비거주자 일시적 2주택, 해외 이주·해외 근무 중에 판 집도 비과세될까? 판례와 조세심판원 결정 (2020구단58246·조심2026서1022)

📌 결론부터: 비거주자 일시적 2주택은 먼저 양도일 현재 거주자인가를 따졌고, 비거주자로 판정되면 특례가 적용되지 않았다

• 비거주자에게는 일시적 2주택 특례가 없다: 해외 취업으로 세대 전원이 출국할 때 이미 2주택이었으면 출국 2년 안에 팔아도 비과세가 안 됐고(2020구단58246), 비거주자 상태에서 국내에 새 집을 사서 2주택이 된 경우도 같았습니다(조심2009서2588). 다만 해외 근무 출국 특례와 일시적 2주택을 함께 인정한 1심도 있었습니다(2011구단4933).
• 해외에 살아도 거주자일 수 있다: 14년 해외 취업 중이었어도 아들이 국내에 있고 재산·송금이 국내 중심이며 영주권이 없으면 거주자로 봤습니다(2009구단3821). 반면 국내 가족과 생계를 달리하거나 시민권·영주권을 가진 세대가 미국에 머문 경우는 비거주자였습니다(2022구단3202·조심2026서1022·조심2025서1570).
• 해외 근무 중 산 새 집에 들어가지 못한 사건은 그 당시 법의 이전·전입 요건으로 갈렸습니다. 대법원은 옛 시행규칙의 실제 이전 요건을 엄격히 봤고(94누15165), 2021년 국외 파견 뒤 조정대상지역 새 집을 산 사건도 기각됐습니다(조심2024구2723).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 해외 취업·주재원 발령으로 가족과 함께 출국한 뒤 국내 집을 팔았다

☐ 외국 시민권이나 영주권이 있는데 국내 집 두 채 중 한 채를 팔았다

☐ 해외에 있는 동안 국내에 새 집을 사고 헌 집을 1~3년 안에 팔았다

☐ 세무서가 양도 당시 비거주자라며 일시적 2주택 비과세를 빼고 과세했다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 서울행정법원 2020구단58246 (2021. 1. 27.) — ❌ 2주택 상태로 해외이주 후 양도 → 과세

• 원고는 2006. 5. 25. 서울 주택을, 2016. 9. 5. 신규주택을 취득했습니다. 2017. 5. 25. 미국 현지 회사 취업으로 출국했고 배우자와 자녀도 2017. 7. 24. 출국해 세대 전원이 미국에서 살았습니다. 원고는 2018. 6. 19. 종전 주택을 팔고 비거주자로서 양도소득세를 신고·납부했습니다.
• 그 뒤 원고는 출국일부터 2년 안에, 신규주택 취득일부터 3년 안에 팔았으니 출국 특례(그 당시 시행령 제154조 제1항 제2호 다목)와 일시적 2주택 특례를 함께 적용해 달라며 경정청구를 했으나 거부됐습니다.
• 법원은 출국 특례가 출국일 현재 1주택인 경우로 한정돼 있고, 비거주자에게는 그 특례 요건을 갖춘 경우만 예외적으로 1세대1주택 비과세가 적용된다고 봤습니다. 출국일 당시 2주택이었던 이상 일시적 2주택 요건을 갖췄더라도 비과세할 수 없다며 청구를 기각했습니다.
• 판결문: 「명시적인 예외 규정이 없는 이상 1세대 1주택 특례규정들을 비거주자에 대해서 적용할 수는 없다.」

⚖️ 조세심판원 조심2009서2588 (2010. 10. 6. · 조세심판원 결정) — ❌ 해외 거주 중 새집 취득 → 과세

• 청구인은 2000. 5. 25. 분양받은 주택에 2003. 3. 14.부터 1년 6개월을 살다가 2004. 9. 9. 출국했습니다. 2004. 9. 9.부터 2007. 8. 31.까지 국외에 948일, 국내에 138일 머물렀고, 국내에 올 때는 호텔에 묵었습니다.
• 청구인은 출국 약 2년 5개월 뒤인 2007. 2. 7. 서울 종로구 주택을 사고, 1년 안인 2007. 8. 31. 종전 주택을 535,000,000원에 팔았습니다. 일시적 2주택이자 국외 취학으로 거주기간 제한을 받지 않는 주택이라며 비과세를 주장했습니다.
• 조세심판원은 청구인을 비거주자로 보았고, 일시적 2주택 비과세 특례는 국내에 거주할 것을 전제로 하는 거주자 규정이라며 기각했습니다. 다만 이의신청 단계에서 세율은 1세대 3주택 중과가 아닌 일반세율로 이미 감액됐습니다.
• 판결문: 「청구인은 비거주자인 상태에서 국내에 새로운 주택을 취득함으로써 쟁점주택의 양도일 현재 2주택이 된 후에 쟁점주택을 양도하였으므로」

