📌 결론부터: 다가구 4층 완화 — 11월 12일부터 4개 층·1,000㎡
- 다가구 주택 층수 3개 → 4개 층, 다가구·다세대 면적 660㎡ → 1,000㎡ (국무회의 2026.11.3 의결)
- 지하층·1층 필로티 주차장은 층수에서 빠지는 규칙이 남으면 필로티 + 주택 4개 층까지 가능
- 정북 일조: 높이 10m 초과~17m 이하 부분은 5m 고정 이격 (11/12 이후 허가 신청분)
- 세금은 아직 미정: 세법이 별표1을 그대로 따르면 다가구 비과세 범위가 넓어지지만 해석·경과조치 발표 전
🙋 이런 분께 맞는 글입니다
☐ 1990년대 지은 3층 다가구·빌라를 갖고 있다
☐ 그 땅에 다시 짓거나 한 층 올릴지 고민 중이다
☐ 옥탑·근생 한 층 때문에 다가구 비과세가 걱정이다
☐ 노후 다가구 매수·경매 입찰을 보고 있다
두 개 이상 해당하면 아래 내용이 내 상황과 가깝습니다. 결론은 건물·지역·시점마다 다를 수 있습니다.
다가구 4층 완화가 확정됐습니다. 2026년 11월 3일 국무회의에서 「건축법 시행령」 개정안이 의결됐고, 11월 12일부터 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수 4개 층까지, 다가구·다세대주택은 바닥면적 1,000㎡까지 지을 수 있습니다.
1990년대 이후 30년 넘게 그대로였던 기준입니다. 이 글은 개정 전후를 표로 비교하고, 층수를 세는 방법, 앞으로의 파장, 그리고 많은 분이 묻는 양도세가 어떻게 될지를 아직 정해지지 않은 부분까지 구분해서 정리했습니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
다가구 4층 완화 총정리 관련 글 (1개)
목차
다가구 4층 완화, 개정 전·후 한눈에 보기
| 항목 | 지금(11월 11일까지) | 11월 12일부터 | 확인할 점 |
|---|---|---|---|
| 다가구주택 층수 | 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하 | 4개 층 이하 (1개 층 증가) | 지하층 제외·1층 필로티 주차장 제외 규칙은 유지 전제 |
| 다가구주택 면적 | 1개 동 주택 바닥면적 합계 660㎡ 이하 | 1,000㎡ 이하 (약 51.5% 증가) | 부설 주차장 면적은 지금처럼 빠지는지 원문 확인 |
| 다세대주택 면적 | 660㎡ 이하·4개 층 이하 | 1,000㎡ 이하·4개 층 이하 | 660㎡ 초과는 지금 ‘연립주택’ — 연립 경계도 함께 움직일지 원문 확인 |
| 다가구 세대수 | 19세대 이하 | 보도자료에 변경 언급 없음 | 19세대 넘으면 여전히 다가구 아님 |
| 다중주택 | 660㎡ 이하·3개 층 이하 | 보도자료에 언급 없음 | 고시원형 다중주택은 그대로일 수 있음 |
| 주민공동시설 | 용적률에 포함 | 다세대에 설치하면 건축위원회 거쳐 용적률 완화 가능 | 지자체 건축위원회 심의 필요 |
| 정북 일조 높이 제한 | 10m 초과 부분은 높이의 1/2 이상 띄움 | 10m 초과~17m 이하 부분은 5m 고정 | 11월 12일 이후 허가 신청·신고분부터 (4편) |
근거: 국토교통부 보도자료(2026.11.3), 「건축법 시행령」 별표1·제86조(현행), 「건축법」 제61조(2026.11.12 시행분). 개정 시행령 원문은 아직 법령정보센터에 올라오지 않아 공포본으로 다시 확인합니다.
핵심은 두 숫자입니다. 층수는 한 층, 면적은 340㎡가 늘었습니다. 용적률과 건폐율은 그대로라서 땅이 작은 다가구는 달라질 게 거의 없고, 용적률이 남는데 층수·면적 제한에 막혀 있던 중간 크기 이상 대지가 직접 혜택을 봅니다.
