매각물건명세서 하자, 대항력 있는 임차인을 잘못 적으면 불허가 — 보증금 공란·전입일 오기 판례와 ‘그 정도는 아니다’ 판례 (대법원 97마1612·99마4498 등)

📌 결론부터: 매수 희망자의 판단을 바꿀 만큼 틀렸으면 ‘중대한 흠’

• ⭕ 대법원 97마1612(1997): 물건명세서의 중대한 하자 여부는 그 하자가 일반 매수희망자의 매수 의사나 매수신고가격 결정에 영향을 줄 정도인지를 중심으로 판단한다
• △ 대법원 99마2696(1999): 물건명세서의 중대한 하자 여부는 그 하자가 일반 매수희망자의 매수의사나 매수신고가격 결정에 영향을 줄 정도인지로 판단한다
• △ 대법원 99마4498(1999): 배당요구한 보증금이 감정가의 1.3%, 최저입찰가격의 4%, 입찰가격의 3.1%에 불과하고, 최저입찰가격도 임차권 승계가 없는 것을 전제로 정해졌으므로, 배당요구 사실이 명세서에 빠졌다는 것만으로는 일반 매수희망자의 결정에 적지 않은 영향을 줄 정도의 중대한 하자가 …

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 낙찰 뒤에 대항력 있는 임차인이 나타났다

☐ 매각물건명세서의 임차인 보증금·전입일이 실제와 다르다

☐ 명세서가 매각기일 직전에 정정됐는데 기일은 그대로 진행됐다

☐ 임차인과 소유자의 관계(가족 등)가 명세서에 안 적혀 있었다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 97마1612 (1997.10.13., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 최고가매수신고인(임차인)의 재항고 기각 — 물건명세서 중대한 하자로 낙찰불허가 그대로

• 아파트 현황조사에서 선순위 근저당권(1993. 10. 15.)보다 앞선 1991. 8. 16. 전입 임차인이 있었으나 보증금은 밝혀지지 않아 물건명세서에 보증금란이 공란이었다. 최저가 108,800,000원으로 저감된 1996. 11. 19. 입찰에서 그 임차인이 122,200,000원으로 최고가 매수신고를 했고(차순위 121,000,000원), 입찰 종료 직후 전세금 88,000,000원·확정일자를 내세워 권리신고·배당요구를 했다.
• 물건명세서의 중대한 하자 여부는 그 하자가 일반 매수희망자의 매수 의사나 매수신고가격 결정에 영향을 줄 정도인지를 중심으로 판단한다. 명세서상 낙찰인이 임대차를 인수하는 것처럼 되어 있다가 배당요구로 임차권이 소멸하게 되었는데 이를 반영하지 못했고, 보증금이 감정가의 1/2·최저입찰가의 4/5를 넘어 매수 결정에 적지 않은 영향을 주었으므로 낙찰불허가 사유다.
• 실무 포인트: 물건명세서 하자는 직권 불허가 사유이며, 그 하자가 일반 매수희망자의 매수가격 결정에 영향을 줄 정도인지가 판단 기준이다.
• 판결문: 「그 하자가 일반 매수 희망자가 매수 의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여」

⚖️ 부산지방법원(항고심) 98라67 (1998.03.30., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 최고가매수신고인의 항고 기각 → 낙찰불허가 결정 그대로

• 근저당권(1995. 8. 10.) 실행 경매에서 4번 유찰 뒤 1998. 2. 15. 제5회 입찰기일에 항고인이 최저입찰가 49,578,400원보다 높은 53,100,000원으로 최고가 매수신고를 했다. 그런데 낙찰기일 전인 2. 23. 1992. 3. 26. 전입·1995. 7. 27. 확정일자를 받은 대항력 있는 임차인이 보증금 21,000,000원으로 배당요구를 했고, 법원은 2. 24. 직권으로 낙찰을 불허했다.
• 입찰기일 뒤 낙찰기일 전에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하면, 입찰물건명세서에는 낙찰자가 임차권을 인수하는 것처럼 되어 있어 매수의사·가격 결정에 영향을 준 중대한 하자가 있고, 임차보증금 부담을 감안한 실제 최저가 저감률이 약 40%에 이르러 최저입찰가격 결정에도 중대한 하자가 있으므로 직권 불허가는 적법하다.
• 실무 포인트: 항고인이 항고이유를 내지 않았어도 법원이 직권으로 불허가 사유를 판단했다.
• 판결문: 「그 하자가 매수희망자의 매수의사 및 매수가격의 결정에 영향을 미칠 정도의 하자인가의 여부에 달려 있다고 할 것이다.」

