입찰보증금 부족·잘못 공고된 보증금, 매각불허가 판례 — 보증금 20%로 잘못 공고하면 불허가, 뇌물 준 공동매수인도 불허가 (대법원 2022마6559·84마카31 등)

📌 결론부터: 보증 조건이 틀리면 절차의 중대한 잘못 — 입찰자 쪽 잘못은 그 사람만

• ⭕ 대법원 2022마6559(2023): 보증금은 최저매각가격의 10분의 1이 법정매각조건이고, 다른 금액으로 하려면 법원의 ‘결정’이 있어야 한다
• ⭕ 대법원 84마카31(1985): 부정하게 경락받을 목적으로 경매 담당공무원에게 뇌물을 준 것은 경매절차의 공정을 해친 것으로 최고가경매인이 부동산을 취득할 능력이 없는 경우에 해당해 경락불허가 사유다
• 입찰보증금이 20원만 모자라도 그 입찰은 무효이고 차순위자를 최고가로 정한 집행관 처리가 정당하다는 대법원 결정도 있습니다(대법원 2007마911 — 18편).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 공고된 입찰보증금 비율이 이상했다(10%가 아니라 20% 등)

☐ 보증금이 조금 모자라 입찰이 무효 처리됐다

☐ 대리인·공동명의로 입찰했는데 서류 문제가 생겼다

☐ 최고가매수인 쪽에 부정한 사정이 있었다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2022마6559 (2023.03.10.) — ⭕ 매수신고인의 재항고 기각 → 매각불허가 그대로, 새 매각기일을 적법하게 공고해 다시 매각해야 함.

• 집행법원은 보증금을 달리 정하는 ‘결정’ 없이 매각기일공고에 보증금을 최저매각가격의 10분의 2로 적었는데, 집행관은 1~3회 매각기일에 10분의 1로 고지했다. 3회 기일에 한 사람은 10분의 1 보증으로 최고가신고를 했고 재항고인은 10분의 2 보증으로 더 낮은 가격을 신고했다. 사법보좌관은 두 사람 모두에 대한 매각을 불허가했다.
• 보증금은 최저매각가격의 10분의 1이 법정매각조건이고, 다른 금액으로 하려면 법원의 ‘결정’이 있어야 한다. 결정 없이 다른 금액으로 한 매각기일공고는 위법하고 이를 간과한 매각은 특별한 사정이 없는 한 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못'(제121조 제7호)으로 불허가 사유가 되며, 최고가신고가 있어도 불허가하고 새로 공고해 매각해야 한다.
• 실무 포인트: 매각기일공고의 보증금 비율과 법원 결정·집행관 고지가 일치하는지 확인하면, 어긋날 때 제121조 제7호 불허가 사유로 쓸 수 있다.
• 판결문: 「최저매각가격의 10분의 1이 아닌 다른 금액으로 보증금액을 정하는 ‘결정’ 없이 다른 금액으로 한 매각기일공고는 위법한 공고이고」

⚖️ 대법원 84마카31 (1985.02.08., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 최고가경매인들(공동매수인)의 재항고 기각 — 경락불허가 그대로

• 전세금 4억 원에 일부를 임차 중이던 사람이 아내와 공동으로 3차 경매기일에 32억 200만 원을 신고해 최고가경매인이 됐으나 대금 낼 능력이 없자, 경매 담당계장에게 부탁해 근저당권자 통지 누락을 이유로 불허가결정을 받게 하고 1,500만 원을 건넸다. 4차 기일에 경쟁 없이 최저가 14억 466만 원으로 다시 최고가경매인이 되어 경락허가를 받은 뒤 6,000만 원을 더 건넸다. 국세 압류권자인 국가(세무서장 명의)가 항고했고 원심은 경락을 불허가했다.
• 부정하게 경락받을 목적으로 경매 담당공무원에게 뇌물을 준 것은 경매절차의 공정을 해친 것으로 최고가경매인이 부동산을 취득할 능력이 없는 경우에 해당해 경락불허가 사유다. 공동매수인은 공동으로만 매수 자격을 가지므로 1인의 불허가 사유는 다른 공동매수인에게도 미치고, 일괄경매에서 일부에 불허가 사유가 있으면 전부를 불허가해야 한다. 국가는 공탁 의무가 없고, 세무서장 명의 항고는 보정시켜 적법하게 다룬다.
• 실무 포인트: 경매기일 절차 하자는 경매조서 기재로만 증명되므로 조서 내용과 다른 실제 진행을 주장하기 어렵다.
• 판결문: 「공동매수인중 1인에 관한 경락불허가사유는 다른 공동매수인에게도 그 효력이 미친다.」