⚖️ 서울행정법원 2011구단4933 (2011. 6. 15.) — ⭕ 해외근무 출국 + 일시적 2주택 → 비과세

• 원고는 2002. 10. 20. 주택을 취득해 보유하다가, 배우자의 일본 동경사무소 근무로 2004. 10. 29. 세대 전원이 출국했습니다. 일본에 있던 2006. 7. 13. 다른 아파트를 취득했고, 1년 안인 2006. 12. 19. 종전 주택을 판 뒤 양도소득세 29,095,006원을 냈다가 환급을 구하는 경정청구를 했습니다.
• 세무서는 출국 특례는 양도 당시 1주택일 때만 적용되고, 일시적 2주택 특례를 받으려면 종전 주택의 보유·거주기간 요건을 채워야 하는데 원고는 그 집에 산 적이 없다며 거부했습니다.
• 법원은 그 당시 시행령 제155조 제1항이 제154조 제1항을 적용한다고만 정해 단서(출국 특례)를 빼지 않았고, 단서의 경우에만 일시적 2주택을 제외할 법문상 근거가 없다고 보아 경정청구 거부를 취소했습니다(1심).
• 판결문: 「단서의 경우에만 일시적 1세대 2주택이 제외되어야 한다고 볼 아무런 법문상 근거가 없다.」

⚖️ 서울행정법원 2009구단3821 (2009. 8. 18.) — ⭕ 해외취업도 생활근거 국내면 → 비과세

• 원고는 1985년 서울 아파트를 취득해 2년 넘게 살다가 1989. 9. 5. 인도네시아 경영컨설팅업체 취업으로 가족과 함께 출국했습니다. 2003. 7. 7. 서울 강남구 아파트를 취득하고 2003. 8. 27. 종전 아파트를 팔았습니다.
• 세무서는 원고가 1989년부터 인도네시아에 사는 비거주자라며 일시적 2주택 특례를 배제하고 2003년 귀속 양도소득세 147,008,830원을 부과했습니다.
• 법원은 원고가 근로계약을 1년 단위로 연장하며 해마다 10일~53일 국내에 머물러 재산을 관리했고, 아들이 2001년 귀국해 국내 대학에 다녔으며, 거의 전 재산이 국내에 있고 해외 수입 대부분을 국내로 보냈으며, 현지 국적이나 영주권이 없다는 점을 들어 거주자로 보고 부과처분을 취소했습니다.
• 판결문: 「원고는 장기간의 인도네시아 현지 취업에도 불구하고 여전히 생활의 근거가 국내에 유지되고 있었다고 봄이 상당하다.」

⚖️ 서울행정법원 2022구단3202 (2022. 9. 16.) — ❌ 해외 사는 비거주자 → 과세

• 원고는 2005. 8. 26. 서울 아파트를 189,900,000원에, 2012. 9. 10. 다른 아파트를 450,000,000원에 취득했습니다. 2014. 5. 13. 첫 아파트를 어머니에게 470,000,000원에 팔면서 일시적 2주택 비과세로 보고 신고하지 않았습니다.
• 세무서는 세무조사 뒤 원고가 비거주자라며 1세대1주택 비과세를 배제했고, 조세심판원 일부 인용(필요경비)을 거쳐 2014년 귀속 양도소득세는 112,088,632원으로 줄었습니다. 원고는 공부를 마치면 귀국할 사람이라 거주자라고 주장했습니다.
• 법원은 원고가 2005. 8. 27. 출국한 뒤 한 번도 입국하지 않았고, 30세 이상 미혼으로 부모와 주소를 달리하며 장학금·아르바이트로 독립 생계를 꾸렸다고 스스로 밝혔으며, 국내에서 부동산 거래 말고는 경제활동이 없었다며 비거주자로 보고 청구를 기각했습니다.
• 판결문: 「원고는 양도일 기준으로 국내에 있는 가족들과 생계를 같이 하고 있었던 것으로 볼 수 없다.」