⚖️ 대법원 2010마1291 (2010.11.30.) — △ 원심결정 파기환송 → 명세서 정정 후 기일 미변경·미고지는 직권 매각불허가 사유라며 다시 심리

• 아파트 임의경매에서 매각물건명세서에 임차인(전입 2006. 2. 14., 보증금 2억 5천만 원, 확정일자 2009. 1. 5.)을 적으면서 최선순위 근저당권을 이미 2009. 4. 24. 말소된 ‘2005. 11. 17. 근저당권’으로 적어, 대항력 있는 임차인이 소멸하는 후순위 임차인처럼 보였다. 법원은 제4회 매각기일(2010. 3. 8.) 5일 전인 3. 3.에야 ‘2008. 2. 28. 근저당권’으로 정정하고 기일을 바꾸지 않았으며 정정 내용을 고지한 자료도 없었다. 재항고인은 463,500,000원에 최고가 입찰해 3. 15. 매각허가결정을 받고 불복했다.
• 대항력 있는 임차권을 소멸하는 것처럼 적은 명세서는 매수 결정에 중대한 영향을 주는 흠이다. 매각기일 1주 전까지 올바른 명세서를 비치하지 않았거나 5일 전에 정정하고도 기일을 바꾸거나 정정내용을 고지하지 않고 매각한 것은 중대한 절차 위반으로 직권 매각불허가 사유다.
• 실무 포인트: 명세서가 매각기일 1주 전 이후에 매수신청에 영향을 줄 사항으로 정정됐다면 기일을 변경해야 하고, 그대로 진행하면 직권 불허가 사유가 된다(입찰자가 직접 참여했다는 사정만으로 치유되지 않음).
• 판결문: 「대항력 있는신청외인의 임차권이 마치 매각으로 인하여 소멸하는 것처럼 기재한 중대한 흠이 있고」

👉 낙찰 후 유치권 판례 보기 >>

⚖️ 대법원 99마7804 (2000.01.19., 옛 민사소송법 사건) — △ 원심결정 파기환송 → 부자관계 미기재만으로 불허가한 것은 잘못이니 임대차가 허위인지 심리해 다시 판단하라는 것

• 최선순위 근저당권보다 먼저 대항력을 갖췄으나 확정일자가 없어 배당을 못 받고 낙찰인이 인수해야 하는 임차인이 비교적 많은 보증금을 신고했다. 그 임차인은 부동산 소유자의 아들이었는데 입찰물건명세서에 부자관계가 적혀 있지 않았다. 제1심과 원심은 이를 물건명세서의 중대한 하자로 보고 낙찰을 불허했다.
• 물건명세서의 중대한 하자인지는 일반 매수희망자의 매수의사·가격 결정에 영향을 줄 정도인지로 판단한다. 임대차가 허위일 수 있다는 것은 추론일 뿐 밝혀지지 않았고 이해관계인의 이의도 없었으며 그런 추론 자료까지 명세서에 적을 법률상 근거가 없으므로, 부자관계 미기재는 중대한 하자가 아니다. 의심되면 임대차가 허위인지를 먼저 심리해야 한다.
• 실무 포인트: 가장임차인이 의심되면 친족관계 미기재를 탓하기보다 임대차가 허위라는 점 자체를 밝혀야 불허가 사유가 된다.
• 판결문: 「그러한 추론의 자료까지 입찰물건명세서에 기재하여야 할 법률상 근거가 있는 것도 아니므로」

⚖️ 대법원 99마2696 (1999.09.06., 옛 민사소송법 사건) — △ 원심결정 파기·환송 → 물건명세서 하자가 낙찰 불허 사유인지 다시 심리해야 함.

• 임차인(전세보증금 5,000만 원)은 처음 지번만으로 전입신고했다가 1997. 8. 13.에야 호수를 기재해 대항력을 갖추었는데, 입찰물건명세서에는 전입일이 저당권 설정(1994년)보다 앞선 1992. 9. 16.로 잘못 적혀 있다가 나중에 정정되었다. 감정가 8,000만 원 다세대주택이 18,770,000원에 낙찰되었고, 임차인은 입찰기일 뒤에 배당요구를 했다.
• 물건명세서의 중대한 하자 여부는 그 하자가 일반 매수희망자의 매수의사나 매수신고가격 결정에 영향을 줄 정도인지로 판단한다. 입찰기일까지 전입일이 잘못 적혀 대항력 있는 임차인처럼 보였고 배당요구도 없었다면 매수희망자는 임대인 지위를 승계한다고 생각했을 것이므로 중대한 하자이고, 원심은 정정 시점 등을 심리했어야 한다.
• 실무 포인트: 항고이유를 단순한 ‘저가 낙찰’이 아니라 물건명세서 중대 하자로 구체적으로 적어야 하며, 원심이 이를 저가 주장으로 오인하면 재항고로 바로잡을 수 있음.
• 판결문: 「일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여」