층수는 이렇게 센다 — 지하층·필로티·옥탑
- 지하층은 빼고 셉니다. 반지하에 사람이 살아도 ‘주택으로 쓰는 층수’에는 들어가지 않습니다(별표1 단서).
- 1층 필로티 주차장도 뺄 수 있습니다. 1층 전부나 일부를 필로티 주차장으로 쓰고 나머지를 주택 외 용도로 쓰면 그 층은 층수에서 빠집니다. 이 단서가 그대로 남으면 필로티 1층 + 주택 4개 층 = 지상 5층 다가구도 가능해집니다.
- 옥탑은 조심해야 합니다. 건축법은 건축면적 8분의 1 이하 옥탑을 층수에서 빼지만, 사람이 살면 법원은 면적이 작아도 층수로 셌습니다(부산지방법원 2020구합21358 — 6㎡ 옥상 건축물에 집주인이 거주).
- 서류보다 실제 쓰임이 기준입니다. 건축물대장에 근린생활시설·사무소로 적혀 있어도 사람이 살면 주택 층으로 봅니다. 이 부분은 5편 판례에서 자세히 봅니다.
⚖️ 대전고등법원 2016누12927 (2017.02.09.) — ❌ 다가구로 판정 — 1층 주차장 빼고 주택 3개 층 (세율 다툼은 납세자 패)
- 원고 등이 천안의 지상4층 건물(1층 주차장, 2~4층 주택 18세대, 주택 바닥면적 639.95㎡)을 14억3,500만원에 샀다. 실질은 공동주택(다세대)이라며 임대주택 취득세 면제와 세대별 1% 세율 적용을 주장했다.
- 1층 주차장을 빼면 주택 3개 층, 639.95㎡, 18세대로 다가구주택(단독주택)이 명백하고, 다세대와는 세대별 등기 가능 여부·층수·세대수 등에서 분명히 달라 같게 볼 수 없다. 다가구는 전체가 하나의 주택이므로 전체 취득가액 기준 3% 세율이 맞다.
- 금액: 취득가 1,435,000,000원, 취득세율 3% 적용; 농어촌특별세 599,000원(85㎡ 초과 1세대분)
- 판결문: 「세대별 소유권이전등기의 가능 여부(전자는 불가, 후자는 가능), 그 건축 목적(전자는 세대별 임대, 후자는 세대별 분양)」
위 사건은 지상 4층 건물이지만 1층이 주차장이라 주택은 3개 층, 639.95㎡, 18세대로 다가구로 인정됐습니다. 11월 12일부터는 같은 땅에 필로티 위로 주택 4개 층을, 면적도 1,000㎡ 안에서 지을 수 있게 되는 셈입니다.
왜 30년 만에 바꾸나 — 국토교통부가 밝힌 이유
다세대·다가구 기준은 1990년대 도시가 커지던 때 빠르게 집을 공급하려고 만든 틀입니다. 보도자료는 그동안 용적률 같은 다른 기준을 다 맞춰도 면적·층수 제한에 막혀 건물을 키우지 못하고 땅을 효율적으로 쓰지 못했다고 설명합니다.
그래서 이번 개정의 목적은 ‘도심 대지 활용도를 높여 일반주택 공급을 늘리는 것’입니다. 국토부는 용적률을 다 채우지 못한 중·대규모 대지에서 증축·재건축이 늘고, 원룸·투룸 일색에서 벗어나 주민공동시설을 갖춘 다양한 평면이 나올 것으로 봤습니다(「주택 신속공급 방안」 2026.8.13 발표 내용의 후속).