⚖️ 조세심판원 조심2026서1022 (2026. 6. 30. · 조세심판원 결정) — ❌ 미국 시민권·장기체류 비거주자 → 과세

• 청구인은 2009. 12. 29. 증여받은 송파구 종전주택을 가진 상태에서 2020. 8. 20.(사용승인일) 용산구 신규주택을 분양으로 취득했고, 3년 안인 2023. 2. 27. 종전주택을 팔아 일시적 2주택 비과세로 신고했습니다. 청구인은 미국 국적 외국국적동포로 국내거소신고를 유지했고 2021년 8월 미국 대학원에 진학했습니다.
• 청구인은 유학은 끝이 정해진 일시적 국외체류이고, 거주자 여부는 양도일 현재로만 봐야 하며 양도 뒤 자녀 출산·미국 주택 취득은 따질 수 없다고 주장했습니다.
• 조세심판원은 판단에 필요하면 양도일 뒤의 사정도 종합할 수 있다고 보았습니다. 청구인이 배우자와 별도 세대로 국내에 생계를 같이하는 가족이 없었고, 배우자가 양도일 전인 2022년 9월 미국 영주권을 신청해 2023년 7월 취득했으며, 매매대금 상당 부분을 미국으로 보냈다며 비거주자로 보고 기각했습니다.
• 판결문: 「청구인의 경우 배우자와 함께 별도 세대를 구성한 자로서 양도일 현재 국내에 생계를 같이 하는 가족이 없고,」

⚖️ 조세심판원 조심2025서1570 (2025. 10. 17. · 조세심판원 결정) — ❌ 영주권 받고 출국 후 양도 → 과세

• 청구인은 1999. 12. 8. 서울 아파트를 취득했고, 2016. 6. 16. 어머니로부터 제주 오피스텔과 서울 아파트 1/4 지분을 상속받았습니다. 2019. 5. 2. 가족과 함께 미국 영주권을 받고 2019. 7. 30. 출국했다가 일시 귀국한 뒤 2020. 1. 29. 아파트를 팔았습니다.
• 처음에는 비거주자로 신고했다가 2024. 12. 10. 거주자이자 일시적 2주택자라며 비과세와 장기보유특별공제 80%를 구하는 경정청구를 했습니다. 영주권은 투기과열지구 재개발 아파트를 조합원 자격과 함께 팔기 위한 수단이었다는 주장이었습니다.
• 조세심판원은 국내 체류일수가 2019년 180일, 2020년 66일로 183일에 못 미치고, 배우자와 자녀가 영주권을 받아 이주했으며 해외이주비 등을 미국으로 보낸 점을 들어 한미조세조약상 항구적 주거·중대한 이해관계 중심지가 미국이라고 보았습니다. 비거주자에게는 일시적 2주택 특례도 적용되지 않는다며 기각했습니다.
• 판결문: 「청구인은 양도아파트 양도 당시 「소득세법」상 거주자에 해당하지 아니하므로」

⚖️ 대법원 94누15165 (1995. 5. 9. · 파기환송) — △ 기간 내 신주택 미입주 → 과세 취지 환송

• 원고는 1988. 9. 19. 취득한 아파트에 살다가 1991. 3. 19.부터 해외근무를 했고, 해외에 있던 1991. 9. 27. 새 아파트를 사고 1992. 2. 28. 종전 아파트를 팔았습니다. 새 아파트에는 귀국 뒤인 1993. 6. 29.에야 들어갔습니다.
• 원심은 주거이전 목적이 분명하고 6개월 안에 팔았다며 비과세로 봤지만, 대법원은 그 당시 시행규칙상 일시적 2주택 비과세에는 기간 안에 새 집으로 실제 주거를 옮길 것이 필요하다며 원심을 파기하고 돌려보냈습니다. 이 요건은 그 당시 법(아파트 6개월)의 것입니다.
• 판결문: 「주거이전을 목적으로 다른 주택을 취득한 자가 실제로 같은법 시행규칙 제6조 제1항 소정의 기간 내에 그 다른 주택으로 주거를 이전하였고,」

