일조권 사선제한 완화 (10m~17m 5m 고정) | 일조권 침해 기준·손해배상 판례 총정리

📌 결론부터: 일조권 사선제한 — 10~17m 구간은 5m만 띄우면 된다

• 정북 일조: 높이 10m 초과~17m 이하 부분은 높이의 1/2 → 5m 고정 (건축법 제61조, 2026.11.12 시행)
• 적용: 11월 12일 이후 건축허가 신청·건축신고하는 건물부터 (부칙 제4조)
• 그래도 수인한도(동지 연속 2시간·총 4시간)를 넘으면 배상 — 공법 기준은 최소한도 (대법원 98다23850)
• 4층 9가구 다가구 신축으로 북쪽 이웃 2,000만원 배상 유지 (대법원 2008다23729)

🙋 이런 분께 맞는 글입니다

☐ 옆집·뒷집에 4~5층 다가구가 들어설 예정이다

☐ 내 다가구를 올리거나 새로 지으려는데 북쪽 이웃이 걱정된다

☐ 일조권 사선제한이 어떻게 바뀌는지 숫자로 알고 싶다

☐ 일조 피해로 배상을 받을 수 있는지 궁금하다

두 개 이상 해당하면 아래 내용이 내 상황과 가깝습니다. 결론은 건물·지역·시점마다 다를 수 있습니다.

전용주거·일반주거지역 안에서 정북방향 인접 대지경계선 기준입니다. 범위 안에서 지자체 조례로 정하는 거리 이상을 띄웁니다. 개정 규정은 2026.11.12 이후 건축허가를 신청하거나 건축신고하는 건물부터 적용합니다(건축법 부칙 제4조, 2026.8.11 공포).

☀️ 법원이 쓰는 수인한도 기준 (동지일 기준)

• 09시~15시 사이 연속 2시간 이상 해가 드는가
• 또는 08시~16시 사이 합계 4시간 이상 해가 드는가
• 둘 다 못 미치면 원칙적으로 수인한도를 넘는다고 봄 — 다만 지역성(상업지역 등), 원래 일조 상태, 토지 이용 선후, 회피 가능성을 함께 따짐

출처: 대법원 98다23850, 서울고등법원 94나11806 등 판결문

⚖️ 대법원 98다23850 (1999.01.26.) — ⭕ 피고 상고 기각 → 일조침해 손해배상(가격하락분의 50%) 인정 유지

• 피고가 일반주거지역에 16~20층 아파트를 설계변경으로 높여 신축했고, 북쪽 약 10m 낮은 땅의 15층 아파트 3·5동 저층 세대(원고 20명)가 동지 기준 하루 일사량 50~70%가 차단되는 일조침해를 입었다. 가해 아파트는 당시 건축법상 높이제한에는 위반되지 않았다.
• 공법상 일조 규제는 최소한의 기준이므로 형식적으로 적합해도 현실의 일조방해가 수인한도를 넘으면 불법행위가 되고, 동지 9~15시 중 연속 2시간 일조가 확보되지 않으면 수인한도를 넘는다고 본 원심을 수긍했다. 가격하락 손해는 감정으로 정상가격 감소액을 산정한다.
• 금액: 세대별 가격하락분 14,260,000원~21,700,000원 중 50% 배상
• 판결문: 「현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다」

⚖️ 서울고등법원 94나11806 (1996.03.29.) — △ 일조 수인한도 초과 세대 원고들 일부 인용(재산손해+위자료), 나머지 원고 기각

• 원고 244명은 아파트 106·107동 소유자이고, 피고 회사가 남쪽에 지은 201·202동이 정북방향 인접대지 경계선까지 18m인데도 높이제한(36m)을 5.3m 초과한 41.3m로 지어졌다. 원고들은 일조·조망·프라이버시 침해로 손해배상을 청구했다.
• 경인지역 공동주택은 동지일 09~15시 연속 2시간 이상 또는 08~16시 통틀어 4시간 이상 일조가 확보되지 않으면 수인한도를 넘는다고 보아, 해당 세대에 시가하락분(재산손해)과 위자료를 인정했다.
• 금액: 세대별 금액은 별지(생략)
• 판결문: 「동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고」

⚖️ 대법원 2003다64602 (2004.09.13.) — △ 수인한도 초과 원고들 배상 유지, 일조 기준 미달 아닌 나머지 원고들의 조망 합산 인정 부분은 파기환송

• 5층 아파트를 헐고 언덕 위에 16~21층 아파트 13동을 재건축하자, 북쪽 13~15m 낮은 곳의 주택 소유자들이 일조·조망 침해로 손해배상을 구했다. 시공사는 공동사업주체로 소송 상대가 되었다.
• 공법 규제에 맞더라도 실제 일조방해가 수인한도를 넘으면 위법이고(공법 기준은 최소한도), 동지 기준 연속 2시간·총 4시간 미확보 원고는 배상받지만, 일조가 기준을 넘지 않은 원고들은 특별한 경관이 없어 조망 합산으로 수인한도 초과를 인정할 수 없다고 보았다. 재건축 시공사도 사실상 공동사업주체로 책임을 진다.
• 판결문: 「특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 봄이 상당하고」

