📌 결론부터: 다가구주택 증축 — 층수는 풀렸지만 벽은 네 개 남았다
- 11/12부터 다가구는 주택 4개 층·1,000㎡까지 → 3층 다가구에 한 층 올릴 ‘자격’은 생김
- 남는 벽: 용적률·건폐율, 부설주차장, 기존 구조, 정북 일조 + 도시계획 층수 제한
- 주차장은 증축 후 전체 대수 − 증축 전 대수만큼 추가 (주차장법 시행령 별표1 비고 제5호)
- 판례: 허가보다 가구 수를 늘리면 이행강제금, 건축주 과실 50% (서울지방법원 98가합81981)
🙋 이런 분께 맞는 글입니다
☐ 3층 다가구에 한 층을 올릴 수 있는지 알고 싶다
☐ 옥탑·근생을 주택으로 쓰고 있는데 양성화가 될지 궁금하다
☐ 증축하면 주차장을 몇 대 더 놔야 하는지 모르겠다
☐ 이행강제금을 받았거나 받을까 걱정된다
두 개 이상 해당하면 아래 내용이 내 상황과 가깝습니다. 결론은 건물·지역·시점마다 다를 수 있습니다.
다가구주택 증축을 고민하던 분들에게 11월 12일은 큰 날입니다. 다가구가 주택 4개 층·1,000㎡까지 허용되면서, 그동안 층수 때문에 막혔던 3층 다가구에도 한 층을 더 올릴 길이 생겼습니다.
다만 층수 요건 하나가 풀린 것이지 증축 허가가 자동으로 나는 것은 아닙니다. 이 글은 내 건물이 어떤 경우인지 7가지로 나눠 보고, 실제로 걸리는 주차장·구조·일조 기준과 허가보다 크게 지었다가 문제가 된 판례를 정리했습니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
목차
다가구주택 증축, 경우의 수 7가지
| 내 건물 | 11월 12일 이후 가능성 | 먼저 걸리는 것 |
|---|---|---|
| ① 주택 3개 층 다가구에 4층 수직증축 | 층수 요건은 풀림 → 가능성 생김 | 남은 용적률·건폐율, 구조안전(기존 기둥·기초), 정북 일조, 주차 대수 |
| ② 1층 필로티 + 주택 3개 층 | 필로티 위로 주택 4개 층(지상 5층) 여지 | 필로티 층수 제외 단서 유지 여부(원문 확인), 높이 17m 넘으면 일조 1/2 규칙 |
| ③ 주택 면적이 660㎡를 넘어 다세대·연립으로 지은 건물 | 1,000㎡ 이하면 새 기준상 다가구·다세대 범위 | 이미 구분등기된 건물은 용도변경·등기 정리가 따로 필요 |
| ④ 무단 옥탑을 주거로 쓰는 다가구 | 층수 기준은 4개 층까지 → 양성화 검토 여지 | 위반건축물 표시·이행강제금, 옥탑 구조·피난, 양성화 특별법 대상 여부 |
| ⑤ 근생 층을 주택으로 바꾸고 싶은 건물 | 주택 4개 층까지 용도변경 여지 | 용도변경 허가·신고, 주차장 추가, 근생 용도로 받은 감면·혜택 |
| ⑥ 세대수를 늘리는 증축(방 쪼개기) | 19세대 이하 범위에서만 다가구 | 허가 없는 가구 수 증가는 이행강제금 대상(판례) |
| ⑦ 제1종일반주거지역·지구단위계획 구역 | 건축법은 풀려도 도시계획 층수 제한이 따로 걸릴 수 있음 | 토지이음(eum.go.kr)으로 용도지역·지구단위계획 확인 |
글쓴이가 경매·중개 현장 경험과 법령을 바탕으로 정리한 일반적인 경우의 수입니다. 실제 가능 여부는 건축사의 대지·구조 검토와 허가권자 판단으로 정해집니다.
층수와 면적 제한이 풀렸다고 바로 한 층을 올릴 수 있는 건 아닙니다. 다가구 증축은 용적률·건폐율(지자체 조례), 부설주차장, 기존 건물 구조, 정북 일조 네 가지를 동시에 통과해야 합니다.
주차장 설치기준 — 증축하면 몇 대를 더 놔야 하나
- 다가구주택 부설주차장은 「주차장법 시행령」 별표1 제5호에 따라 공동주택과 같은 방식(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조 제1항)으로 대수를 셉니다. 전용면적과 세대수가 기준입니다.
