다가구 다세대 차이 2026 개정 기준 | 연립·다중주택까지 4층·1,000㎡ 한 표 정리

📌 결론부터: 다가구 다세대 차이 — 이제 면적·층수는 같고 ‘등기’가 가른다

• 다가구: 단독주택, 주택 4개 층·1,000㎡·19세대 이하, 한 건물 한 등기 (11/12부터)
• 다세대: 공동주택, 4개 층·1,000㎡ 이하, 호수별 구분등기
• 양도세: 다가구를 통째로 팔면 1주택, 다세대는 호수마다 1주택
• 판례: 실제는 다가구여도 다세대로 구분등기된 채 팔면 비과세 부인 (서울행정법원 2019구단64870)

🙋 이런 분께 맞는 글입니다

☐ 다가구와 다세대가 뭐가 다른지 헷갈린다

☐ 건물이 다가구인지 다세대인지 서류로 확인하고 싶다

☐ 다가구·빌라 매매나 전세를 앞두고 있다

☐ 인터넷 설명이 660㎡·3층 기준이라 지금도 맞는지 궁금하다

두 개 이상 해당하면 아래 내용이 내 상황과 가깝습니다. 결론은 건물·지역·시점마다 다를 수 있습니다.

지하층과 1층 필로티 주차장은 층수에서 빼는 규칙(별표1 단서)을 전제로 했습니다. ‘빌라’는 법률 용어가 아니라 보통 다세대·연립을 함께 부르는 말입니다. 근거: 건축법 시행령 별표1(현행) + 국토교통부 보도자료(2026.11.3).

👉 5편 다가구 옥탑 판례 보기 >>

⚖️ 서울행정법원 2019구단64870 (2020.03.31.) — ❌ 청구 기각 → 경정청구 거부처분 유지(다가구 일괄양도 특례 부인)

• 원고는 3층 주택 및 차고(1층 128.63㎡, 2층 118.74㎡, 3층 77.86㎡)를 8억원에 한 사람에게 팔았다. 이 건물은 1970년대 다세대주택으로 용도변경돼 층별 구분등기된 상태였고, 매수인이 현황 변경 없이 곧바로 다가구주택으로 용도변경했다. 원고는 실질이 다가구이므로 전체를 1주택으로 봐 달라고 경정청구했다.
• 객관적 현황은 다가구와 다세대 요건을 모두 갖추었지만 공부상 공동주택으로 등재·구분등기되어 있었고 원고도 용도변경할 수 있었는데 하지 않았다. 다가구 특례는 시행령에 의한 예외적 혜택이라 제한적으로 해석해야 하므로 공부상 다세대주택에 적용하는 것은 부당한 확장이다.
• 판결문: 「공부상 다세대주택으로 되어 있으나 다가구주택의 특징도 갖춘 주택에 대하여 위 특례규정을 적용한다면 이를 부당하게 확장하여 적용하는 결과가 된다」

⚖️ 대전고등법원 2013누3472 (2014.04.17.) — ❌ 항소 기각 → 401호만 비과세, 나머지 비과세 부인 유지

• 원고는 1층 사무소·필로티 주차장, 2·3층 각 3세대, 4층 1세대 등 7세대 주택(연면적 302.13㎡)을 지어 다세대주택으로 구분 보존등기한 뒤 일괄 양도하며 다가구 1세대1주택 비과세를 신청했다. 세무서는 다세대로 보아 원고 거주 401호만 비과세했고, 양도 후 다가구로 용도변경되었다가 다시 다세대로 바뀌었다.
• 660㎡ 이하·필로티 제외 3개층 이하·7세대로 다가구와 다세대 요건을 모두 갖춘 경우 소유자가 ‘다가구주택’ 법적 지위를 부여한 때만 특례조항이 적용되고, 양도 당시 공부상 다세대로 구분등기된 이상 비과세 특례를 적용할 수 없다.
• 금액: 양도소득세 165,852,350원
• 판결문: 「이 사건 특례조항의 ‘다가구주택’은 다세대주택과 다가구주택의 요건을 모두 갖춘 주택의 경우 소유자가 ‘다가구주택’이라는 법적 지위를 부여한 경우만 의미한다고 보는 것이 적절하고」

⚖️ 서울행정법원 2020구단50198 (2020.07.08.) — ❌ 청구 기각 → 고시원 2~4층 24호실을 각 주택으로 보아 중과·장특공제 배제 유지

• 원고들은 1층 필로티 주차장, 2~4층 고시원(각 150.58㎡, 24호실), 5층 단독주택(73.96㎡)인 건물을 양도하면서 5층만 주택 비과세, 2~4층은 고시원(상가)으로 신고했다. 각 호실에는 싱크대·인덕션·욕실이 있고 임차인들이 전입해 살았다.
• 주택 여부는 공부상 용도가 아니라 실제 용도로 판단하며, 취사시설을 갖춘 24호실은 고시원 요건을 못 갖춘 원룸형 주택이고 실질상 공동주택이므로 각 호실을 하나의 주택으로 본다고 보았다.
• 판결문: 「어떤 건물이 소득세법에서 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다」

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 공부상 다세대로 구분등기된 채 팔면, 실제 현황이 다가구여도 특례를 인정하지 않음 (서울행정법원 2019구단64870)
→ 준비할 자료: 팔기 전에 건축물대장 용도와 등기가 ‘다가구(단독주택)’로 정리돼 있는지 확인한 기록 — 용도변경·합병등기를 했다면 그 날짜

⚖️ 법원이 본 사실 — 고시원 각 호실에 싱크대·욕실이 있고 임차인이 전입해 살면 원룸형 주택으로 봄 (서울행정법원 2020구단50198)
→ 준비할 자료: 호실별 취사시설 유무 사진, 임대차계약서의 용도, 전입세대 열람 내역

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 11월 12일부터 다가구와 다세대의 면적 상한(1,000㎡)·층수(4개 층)가 같아집니다.
• 연립주택 경계(현재 660㎡ 초과)와 다중주택 기준이 함께 바뀌는지는 보도자료에 없어 공포 원문으로 확인합니다.
• 양도세는 「소득세법 시행령」 제155조 제15항이 별표1을 그대로 인용합니다 — 세법상 해석이 나오기 전까지는 단정 금지(1편 시나리오 A·B).

👉 세움터에서 내 건물 건축물대장 열람 >>

🔗 다가구 4층·1,000㎡ 완화 연재 — 5편

• 1편 · 다가구 4층 완화 총정리
• 2편 · 다가구 다세대 차이 (지금 글)
• 3편 · 다가구주택 증축 경우의 수
• 4편 · 일조권 사선제한·침해 판례
• 5편 · 다가구 옥탑 판례 (11/12 이후)
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• 함께 보기 · 다가구·원룸 경매 방공제 차감액 계산