매각기일 진행 하자, 1시간 전에 끝내거나 호창 없이 추가입찰하면 불허가 — 우선매수 공유자를 부르지 않은 경매도 (대법원 79마231·2000마724·대구지법 2016라463)

📌 결론부터: 집행관이 정해진 순서를 건너뛰면 ‘그 밖의 중대한 잘못’

• ⭕ 대법원 79마231(1979): 최고 후 1시간이 지나기 전에 종결한 경매는 위법하고 이는 직권조사사항이므로, 재항고 이유를 볼 필요도 없이 경락을 불허한다
• ⭕ 대법원 2000마724(2000): 최고가매수신고인이 한 사람인데도 집행관이 성명·가격을 호창하고 종결을 고지하지 않은 채 추가입찰을 했다면 제627조 위반으로서 제633조 제7호에 해당해 직권 불허가 사유가 된다
• ⭕ 대구지방법원 2016라463(2016): 기일 전 서면 우선매수신고를 한 공유자는 최고가매수신고인에 준하는 지위이므로, 집행관은 그 성명·가격을 부르고 보증 제공 여부를 확인해 조서에 적어야 한다

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 입찰 마감이 너무 빨랐다

☐ 최고가매수인을 부르지 않고 추가입찰을 했다

☐ 우선매수신고를 했는데 집행관이 내 이름을 부르지 않았다

☐ 공동상속인이라는 이유로 매수신청을 못 하게 했다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2000마724 (2000.03.28., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 재항고 기각 → 낙찰불허가 그대로, 추가입찰 최고가 입찰자는 낙찰받지 못함

• 제2회 입찰기일에 재항고인이 11억 500만 원, 다른 회사가 11억 50만 원을 써냈는데 집행관이 같은 가격 입찰로 보고 추가입찰을 했다. 추가입찰에서 재항고인이 11억 5,500만 원, 다른 회사가 11억 2,870만 원을 써내 재항고인이 최고가로 호창됐다. 경매법원은 절차가 적법하게 종결되지 않았다며 낙찰을 불허했다.
• 최고가매수신고인이 한 사람인데도 집행관이 성명·가격을 호창하고 종결을 고지하지 않은 채 추가입찰을 했다면 제627조 위반으로서 제633조 제7호에 해당해 직권 불허가 사유가 된다. 원심이 항고이유서를 안 냈다고 잘못 쓴 것은 결과에 영향이 없다.
• 실무 포인트: 추가입찰에서 최고가가 되었더라도 앞선 절차가 위법이면 불허가되므로, 입찰 진행 경과를 입찰조서로 확인할 것.
• 판결문: 「비록 그 추가입찰에서 최고가매수신고인이 나왔다고 하더라도」

👉 공유자 우선매수 판례 보기 >>

⚖️ 대법원 80사38 (1981.06.09., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 낙찰자의 준재심신청 기각 → 경락불허가 결론 그대로 유지.

• 대법원은 앞선 결정(79마375)에서 집달관이 12:30에 가격신청을 최고하고 10분 만인 12:40에 경매종결을 고지했다며 경락허가결정을 취소하고 경락을 불허했다. 그런데 경매조서의 ’11:30’이 ’12:30’으로 변조되었고 그 변조자에게 유죄판결이 확정되자, 최고가경매인이 준재심을 신청했다.
• 경매조서가 변조되어 유죄판결이 확정되었으므로 재심사유(제422조 제1항 6호)는 있다. 그러나 경매조서를 보면 집달관이 최고가경매인의 성명과 가격을 호창한 흔적이 없어 이것만으로 직권으로 경락을 불허해야 하므로, 앞선 결정은 결론에서 정당하다.
• 실무 포인트: 매각기일조서 기재를 꼼꼼히 확인하면 입찰 진행상의 누락을 찾아 불허가 사유로 쓸 수 있다.
• 판결문: 「최고가 경매인의 성명과 그 가격을 호창한 흔적을 찾아볼 수 없으니」

⚖️ 대법원 79마231 (1979.08.23., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 원결정 파기, 경락허가결정 취소, 경락 불허.