앞으로의 파장 5가지
| 무엇이 | 어떻게 바뀔까 | 누구에게 |
|---|---|---|
| ① 노후 다가구 재건축·증축 | 같은 땅에 한 층·340㎡를 더 지을 수 있어 사업성이 좋아짐. 용적률이 남는 대지일수록 효과 큼 | 1990년대 3층 다가구 집주인 |
| ② 평면이 커진다 | 원룸 위주에서 투룸·쓰리룸·주민공동시설 포함 설계가 쉬워짐 | 임대인·실거주 가족 |
| ③ 주차·일조 민원 | 세대가 늘면 부설주차장도 늘려야 하고, 높아진 건물 북쪽 이웃의 일조 다툼이 늘 수 있음 | 옆집·뒷집 (3·4편) |
| ④ 소규모 정비사업과 비교 | 가로주택정비·소규모재건축 대신 단독 신축·증축을 고르는 집주인이 늘 수 있음 | 골목 단위 정비 추진 지역 |
| ⑤ 매매·경매 가격 | 용적률이 남는 노후 다가구 대지의 값어치를 다시 보게 됨 | 매수·입찰 검토자 |
파장은 글쓴이가 보도자료와 현장 경험을 바탕으로 정리한 전망입니다. 실제 효과는 지역 조례·용적률·주차 여건에 따라 다릅니다.
세금은 어떻게 되나 — 시나리오 A와 B
양도세 1세대1주택 비과세에서 다가구는 특별 대우를 받습니다. 「소득세법 시행령」 제155조 제15항이 건축법 시행령 별표1의 다가구를 그대로 끌어다 쓰기 때문에, 통째로 팔면 건물 전체가 1주택입니다. 다세대로 판정되면 호수마다 1주택이 되어 다주택자가 됩니다.
| 시나리오 A — 별표1 그대로 연동 | 시나리오 B — 세법이 따로 묶음 | |
|---|---|---|
| 내용 | 세법 조문을 고치지 않으면 다가구 범위가 4개 층·1,000㎡로 같이 넓어짐 | 기획재정부가 세법상 다가구를 옛 기준에 묶거나, 신축·증축분만 새 기준을 적용 |
| 근거 | 제155조 제15항이 별표1을 직접 인용(현행 조문 확인) | 아직 발표 없음 — 공급 목적과 무관한 ‘무단 옥탑’ 혜택을 거를 가능성 |
| 옥탑·근생 때문에 4개 층이 된 기존 다가구 | 11/12 이후 양도분은 다가구로 인정될 여지 | 그대로 다세대 판정 가능성 |
| 주의 | 판정은 양도일(잔금일) 기준 — 이미 판 집·확정된 사건은 소급 어려움 | 해석이 나오면 이 글을 고침 |
⚠️ 아직 정해지지 않은 것 — 단정하지 마세요
- 개정 시행령 공포 원문·부칙(경과조치)은 아직 법령정보센터에 올라오지 않았습니다.
- 세법상 다가구를 새 기준으로 볼지에 대한 기획재정부·국세청 해석이 아직 없습니다.
- 그래서 ’11월 12일 이후 팔면 무조건 비과세’라고 단정할 수 없습니다. 매도 계획이 있으면 잔금일을 정하기 전에 세무사와 상의하세요.
개정 시행령 원문·부칙과 기획재정부 해석이 나오면 이 글을 고쳐 둡니다.
옥탑이나 근생 한 층 때문에 4개 층이 되어 비과세를 놓친 판례가 많습니다. 서울행정법원 2020구단60508(7.29㎡ 옥탑을 4층으로 증축, 양도세 2억 6,656만원) 같은 사건이 대표적입니다. 이런 판례 37건이 새 기준이라면 어떻게 되는지는 5편 다가구 옥탑 판례 (11/12 이후)에 모았습니다.
🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면
- 다가구 판정은 건축법 시행령 별표1, 양도세 특례는 소득세법 시행령 제155조 제15항 — 두 조문이 연결돼 있습니다.
- 개정 시행일은 2026년 11월 12일. 일조 높이 제한(건축법 제61조 제1항)은 같은 날부터 시행되고, 시행 이후 건축허가 신청·건축신고분부터 적용됩니다(부칙 제4조).
- 다중주택·19세대 요건은 보도자료에 변경 언급이 없습니다 — 공포 원문에서 다시 확인합니다.