👉 입찰가 잘못 기재 판례 보기 >>

⚖️ 의정부지방법원 2022라60427 (2022.08.12.) — ⭕ 매수신고인의 항고 기각 → 매각불허가 그대로, 새 매각기일을 적법하게 공고해 다시 매각해야 함

• 경매법원이 매각조건 변경결정도 없이 매각기일공고와 공고게시보고서에 매수신청보증금을 최저매각가격의 10%가 아닌 20%로 잘못 산정해 공고한 채 매각을 진행했다. 최고가매수신고인이 나왔으나 집행법원은 매각불허가결정을 했고, 매수신고인이 항고했다.
• 매수신청보증금은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1이고 법원이 상당하다고 인정할 때만 올릴 수 있다. 변경결정 없이 20%로 잘못 공고하고 집행을 속행한 것은 매각불허가사유(제121조 제7호, 제123조 제2항)이자 즉시항고 사유이므로, 형식상 유효한 최고가 신고가 있어도 불허가하고 새로 적법하게 공고해야 한다.
• 실무 포인트: 공고된 매수신청보증금 비율이 매각조건 변경결정 없이 10%와 다르면 불허가 사유가 되므로 경매기록에서 변경결정 유무를 확인할 것.
• 판결문: 「형식상 유효한 최고가매수가격의 신고가 있었더라도 집행법원은 매각결정기일에 그 매각을 불허가하는 결정을 하고」

⚖️ 대법원 2004마94 (2004.11.09.) — ❌ 재항고 기각 → 낙찰허가 그대로.

• 웨딩타운(예식장·부대시설) 부동산 중 일부를 분할경매해 낙찰허가가 났다. 재항고인은 일괄경매하지 않은 점, 토지 감정에 도매물가상승률을 명시하지 않은 점, 다른 부동산 물건명세서에 임차인 누락, 채무자에 대한 공시송달·기일통지 하자, 낙찰자 자격 하자를 다퉜다.
• 일괄경매 여부는 재량이나 효용·가액이 명백히 높아지는 경우엔 일괄경매해야 하는데 이 사건은 그 정도의 유기적 일체성이 없다. 감정이 현저히 부당하지 않으면 최저가 하자가 아니고, 다른 물건 명세서의 임차인 누락은 이 물건 낙찰가에 영향이 없으며, 채무자 송달은 적법하고, 매수 ‘능력·자격’은 경제적 능력이 아니라 행위능력·법률상 취득자격을 뜻한다.
• 실무 포인트: 다른 이해관계인의 권리에 관한 사익적 사유로는 이의할 수 없고, 공익적 규정 위반만 직권 불허가 사유가 된다.
• 판결문: 「부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것이 아니다」

⚖️ 대법원 86마295 (1986.05.23., 옛 민사소송법 사건) — ❌ 재항고 기각 → 경락허가 그대로 유지

• 근저당 목적물은 대지 226㎡와 2층 주택·부속건물인데, 감정인이 등기되지 않은 제시외 건물(부엌 6.3㎡, 변소 1.8㎡, 주택 11.2㎡)까지 포함해 시가 66,468,570원(제시외 건물 825,200원)으로 평가했고 이를 최저경매가로 진행했다. 재항고인은 제시외 건물 포함, 송달 하자, 경락인 대리권 흠결을 주장했다.
• 제시외 건물은 독립 건물이 아니라 본 건물에 연이어 설치된 부속 부분이어서 민법 제358조에 따라 근저당권 효력이 미치므로 경매목적에 포함한 것은 위법이 아니다. 송달 하자는 소송촉진법상 재항고이유에 해당하지 않고, 위임장은 경매절차 대리권을 준 것으로 해석된다.
• 판결문: 「본 건물에 부속된 그 건물의 일부에 불과한 사실을 알 수 있으므로」

