끝내 전입하지 않았습니다.
• 청구인들은 코로나19로 매매가 늦어졌고 매수인 요청으로 잔금 수령이 미뤄져 17일만 2주택이었다며 조심2023부9792 결정을 들었습니다.
• 조세심판원은 매수인과 공인중개사의 확인서 말고는 잔금이 미뤄졌다는 객관적 자료가 없고, 매매계약서상 잔금일도 2021. 5. 17.이며, 재개발이 끝난 뒤에 살려고 샀다고 한 점에서 처음부터 거주 의사도 있었다고 보기 어렵다며 기각했습니다.
• 판결문: 「청구인들은 신규주택 소재지의 재개발이 완료된 후 거주하기 위해 신규주택을 취득하였다고 주장하는 등 당초부터 신규주택에 거주하려는 의사가 있었다고 보기 어려운 점」

👉 3편 취득일·잔금일 판례 보기 >>

📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다

판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나

🔀 잔금이 꼬여 양도일에 3주택이 된 경우

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 며칠짜리 3주택은 일시적 2주택과 같으니 특례를 적용해 달라고 했으나 받아들여지지 않았습니다(2007두23545·2020구단1382).
• 매도인이 급전을 요청해 선의로 잔금을 당겨 줬을 뿐이라는 사정은 비과세 판단에서는 통하지 않았지만, 중과 판단에서는 받아들여졌습니다(2009두13788).
• 분양권 취득일은 계약일이라는 주장은 받아들여지지 않았지만, 6일짜리 3주택에 중과는 과중하다는 주장은 받아들여졌습니다(2022구단12085).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 일시적 2주택 특례는 명백한 특혜규정이라 엄격하게 해석해야 하고 주택 수 상한이 2주택이라는 주장이 받아들여졌습니다(2020구단1382·2013누1102).
• 대체주택을 먼저 산 데 불가피한 사정이 없었다는 주장이 받아들여져 장기보유특별공제 배제가 유지됐습니다(2013누1102).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 이사 중 잠깐 3주택이어도 시행령에 예외가 없으니 중과해야 한다는 세무서 주장(2009두13788·2010두27806)

🔀 잔금을 당기거나 미룬 사정을 들어 2주택 비과세를 다툰 경우

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 매도인 요청으로 잔금을 앞당겼고 42일만 겹쳤다는 주장이 변경 전후 계약서로 뒷받침돼 받아들여졌습니다(조심2023부9792).
• 매수인 사정으로 잔금이 미뤄졌다며 확인서를 냈으나 객관적 자료가 없다며 받아들여지지 않았습니다(조심2025중2884).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 계약서상 잔금일이 실제 양도일과 같고 처음부터 신규주택에 살 의사가 없었다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2025중2884).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 조정대상지역 전입 요건을 못 채웠으니 무조건 과세라는 처분청 주장, 42일 사건에서는 물러났습니다(조심2023부9792)

판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것

🧰 잔금일 순서 — 판결들은 취득·양도일을 잔금일로 봤습니다. 갈아타기 매매는 헌 집 잔금을 먼저 받고 새 집 잔금을 나중에 치르는 순서가 되도록 계약서 잔금일을 맞추는 것이 출발점이었습니다(2007두23545·2013누1102).

🧰 매도인이 잔금을 당겨 달라고 할 때 — 앞당긴 사정이 인정된 사건(조심2023부9792)에서는 변경 전 계약서와 변경 후 계약서가 남아 있었고 잔금일 외에는 같았습니다. 구두 합의와 사후 확인서만 있으면 받아들여지지 않았습니다(조심2025중2884·조심2010중3560).

🧰 그 사이 다른 집 — 임대용 주택, 가족 명의 주택, 분양권 청약 당첨이 잔금 사이에 끼어 3주택이 된 사건이 많았습니다(2020구단1382·2022구단12085). 계약 단계에서 세대 전체의 주택·분양권을 함께 확인하세요.