⚖️ 대법원 99마4498 (1999.11.15., 옛 민사소송법 사건) — △ 낙찰불허가를 유지한 원심결정 파기·환송 → 이 정도 하자로는 낙찰 불허 사유가 아니라는 취지로 다시 심리.

• 감정가 1,134,729,720원인 대지·5층 건물이 유찰되어 최저입찰가격 371,828,220원이 된 입찰기일에 재항고인이 480,900,000원으로 최고가매수신고를 했다. 선순위 임차인(보증금 15,000,000원)이 배당요구를 했는데 입찰물건명세서에 그 사실이 적히지 않았다는 이유로 제1심이 낙찰불허가결정을 했고 원심도 유지했다.
• 배당요구한 보증금이 감정가의 1.3%, 최저입찰가격의 4%, 입찰가격의 3.1%에 불과하고, 최저입찰가격도 임차권 승계가 없는 것을 전제로 정해졌으므로, 배당요구 사실이 명세서에 빠졌다는 것만으로는 일반 매수희망자의 결정에 적지 않은 영향을 줄 정도의 중대한 하자가 아니다.
• 실무 포인트: 물건명세서 하자는 ‘있다’만으로 부족하고 매수 판단에 미친 영향의 크기(금액 비율 등)가 핵심이므로, 낙찰자가 불허가를 막을 때도 같은 기준으로 반박할 수 있음.
• 판결문: 「적지 않은 영향을 받을 정도에 이른 것이라고 보기는 어렵고」

⚖️ 대법원 99마3792 (1999.08.26., 옛 민사소송법 사건) — ❌ 재항고 기각 → 항고 각하 유지, 낙찰허가 그대로.

• 임차인은 1997. 3. 30.경 보증금 800만 원에 1층 방 1칸을 빌려 입주하고 1998. 1. 19. 전입신고를 했다. 집행관은 현황조사보고서에 그를 임차인으로 보고하지 않았고 법원도 경매진행 통지를 하지 않았다. 1999. 4. 27. 낙찰허가결정이 선고된 뒤 1999. 5. 3.에야 권리신고·배당요구와 함께 즉시항고했다.
• 이해관계인으로 항고하려면 낙찰허가결정 때까지 권리를 증명·신고해야 한다. 대항요건을 갖춘 임차인도 스스로 신고해야 이해관계인이 되고, 현황조사 누락이나 경매진행 통지(송무예규, 법적 의무 아님)를 못 받은 것은 이를 바꾸지 못한다.
• 실무 포인트: 임차인은 현황조사 누락이나 통지 미수령과 상관없이 매각허가결정 전에 스스로 권리신고를 해 두어야 항고할 수 있다.
• 판결문: 「집행관의 현황조사의 결과 임차인으로 조사, 보고되어 있는지 여부와는 관계없이」

⚖️ 대법원 94마83 (1994.05.26., 옛 민사소송법 사건) — ❌ 후순위 근저당권자들의 재항고 모두 기각 — 경락허가 그대로

• 경매법원이 감정평가업자가 아닌 집달관에게 부동산 평가를 시키고 그 평가액을 참작해 최저경매가격을 정했다. 후순위 근저당권자인 재항고인들은 이것이 지가공시법 위반이고, 점유자 조사도 누락되었다며 경락허가결정을 다퉜다.
• 민사소송법 제615조는 감정인 자격을 제한하지 않으므로 특별규정이 없는 한 평가 능력이 있는 사람이면 누구에게나 평가를 명할 수 있고, 지가공시법 제21조 제1항이 이를 제한하지 않는다. 점유자 조사 누락은 경락인이 아닌 후순위 근저당권자가 내세울 수 있는 항고이유가 아니다.
• 실무 포인트: 점유자(임차인) 조사 누락 같은 사유는 매수인의 이익에 관한 것이라 채권자가 항고이유로 내세우면 배척된다.
• 판결문: 「경락인이 아닌 재항고인들이 이 사건 경락허가결정에 대한 항고이유로 주장할 수 있는 사유가 될 수 없다고 할 것이다」