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 2002년 7월 전 사건은 옛 민사소송법(‘경락’) 사건입니다. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

⚔️ 받아내는 법 — 법원이 불허가·취소 사유로 받아들인 사정

• 보증금액을 달리 정하는 결정 없이 매각기일공고에 최저매각가격의 10분의 2로 기재함 (대법원 2022마6559)
• 최고가경매인이 부정하게 경락받을 목적으로 담당공무원에게 뇌물을 줌 (대법원 84마카31)
• 별도의 매각조건 변경결정 없이 매각기일공고·공고게시보고서에 보증금을 최저매각가격의 20%로 잘못 기재 (의정부지방법원 2022라60427)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🛡️ 막히는 법 — 법원이 ‘그 정도로는 안 된다’고 본 사정

• 부동산들이 반드시 일괄경매해야 할 정도의 객관적·경제적 유기적 일체성이 없음 (대법원 2004마94)
• 제시외 건물이 독립 건물이 아니라 근저당 목적 주택·부속건물에 연이어 설치된 그 건물의 일부에 불과함(감정평가서) (대법원 86마295)
• 파산관재인의 임의매각에는 민사집행법 제121조 제7호·제113조 등이 적용되지 않음 (광주지방법원 2009가합13264)
• 특별매각조건(보증 10분의 2)을 집달관이 최고 전에 고지한 사실 (수원지방법원 89라176)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 같은 주장이라도 증거와 시점에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 보증금액을 달리 정하는 결정 없이 매각기일공고에 최저매각가격의 10분의 2로 기재함 (대법원 2022마6559)
→ 준비할 자료: 매각기일공고의 보증금 기재(법원 공고문 사본)

⚖️ 법원이 본 사실 — 최고가경매인이 부정하게 경락받을 목적으로 담당공무원에게 뇌물을 줌 (대법원 84마카31)
→ 준비할 자료: 매수인이 담당공무원에게 금품을 준 사실(수표 발행·교부 내역 등)

⚖️ 법원이 본 사실 — 별도의 매각조건 변경결정 없이 매각기일공고·공고게시보고서에 보증금을 최저매각가격의 20%로 잘못 기재 (의정부지방법원 2022라60427)
→ 준비할 자료: 매각기일공고문·공고게시보고서상 보증금 비율 기재

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 불허가를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·법무사 또는 대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 제공해야 합니다(「민사집행법」 제113조). 보통 최저매각가격의 10분의 1이고, 법원이 특별매각조건으로 달리 정할 수 있습니다.
• 법원 결정 없이 보증금 비율을 잘못 공고하면 불허가 사유가 됐습니다(대법원 2022마6559). 공고된 비율과 법원 결정이 일치하는지 확인하세요.

👉 대법원 법원경매정보에서 사건 확인 >>

🔗 경매 매각불허가 판례 연재 — 낙찰자가 받아내는 길 — 감정·명세서·자격·착오

• 1편 · 감정평가 잘못 → 최저가의 중대한 흠
• 2편 · 싸게 팔렸다는 것만으로는 안 된다
• 3편 · 일괄매각·개별매각 잘못
• 4편 · 매각 공고·최저가 저감 잘못
• 5편 · 매각물건명세서 — 숨은 대항력 임차인
• 6편 · 유치권·인수 권리 — 낙찰 뒤 유치권 신고
• 7편 · 면적·지목·현황·제시외 건물 잘못
• 8편 · 낙찰 뒤 화재·훼손 → 허가결정 취소·대금 감액
• 9편 · 입찰가 착오(0 하나 더)
• 10편 · 농취증·주무관청 허가 못 받음
• 11편 · 입찰보증금 미달·대리·공동입찰 (지금 글)
• 총정리 · 매각불허가 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 경매 판례 지도 (경매 단계별로 펼쳐 보는 전체 판례)