다가구주택 옥탑 때문에 비과세 놓친 판례 | 11월 12일 이후 결론이 달라지는 경우 (2020구단60508 등)

📌 결론부터: 다가구주택 옥탑 — ‘딱 4개 층’이었다면 11/12 이후는 다를 수 있다

• 지금까지 법원은 옥탑·근생 한 층을 주거로 써서 주택이 4개 층이 되면 다가구 비과세를 부인 (예: 2020구단60508, 2억 6,656만원)
• 11/12부터 다가구는 4개 층까지 → 같은 사실관계라면 다가구로 인정될 여지 (세법 해석·경과조치 발표 전)
• 그래도 안 되는 경우: 주택 5개 층, 19세대 초과, 다세대 구분등기
• 이긴 사건: 내부 계단·부엌 없음·따로 임대 없음 옥탑 다락은 층수 아님 (의정부지방법원 2025구단5225, 2026.7.22)

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 다가구에 옥탑방이 있거나 근생 층에 세입자가 산다

☐ 11월 12일 이후 다가구를 통째로 팔 계획이다

☐ 세무서에서 ‘주택 4개 층이라 다가구가 아니다’라는 안내를 받았다

☐ 옥탑·근생 때문에 이미 양도세를 낸 적이 있다

두 개 이상 해당하면 아래 내용이 내 상황과 가깝습니다. 결론은 건물·지역·시점마다 다를 수 있습니다.

⚖️ 의정부지방법원 2025구단5225 (2026.07.22.) — ⭕ 양도소득세 부과처분 취소(옥탑 다락은 주택 층수 아님 → 다가구 비과세 인정)

• 원고들은 3층 다가구 건물과 토지를 통째로 팔고 1세대1주택 비과세를 신고했다. 세무서는 건축물대장에서 삭제된 옥탑 다락(110.2㎡)에 난방이 되고 302호 세입자가 침실로 썼다는 이유로 주택 층수가 3개 층을 넘는다며 비과세를 부인했다.
• 옥탑 다락을 주택 층수에 넣으려면 ‘한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분’으로 한 층을 이루어야 하는데, 3층 세대 내부계단으로만 출입하고 취사시설·화장실이 없으며 따로 임대·전입된 적도 없어 독립 주거공간(4층 주택)이 아니다.
• 11월 12일 이후 기준이라면: 달라질 수 있음 — 개정 후엔 주택으로 쓰는 층수 4개 층까지 다가구이므로, 옥탑을 독립 주거 1개 층으로 보더라도 4개 층이 되어 다가구 요건 충족 가능(1,000㎡·19세대 이하 전제). 다만 판정 시점(양도일)이 2026.11.12. 이후여야 함
• 판결문: 「이 사건 옥탑 다락을 하나의 주택으로 보아 ‘주택으로 쓰는 층수’에 포함시키려면 이 사건 옥탑 다락이 ‘한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분’으로서 한 층을 이루어야 한다.」

⚖️ 대법원 2025두33014 (2025.06.05.) — ⭕ 피고 상고 기각 → 양도세 부과처분 취소 유지

• 세무서가 건물 옥상 부분도 주택으로 쓰는 층에 넣어 다가구 요건을 부정하고 3층 부분만 비과세, 나머지는 과세했다. 또 제척기간 만료 임박을 이유로 과세전적부심사 기회 없이 처분했다.
• 양도 당시 옥상 부분이 주택으로 쓰였다고 볼 수 없어 3층 이하 다가구로 전부 비과세 대상이라는 원심이 정당하고, 과세관청이 정당한 사유 없이 지연해 과세전적부심사 기회를 박탈한 것도 위법하다.
• 11월 12일 이후 기준이라면: 달라질 수 있음 — 옥상 부분을 층수에 넣더라도 개정 후 4개 층 이하면 다가구 요건 충족 가능(시행 후 양도분, 면적 확인 필요)
• 판결문: 「이 사건 건물의 양도 당시 이 사건 옥상 부분이 주택으로 쓰였다고 볼 수 없으므로 이 사건 건물은 3층 이하의 다가구주택으로서 그 전부가 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례의 적용대상에 해당한다고 보아야 하고」