⚖️ 걸리는 조문: 소득세법 시행령 제155조 제1항(일시적 2주택), 제162조(양도·취득 시기: 잔금일), 제167조의3(1세대 3주택 이상 중과 주택의 범위)

새 집 잔금일과 헌 집 잔금일의 순서, 처분기한 마지막 날, 세대원 명의 주택·오피스텔·분양권은 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.

🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나

양도세 불복은 보통 고지서(결정·경정 통지)를 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 신고·납부한 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.

판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 양도일과 다른 주택 취득일이 각각 언제인지, 그날 세대 전체가 몇 채를 가졌는지(2007두23545·2020구단1382)
→ 준비할 자료: 각 주택의 매매계약서·잔금 영수증·계좌이체 내역, 등기부의 접수일, 세대원 명의 주택·분양권 목록

⚖️ 법원이 본 사실 — 잔금을 앞당기거나 미룬 것이 상대방 요청이었는지(2009두13788·조심2023부9792)
→ 준비할 자료: 변경 전 계약서와 변경 후 계약서, 매도인·중개사와 주고받은 문자, 잔금일 변경 합의서

⚖️ 법원이 본 사실 — 대체주택을 이사하려고 샀고 투기 목적이 없었는지, 3주택 기간이 며칠이었는지(2010두27806·2022구단12085)
→ 준비할 자료: 대체주택 전입 기록, 이사 일정, 두 집을 실제로 쓴 용도, 거래 일정표

⚖️ 법원이 본 사실 — 잔금일을 맞출 여지가 있었는지(2013누1102)
→ 준비할 자료: 계약일부터 잔금일까지의 기간, 잔금일을 미루자고 요청한 기록

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈, 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 판결들이 근거로 든 제155조 제1항의 틀(1주택을 가진 1세대가 신규주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우)은 지금도 같고, 처분기한은 신규주택 취득일부터 3년(종전주택이 조정대상지역에 있고 조정대상지역 신규주택을 취득하면 2년, 2026.9.30 개정·2026.10.1 이후 양도분 등 부칙)입니다.
• 취득·양도 시기를 잔금일(잔금 전에 등기하면 등기접수일)로 보는 제162조도 그대로라, 잔금 날짜 순서가 주택 수를 가르는 구조는 달라지지 않았습니다.
• 위 사건들의 중과세율·장기보유특별공제 배제는 각 사건 양도 당시 법입니다. 비과세가 되더라도 12억 원 초과분은 과세되므로(소득세법 제89조 제1항 제3호) 세율·공제는 17편에서 따로 확인하세요.

👉 홈택스에서 양도세 신고·경정청구 확인 >>

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 일시적 2주택 판례 연재, 지금 글: 3년을 넘겼을 때 — 사정이 있었다면

• 1편 · 일시적 2주택 조건, 종전주택 1년 요건
• 2편 · 일시적 2주택 기간 계산, 3년 말일과 초일
• 3편 · 일시적 2주택 취득일·양도일, 잔금일과 등기일
• 4편 · 신축·분양·지역주택조합 아파트, 사용승인일부터
• 5편 · 헐고 새로 지으면 기한을 다시 세나
• 6편 · 3년 넘김, 인정된 사유와 안 된 사유
• 7편 · 잔금 꼬여 며칠 3주택, 비과세와 중과 (지금 글)
• 8편 · 전입요건, 늦어도 인정된 사례
• 9편 · 전입요건 탈락, 갱신·가족 일부·전입신고만
• 10편 · 분양권·조합원입주권이 끼면
• 11편 · 재건축·재개발 대체주택 비과세
• 12편 · 오피스텔·근생·시골집 끼면 깨진다
• 13편 · 3주택에서 1채 판 뒤, 보유기간 재기산
• 14편 · 일시적 3주택, 혼인·상속·임대주택
• 15편 · 같은 세대 가족에게 판 집·가장매매·명의신탁
• 16편 · 해외 이주·비거주자 일시적 2주택
• 17편 · 고가주택 12억 초과분과 장기보유특별공제
• 총정리 · 일시적 2주택 비과세 요건 총정리 (상황별 판례 찾기)
• 지도 · 1세대1주택 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 일시적 2주택 3년 넘겼다면? 경매·공매·캠코 매각의뢰