- 증축할 때는 늘어난 만큼만 셉니다: 증축 후 전체 기준 대수에서 증축 전 면적에 대한 대수를 뺀 만큼을 더 확보해야 합니다(별표1 비고 제5호).
- 골목 다가구는 주차장 한두 대가 사업성을 좌우합니다. 판례에도 주차장을 못 맞춰 근생으로 편법 허가를 받았다가 이행강제금·준공 거부로 이어진 사례가 있습니다(아래 서울고법 98나44200).
- 지자체 조례로 기준을 강화·완화할 수 있으니 구청 건축과에 반드시 확인합니다.
⚖️ 서울고등법원 98나44200 (2001.10.12.) — △ 건축주 지급 거절 항변 배척, 변경시공비 등 공제 후 공사대금 지급 명령
- 흑석동 중앙대 인근에 원룸형 다가구를 짓고 싶었지만 부설주차장 2대를 확보할 수 없어 근린생활시설+다가구로 허가받고 실제로는 원룸으로 시공했다. 옥탑 면적 약 16평 초과, 지하층 1.8m 노출로 일조·도로사선 위반까지 드러나 이행강제금이 부과되고 제2주택은 준공검사를 받지 못했다.
- 건축주는 준공검사 때까지 대금 지급을 거절할 수 있으나, 위반사항이 변경공사로 시정 가능한데도 건축주가 협조하지 않으므로 신의칙상 변경시공비를 공제한 대금은 지급해야 한다.
- 금액: 이행강제금 제1주택 951,650원·제2주택 1,555,740원; 피고 강용자 지급액 29,216,942원; 총 공사대금 408,112,000원
- 판결문: 「옥탑 면적을 약 16평 가량 초과하여 시공하였고」
⚖️ 부산지방법원 2022구합23990 (2023.06.01.) — ❌ 부가세 면제 부정 — ‘주차장 규정을 피하려 5층을 근생으로 허가’
- 주택신축판매업자가 5층 건물을 지어 2~4층은 다가구주택, 1층 일부와 5층은 제2종 근린생활시설(사무소)로 등재한 뒤 통째로 팔았다. 5층도 처음부터 4세대 주거용으로 임대했다며 부가세 면제를 주장했다.
- 부가세 면제 국민주택은 공급 당시 공부상 용도가 주택이어야 하므로 근생으로 등재된 5층은 실제 주거 사용·면적과 관계없이 면제 대상이 아니고, 원고가 주차장 규정을 피하려 근생으로 허가받은 이상 가산세 감면 정당사유도 없다.
- 금액: 부가가치세 47,992,020원(가산세 포함); 5층 부분 부가세 33,010,977원, 가산세 18,182,718원
- 판결문: 「원고는 단지 주차장 면적 관련 규정을 탈법할 목적으로 이 사건 건물 5층에 관하여 제2종 근린생활시설(사무소)로 건축허가를 받았는바」
2022구합23990은 세금 사건이지만, 건축주가 다가구 요건(당시 3개 층)과 주차장 규정을 맞추려고 5층을 근생으로 허가받고 실제로는 주거로 임대한 구조를 보여 줍니다. 11월 12일 이후에는 주택 4개 층까지 다가구로 지을 수 있어 이런 편법의 이유 하나가 줄어듭니다.
위반건축물·이행강제금 판례 — 허가보다 많이 지으면
⚖️ 서울지방법원 98가합81981 (2001.05.02.) — △ 추심금 7천만원 청구 중 1,965,920원만 인용; 건축주의 이행강제금·구조변경비 손해는 시공자와 50% 과실상계 후 상계 인정
- 건축주(피고)는 지하1층·지상3층 연건평 441.72㎡ 다가구주택을 짓도록 도급했는데, 허가는 6가구 조건이었으나 임대보증금으로 공사비를 충당하려 12가구로 지었다. 지하층 약 50㎝ 노출, 옥외주차장 폭이 기준보다 0.2~0.5m 좁은 점 등으로 마포구청에서 이행강제금을 3차례 부과받았고 준공검사를 못 받았다.
- 시공자는 위법임을 알면서 권유·시행했으므로 책임이 있지만 건축주도 자기 이익을 위해 위법건축을 지시했으므로 과실 50%로 보고, 이행강제금·구조변경비 손해를 절반만 상계에 쓸 수 있다고 보았다.