👉 3편 다가구주택 증축 경우의 수 >>

⚖️ 대법원 2008다23729 (2010.06.24.) — △ 선정자 2(제1주택) 2,000만원 배상 유지, 선정자 4(제2주택) 배상 부분 파기환송, 원고 상고 기각

• 피고 1이 서울 강서구 화곡동 일반주거지역 대지(238㎡)의 기존 2층 주택을 헐고 지상 4층 9가구 다가구주택을 신축했다. 북쪽의 2층 주택과 북동쪽 단층주택 소유자들이 일조방해 등을 이유로 손해배상을 청구했고, 북동쪽 주택은 이미 옆 5층 건물 때문에 일조가 36분으로 줄어 있었다.
• 이미 다른 건물로 일조방해를 받던 피해건물은 동지 4시간·연속 2시간 기준 미달만으로 곧바로 수인한도 초과라 단정할 수 없고, 기존 건물 일조방해 범위 내에서는 신축건물 소유자 책임이 없으며, 손해는 신축건물 소유자와 피해자가 공평하게 분담해야 한다.
• 금액: 선정자 2 재산상 손해 20,000,000원(가격하락 41,934,000원·32,294,000원 중); 선정자 4 부분 파기
• 판결문: 「언제나 수인한도를 초과하는 일조피해가 있다고 단정할 수는 없고」

⚖️ 서울동부지방법원 2011가단68341 (2014.01.08.) — △ 위자료 500만원 인정, 시가하락 손해 기각

• 남쪽 다세대주택 401호 소유자인 피고가 북쪽으로 방·주방을 무단증축해 구청 시정지시·이행강제금을 받고도 대부분 철거하지 않았다. 북쪽 다세대 401호에 사는 원고의 일조시간이 총 6시간25분→4시간7분으로 줄었다.
• 무단증축으로 정북 이격거리(높이의 1/2)를 위반해 일조를 약 1/3 감소시키고 시정명령도 불이행한 것은 위법한 일조침해이며, 최소 일조시간 규정을 충족해도 달리 볼 것은 아니다. 다만 시가하락은 증거 부족.
• 금액: 위자료 5,000,000원(청구 70,000,000원)
• 판결문: 「이는 위 무단증축 및 일부 철거 후의 일조시간이건축법 시행령 제86조 제2항 제2호가 정한 최소한의 일조시간을 충족한다 하더라도 달리 볼 것은 아니다」

⚖️ 서울고등법원 2004나89785 (2008.02.14.) — △ 일부 인용 — 선정자2 2,300만원·선정자4 1,000만원, 설계감리자·강서구 청구 기각

• 서울 강서구 화곡동에서 피고1이 건물을 신축해 이웃 단독주택(1970년·1967년 사용승인, 1~2층) 일조를 막았다. 주민들이 건축주·설계감리자·구청을 상대로 일조·조망·균열·위자료를 청구했다.
• 건축법에 맞게 지었어도 현실적 일조방해가 수인한도를 넘으면 위법이다. 다만 지역이 3층 이상 다가구·다세대로 바뀌는 중이고 피해 주택이 노후해 재건축 시 일조방해가 줄어드는 점 등을 고려해 시가하락액 일부만 배상하게 했다.
• 금액: 선정자2: 재산 2,000만원+위자료 300만원=2,300만원 / 선정자4: 재산 800만원+위자료 200만원=1,000만원 (시가하락 감정 약 3,229만원·2,772만원)
• 판결문: 「어떠한 신축 건물이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다」

일조 피해를 주장한 이웃(원고) 기준 ⭕ 배상·금지 인정 · ❌ 기각 · △ 일부 인정. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 동지 09~15시 연속 2시간 일조가 확보되지 않음 (대법원 98다23850)
→ 준비할 자료: 공사 전·후 같은 날짜(동지 전후) 같은 창에서 찍은 시간대별 사진, 일조 분석 감정 신청

⚖️ 법원이 본 사실 — 이미 다른 건물로 일조가 부족했다면 신축 건물이 더한 방해 몫만 책임 (대법원 2008다23729)
→ 준비할 자료: 신축 전 우리 집 일조 상태를 보여 주는 자료 — 이전 사진, 기존 건물 높이·거리 도면

⚖️ 법원이 본 사실 — 무단 증축으로 정북 이격거리를 어겨 일조가 약 1/3 줄었고 시정명령도 안 따름 → 위자료 (서울동부지방법원 2011가단68341)
→ 준비할 자료: 구청 시정명령·이행강제금 부과 사실 확인 자료, 증축 전후 일조시간 측정 결과

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 11월 12일 이전에 허가를 신청했거나 신고한 건물은 종전 기준(높이의 1/2)이 적용됩니다 — 같은 골목에서도 건물마다 기준이 다를 수 있습니다.
• 높이 17m를 넘는 부분과 10m 이하 부분 기준은 그대로입니다.
• 판례의 수인한도 기준(동지 연속 2시간·총 4시간)은 법 개정과 별개로 계속 쓰입니다.

👉 국가법령정보센터 건축법 제61조 원문 >>

🔗 다가구 4층·1,000㎡ 완화 연재 — 5편

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