👉 15편 가족 양도 판례 보기 >>

⚖️ 조세심판원 조심2024구2723 (2024. 7. 10. · 조세심판원 결정) — ❌ 해외 파견 알고 산 새 집 전입 안함 → 과세

• 청구인은 2017. 3. 6. 관악구 종전주택을 취득했고, 2021. 4. 22. 인도네시아로 출국한 뒤 2021. 8. 10. 같은 단지 신규주택을 배우자와 함께 등기했습니다. 2021. 9. 16. 종전주택을 팔았고 배우자와 자녀도 2021. 9. 19. 출국했습니다. 세대 전원이 신규주택에 전입하지 않았습니다.
• 감사 지적에 따라 처분청은 그 당시 조정대상지역 전입 요건(신규주택 취득일부터 1년 안 세대 전원 이사·전입)을 채우지 못했다며 과세했습니다. 청구인은 잔금을 2021. 9. 29.에 냈으니 양도 당시 1주택이었고, 2주택 기간도 짧았다고 주장했습니다.
• 조세심판원은 잔금 전에 등기를 했으므로 등기접수일(2021. 8. 10.)이 취득일이고, 국외 파견근무 명령 뒤 처음부터 상당 기간 전입이 불가능한 집을 산 경우까지 2주택 기간이 짧다는 이유만으로 비과세하기는 어렵다며 기각했습니다.
• 판결문: 「2주택 보유기간이 일시적이라는 이유만으로 1세대1주택 비과세를 적용하기 어려워 보임」

📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다

판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나

🔀 양도 당시 거주자였는가

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 해외 취업 중이지만 국내에 아들과 재산이 있고 수입 대부분을 국내로 보냈다는 주장은 받아들여졌습니다(2009구단3821).
• 공부를 마치면 귀국할 사람이고 가족과 재산이 국내에 있다는 주장은, 국내 가족과 생계를 달리했다는 사실 앞에서 받아들여지지 않았습니다(2022구단3202).
• 유학은 끝이 정해진 일시 체류이고 양도일 뒤 사정은 따질 수 없다는 주장도 받아들여지지 않았습니다(조심2026서1022).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 국내 경제활동이 없다는 주장이 받아들여졌습니다(2022구단3202).
• 배우자 영주권 취득, 매매대금 해외 송금 등 양도일 뒤 사정까지 종합해 비거주자로 본 판단이 받아들여졌습니다(조심2026서1022).
• 국내 체류일수와 한미조세조약상 항구적 주거·이해관계 중심지로 거주지를 판정한 주장이 받아들여졌습니다(조심2025서1570).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 해외 취업 기간이 길고 국내 체류가 해마다 수십 일뿐이니 비거주자라는 세무서 주장(2009구단3821)

🔀 비거주자라도 특례를 함께 쓸 수 있는가

⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다

• 출국 2년 안에 팔았고 신규주택 취득 3년 안에도 팔았으니 두 특례를 함께 적용해야 한다고 주장했으나, 출국일에 2주택이었다는 이유로 받아들여지지 않았습니다(2020구단58246).
• 해외 근무 출국으로 거주기간 제한이 없는 주택이니 일시적 2주택과 함께 적용해야 한다는 주장은 1심에서 받아들여졌습니다(2011구단4933).

🛡️ 세무서 — 통한 방어

• 일시적 2주택 특례는 국내 거주를 전제로 한 거주자 규정이라는 주장이 받아들여졌습니다(조심2009서2588·2020구단58246).
• 비거주자에게는 출국일 현재 1주택 요건을 갖춘 경우만 예외적으로 1세대1주택 비과세가 적용된다는 주장이 받아들여졌습니다(2020구단58246·조심2025서1570).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 출국 특례는 양도 당시 1주택일 때만 쓰므로 일시적 2주택과 결합할 수 없다는 세무서 주장(2011구단4933)

판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것

🧰 출국 전 매도 일정 — 해외 발령이나 이주가 정해진 매도인이라면 출국일에 몇 채를 가졌는지가 결론을 갈랐습니다. 출국일에 이미 새 집과 헌 집 두 채였던 사건은 비과세가 안 됐습니다(2020구단58246). 잔금일과 출국일의 순서를 계약 단계에서 확인하도록 안내하세요.

🧰 해외 체류 중인 매도인 — 해외에 있는 소유자를 가족이 대리해 계약하는 경우, 세무서는 국내 생계 가족·체류일수·송금 내역으로 거주자 여부를 따졌습니다(2022구단3202·조심2025서1570). 일시적 2주택 비과세를 전제로 매도 가격을 정하기 전에 이 점을 세무 전문가와 확인하도록 권하세요.