- 금액: 이행강제금 합계 8,189,500원(3회); 구조변경공사비 등 60,000,000원; 상계 손해배상채권 44,762,427원; 인용 추심금 1,965,920원
- 판결문: 「피고는 이 사건 주택의 건축주로서 그 자신의 이익을 위하여 위법건축을 지시 내지는 종용하였으므로 위와 같은 위법건축으로 인한 손해에 대하여 피고 자신에게도 과실이 있다고 할 것이다.」
⚖️ 서울중앙지방법원 2004라547 (2007.04.27.) — △ 이행강제금 13,000,000원(원심) → 11,000,000원으로 감액, 위반 자체는 인정
- 강남구 논현동 근생·다가구 건물(연면적 1,071.17㎡)에서 허가는 1~3층 다가구·4층 근생이었으나 1~3층을 각 8가구로 쪼개고 4층도 3가구로 나눠 주거로 썼다. 4층 발코니 새시로 일조권·도로사선을 위반했고 조경도 일부 훼손해 이행강제금 26,802,240원이 부과되었다.
- 가구수 증가는 대수선 또는 용도변경에 해당해 이행강제금 부과가 적법하고, 일조 높이제한 위반은 연면적 기준으로 산정한다. 조경은 실제 조성면적을 공제해 다시 계산해야 해 감액했다.
- 금액: 당초 26,802,240원 → 원심 13,000,000원 → 항고심 11,000,000원(재산정 23,569,140원에서 감액)
- 판결문: 「위와 같은 위반사실은건축법 제2조 제1항 제10호,건축법시행령 제3조의2 제8호에 정한 ‘대수선’ 또는건축법 제14조에 정한 용도변경에 해당한다.」
⚖️ 서울행정법원 2007구합6243 (2007.10.04.) — ⭕ 이행강제금 7,432,680원 부과처분 취소
- 중랑구 다가구주택 건축주가 사용승인 후 내부 칸막이를 연장해 대장상 4가구를 14가구로 늘렸다. 구청은 무허가 대수선이라며 시정명령 후 이행강제금을 부과했고, 건축주 사망 후 상속받은 장남이 소송을 냈다.
- 당시 법령의 대수선은 주요구조부 자체의 수선·변경이고 ‘세대간 경계벽’은 세대 내부 칸막이나 증설을 포함하지 않으므로, 칸막이를 연장한 가구수 증가는 대수선이 아니어서 처분이 위법하다.
- 금액: 이행강제금 7,432,680원(정당액 7,129,512원 = 468,000원×507.8㎡×3/100); 2005년 별도 7,315,120원
- 판결문: 「피고가 2006. 12. 28. 원고에 대하여 한 이행강제금 7,432,680원의 부과처분을 취소한다.」
2007구합6243은 2006년 시행령 개정 전 사안입니다. 지금은 세대 간 경계벽 증설도 대수선에 포함되므로 같은 행위가 규제 대상이라는 점을 꼭 기억하세요.
증축이 세금으로 돌아온 사례 — 무단 증축 5층
| 사건 | 결과 | 건물 | 법원 판단 |
|---|---|---|---|
| 수원고등법원 2021나19534 2022.01.26. | ❌ | 공부상 지상4층(1층 근생, 2~4층 주택) + 5층 무단증축 주거, 1층도 주택 개조 → 실사용 5개 층 | 주택으로 쓰는 층수가 3개 층을 넘어 비과세 요건을 충족하지 못해 상당한 양도세 채무 발생이 예정된 상황에서 적극재산의 78%를 자녀에게 증여한 것은 사해행위이… |
⭕ 납세자 승 · ❌ 패. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 허가는 6가구였는데 12가구로 지어 이행강제금 3회·구조변경 공사비가 생겼고, 건축주도 위법 건축을 지시해 과실 50%가 인정됨 (서울지방법원 98가합81981)
→ 준비할 자료: 설계·허가 도면과 실제 시공 차이를 누가 제안했는지 보여 주는 공사 계약서·문자·회의록
⚖️ 법원이 본 사실 — 가구 수를 허가 없이 늘린 것은 대수선·용도변경으로 이행강제금 대상, 다만 조경 면적은 실제 조성분을 빼고 다시 계산 (서울중앙지방법원 2004라547)
→ 준비할 자료: 이행강제금 산정 근거(위반 면적·시가표준액·조경 실측)를 요구해 받은 자료와 현장 실측표
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.
🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면
- 다가구 층수·면적 기준(건축법 시행령 별표1)은 11월 12일부터 4개 층·1,000㎡ (보도자료 기준, 공포 원문 확인 전)
- 정북 일조 기준(건축법 제61조 제1항)은 11월 12일 이후 건축허가 신청·건축신고분부터 적용 — 증축 설계 시점이 중요합니다(4편).