• 집달리가 1979. 5. 28. 11:00 경매가격 신고를 최고하고 경매신청인을 경매인으로 정해 11:45에 경매 종결을 알렸다. 법은 최고 후 1시간이 지나야 종결할 수 있게 정하고 있었다.
• 최고 후 1시간이 지나기 전에 종결한 경매는 위법하고 이는 직권조사사항이므로, 재항고 이유를 볼 필요도 없이 경락을 불허한다.
• 실무 포인트: 기일 진행 시간 규정 위반은 직권조사사항이어서 당사자가 주장하지 않아도 불허가 사유가 된다.
• 판결문: 「경매는 경매가격의 신고를 최고한 후 1시간을 경과하지 아니하면 종결하지 못한다 할 것이며」

⚖️ 대법원 70마811 (1971.01.30., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 원결정 파기, 새 경매에서 나온 경락허가결정을 취소하고 그 경락을 허가하지 않음

• 1969. 9. 16. 경매기일에 재항고인이 최고가경매인이 되었는데 채권자가 경락허가에 대한 이의를 하자, 경매법원은 불허가 결정을 선고하지 않은 채 신경매명령을 하고 1969. 10. 7. 기일에 채권자를 최고가경매인으로 정해 10. 10. 경락허가결정을 했다. 항고법원은 재항고인이 새 경매의 이해관계인이 아니라며 항고를 각하했다.
• 경락을 허가하지 않을 때도 반드시 불허가 결정을 선고해야 하고, 그 선고가 없으면 최고가경매인은 지위를 그대로 가지므로 그 뒤 새 경매절차는 위법이며 최고가경매인은 새 절차의 이해관계인이다.
• 실무 포인트: 경락불허가 결정이 확정되어야 최고가경매인이 책임을 벗고 보증금 반환을 청구할 수 있다.
• 판결문: 「경락을 허가하지 아니하는 경우에도 경매법원은 언제나 결정의 선고라는 형식을 취하여야 할 것이며」

⚖️ 대구지방법원 2016라463 (2016.11.16.) — ⭕ 최고가매수신고인의 항고 기각 → 매각불허가 그대로.

• 공유자가 2016. 3. 28. 기일 전 공유자 우선매수신고서를 냈는데, 제1회 매각기일(2016. 7. 18.)에 응찰자가 없자 집행관이 사건번호와 공유자 이름을 부르지 않고 기일을 끝냈다. 제2회 매각기일에 19,830,000원 공동입찰자가 최고가매수신고인이 되었고, 공유자는 특별매각조건(보증금 미납 시 다음 기일 우선매수 불가)을 이유로 신고를 거절당하자 매각불허가를 신청해 받아들여졌다.
• 기일 전 서면 우선매수신고를 한 공유자는 최고가매수신고인에 준하는 지위이므로, 집행관은 그 성명·가격을 부르고 보증 제공 여부를 확인해 조서에 적어야 한다. 이를 하지 않고 기일을 끝낸 것은 민사집행법 제121조 제7호의 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못’에 해당한다.
• 실무 포인트: 공유자는 기일 전에 우선매수신고서를 서면으로 내 두고, 기일에 호명 없이 종결되면 즉시 매각불허가 신청을 해야 함.
• 판결문: 「해당 매각기일에서의 지위는 최고가매수신고인과 크게 다르지 않고」

⚖️ 서울민사지방법원 82타22483 (1984.10.24., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 항고 기각 → 경락불허가결정 그대로

• 상속재산 분할을 위한 형식적 경매에서 1984. 4. 27. 경매기일에 집달관이 심판정본상 채무자로 적힌 공동상속인 1명을 경매신청 자격이 없다며 매수신청인에서 빼고 경매를 진행해 다른 사람들을 최고가 경매인으로 정했다. 배제된 상속인이 이의하여 경매법원이 경락불허가결정을 했고, 최고가 경매인 쪽이 항고했다.
• 상속재산분할 형식적 경매에서 공동상속인은 심판에 채권자·채무자 어느 쪽으로 되어 있든 경매신청을 할 수 있고 지분권자라도 경락인이 될 수 있다. 그를 배제하고 진행한 집달관의 조치는 위법하므로 경락은 불허되어야 한다.
• 판결문: 「목적물의 경매절차에서 경락인이 될 수 있다고 할 것인데」