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 2002년 7월 전 사건은 옛 민사소송법(‘경락’) 사건입니다. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

⚔️ 받아내는 법 — 법원이 불허가·취소 사유로 받아들인 사정

• 물건명세서에 임차인의 계약일자·보증금이 조사·기재되지 않고 보증금란이 공란이었음 (대법원 97마1612)
• 입찰기일 뒤 낙찰기일 전에 최선순위 근저당보다 앞선 대항력·확정일자 임차인이 배당요구를 함 (부산지방법원(항고심) 98라67)
• 매각물건명세서에 이미 말소된 근저당권을 최선순위로 적어 대항력 있는 임차권이 소멸하는 것처럼 보이게 한 점 (대법원 2010마1291)
• 입찰물건명세서에 임차인 전입일이 저당권 설정일보다 앞선 날로 잘못 기재되어 대항력 있는 것처럼 보임 (대법원 99마2696)
• 원심이 인정한 불허가 사유: 선순위 임차인의 배당요구 사실이 입찰물건명세서에 기재되지 않음 (대법원 99마4498)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🛡️ 막히는 법 — 법원이 ‘그 정도로는 안 된다’고 본 사정

• 임차인이 낙찰허가결정 선고 뒤에야 권리신고를 함 (대법원 99마3792)
• 경매법원이 평가 능력이 있다고 인정한 집달관에게 평가를 명함 (대법원 94마83)
• 면적이 43.29㎡ 넓은 것만으로 동일성이 부정되지 않음 (대법원 91마680)
• 판사의 명령에 의한 공시송달 (대법원 91마18)
• 주민등록표와 확인서만으로는 임대차조사보고서가 허위라고 단정할 수 없음 (대법원 80마148)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 같은 주장이라도 증거와 시점에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 물건명세서에 임차인의 계약일자·보증금이 조사·기재되지 않고 보증금란이 공란이었음 (대법원 97마1612)
→ 준비할 자료: 물건명세서에 임차인 보증금·계약일자가 빠졌거나 인수 여부가 실제와 다르게 기재된 사실(명세서 사본)

⚖️ 법원이 본 사실 — 입찰기일 뒤 낙찰기일 전에 최선순위 근저당보다 앞선 대항력·확정일자 임차인이 배당요구를 함 (부산지방법원(항고심) 98라67)
→ 준비할 자료: 임차인의 전입일·확정일자가 최선순위 담보권보다 앞선다는 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 매각물건명세서에 이미 말소된 근저당권을 최선순위로 적어 대항력 있는 임차권이 소멸하는 것처럼 보이게 한 점 (대법원 2010마1291)
→ 준비할 자료: 정정 전·후 매각물건명세서 사본과 정정일자를 확보할 것

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 불허가를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·법무사 또는 대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 대법원 재판예규 『부동산등에 대한 경매절차 처리지침』(2026.1.1 시행본) 제8조는 명세서 작성 방법을, 제9조는 정정·변경을 정합니다. 매각기일 직전에 정정됐다면 기일 변경·고지가 있었는지 확인하세요.
• 판례는 ‘일반 매수희망자가 매수 의사나 가격을 정하는 데 영향을 줄 정도’인지로 중대성을 판단했습니다(대법원 2023마7896 — 6편).

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🔗 경매 매각불허가 판례 연재 — 낙찰자가 받아내는 길 — 감정·명세서·자격·착오

• 1편 · 감정평가 잘못 → 최저가의 중대한 흠
• 2편 · 싸게 팔렸다는 것만으로는 안 된다
• 3편 · 일괄매각·개별매각 잘못
• 4편 · 매각 공고·최저가 저감 잘못
• 5편 · 매각물건명세서 — 숨은 대항력 임차인 (지금 글)
• 6편 · 유치권·인수 권리 — 낙찰 뒤 유치권 신고
• 7편 · 면적·지목·현황·제시외 건물 잘못
• 8편 · 낙찰 뒤 화재·훼손 → 허가결정 취소·대금 감액
• 9편 · 입찰가 착오(0 하나 더)
• 10편 · 농취증·주무관청 허가 못 받음
• 11편 · 입찰보증금 미달·대리·공동입찰
• 총정리 · 매각불허가 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 경매 판례 지도 (경매 단계별로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 경매 전입세대열람, 입찰 전에 대항력 있는 임차인 찾는 법
• 함께 보기 · 경매 가장임차인 판례 총정리
• 함께 보기 · 매각물건명세서 보는 법