다가구 선순위 보증금 확인 방법: 전입세대확인서 + 확정일자 부여현황 맞춰보기 (계산 예시)

다가구 선순위 보증금 확인이 중요한 이유는 다가구 전세의 위험이 대부분 ‘보이지 않는 앞사람’에서 오기 때문입니다. 아파트나 다세대는 호수마다 등기부가 있지만, 다가구는 건물 전체가 하나의 등기입니다. 같은 건물에 세입자가 열 명이 있어도 등기부에는 한 명도 나오지 않습니다.

이 글은 「주택임대차보호법」·「주민등록법」 조문과 정부 발표를 2026년 10월 19일에 확인해, 두 서류를 맞춰 보는 순서와 계산 방법을 정리했습니다. 전입세대확인서를 떼는 법 자체는 기둥 글에 있습니다.

다가구 선순위 보증금 확인, 서류마다 보이는 것

두 서류 맞춰 보는 순서

1. 등기부에서 근저당 설정일과 채권최고액을 적어 둡니다.
2. 전입세대확인서에서 세대별 전입일자를 날짜순으로 나열합니다.
3. 확정일자 부여현황에서 호실별 보증금과 확정일자를 옆 칸에 붙입니다.
4. 내 예정 전입일보다 앞선 보증금과 근저당을 모두 더합니다.
5. 그 합계 + 내 보증금이 집값(시세)의 몇 %인지 봅니다.

계산 예시 (가상의 숫자)

이 건물 시세가 7억 원이라면 내 앞에 이미 5억 4천만 원이 있고, 내 보증금까지 6억 4천만 원입니다. 경매로 가면 낙찰가가 시세보다 낮은 경우가 많아 내 보증금이 다 돌아오지 않을 수 있습니다. 숫자로 써 보면 위험이 바로 보입니다.

확정일자 부여현황은 어떻게 받나

• 계약 후(이해관계인): 확정일자부여기관(주민센터 등)에 정보 제공을 요청할 수 있고, 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다(제3조의6 제3항).
• 계약 전: 임대인 동의를 받아 요청합니다(제3조의6 제4항).
• 계약 때: 임대인은 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시해야 합니다(제3조의7).

전입일자가 언제 힘을 갖는지는 전입신고 대항력 발생 시점, 잔금일 집주인 대출 방어하는 특약, 잔금일 근저당을 막는 문구는 근저당 설정 금지 특약 문구에서 이어 보세요.

자주 묻는 질문

Q. 다가구는 왜 등기부로 선순위를 알 수 없나요?

다가구주택은 건물 전체가 하나로 등기돼 호수별 등기부가 없습니다. 그래서 다른 호실 세입자의 전입일과 보증금은 등기부에 나오지 않고, 전입세대확인서와 확정일자 부여현황으로 따로 확인해야 합니다.

Q. 확정일자 부여현황은 누가 볼 수 있나요?

「주택임대차보호법」 제3조의6에 따라 임대차 이해관계인은 확정일자부여기관에 정보 제공을 요청할 수 있고, 계약을 체결하려는 사람은 임대인 동의를 받아 요청할 수 있습니다.

Q. 집주인이 선순위 정보를 안 보여 주면요?

법(제3조의7)상 임대인은 계약 때 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 납세증명서를 제시해야 합니다. 보여 주지 않는다면 계약을 다시 생각할 신호로 보는 게 안전합니다.

※ 이 글은 2026년 10월 19일 기준 법령과 정부 발표를 정리한 일반 정보입니다. 온라인 열람 일정·수수료처럼 아직 공식 발표 전인 내용은 바뀔 수 있으니, 계약 전에는 주민센터·정부24 안내와 공인중개사, 법률 전문가에게 확인하세요.