내 다가구라면 먼저 확인할 것
- 세움터·정부24에서 건축물대장을 떼어 층별 용도와 면적을 확인한다 (일반건축물대장인지, 집합건축물대장인지)
- 지하층·필로티·옥탑을 빼고 실제로 사람이 사는 층이 몇 개인지 센다
- 주택 바닥면적 합계와 세대수(19세대 이하인지)를 계산한다
- 증축·재건축을 생각하면 용적률·건폐율·주차 대수를 건축사에게 먼저 검토받는다 (3편)
- 매도 계획이 있으면 잔금일 전에 세무사와 비과세 시나리오를 확인한다 (5편)
이어서 볼 글: 2편 다가구 다세대 차이 · 3편 다가구주택 증축 경우의 수 · 5편 다가구 옥탑 판례 (11/12 이후) · 다가구주택 비과세: 통째로 팔면 1주택 · 건축물대장 정부24 발급 방법 — 위반건축물 표시 확인
자주 묻는 질문
Q. 다가구 4층은 언제부터 지을 수 있나요?
개정 「건축법 시행령」은 2026년 11월 12일부터 시행됩니다. 이날 이후 건축허가를 신청하거나 신고하는 건물부터 새 기준(주택 4개 층·1,000㎡)으로 설계할 수 있습니다. 실제 허가 여부는 용적률·주차·일조 기준을 함께 맞춰야 합니다.
Q. 필로티가 있으면 지상 5층 다가구도 되나요?
현행 별표1은 1층을 필로티 주차장으로 쓰고 나머지를 주택 외 용도로 쓰면 그 층을 층수에서 뺍니다. 이 단서가 개정 후에도 남으면 필로티 1층 위에 주택 4개 층을 올린 지상 5층 다가구가 가능합니다. 공포 원문으로 다시 확인하세요.
Q. 11월 12일 이후에 팔면 옥탑 있는 다가구도 비과세인가요?
세법이 별표1을 그대로 인용하므로 넓어질 여지는 있지만, 기획재정부 해석과 경과조치가 아직 없습니다. 판정은 양도일 기준이라 이미 판 집에는 소급되기 어렵습니다. 단정하지 말고 매도 전에 세무사와 확인하세요.
🔗 다가구 4층·1,000㎡ 완화 연재 — 5편
📚 확인한 자료 (2026년 11월 5일 기준, 국가법령정보센터 원문)
- 국토교통부 보도자료 「11월 12일부터 다세대·다가구주택 면적 제한 1,000㎡로 완화」(2026.11.3)
- 「건축법 시행령」 별표 1(용도별 건축물의 종류) 제1호다목(다가구주택)·제2호(공동주택) — 현행 2025.10.1 개정본. 2026.11.12 시행 개정(660→1,000㎡, 다가구 3→4개 층)은 국토교통부 보도자료(2026.11.3) 기준, 공포 원문 확인 전
- 「건축법」 제61조 제1항(일조 등의 확보를 위한 높이 제한) — 2026.8.11 공포, 이 항은 2026.11.12 시행(부칙 제4조: 시행 후 건축허가 신청·건축신고분부터)
- 「건축법 시행령」 제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) — 현행 2026.10.6 시행본
- 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제9호(층수 산정: 옥탑 등 건축면적 8분의 1 이하 불산입)
- 「소득세법 시행령」 제155조 제15항(다가구주택은 하나의 매매단위로 양도하면 전체를 1주택) — 2026.9.30 개정·10.1 시행본
- 대전고등법원 2016누12927 (2017.02.09.) 판결문 원문
- 부산지방법원 2020구합21358 (2020.08.14.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2020구단60508 (2020.10.28.) 판결문 원문
※ 이 글은 2026년 11월 5일 기준 보도자료·법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 개정 시행령 원문과 경과조치, 세법 해석이 나오면 결론이 달라질 수 있고, 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 건물에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 증축·매도 전에는 건축사·세무사, 분쟁은 변호사와 상담하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.