⚖️ 대법원 96마1174 (1996.08.19., 옛 민사소송법 사건) — ❌ 재항고 기각 — 낙찰허가 그대로

• 입찰기일공고에 게시된 집행관이 아닌 다른 집행관이 입찰을 실시했고, 집행관이 최고가 매수신고인의 성명·가격만 호창하고 차순위 매수신고인은 호창하지 않았다며 낙찰허가결정을 다퉜다.
• 공고에 게시되지 않은 다른 집행관이 입찰을 실시해도 적법한 공고가 소급해 부적법해지지 않아 항고사유가 아니다. 차순위 매수신고인의 성명·가격은 종결 때까지 적법한 차순위 신고가 있는 경우에만 호창하면 되며, 차순위 신고 최고를 안 했다는 주장은 재항고에서 처음 낸 것이라 재항고이유가 아니다.
• 실무 포인트: 항고 단계에서 주장하지 않은 절차 하자를 재항고에서 처음 내세우면 받아들여지지 않는다.
• 판결문: 「차순위 매수신고인의 성명과 입찰가격은 입찰의 종결시까지 적법한 차순위 매수신고를 한 자가 있는 경우에 한하여 호창하면 되는 것인데」

⚖️ 대법원 93마896 (1993.08.18., 옛 민사소송법 사건) — ❌ 재항고 모두 기각 → 새 경락허가 그대로

• 경매법원은 1992.10.31. 경락허가결정을 했다가 1992.11.14. 스스로 이를 취소하고 경락불허가결정을 했다. 재항고인들이 이 불허가결정에 즉시항고했는데도 법원은 아무 조치 없이 신경매기일을 열어 새 경락허가결정을 했다. 재항고인들은 원래 경락허가결정에 대한 항고장이 위조되었다고도 주장했다.
• 경락불허가결정에 즉시항고가 있으면 확정 전엔 절차를 속행할 수 없으므로 속행은 위법하다. 그러나 부동산이 양도불능이거나 절차가 정지된 경우가 아니면 항고심이 직권으로 불허가할 사유는 아니고, 원심에서 주장하지 않은 이상 재항고이유로 삼을 수 없다.
• 실무 포인트: 절차 위법은 항고심 단계에서 반드시 주장해 두어야 하며, 재항고에서 처음 꺼내면 받아들여지지 않는다.
• 판결문: 「경락허부결정은 그 재판의 고지에 의하여 즉시 집행력이 생기는 것이 아니라 확정되어야 집행력 등의 효력이 생기는 것인데」

⚔️ 받아내는 법 — 법원이 불허가·취소 사유로 받아들인 사정

• 최고가매수신고인이 한 명인데 동가 입찰로 보고 추가입찰을 실시함 (대법원 2000마724)
• 집달관이 최고가경매인의 성명과 그 가격을 호창하지 않고 경매종결을 고지함 (대법원 80사38)
• 경매가격 신고 최고 후 45분 만에 경매를 종결한 사실 (대법원 79마231)
• 경매법원이 최고가경매인에 대한 경락 허부 결정을 선고하지 않은 채 신경매명령을 하고 새 경매를 진행함 (대법원 70마811)
• 기일 전 공유자 우선매수신고서를 서면으로 제출해 둠 (대구지방법원 2016라463)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🛡️ 막히는 법 — 법원이 ‘그 정도로는 안 된다’고 본 사정

• 공고에 게시되지 않은 다른 집행관이 입찰을 실시한 것은 항고사유가 아님 (대법원 96마1174)
• 그 위법을 항고심(원심)에서 주장하지 않았음 (대법원 93마896)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 같은 주장이라도 증거와 시점에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 최고가매수신고인이 한 명인데 동가 입찰로 보고 추가입찰을 실시함 (대법원 2000마724)
→ 준비할 자료: 입찰조서상 각 입찰가격(최고가가 단독이었다는 점)

⚖️ 법원이 본 사실 — 집달관이 최고가경매인의 성명과 그 가격을 호창하지 않고 경매종결을 고지함 (대법원 80사38)
→ 준비할 자료: 매각기일조서(경매조서)에 최고가매수인의 성명·가격을 부른 기재가 있는지 확인한 조서 사본

⚖️ 법원이 본 사실 — 경매가격 신고 최고 후 45분 만에 경매를 종결한 사실 (대법원 79마231)
→ 준비할 자료: 입찰(경매)기일조서에 적힌 최고 시각과 종결 시각 기록

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 불허가를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·법무사 또는 대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 매각기일 진행 잘못은 「민사집행법」 제121조 제7호 사유입니다. 기일조서에 무엇이 적혔는지가 증거가 되니 사건 기록 열람으로 확인하세요.
• 공유자는 매각기일까지 보증을 내고 우선매수신고를 할 수 있고, 법원은 그 공유자에게 매각을 허가해야 합니다(제140조). 기일 전 서면 우선매수신고자를 호명하지 않고 끝내면 중대한 잘못이 됐습니다(대구지법 2016라463).

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