- 무단 증축 부분은 불법건축물 양성화 특별법(2026.12.17 시행) 대상인지 따로 확인합니다 — 불법건축물 양성화 특별법 (2026.12.17 시행)
증축 전에 순서대로 확인할 것
- 건축물대장의 위반건축물 표시와 현재 층별 용도를 확인한다
- 토지이음에서 용도지역·지구단위계획(층수 제한)을 확인한다
- 남은 용적률·건폐율과 증축 후 주차 대수를 건축사에게 계산받는다
- 구조기술사·건축사에게 기존 기초·기둥이 한 층을 더 버틸 수 있는지 검토받는다
- 북쪽 이웃과의 거리(정북 일조)와 높이 10m·17m 구간을 도면에 표시해 본다
- 증축 뒤 팔 계획이면 보유·거주기간과 비과세 판정 시점을 세무사와 확인한다
이어서 볼 글: 1편 다가구 4층 완화 총정리 · 4편 일조권 사선제한·침해 판례 · 5편 다가구 옥탑 판례 (11/12 이후) · 불법건축물 양성화 특별법 (2026.12.17 시행) · 위반건축물(근생빌라) 전세대출 연장 불가 대처법
자주 묻는 질문
Q. 3층 다가구에 4층을 올리면 허가 없이 신고만으로 되나요?
증축은 규모에 따라 허가나 신고가 필요하고, 층을 올리는 수직증축은 구조안전 확인이 따라옵니다. 층수 기준이 4개 층으로 풀려도 용적률·주차·일조를 맞춘 설계로 허가권자에게 허가·신고를 해야 합니다.
Q. 옥탑방이 있는데 이제 4층으로 양성화되나요?
다가구 층수 기준은 4개 층까지 늘지만, 무단 증축 옥탑을 정식 층으로 인정받으려면 구조·피난·용적률 등 다른 기준도 맞아야 합니다. 2026년 12월 17일 시행되는 양성화 특별법 대상인지 함께 확인하세요.
Q. 가구 수만 늘리는 것도 위반인가요?
판례는 허가 없이 다가구의 가구 수를 늘린 것을 대수선이나 용도변경으로 보아 이행강제금 부과를 적법하다고 봤습니다(서울중앙지방법원 2004라547). 다가구는 19세대 이하여야 한다는 점도 함께 지켜야 합니다.
🔗 다가구 4층·1,000㎡ 완화 연재 — 5편
📚 확인한 자료 (2026년 11월 5일 기준, 국가법령정보센터 원문)
- 국토교통부 보도자료 「11월 12일부터 다세대·다가구주택 면적 제한 1,000㎡로 완화」(2026.11.3)
- 「건축법 시행령」 별표 1(용도별 건축물의 종류) 제1호다목(다가구주택)·제2호(공동주택) — 현행 2025.10.1 개정본. 2026.11.12 시행 개정(660→1,000㎡, 다가구 3→4개 층)은 국토교통부 보도자료(2026.11.3) 기준, 공포 원문 확인 전
- 「주차장법 시행령」 별표 1(부설주차장 설치기준) 제5호·비고 제5호(다가구 증축 시 산정) — 2026.8.25 개정본
- 「건축법」 제11조(건축허가)·제14조(건축신고)·제19조(용도변경)
- 「건축법」 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치)·제80조(이행강제금)
- 「건축법」 제61조 제1항(일조 등의 확보를 위한 높이 제한) — 2026.8.11 공포, 이 항은 2026.11.12 시행(부칙 제4조: 시행 후 건축허가 신청·건축신고분부터)
- 서울고등법원 98나44200 (2001.10.12.) 판결문 원문
- 부산지방법원 2022구합23990 (2023.06.01.) 판결문 원문
- 서울지방법원 98가합81981 (2001.05.02.) 판결문 원문
- 서울중앙지방법원 2004라547 (2007.04.27.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2007구합6243 (2007.10.04.) 판결문 원문
- 수원고등법원 2021나19534 (2022.01.26.) 판결문 원문
※ 이 글은 2026년 11월 5일 기준 보도자료·법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 개정 시행령 원문과 경과조치, 세법 해석이 나오면 결론이 달라질 수 있고, 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 건물에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 증축·매도 전에는 건축사·세무사, 분쟁은 변호사와 상담하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.