⚖️ 서울행정법원 2020구단60508 (2020.10.28.) — ❌ 청구 기각 → 다가구 부인, 양도세 266,567,960원 유지

• 원고가 지하1층·지상4층 주택을 9억 7,000만원에 팔면서 고가 1세대1주택으로 신고했다. 4층은 취득 당시 7.29㎡ 옥탑이었으나 26.32㎡로 증축돼 2014년 대장에 올랐고, 양도 당시 4개 층 모두 주택으로 쓰였다.
• 주택으로 쓰는 층수가 4개 층이면 ‘3개 층 이하’ 요건을 못 갖춰 다가구 특례가 적용되지 않고, 판정은 양도 당시 기준이므로 증축 전 기간만 따로 비과세할 수도 없다.
• 금액: 양도소득세 266,567,960원(가산세 포함, 감액 후)
• 11월 12일 이후 기준이라면: 달라질 수 있음 — 주택 사용 층수가 4개 층이라 개정 후 ‘4개 층 이하’ 기준이면 층수 요건 충족 가능(면적·세대수 확인 필요, 다만 개정 시행 이후 양도분에 한함)
• 판결문: 「이 사건 주택의 4개 층을 주택으로 사용한 사실이 인정되는 이상」

⚖️ 서울행정법원 2019구단70738 (2020.10.27.) — ❌ 청구 기각 → 301호만 비과세, 나머지 과세 양도세 285,544,520원 유지

• 원고는 지하1층(근생·주차장), 1·2층 다가구(각 102.12㎡), 3층 다가구(86.2㎡), 4층 관리사무소(65.49㎡) 건물을 23억5,215만원에 일괄양도하고 다가구 고가주택 특례로 신고했다. 그런데 4층 ‘관리사무소’는 방2·주방·거실 구조로 아들이 쓰다가 보증금 2억4천만원에 주거용으로 임대돼 양도 당시 임차인이 살고 있었다.
• 4층도 독립 주거 구조를 갖추고 실제 주거로 쓰였으므로 ‘주택으로 쓰는 층수’에 포함되어 4개층이 되고, 3개층 이하 요건을 못 갖춰 다가구가 아니다. 따라서 구획별로 각각 주택이 되어 원고가 거주한 301호만 비과세되고, 나머지는 합산 과세된다.
• 금액: 양도소득세 285,544,520원(가산세 포함), 양도가액 2,352,150,000원, 신고세액 41,929,550원
• 11월 12일 이후 기준이라면: 달라질 수 있음 — 주택으로 쓰는 층이 4개층, 주택 바닥면적 약 356㎡로 개정 기준(4개층·1,000㎡ 이하)에는 들어감. 다만 공부상 관리사무소 위반사용 문제와 개정 시행일 이후 양도분 적용 여부는 별도 확인 필요
• 판결문: 「이 사건 건물 1층 내지 3층 만이 아니라 4층 역시 한 세대가 독립하여 주거생활을 영위할 수 있는 구조를 갖추고 있고 실제 주거용으로 사용되어」

⚖️ 서울행정법원 2023구단64761 (2024.07.24.) — ❌ 원고 청구 기각 → 옥상 부분 포함 4개층으로 다가구 비과세(시행령 제155조 제15항 단서) 배제, 3층 부분만 비과세한 경정 적법