⚖️ 걸리는 조문: 소득세법 제1조의2(거주자·비거주자), 시행령 제154조 제1항 제2호 나목·다목(해외이주·국외 근무 출국), 시행령 제155조 제1항(일시적 2주택)

새 집 잔금일과 헌 집 잔금일의 순서, 처분기한 마지막 날, 세대원 명의 주택·오피스텔·분양권은 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.

🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나

양도세 불복은 보통 고지서(결정·경정 통지)를 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 신고·납부한 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.

판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 양도일 현재 국내에 생계를 같이하는 가족이 있었는지(2009구단3821·2022구단3202)
→ 준비할 자료: 주민등록등본, 가족의 국내 거주·학업 자료, 생활비 송금 내역

⚖️ 법원이 본 사실 — 재산과 소득의 중심이 국내였는지, 해외로 돈을 보냈는지(2009구단3821·조심2026서1022)
→ 준비할 자료: 국내 금융자산·부동산 내역, 해외 수입의 국내 송금 기록, 매매대금 사용처

⚖️ 법원이 본 사실 — 외국 국적·영주권 여부와 국내 체류일수(조심2025서1570·조심2008서2898)
→ 준비할 자료: 출입국사실증명, 여권·체류자격 자료, 해외 근로계약서(기간·연장 조건)

⚖️ 법원이 본 사실 — 출국일에 몇 채를 가졌는지, 새 집은 출국 전후 언제 취득했는지(2020구단58246·조심2009서2588)
→ 준비할 자료: 등기부의 취득·양도일, 잔금 영수증, 출국일이 찍힌 출입국 기록

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈, 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 지금 시행령 제155조 제1항은 종전주택 취득일부터 1년 이상 지나 신규주택을 사고 신규 취득일부터 3년(종전·신규 모두 조정대상지역이면 2년, 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규 취득분부터) 안에 팔아야 합니다. 이 글의 사건들은 1년·3년 기한 때의 것이지만, 기한보다 거주자 여부를 먼저 따졌다는 점은 같습니다.
• 판결이 인용한 그 당시 조문(소득세법 제121조 제2항 단서, 시행령 제180조의2)은 비거주자에게 1세대1주택 비과세를 적용하지 않되, 해외이주나 1년 이상 국외 취학·근무로 세대 전원이 출국하고 출국일 현재 1주택이며 출국일부터 2년 안에 판 경우만 예외로 두었습니다(2020구단58246·조심2025서1570).
• 옛 조정대상지역 전입 요건(2019. 12. 17. 이후 취득분, 1년 안 세대 전원 이사·전입)은 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 삭제됐습니다. 국외 파견 중 새 집에 전입하지 못해 과세된 조심2024구2723 같은 다툼은 그 이후 양도분에는 이 요건으로 생기지 않습니다.

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⭕ 납세자가 이겼어요(비과세·취소) · ❌ 과세됐어요(기각) · △ 일부만·다시 판단. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 일시적 2주택 판례 연재, 지금 글: 누구에게 팔았나·어디 사나

• 1편 · 일시적 2주택 조건, 종전주택 1년 요건
• 2편 · 일시적 2주택 기간 계산, 3년 말일과 초일
• 3편 · 일시적 2주택 취득일·양도일, 잔금일과 등기일
• 4편 · 신축·분양·지역주택조합 아파트, 사용승인일부터
• 5편 · 헐고 새로 지으면 기한을 다시 세나
• 6편 · 3년 넘김, 인정된 사유와 안 된 사유
• 7편 · 잔금 꼬여 며칠 3주택, 비과세와 중과
• 8편 · 전입요건, 늦어도 인정된 사례
• 9편 · 전입요건 탈락, 갱신·가족 일부·전입신고만
• 10편 · 분양권·조합원입주권이 끼면
• 11편 · 재건축·재개발 대체주택 비과세
• 12편 · 오피스텔·근생·시골집 끼면 깨진다
• 13편 · 3주택에서 1채 판 뒤, 보유기간 재기산
• 14편 · 일시적 3주택, 혼인·상속·임대주택
• 15편 · 같은 세대 가족에게 판 집·가장매매·명의신탁
• 16편 · 해외 이주·비거주자 일시적 2주택 (지금 글)
• 17편 · 고가주택 12억 초과분과 장기보유특별공제
• 총정리 · 일시적 2주택 비과세 요건 총정리 (상황별 판례 찾기)
• 지도 · 1세대1주택 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 1세대 범위 총정리
• 함께 보기 · 세대분리 판례 총정리(양도세)