• 원고는 공부상 3층 다가구주택(대지 267.8㎡, 건물 498.88㎡)을 2016년 18억 2천만원에 팔고 1세대1주택 비과세로 신고했다. 원고는 옥상 물탱크실 자리에 화장실·보일러를 놓고 2015~2016년 주거용으로 임대했으며, 임차인 퇴거 후에도 아들이 도시가스 난방을 쓰며 휴식·수면에 사용했다. 세무서는 옥상 부분을 포함해 4층이라며 경정했다.
• 옥상 부분은 일부 주거시설을 철거했어도 양도 당시 주거기능이 어느 정도 유지되어 주택이며, 주거기능이 완벽해야만 주택인 것은 아니다. 옥상 부분 면적이 건축면적의 1/8 이상이어서 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호로도 층수에 들어가므로 4개층이 되어 다가구주택 특례 대상이 아니다. 다가구 비과세 조항은 예외 규정이라 엄격하게 해석한다.
• 금액: 2016년 귀속 양도소득세 205,095,010원(가산세 포함) 경정고지 (양도가 18억 2천만원, 당초 신고 14,652,830원)
• 11월 12일 이후 기준이라면: 달라질 수 있음 — 옥상 포함 4개층·건물 약 499㎡로 새 다가구 기준(4개 층 이하·1,000㎡ 이하)에 들어갈 수 있음; 단 시행일(2026-11-12) 이후 양도분에 해당하고 세대수(19세대 이하) 확인 필요
• 판결문: 「반드시 주거기능이 완벽하게 갖추어져야만 용도상 주택으로 볼 수 있는 것은 아니라고 할 것이다」

⚖️ 서울행정법원 2020구단53524 (2020.05.27.) — ❌ 청구 기각 → 비과세 부인·중과 유지

• 원고가 1997년 지하1층·지상3층·옥탑 건물을 신축한 뒤 4층을 증축하고 2014년 특정건축물법으로 양성화했다. 2018. 12. 양도하며 다가구 1주택 비과세를 주장했으나, 세무서는 주택으로 쓰는 층이 4개라며 거부하고 중과세율로 부과했다.
• 다가구 특례는 건축법 시행령 요건(3개 층 이하)을 엄격히 충족해야 하고, 불법 증축 층도 층에 해당하면 층수에 산입되며, 양성화된 4층은 불법건축물로 보기도 어렵다.
• 금액: 양도소득세 267,321,990원(가산세 포함), 당초 신고 37,766,880원·수정신고 189,761,460원
• 11월 12일 이후 기준이라면: 달라질 수 있음 — 지하 제외 주택 4개 층·면적 660㎡ 이하로, 4개 층 이하 기준이면 다가구 요건 충족 가능(양도시점 기준 적용 법령 확인 필요)
• 판결문: 「건축법령 등에 위반한 불법건축물이라 하여 그 건물의 층수 산정에서 제외되는 것은 아니다」

⚖️ 서울행정법원 2020구단65886 (2021.11.24.) — △ 일부 취소 → 양도일 기준 다가구 1세대1주택 인정, 장특공은 표2(72%) 대신 표1(27%) 적용

• 원고들이 6층 건물(4~6층 주택 658.38㎡, 1~3층 근생 651.33㎡)을 29억원에 사서 보유하다 47억원에 일괄 매도 계약을 했다. 2층 사무소가 원룸 8실로 쓰여 위반건축물로 지적되자 계약 후 잔금 전 원상회복했고, 국세청은 계약일 기준 다세대로 보아 과세했다.
• 1세대1주택 여부는 계약일이 아니라 양도일(잔금청산일)로 판단하므로 원상회복 뒤 양도한 건물은 다가구 1주택이고 2년 보유요건도 취득일부터 따진다. 다만 공동주택→다가구로 바뀐 경우 장특공 표2 보유기간은 통산할 수 없어 표1(27%)을 적용한다.
• 금액: 부과 179,595,430원 중 144,235,830원 초과 취소(원고 aa), 179,612,760원 중 144,296,991원 초과 취소(원고 bb); 신고 합계 97,685,920원; 양도가 47억원
• 11월 12일 이후 기준이라면: 달라질 수 있음 — 2층까지 주택 4개 층·877.29㎡(658.38+218.91)라 개정 기준이면 원상복구 없이도 다가구가 되어 장특공 표2 통산 문제가 생기지 않았을 수 있음(겸용주택 면적비교는 별도)
• 판결문: 「1세대 1주택 해당 여부는 “양도일”, 즉 대금을 청산한 날을 기준으로 판단하여야 하며」

👉 양도세 주택 판정 판례 총정리 보기 >>

⭕ 납세자 승 · ❌ 패 · △ 일부. ’11/12 이후’는 같은 사실관계를 4개 층·1,000㎡ 기준에 넣어 본 추정입니다(세법 해석·경과조치 발표 전). 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

⭕ 납세자 승 · ❌ 패 · △ 일부. ’11/12 이후’는 같은 사실관계를 4개 층·1,000㎡ 기준에 넣어 본 추정입니다(세법 해석·경과조치 발표 전). 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

⭕ 납세자 승 · ❌ 패 · △ 일부. ’11/12 이후’는 같은 사실관계를 4개 층·1,000㎡ 기준에 넣어 본 추정입니다(세법 해석·경과조치 발표 전). 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 옥탑이 아래층 집 안 계단으로만 이어지고 취사시설·화장실이 없으며 따로 임대·전입된 적이 없음 (의정부지방법원 2025구단5225)
→ 준비할 자료: 옥탑 내부 사진(부엌·화장실 없음), 출입 구조 도면, 임대차계약서에 옥탑이 아래층 호실에 포함돼 있다는 기재, 전입세대 열람 내역

⚖️ 법원이 본 사실 — 공부상 관리사무소라도 방·주방·거실 구조로 주거 임대하면 주택 층 (서울행정법원 2019구단70738)
→ 준비할 자료: 팔기 전 그 층의 실제 쓰임 — 임대차계약서 용도, 사업자등록, 가스·전기 사용 내역

⚖️ 법원이 본 사실 — 다가구 여부는 계약일이 아니라 잔금일 기준, 잔금 전 원상복구하면 인정 (서울행정법원 2020구단65886)
→ 준비할 자료: 원상복구 공사 전후 사진·공사 계약서·준공 확인, 잔금일이 복구 뒤라는 매매계약서

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 다가구 비과세는 「소득세법 시행령」 제155조 제15항이 건축법 시행령 별표1을 그대로 인용 → 별표1이 4개 층·1,000㎡로 바뀌면 세법상 다가구도 넓어질 여지(시나리오 A)
• 판정 기준일은 양도일(잔금일) — 이미 판 집, 확정된 판결은 소급해서 바뀌기 어렵습니다.
• 기획재정부가 세법상 다가구를 따로 묶을 가능성(시나리오 B)도 있어, 해석이 나오면 이 글을 고칩니다.
• 조세심판원 결정례는 다가구 옥탑 양도세 — 옥탑방 하나로 비과세가 깨진 결정례·다가구 4개층 비과세 안 되는 이유 (조세심판원 결정례)에 정리돼 있습니다 (그 글들은 현행 3개 층 기준).

👉 국세법령정보시스템에서 판례·해석 검색 >>

🔗 다가구 4층·1,000㎡ 완화 연재 — 5편

• 1편 · 다가구 4층 완화 총정리
• 2편 · 다가구 다세대 차이
• 3편 · 다가구주택 증축 경우의 수
• 4편 · 일조권 사선제한·침해 판례
• 5편 · 다가구 옥탑 판례 (11/12 이후) (지금 글)
• 함께 보기 · 다가구 옥탑 양도세 — 옥탑방 하나로 비과세가 깨진 결정례
• 함께 보기 · 옥탑 창고 비과세 — 납세자가 이긴 결정례
• 함께 보기 · 다가구 4개층 비과세 안 되는 이유 (조세심판원 결정례)
• 함께 보기 · 다가구 계약일 잔금일 중 언제 기준?
• 함께 보기 · 양도세 주택 판정 판례 총정리